I SA/Wa 1736/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie WSA Agnieszka Miernik WSA Mirosław Gdesz Protokolant Anna Traczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2010 r. sprawy ze skargi [...] Dyrektora [...] na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2009 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania oddala skargę. Uzasadnianie Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...]Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [..] z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w L., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow [..] ha, stanowiącej własność J. P., przeznaczonej pod budowę autostrady płatnej [..] na terenie województwa [...] oraz ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...]zł. Minister Infrastruktury w uzasadnieniu decyzji podał, że opisana wyżej nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [..] września 2004 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi autostrady [...], została przeznaczona pod budowę autostrady [...] na terenie województwa [..]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] listopada 2007 r. nr[...]. Działając na podstawie art. 15, 16 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w L., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność J. P., przeznaczonej pod budowę autostrady płatnej [..] na terenie województwa [...] oraz ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożył Generalny Dyrektor [...] , zarzucając wadliwość operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Skarżący podniósł, że biegła do porównań przyjęła nieruchomość, których powierzchnie są wielokrotnie mniejsze od powierzchni gruntu szacowanego oraz położone bezpośrednio przy drogach komunikacyjnych. Ponadto ceny niektórych transakcji przyjętych do porównań dotyczą nieruchomości z naniesieniami roślinnymi. Rozpatrując odwołanie Minister Infrastruktury stwierdził, że w myśl art. 6 ust 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia jej w życie decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe. Przepis art. 15 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. stanowi, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek [...] Dyrektora [...], po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości o której mowa w art. 13 ust. 1 wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty [....] Dyrektora [...] dotyczącej zawarcia umowy. Oferta z dnia [...] grudnia 2007 r. oraz oferta z dnia [...] kwietnia 2008 r. [...] Dyrektor [...] wystąpił do J. P. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez wojewodę terminu na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości Wojewoda [...] pismem z dnia 30 września 2008 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W dniu [..] lutego 2009 r. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo – odszkodowawcza z udziałem stron postępowania. Minister uznał, iż postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo, natomiast kwestią sporną stanowiło ustalenie odszkodowania. Minister wskazał, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 2 tej ustawy wartości nieruchomości ustalają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z treścią art. 154 ust. 1, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowaniu terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomościami. Organ II instancji podniósł, iż w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W niniejszej sprawie podstawą dla ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Biegła ustaliła, że przedmiotowa nieruchomość w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta L., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...] marca 2002 r. Znajduje się na terenie wyodrębnionej jednostki przestrzennej, na obszarze przeznaczonym pod tereny upraw rolnych i leśnych oraz tereny strefy zurbanizowanej. Wartość rynkowa gruntu została określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia umowy oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Minister podał, iż na potrzeby określania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi w wyniku której stwierdzono, że na badanym rynku występuje obrót gruntami przeznaczonymi pod drogi, a w szczególności pod autostradę [...]. Biegła ustaliła, iż z analizy transakcji drogowej wynika, że najczęściej w obrocie występują nieruchomości o powierzchni z przedziału od [...] m² do [...] m² i stanowią one ponad [...] wszystkich transakcji zawieranych w badanym okresie. Do końcowej analizy porównawczej przyjęto natomiast [..] transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o powierzchniach powyżej [..] m², zawartymi w okresie od grudnia 2007 r. do stycznia 2009 r. na obszarze L. Ponadto biegła w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r. wyjaśniła, iż wyceniona nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ul. [...], w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i usługowej, a także wśród gruntów niezabudowanych, odłogowych lub uprawianych rolniczo, z bezpośrednim dostępem do infrastruktury technicznej. W związku z tym nie istnieją jakiekolwiek przeszkody dla przyjęcia do porównania nieruchomości charakteryzujących się podobnymi cechami, zwłaszcza jeżeli transakcje te były przeznaczone pod drogi, a przeprowadzona analiza rynku drogowego zarówno na terenie miasta L. jak i na pozostałych obszarach województwa [....] wykazała, że wielkość powierzchni gruntu oraz kształt działki nie ma wpływu na wysokość ceny jednostkowej nieruchomości. Ponadto analiza cen nieruchomości gruntowych wykazała, iż w badanym okresie średnia wzrostu cen wynosiła około [...] miesięcznie, a zatem przyjęto trend czasowy równy [...] za miesiąc w latach 2007 r. i 2008 r. oraz [...] za 2009 r. Biegła ostatecznie stwierdziła, iż określane w operacie wartości jednostkowe działki gruntu mieszczą się w przedziale zmienności cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku przyjętym do porównań. Odnosząc się do zarzutów dotyczących przyjęcia w próbce reprezentatywnej do wyceny nieruchomości z naniesieniami roślinnymi, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż