I OSK 406/11

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Lech, Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.), Sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant asystent Małgorzata Penda, po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2012 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 657/10 w sprawie ze skargi J. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2) zasądza od J. M. na rzecz Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wyrokiem z dnia 8 listopada 20101 r. (sygn. akt I SA/Wa 657/10) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi J. M. uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] oraz utrzymaną przez nią decyzję Wojewody Ł. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Nieruchomość położona w obrębie [...] Miasta R., powiat r., województwo ł., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, stanowiąca poprzednio własność J. M., decyzją Wojewody Ł. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...], utrzymaną następnie w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] - jako przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od granicy powiatu r. do granicy województwa ł. od km [...] do km [...] - została wydzielona z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], o łącznej powierzchni [...] ha i stała się własnością Skarbu Państwa. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. Wojewoda Ł. orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa wyżej opisanej nieruchomości w kwocie [...] zł. oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Rozpoznając sprawę w trybie instancji odwoławczej, Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J. M., decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody Ł. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał, że według art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia jej wejścia w życie, decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r., w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. W związku z powyższym, Minister zauważył, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] maja 2009 r. na zlecenie Wojewody Ł. przez rzeczoznawcę majątkowego – C. O. Wartość gruntu została przez biegłą określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku niezabudowanych działek nabywanych pod rozbudowę lub modernizację dróg, położonych na terenie powiatów żyrardowskiego i tomaszowskiego w okresie od czerwca 2008 r. do marca 2009 r. Jako cechy wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zakwalifikowała: lokalizację, stan zagospodarowania i otoczenia nieruchomości, drogę dojazdową oraz dostępne uzbrojenie, zaznaczając przy tym, że ceny za 1 m2 powierzchni w analizowanej grupie nieruchomości kształtowały się na poziomie od [...] zł do [...] zł. Określona zaś przez biegłą wartość 1 m2 wycenianego gruntu została określona na kwotę [...] zł. a wartość naniesień budowlanych (ogrodzenia, bramy stalowej oraz studni kopanej) została wyceniona przy zastosowaniu podejścia kosztowego i metody kosztów odtworzenia - na łączną kwotę [...] zł. Nasadzenia roślinne (3 brzozy) określono na podstawie poradnika "Metoda Skierniewicka" Krzysztofa Zmarlickiego z 2007 r. na kwotę [...] zł. Organ podkreślił, iż analiza sporządzonego w sprawie operatu nie wykazała jego nieprawidłowości, które mogłyby skutkować dyskwalifikowaniem go jako dowodu a zatem brak było podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo. Na wyżej przedstawioną decyzję J. M. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zgłosił szereg zastrzeżeń do sposobu dokonanej wyceny i wysokości przyznanego mu odszkodowania. Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wnosił o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. W piśmie z dnia [...] listopada 2010 r. uzupełniającym skargę J. M. zarzucił ponadto Ministrowi Infrastruktury naruszenie: art. 134 ust. 1-3, art. 135 ust. 1, 2 i 5 oraz art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego do niej. W szczególności twierdził, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 135 ust. 5 w/w ustawy, gdyż rzeczoznawca nie określiła wartości drewna, lecz "wartość młodych nasadzeń" (str. 12 operatu szacunkowego). Uchylając – na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), zwanej dalej: "P.p.s.a." – zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną w mocy przez nią decyzję Wojewody Ł. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga w części była uzasadniona. Sąd Wojewódzki mimo, że nie podzielił w pełni stanowiska skarżącego, to jednak przyznał mu rację, że organy obu instancji błędnie ustaliły wysokość przyznanego J. M. odszkodowania. Zdaniem Sądu, wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego została wykonana niezgodnie z przepisem art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprawdzie biegła ustaliła, iż na przedmiotowym gruncie znajdują się 3 brzozy w wieku do 10 lat i oszacowała te nasadzenia, określając wartość młodych drzewek w oparciu o wartość drzew i wskaźnika oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, ale wspomniany wyżej przepis nakazuje szacowanie wartości drewna w drzewostanie albo – w zależności od tego, czy występuje w drzewach materiał użytkowy - kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. W związku z powyższym za słuszny Sąd uznał również zarzut skarżącego, iż biegła – mając na uwadze przepisy art. 134 w zw. z art. 4 pkt 17 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy - winna określić wartość rynkową nieruchomości jako całości, mając na uwadze to, że naniesienia na gruncie są elementem stanu nieruchomości (stanu zagospodarowania, czy stanu techniczno – użytkowego), który w sprawach szacowania gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy tego rodzaju nieruchomości występują w obrocie) ma wpływ na wybór właściwej metody szacowania oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości. W tego rodzaju sytuacjach (gdy w obrocie występują nieruchomości nabywane pod drogi publiczne) wyłączona jest bowiem – jak wywodził Sąd - możliwość określania wartości odtworzeniowej nieruchomości a w związku z tym wyłączone jest oddzielne szacowanie gruntu i jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 ustawy). Nie jest też możliwe w takiej sytuacji stosowanie przy wycenie podejścia kosztowego, ponieważ rodzaj podejścia przy szacowaniu gruntów nabywanych pod drogi publiczne (gdy występują ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży takich gruntów) narzuca biegłemu przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, ustalenie odszkodowania w o oparciu o wycenę sprzeczną z prawem stanowiło zatem (cyt.) "naruszenie przez organ przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 84 § 1 w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 135 ust. 1, 2 i 5 u.g.n. i § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. wysokość ustalonego odszkodowania". Z tych przyczyn Sąd Wojewódzki polecił, by przy ponownym prowadzeniu postępowania Wojewoda Ł. zastosował się do przedstawionej wyżej oceny prawnej i ponownie dokonał oceny zgodności z prawem, wiarygodności i przydatności dla sprawy operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] maja 2009 r. W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, Minister Infrastruktury, zarzucił Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie prawa materialnego ( art. 174 pkt 1 P.p.s.a.) to jest: 1. art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że wartość trzech młodych brzóz w wieku 10 lat posadowionych na nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa powinna zostać oszacowana wyłącznie w trybie wskazanym w tym przepisie; 2. § 36 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zw. z art. 134 i 135 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i uznanie, iż przy i szacowaniu nieruchomości nabywanych na cele budowy dróg krajowych nie jest możliwe i zastosowanie metody odtworzeniowej. Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżący kasacyjnie wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi wraz z zasądzeniem na rzecz organu kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że rzeczą bezsporną w sprawie był fakt, iż w niniejszej sprawie na szacowanym gruncie - na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji rozbudowy drogi krajowej nr [...] - znajdowały się trzy brzozy w wieku 10 lat. Wskazano przy tym, że w literaturze fachowej przyjmuje się, iż drzewa w wieku do 10 lat znajdują się w pierwszej klasie wieku obejmującej młode pokolenie drzew (młodniki) – "Szacowanie nieruchomości" pod red. Jerzego Dydenki, Dom Wydawniczy ABC 2006. Biegła zatem, szacując powyższe nasadzenia roślinne, określiła wartość młodych nasadzeń w oparciu o wartość drzew wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej. Podkreślono też, że przepis art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień oszacowanie wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie, o ile znajdują się w nim materiały użytkowe. Natomiast, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, przepis ten nakazuje oszacowanie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Zdanie pierwsze powyższego przepisu – w ocenie skarżącego kasacyjnie - nie budziło przy tym