IV SA/Wa 54/10

Dnia 28 maja 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Marian Wolanin (spr.), Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Marek Bereziński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2010 roku sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...]; II. stwierdza że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego L. M. kwotę 3017 (trzy tysiące siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] listopada 2007 r., ustalającą dla L. M. obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi P. - działki nr [...], w wysokości 240.000 zł. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że wycena zawarta w operacie szacunkowym została wykonana zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz zgodnie z obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podniesiono, że przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody porównywania parami niezabudowanych nieruchomości podobnych, zgodnie z §4 ust. 3 powołanego rozporządzenia. Podkreślono, że art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący podstawę do pomniejszania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o wartość nakładów poniesionych przez właściciela, nie obowiązuje od dnia 22 września 2004 r. zaznaczając, że w operacie sporządzonym w rozpoznawanej sprawie nakłady nie zostały w ogóle uwzględnione, ponieważ badano tylko wzrost wartości nieruchomości wywołany wejściem w życie planu miejscowego. Odnosząc się do zarzutu, że wzrost wartości nieruchomości nie został spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz uchwaleniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy organ odwoławczy stwierdził, że w operacie szacunkowym, dokonując porównania nieruchomości wzięto pod uwagę nieruchomości sprzedane w 2006 r., a więc już pod rządami studium. Odnosząc się do dalszych zarzutów wskazano, że przyjęcie do porównania mniejszych działek zostało wyrównane zastosowaniem odpowiedniego współczynnika dla cechy "walory działki, powierzchnia gruntu, kształt" oraz że brak jest przepisu prawa, który nie pozwalałby porównywać części nieruchomości przed podziałem i takiej samej części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną po dokonaniu podziału. Organ odwoławczy stwierdził również, że w operacie szacunkowym, przy określaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu, rzeczoznawca uwzględnił tylko Sygn. akt IV SA/Wa 54/10 bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia planu miejscowego, o czym świadczy m.in. nie wzięcie pod uwagę zapewnienia dostępu do mediów i asfaltowej drogi dojazdowej do drogi krajowej nr [...]. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł L. M. zarzucając jej naruszenie art. 77 kpa poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego oraz naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu skargi wskazano, brak dokonania przez organ odwoławczy oceny dowodu jakim jest sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy co do jego wiarygodności, rzetelności i wartości. Kolegium nie zbadało sprawy w sposób merytoryczny, nie odniosło się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i tylko ogólnikowo odniosło się do sporządzonego operatu stwierdzając, że jest on zgodny z wymogami prawa i standardami pracy rzeczoznawców. W ocenie skarżącego nieprawidłowy jest zarówno sposób przeprowadzenia analizy wartości gruntu po wprowadzeniu planu miejscowego, poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości przeznaczonych w tym planie pod zabudowę mieszkaniową, biurową i usługową, jak i metoda wyliczenia wzrostu wartości analizowanej nieruchomości. Skarżący uważa za błędne przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną tej nieruchomości, która była wcześniej częścią nieruchomości szacowanej. Skarżący wskazał także na sprzeczność pomiędzy zawartym w operacie szacunkowym stwierdzeniem rzeczoznawcy, iż wzrost wartości nieruchomości był niewielki, a dokonanym wyliczeniem, z którego wynika, iż zmiana wartości wynosi około 50%. Wyrokiem z dnia 29 września 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 803/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r., jednakże wyrok ten został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2009 r. sygn. akt II OSK 1867/08. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] listopada 2007 Sygn. akt IV SA/Wa 54/10 r. wydane zostały bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie mogących mieć znaczenie dla wyniku jej rozstrzygnięcia Naczelny Sąd Administracyjny uchylając wyrokiem z dnia 24 listopada 2009 r. sygn. akt II OSK 1867/08 uprzedni wyrok Sądu pierwszej instancji wydany w rozpatrywanej sprawie wskazał, iż zgodnie z art. 11 §1 kpa organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. W rozpoznawanej sprawie nakaz rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprowadzał się do obowiązku dokładnego przeanalizowania operatu szacunkowego i ewentualnego wyjaśnienia wątpliwości, które budzi, tj. wyjaśnienia zawartego w tym operacie stwierdzenia, według którego uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W operacie tym ustalono, że wartość 1 m2 nieruchomości gruntowej przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 13 zł, natomiast po uchwaleniu tego planu 19 zł. Wzrost ten wyniósł zatem 6 zł, czyli przeszło 46%. Jeżeli w takiej sytuacji uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, według rzeczoznawcy, spowodowało tylko niewielki wzrost wartości, to powstaje pytanie, czy rzeczoznawca majątkowy 46 procentowy wzrost wartości ocenił jako niewielki, czy też uznał, że tylko część tego wzrostu została spowodowana uchwaleniem planu. Jeżeli zaś tak, to powstaje pytanie co spowodowało ten wzrost w pozostałym zakresie? Pytanie to jest o tyle istotne, że skarżący twierdził, iż to jego nakłady spowodowały wzrost wartości nieruchomości. Rzeczoznawca co prawda w operacie szacunkowym wskazał na te nakłady (str. 28 operatu), jednakże nie podał w jakiej konkretnie części spowodowały one wzrost wartości nieruchomości, co w powiązaniu ze stwierdzeniem, iż zmiana planu w niewielkim stopniu spowodowała wzrost wartości nieruchomości wywołuje wątpliwości, co do operatu szacunkowego, gdyż zawiera on wewnętrzną sprzeczność. Również nie jest jasne stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego, że część wzrostu wartości nieruchomości nastąpiła w momencie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Do porównania przyjęto nieruchomości, które zostały sprzedane po uchwaleniu studium, co powoduje, że w cenach tych nieruchomości uwzględniono już ewentualny wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem studium. Jednakże jeżeli przyjmuje się taką zależność pomiędzy uchwaleniem studium a wartością Sygn. akt IV SA/Wa 54/10 nieruchomości, to należy wyjaśnić, czy nieruchomości przyjęte do porównania zostały w studium przeznaczone na działalność, która po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowoduje wzrost ich wartości. Tylko bowiem pod tym warunkiem argumentacja rzeczoznawcy jest przekonująca. Gdyby bowiem w studium przeznaczono nieruchomość na działalność rolniczą, to nic nie przemawia za tym, aby jej wartość mogła z powodu uchwalenia studium wzrosnąć. Zatem ważne jest, aby wyjaśnić, na co w studium przeznaczono nieruchomości przyjęte do porównania w celu ustalenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazane wątpliwości organy administracji winny były, kierując się nakazem zawartym w art. 77 §1 kpa, uwzględnić przy ocenie operatu szacunkowego i ewentualnie dopuścić dowód z dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, przede wszystkim zaś odnieść się do tych wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji (art. 107 §3 kpa). Nie czyniąc tego naruszono wskazany przepis w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nie można wykluczyć, iż po dodatkowym wyjaśnieniu okazało by się, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niższy niż dotychczas przyjmowano. Zgodnie z art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - dalej ppsa, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Mając powyższe na uwadze Sąd ponownie rozpatrując sprawę doszedł do przekonania, iż sprawa ta wymaga dokonania analizy przez organy administracji publicznej we wskazanym przez Naczelny Sąd Administracyjny kierunku. Sąd administracyjny nie prowadzi bowiem postępowania dowodowego, a jedynie ocenia pod kątem legalności rozstrzygnięcia administracyjne, które w niniejszej sprawie wydane zostały z naruszeniem art. 7 i art. 77 kpa polegającym na niewykazaniu należytej dbałości o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. W pierwszej kolejności Burmistrz Miasta i Gminy B. powinien wyjaśnić zawartą w treści operatu szacunkowego sprzeczność pomiędzy stwierdzeniem, iż "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium" a stwierdzeniem: "niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości". Nie wiadomo bowiem, czy stwierdzenie to jest Sygn. akt IV SA/Wa 54/10 jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B., czy też rzeczoznawca określił wartość nieruchomości, gdy stanowiła ona teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) lub czy określił wartość danej nieruchomości gdy została ona przeznaczona pod centrum usługowo - produkcyjne. Wyjaśnienia wymaga, czy określona przez rzeczoznawcę wartość tej nieruchomości odzwierciedla jej faktyczną wartość wynikającą jedynie ze zmiany przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym. Konieczne jest więc ustalenie, czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości a wzrostem jej wartości, jeżeli taki wzrost nastąpił. W świetle powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) ppsa orzekł jak w pkt I sentencji Jednocześnie na podstawie art. 152 ppsa orzeczono o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Na podstawie art. 200 powołanej ustawy orzeczono o kosztach postępowania.