przyjmując do analizy porównawczej działki o powierzchni powyżej [...] m², a zwłaszcza grunty o powierzchni przekraczającej [...] ha rzadko zdarza się, aby nie występowały na nich nasadzenia roślinne. Stąd też ustalono, że wartość drzewostanu istniejącego na nieruchomościach przyjętych do porównań w stosunku do wartości gruntu o dużej powierzchni jest niewielka i nie wpływa w sposób istotny na jednostkową wartość gruntu. Biegła stwierdziła, iż udział wartości nasadzeń w przyjętych nieruchomościach porównawczych stanowi średnio [...] wartości gruntu tj. ok. [...] gr po wyrażeniu tej wartości w pieniądzu. Dlatego tez wartość drzewostanu nie ma istotnego wpływu na wartość oszacowania przedmiotu wyceny, bowiem zaokrąglenie ceny jednostkowej do pełnych złotych nie może być obarczone większym błędem niż przyjęcie do próbki nieruchomości ze składnikami roślinnymi. Ponadto przeprowadzona ekspertyza udowodniła, iż w pięciu przypadkach wartość gruntu wraz z nasadzeniami roślinnymi znalazła się powyżej średniej obliczonej w próbce reprezentatywnej. Minister Infrastruktury uznał, iż analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2009 r. nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego, a zarzuty zgłoszone w tym zakresie przez [...] Dyrektora [...] nie mogą odnieść zamierzonego skutku, zwłaszcza wobec wyczerpujących wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Ministra operat sporządzony został zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Zdaniem organu II instancji potwierdzeniem powyższego stanowiska jest fakt, że wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego nie odbiega w znaczący sposób od wartości określonej w pierwotnej ofercie [...] Dyrektora [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. Niemniej jednak [...] Dyrektor [...] wystosował nowa ofertę z dnia [...] kwietnia 2008 r., w której właścicielce zaproponowano znacznie niższą kwotę tj. [...] zł. Nie wyjaśniono przy tym przyczyn tak znacznego obniżenia jej wartości. Reasumując Minister stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2009 r. w części dotyczącej ustalenia odszkodowania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł [...] Dyrektor [...] zarzucając jej naruszenie art. 7, 8, 9, 77 § 1, 80 kpa oraz art. 134, 135, 151, 152, 153, 154, 155, 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonej decyzji, jak i ją poprzedzającej w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania lub ich uchyleniu i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2009 r. do szacunkowania przyjął nieruchomości, których powierzchnie są wielokrotnie mniejsze od powierzchni gruntu szacowanego oraz położone przy ulicach [...] . Wyceniona zaś nieruchomość nie jest położona przy ul. [...] , a ma jedynie do niej dostęp przez wąską drogę wewnętrzną. Ponadto skarżący zarzucił, że ceny transakcji przedstawionych do porównania zawierają łącznie cenę gruntu wraz z naniesieniami roślinnymi ([...] transakcji) oraz łączną cenę kilku działek ([...] transakcje) co w sposób znaczący wpłynęło na podwyższenie wartości gruntu. Ponadto skarżący załączył do skargi kopie umów kupna – sprzedaży na podstawie których nabył działki sąsiadujące z działką wywłaszczoną, a które w ocenie skarżącego winny być wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżącego nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem. Wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyła się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodna z jej art. 23 stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. jako lex specialis, nie wyłączono jednak stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w ogóle, ale tylko w zakresie w jakim przewiduje uregulowania odmienne. Należy zauważyć, iż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. w sposób konkretny reguluje warunki nabycia nieruchomości od chwili ustalenia lokalizacji drogi (art. 12 ust. 1) ani do przeniesienia w drodze umowy własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa (art. 13 ust. 1). Postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie wszczęte zostało w dniu 30 września 2008 r. W dniu 10 września 2008 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958 ze zm.), zgodnie z ustawą do spraw wszczętych i nie zaskarżonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 6 ust. 1). Dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 6 ust. 2), a więc ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), która weszła w życie w dniu 16 grudnia 2006 r. W tym miejscu jednakże podnieść należy, iż zgodnie z art. 5 ust. 2 z w/w ustawy z dnia 18 października 2006 r. do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, o której mowa w art. 1 w jego dotychczasowym brzmieniu, a więc w brzmieniu obowiązującym przed 16 grudnia 2006 r. W niniejszej sprawie decyzja o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...] wydana została w dniu [...] września 2004 r. Słusznie zatem przyjęły organy zarówno pierwszej jak i drugiej instancji, iż zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. Z przepisu art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – w brzmieniu obowiązującym przed 16 grudnia 2006 r. wynika, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (ust. 1). Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ust. 2). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (ust. 3). W świetle art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 dotyczącym nabywania nieruchomości pod drogi stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 128 ust. 1 wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Z przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Zgodnie z art. 151 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Z dyspozycji art. 154 wynika zaś, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy wskazać należy, że wartość nieruchomości powinna zostać ustalona według jej stanu na dzień [...] września 2004 r. i według jej wartości rynkowej na dzień [...] maja 2009 r. Wywłaszczona nieruchomość była nieruchomością rolną niezabudowaną zarówno na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, jak i na dzień wydania decyzji o jej wywłaszczeniu. Zdaniem Sądu, z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wynika wprost, że określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Wykładnia językowa przepisu art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., uzupełniona wykładnią systemową i celowościową, prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisie ust. 2, odsyłającym do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie mogą działać w sposób dowolny, obowiązani są działać w określonych ramach prawnych. Nie mogą zatem działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia). Organy prawidłowo przyjęły zatem, że w świetle powołanych wyżej przepisów podstawę do określenia wysokości odszkodowania stanowił dowód w postaci operatu szacunkowego wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega przy tym ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. I OSK 417/06, Lex nr 281387). Z § 36 rozporządzenia wynika, ze przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne wykorzystywane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych pod drogi publiczne (ust. 1). Przepisy ust. 1 i ust. 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia (ust. 4). Zdaniem Sądu, brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, ze wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Uwzględnił on bowiem stan nieruchomości, jej położenie, dane z ewidencji gruntów, a przede wszystkim przedstawił zestawienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, porównywalnych do nieruchomości wywłaszczonej przeznaczonych pod drogi za okres nie dłuższy niż 2 lata (standard zawodowy III. 7). Uzasadnił wybór podejścia porównawczego i procedurę postępowania przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej. Ustalona przez biegłego wartość przedmiotowego gruntu wynika z analizy cen [...] transakcji nieruchomościami podobnymi. Skarżący nie przedstawił żadnego dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy, niekorzystny dla skarżącego. W przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia dowodu.z opinii zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07). W przedmiotowe sprawie biegła złożyła wyjaśniła do opinii w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r. w którym w sposób jasny i wyczerpujący odniosła się do zarzutów strony skarżącej. Biegła wyjaśniła, że przeprowadzona analiza rynku drogowego wykazała, iż wielkość powierzchni gruntu oraz kształt działki nie ma wpływu na wysokość ceny jednostkowej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia w próbce reprezentatywnej wyceny nieruchomości z naniesieniami roślinnymi w ocenie Sądu mimo, iż stanowi to uchybienie, nie wpływa jednak w sposób istotny na wynik rozstrzygnięcia, gdyż jak biegła wyjaśniła udział wartości nasadzeń w przyjętych nieruchomościach porównawczych stanowi średnio [...] wartości gruntu tj. ok. [...] gr po wyrównaniu tej wartości w pieniądzu. W ocenie Sądu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania [...] transakcji, w których zawarto cenę kilku działek co zdaniem skarżącego w sposób znaczący wpłynęło na podwyższenie wartości gruntu. Każda z tych transakcji objęta była bowiem jednym odrębnym aktem notarialnym. Również za nieuzasadniony należy uznać zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji załączonych przez skarżącego do skargi z uwagi na to, że wybór nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości szacowanej i ich przyjęcie do porównania należy do rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Sądu fakt posiadania przez przedmiotową nieruchomość jedynie dostępne do ulicy [...] poprzez drogę wewnętrzną, a nie jej położenie w całości przy tej ulicy nie uprawnia skarżącego do twierdzenia, iż nie jest ona położona przy ulicy [...], gdyż ta droga wewnętrzna stanowi część działki nr [...]. Za niezasadny należy uznać również zarzut, iż rzeczoznawca majątkowy wycenił działkę nr [...] jako działkę pod zabudowę. Z operatu szacunkowego wynika bowiem w sposób nie budzący wątpliwości, iż przedmiotem wyceny była działka nr [....] stanowiąca działkę niezabudowaną, użytkowaną rolniczo. Do porównań przyjęto również transakcje kupna – sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Reasumując, skoro skarżący nie przedstawia dowodu pozwalającego na skuteczne porównania szacunku dokonanego przez biegłą, a dokonana przez organ ocena opinii biegłej prowadzi do wniosku, że jest ona wiarygodna, to w takiej sytuacji organ był uprawniony do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z uwzględnieniem tego dowodu. Należy podkreślić, iż skarżący złożył w dniu [...] grudnia 2007 r. właścicielce przedmiotowej nieruchomości ofertę nabycia w drodze umowy za cenę [...] zł. wskazując termin do jej przyjęcia na dzień [...] grudnia 2007 r. Jak wynika z akt sprawy oferta powyższa została przez J. P. przyjęta we wskazanym terminie. Cechą charakterystyczną oferty w polskim prawie jest jej nieodwołalność. Oznacza to, że gdy oferta dotarła do adresata, oferent jest nią związany przez termin wskazany w ofercie i nie może uchybić stanu związania ofertą przez jej odwołanie. (art. 66 i nast. kodeksu cywilnego). Przyjmuje się, że niedopuszczalność odwołania i zmiany oferty obowiązuje bezwzględnie w przypadkach, gdy oferta została złożona indywidualnie oznaczonemu adresatowi. Tymczasem w niniejszej sprawie [...] Dyrektor [...]wbrew obowiązującym w tym zakresie przepisom prawa złożył J. P. w dniu [....] kwietnia 2008 r. nową ofertę, zawierającą znacznie niższą cenę która nie została przyjęta, z oczywistych powodów. Biorąc pod uwagę fakt, iż pierwsza oferta [...] Dyrektora [....] dostała cenę nabycia nieruchomości, która w sposób znaczący nie odbiega od wartości wskazanej w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2009 r., a także dokonując analizy zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i oceny podniesionych prze skarżącego zarzutów należy uznać, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i w konsekwencji wskazań na bezzasadność skargi. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.