większych wątpliwości interpretacyjnych. Jasno bowiem wynika z niego, że oszacowanie wartości drewna odnosi się zarówno do drzewostanu leśnego jak i zadrzewień, którymi są zarówno pojedyncze drzewa, jak i ich skupiska, znajdujące się na gruntach będących nieruchomościami nieleśnymi. Wyjaśniono, że w warunkach niniejszej sprawy, nie istniała możliwość zastosowania powyższej reguły wyceny, bowiem przyjmuje się, że sortymenty drewna wytwarzają drzewa dopiero od drugiej klasy wieku, tj. mające powyżej 20 lat (A. Nowak, "Wycena nieruchomości leśnych", Educcatera Olsztyn 2010). Zdanie drugie natomiast tego przepisu mówi wprawdzie (wyłącznie) o szacowaniu wartości drzewostanu, ale brak jest definicji legalnej tego pojęcia. Zgodnie natomiast z Encyklopedią Popularną PWN (Warszawa, grudzień 1983) drzewostan oznacza zespół drzew rosnących w bliskim sąsiedztwie i wzajemnie na siebie oddziałujących, o charakterystycznym składzie gatunkowym, budowie i związku z siedliskiem. Podobnie, pojęcie to definiuje literatura fachowa, mówiąca, iż jest to część lasu jednorodna pod względem budowy składu gatunkowego, wieku i zwarcia drzew, rodzaju gleby oraz ukształtowania terenu, różniąca się wyraźnie od innych części przynajmniej jedną z tych cech (A. Nowak, "Wycena nieruchomości leśnych", Educcatera Olsztyn 2010). Idąc więc za powyższą definicją drzewostanu autor skargi kasacyjnej podnosił, że wątpliwym wydaje się możliwość zastosowania wyżej przedstawionej reguły wyceny w niniejszej sprawie. W tym wypadku bowiem przedmiotem szacunku były trzy brzozy w wieku 10 lat a zatem z pewnością nie można im było przypisać cech drzewostanu. Młodniki te nie stanowiły również zadrzewienia, które wytworzyłyby materiał użytkowy. Powyższe zatem – zdaniem Ministra Infrastruktury - wyłączało możliwość oszacowania w/w nasadzeń w trybie art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący kasacyjnie podnosił także, że nieprawidłowo Sąd Wojewódzki wskazując w zaskarżonym orzeczeniu, iż określenie wartości przedmiotowych składników roślinnych nieruchomości winno zostać dokonane w trybie ww. art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakazał jednocześnie oszacowanie jej wartości odtworzeniowej (art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ust. 1-7). Powyższe stoi bowiem w sprzeczności z dalszą częścią uzasadnienia zaskarżonego wyroku, w którym kategorycznie stwierdzono, iż w przypadku szacowania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne " wyłączona jest możliwość określania wartości odtworzeniowej nieruchomości i w związku z tym oddzielne szacowanie gruntu i oddzielne jego części składowych (art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami)". Autor skargi kasacyjnej zauważył w tym miejscu, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego do ustawy gruntowej stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W niniejszej sprawie zaś, w związku z brakiem na analizowanym rynku podobnych nieruchomości drogowych (zawierających części składowe w postaci nasadzeń drzew), biegła osobno wyceniła grunt i osobno jego części składowe. Grunt został oszacowany w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej przy przyjęciu do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), zaś nasadzenia - w podejściu kosztowym. Tym samym biegła oszacowała wartość odtworzeniową całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z jego częściami składowymi (art. 135 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W zaskarżonym wyroku Sąd założył natomiast, że w przypadku szacowania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne rzeczoznawcy majątkowi winni tak określać analizowany rynek, aby znaleźć odpowiednią liczbę nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, umożliwiające następnie ustalenie jej wartości rynkowej. Jednakże – jak akcentował skarżący kasacyjnie organ - należy mieć na uwadze, że ze względu na duże zróżnicowanie rynku nieruchomości, praktycznie niemożliwa wydaje się sytuacja znalezienia odpowiedniej liczby na tyle podobnych nieruchomości, by mogły posłużyć do określenia jej wartości rynkowej. Dlatego też ustawodawca, w art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidział możliwość określenia wysokości należnego odszkodowania, w przypadku braku na analizowanym rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. W praktyce często bowiem zdarzają się sytuacje, w których wycenie podlega nietypowa nieruchomość zabudowana, gdzie nawet w sytuacji możliwości rozszerzenia analizowanego rynku, zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., na obszar całego województwa (rynek regionalny) czy też