II SA/Sz 931/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Jankowski (spr.) Sędzia NSA, Iwona Tomaszewska, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 lutego 2009 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r. znak [...] na podstawie art. 145, art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze. zm.), § 2 uchwały Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej zmienionej uchwałą Nr XXIII/409/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441), uchwałą Nr XXVII/491/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 41 poz. 963) oraz art.104 kpa ustalił "D.D. i O." Sp. z o.o. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. w obrębie ewidencyjnym Nr [...] oznaczonej działkami ewidencyjnymi Nr [...] i [...] w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż w [...] r. na terenie kompleksu "K." w ramach Słupskiej Strefy Ekonomicznej wybudowana została sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej oraz sieć kanalizacji deszczowej. Na dzień protokolarnego odbioru wykonanej inwestycji tj. w dniu [...] r. w Dziale II Księgi Wieczystej KW [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w K. oznaczonej geodezyjnie w operacie ewidencji gruntów i budynków działkami ewidencyjnymi Nr [...] i [...] w obrębie Nr [...] jako właściciel wpisany był "D. D. i O." Spółka z o. o. Organ wyjaśnił, że zgodnie z operatem szacunkowym z dnia z [...] r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci [...], sieci [...] oraz sieci kanalizacji [...], wartość działek Nr [...] i [...] wzrosła o kwotę [...] zł. Wskazał, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 40% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W związku z tym, ustalono Spółce "D. D. i O.", jako właścicielowi nieruchomości, opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. W odwołaniu od tej decyzji "D. D. i O." Spółka z o. o. wniosła o jej uchylenie oraz o umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego. Zdaniem skarżącej, decyzja została skierowana do osoby nie będącej stroną w sprawie, ponieważ w dniu ustalenia opłaty nie była ona już właścicielem przedmiotowej nieruchomości, albowiem w dniu [...] r. nieruchomość ta została sprzedana. Ponadto odwołująca się podniosła, iż nie korzystała z dokonanych ulepszeń, gdyż wiedzę na temat ich przeprowadzenia powzięła dopiero po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Rozpatrując sprawę na skutek wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ drugiej instancji wskazał, iż w myśl art. 145 ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zdaniem organu odwoławczego, dzień protokolarnego odbioru inwestycji jest tym dniem, od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W przedmiotowej sprawie tym dniem jest [...] r., na który to dzień skarżąca była właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Mimo, że w dniu ustalenia opłaty skarżąca nie była już właścicielem nieruchomości, na skutek zbycia jej w dniu [...] r. na rzecz osoby trzeciej, to jednak na skarżącej ciąży obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, iż stosownie do art. 146 ust 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami warunkiem powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej jest uzyskanie przez zobowiązany podmiot korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości w okresie gdy wybudowano urządzenie. W wyniku sprzedaży działek Nr [...] i [...] w K., "D. D. i O." Spółka z o. o. uzyskała ekwiwalent korzyści wynikający z wybudowania sieci [...], [...] i [...] zawarty w cenie sprzedaży tej nieruchomości tj. [...] zł. Nabywca zaś nie tylko korzyści nie uzyskał, lecz poniósł koszty wzrostu wartości nieruchomości w uiszczonej cenie. W końcowej części uzasadnienia podniesiono, iż obowiązek właściciela (w tym byłego właściciela) nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej wynika wprost z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie jest uzależniony od tego, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję, pełnomocnik skarżącej wniósł o jej uchylenie. Zdaniem pełnomocnika skarżącej, organy administracji naruszyły normę wynikającą z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nałożenie obowiązku na podmiot, który nie będąc właścicielem nie może mieć przymiotu strony postępowania. W uzasadnieniu skargi podano, że Skarżąca Spółka w dniu wydania skarżonej decyzji, jak również decyzji organu I instancji, podobnie zresztą jak w dniu wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, nie była już właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Spółka zbyła ją na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z dnia [...] r. rep [...] i z tym dniem właścicielem działek o nr [...] i [...] została spółka "J. H. A." Sp. z o.o. w M.. Zdaniem Skarżącej, osobą obowiązaną do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest podmiot posiadający status właściciela na dzień wydania stosownej decyzji. Natomiast organ administracyjny, wydając decyzję, jest związany zarówno stanem faktycznym jak i prawnym, istniejącym w dniu jej wydania. Pełnomocnik Spółki wywiódł, iż z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wynika iż krąg adresatów dotyczy czasu