kraju, brak jest wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, na tyle podobnymi, aby możliwe było określenie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. Wówczas, przy przyznaniu racji stanowisku Sądu wyrażonym w zaskarżonym wyroku, przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., stałby się przepisem martwym. Skarżący kasacyjnie stwierdził też, że można byłoby do oszacowania nietypowej nieruchomości zastosować § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego wyżej rozporządzenia, ale przepis ten odnosił się wyłącznie do szacowania działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne, albo już zajętych przez tego rodzaju drogi. Zatem w przypadku szacowania przejmowanej pod drogę działki gruntu, na której posadowione są naniesienia, czy to roślinne, czy też budowlane jedynym możliwym sposobem wyceny tych części składowych jest wyłącznie podejście kosztowe. Skarżący kasacyjnie zwracał też w tym miejscu uwagę, iż to przepisy rangi ustawowej, tj. art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jasno i precyzyjne stanowią, że jak najbardziej dopuszczalne jest ustalenie wartości odtworzeniowej wywłaszczanej nieruchomości a zatem nie można - na mocy przepisu rangi wykonawczej - zawartego w akcie prawnym wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jakim jest przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., twierdzić, że powyższe reguły ustawowe nie znajdują zastosowania przy szacowaniu nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie polegało wyłącznie na badaniu zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej. Podstawy te sprowadzały się zaś do zarzutu obrazy prawa materialnego w postaci art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne jego zastosowanie i przyjęcie, że wartość trzech młodych brzóz w wieku 10 lat, które rosły na nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa powinna zostać oszacowana wyłącznie w trybie wskazanym w tym przepisie oraz błędnej wykładni § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zw. z art. 134 i 135 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, iż przy szacowaniu nieruchomości przejętych na cele budowy dróg krajowych nie jest możliwe zastosowanie podejścia odtworzeniowego. Zarzuty te należy uznać za zasadne. Przedmiotowa sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości, która - w związku z wydaniem decyzji lokalizacyjnej - jako przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej, została, w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przejęta na własność Skarbu Państwa. W związku z powyższym, należy wyjaśnić, że – po myśli art. 18 ust. 1 w/w ustawy – wysokość odszkodowania za wspomnianą nieruchomość winna zostać ustalona wg jej stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a wg wartości z daty orzekania o przyznaniu odszkodowania. Jednocześnie, w pozostałym zakresie, na zasadzie art. 12 ust. 5 omawianej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za przejętą w tym trybie nieruchomość, miały zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl więc art. 135 ust.1 tej ostatniej ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, tzn. oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych ( art. 135 ust. 2 cytowanej ustawy gruntowej). Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy trzeba mieć na uwadze, że na wycenianej nieruchomości znajdowały się naniesienia budowlane w postaci: ogrodzenia, bramy stalowej oraz studni kopanej a także nasadzenia roślinne to jest trzy młode brzozy do 10 lat. W związku z powyższym, rzeczoznawca majątkowy, nie mogąc znaleźć materiału porównawczego, zmuszona niejako była do zastosowania w tym przypadku przy dokonywaniu wyceny, podejścia kosztowego. Pozwalały jej zaś na to cytowane wyżej przepisy art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że stosując metodę odtworzeniową w stosunku do całej, przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy sam grunt wyceniła przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Zatem – w tym zakresie - postąpiła zgodnie z wymaganiami zawartymi w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego, który to przepis wymaga, aby przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosować podejście porównawcze. Wprawdzie specustawa drogowa odsyła, przy ustalaniu odszkodowania za przejętą nieruchomość, do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale co jest istotne - jest to odesłanie do stosowania tych przepisów jedynie w sposób "odpowiedni" ( art. 12 ust. 5 specustawy). Z tego powodu również stosowanie przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy o gospodarce nieruchomościami musi być w tym przypadku "odpowiednie". Jak słusznie podnosił skarżący kasacyjnie w praktyce często zdarzają się sytuacje, w których wycenie podlega nieruchomość nietypowa, gdzie nawet w przypadku rozszerzenia analizowanego rynku na obszar całego województwa (rynek regionalny) czy też kraju, brak jest wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, na tyle podobnymi, aby możliwe było określenie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. W takim przypadku niemożliwością jest wymaganie, aby szacowanie przejętej nieruchomości następowało w oparciu o przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W tego rodzaju sytuacjach pozostaje zatem do rozważenia, albo oszacowanie nieruchomości przy zastosowaniu reguł określonych w § 36 ust. 2 pkt 1 cytowanego rozporządzenia, choć nie dotyczą one działek "przejętych", albo oszacowanie przejętego gruntu (samego gruntu) przy zastosowaniu podejścia porównawczego a wartości znajdujących się na nim naniesień - przy uwzględnieniu podejścia kosztowego, czyli zgodnie z art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która to sytuacja miała miejsce w analizowanej sprawie i – w świetle tego, co zostało wyżej powiedziane – nie wydaje się błędem. Zgodzić się także trzeba ze skarżącym kasacyjnie, że ponieważ na wycenianej działce rosły trzy brzozy w wieku do lat 10-ciu, nie zachodziła w tym wypadku możliwość dokonania ich wyceny, zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższy przepis stanowi, iż przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Natomiast, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Wskazać w tym miejscu jednak wypada, że wyróżnia się różne klasy drzewostanu (I – V a w drzewostanach starszych, to jest przy drzewach powyżej 100 lat, również VI i VII). Wg literatury przedmiotu przyjmuje się przy tym, iż dopiero drzewa w wieku powyżej 20 lat (II klasa i wyżej) mogą wytwarzać produkt, jakim jest drewno ("Szacowanie nieruchomości" pod red. Jerzego Dydenki, Dom Wydawniczy ABC 2006 i A. Nowak, "Wycena nieruchomości leśnych", Educcatera Olsztyn 2010). Ponadto, podkreślić tez trzeba, iż pojęcie drzewostanu, którego nie definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z wydawnictwami specjalistycznymi oraz encyklopedycznymi oznacza: zespół większej liczby drzew rosnących na pewnej powierzchni leśnej w odpowiednim zagęszczeniu i zwarciu koron, wzajemnie na siebie oddziałujących (vide: A. Nowak, "Wycena nieruchomości leśnych", Educcatera Olsztyn 2010, Encyklopedia Popularna PWN Warszawa, grudzień 1983, Ilustrowana Encyklopedia Popularna, wyd. Kraków 2010 oraz Otwarta Encyklopedia Leśna www.wiki.lasypolskie.pl/doku.php). W tej sytuacji brak zatem było podstaw do stosowania – przy wycenie trzech młodych drzewek – zasad określonych w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak przyjął to Sąd Wojewódzki. Z braku bowiem określenia przez ustawę gruntową sposobu wyceny pojedynczych kilku drzewek, które nie stanowiły drzewostanu i które jeszcze nie wytworzyły drewna, należało oszacować ich wartość stosując zasady ogólne, odnoszące się do szacowania poszczególnych drzew, a co w tej sprawie zostało uczynione. Biegła bowiem, posiłkując się poradnikiem fachowym ("Metoda Skierniewicka" - Krzysztofa Zmarlickiego z 2007 r.) wartość wspomnianych nasadzeń oszacowała. W konkluzji zatem należy stwierdzić, że zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej okazały się zasadne, co w konsekwencji skutkowało uchyleniem zaskarżonego wyroku. Wyjaśnić przy tym trzeba, że wprawdzie Sąd Wojewódzki podał, iż uchylił wydane w tej sprawie przez organy obu instancji decyzje, wskazując przy tym na przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a., co sugerowałoby, że Sąd pierwszej instancji dopatrzył się w niniejszej sprawie naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, ale przeczy temu treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Sąd bowiem analizował i wskazywał na naruszenie przez organy jedynie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a więc odnosił się jedynie do prawa materialnego. W/w okoliczność pozwalała więc przyjąć, że w sprawie doszło jedynie do naruszenia przez Sąd Wojewódzki prawa materialnego, co w rezultacie umożliwiało Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu zastosowanie przepisu art. 188 P.p.s.a. Biorąc zatem powyższe pod uwagę Naczelny Sad Administracyjny – z mocy art. 188 oraz art. 151 w związku z art.193 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) – orzekł jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na art. 203 pkt 2 w/w ustawy procesowej.