teraźniejszego, dlatego też podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest aktualny właściciel nieruchomości. Odmienny sposób rozstrzygnięcia sprawy jest sprzeczny z normą art. 6 k.p.a., gwarantujący zasadę praworządności. Pełnomocnik skarżących podniósł, iż organ odwoławczy w treści uzasadnienia decyzji przytoczył orzeczenia bez podania miejsca ich publikacji, co stanowi naruszenie normy art. 7 k.p.a. oraz 11 k.p.a., poprzez brak rzetelnego ustosunkowania się do stanu sprawy oraz rzetelnego wyjaśnienia stronie przesłanek rozstrzygnięcia. W ocenie strony skarżącej, nie miała ona możliwości korzystania z wybudowanej infrastruktury, nie posiadając stosownej wiedzy o tym, gdyż z wynikami operatu szacunkowego i kwotą wzrostu wartości miała możliwość zapoznać się dopiero na podstawie akt postępowania. A zatem, nie korzystała z nich w sposób praktyczny, a także nie uwzględniła tego faktu w cenie sprzedaży. Na poparcie zarzutów skargi pełnomocnik skarżących przytoczył orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz poglądy doktryny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny u z n a ł, co następuje: Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji prowadzona na podstawie art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) doprowadziła do stwierdzenia, że skarga nie jest zasadna. Przede wszystkimi Sąd pragnie się odnieść do podstawowego zarzutu skargi, a dotyczącego naruszenia przez organy obu instancji art. 144 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wojewódzki Sąd Administracyjny nie podziela poglądu skarżącego o tym, że organy orzekały w sprawie z naruszeniem literalnej wykładni art. 144 wspomnianej ustawy. W myśl tego artykułu właściciel nieruchomości ma obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej i przepis używa tu czasu teraźniejszego. Instytucję opłat adiacenckich należy rozumieć jako obciążenie o charakterze osobistym, oceniane w zakresie podmiotu prawa własności według stanu z okresu, gdy wybudowano urządzenie, a więc gdy powstał obowiązek współuczestniczenia w kosztach budowy, którego konkretyzacja następować miała w formie decyzji administracyjnej ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Zagadnienie przejścia obowiązku na nabywcę nieruchomości należy ocenić w kategorii następstwa prawnego. Sąd w niniejszym składzie podziela tu pogląd przedstawiony w wyroku z 29 maja 2001r. Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II SA/Po 336/00) o tym, że przejście prawa własności wywołane umową sprzedaży może być ocenione wyłącznie jako sukcesja syngularna, co sprzeciwia się stosowaniu reguł sukcesji uniwersalnej w zakresie przechodzenia na nabywcę wszelkich praw i obowiązków. Regułą sukcesji syngularnej jest przechodzenie na nabywcę praw i obowiązków w zakresie przewidzianym prawem . Brak jest przepisu stanowiącego o przechodzeniu obowiązku uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury na stronę umowy sprzedaży. Nadto art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże obowiązek uiszczenia opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Warunkiem powstania obowiązku jest więc uzyskanie przez zobowiązany podmiot korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości. Sprzedająca Spółka "D. D. i O." uzyskała ekwiwalent korzyści wynikającej z wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, nabywca zaś poniósł koszty wzrostu wartości nieruchomości w obrębie uiszczonej ceny i byłoby to niczym nieuzasadnione gdyby musiał dodatkowo ponosić koszty opłaty adiacenckiej. Stąd właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia. Nie jest też trafny zarzut skargi, że stan faktyczny i prawny dotyczący wymierzenia opłaty adiacenckiej w drodze decyzji administracyjnej powinien odzwierciedlać stan z daty wydania decyzji. Istotą opłaty adiacenckiej jest bowiem obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wspomniany art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże obowiązek uiszczenia opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości. Stąd decyzja o wymierzeniu opłaty adiacenckiej musi być skierowana do podmiotu, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym w momencie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi albo stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Analiza zebranego materiału dowodowego nie wskazuje też aby doszło do naruszenia prawa skarżącej Spółki "D. D. i O." do uczestnictwa w postępowaniu, a szczególności związanego z wyceną przedmiotowej nieruchomości przez biegłego – rzeczoznawcę. Jak wynika z akt sprawy "D. D. i O." Spółka z o.o. została powiadomiona o czynnościach biegłego ale nie skorzystała z zaproszenia do uczestnictwa w oględzinach nieruchomości w dniu [...]r. Sąd nie podziela zarzutu skargi, że skarżąca nie wiedziała o istnieniu urządzeń infrastruktury i z nich nie korzystała. Zdaniem Sądu obowiązek właściciela nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej wynika wprost z przepisów ustawy i nie jest uzależniony od tego, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta z tego urządzenia. W ocenie Sądu w sprawie nie naruszono procedury dotyczącej wymierzenia opłaty adiacenckiej. Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.