IV SA/Po 319/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Maciej Dybowski (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska WSA Donata Starosta Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi D. R. , R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia (...) r. nr (...), 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Doroty R., R. S. solidarnie kwotę (...) (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Wójt Gminy K. (dalej Wójt) decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] (dalej decyzja z [...]grudnia 2007 r.), na podstawie art. 104 § 1 kpa i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 80/03/717 ze zm., dalej upzp), i § 35 uchwały nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2002r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp [...], dalej uchwała z [...] czerwca 2002 r. bądź Plan) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap), ustalił wobec D. R.-S. i R. S. opłatę w wysokości łącznie 59.184,89 zł (za działkę nr [...] – 18.2226,49 zł, za udział wynoszący 2/6 w działce nr [...] – 4.607,82 zł, za działkę nr [...] – 18.226,49 zł, za działkę nr [...] – 18.184,89 zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie K. nr ewid. [...] ( o pow. 712 m2), nr ewid. [...] (o pow. 540 m2), nr ewid. [...] (o pow. 712 m2) i nr ewid. [...] (o pow. 708 m2) w związku z uchwaleniem uchwały z [...]czerwca 2002 r. W uzasadnieniu decyzji Wójt stwierdził, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap) uchwałą Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r., nastąpił wzrost wartości owej nieruchomości, której sprzedaż przez D. R.-S. i R. S. została potwierdzona w aktach notarialnych z dnia [...] lipca 2006 r. (działka nr [...], nr rep. [...]), z dnia [...] września 2006 r. (działka nr [...], udział w działce nr [...], nr rep. [...], działka [...] i udział w działce [...], nr rep. [...]). W § 35 Planu wysokość opłaty na rzecz Gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na 20% w przypadku przekazania nieodpłatnie przez właścicieli nieruchomości na rzecz gminy dróg wyznaczonych w planie i 30% w pozostałych przypadkach. W tym przypadku drogi nie zostały przekazane na rzecz gminy, dlatego wysokość opłaty wynosi 30%. Wójt wskazał, że przed wejściem w życie Planu, obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy K. uchwalony uchwałami Gminnej Rady Narodowej w K. nr [...] z dnia [...] grudnia 1985 r. i nr [...] z dnia [...] grudnia 1986 r. (Dz. Urz. Woj. Pozn. z [...]), zaktualizowany uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] września 1992 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Pozn. z [...]), zgodnie z którym owe nieruchomości przeznaczone były pod tereny upraw rolnych. Na podstawie planu miejscowego z [...] czerwca 2006 r. działki te zostały przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 12M). W dniu wejścia w życie nowego planu, działki o nr [...], [...], [...] i [...] stanowiły część działki o nr [...] o pow. 4.619 m2. Tym samym działka nr [...] według uprzednio obowiązującego planu miejscowego była przeznaczona pod tereny upraw rolnych, a w nowym planie przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Opłatę ustalono w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. (dalej Rzeczoznawca), według której przed i po uchwaleniu nowego planu miejscowego wartość rynkowa gruntu szacowanej nieruchomości wynosiła: -przed uchwaleniem planu: 18.163,12 zł – dla działki nr [...], 13.775,40 zł – dla działki nr [...], 18.163,12 zł – dla działki nr [...], 18.061,08 zł – dla działki nr [...], tj. w sumie 68.162,72 zł, -zaś po uchwaleniu planu: 78.918,08 zł – dla działki nr [...], 59.853,60 zł – dla działki nr [...], 78.918,08 zł – dla działki nr [...], 78.474,72 zł – dla działki nr [...], tj. w sumie 296.264,48 zł. Tym samym wzrost wartości, który jest różnicą pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu i wartością przed jego uchwaleniem wynosi: 60.745,96 zł - dla działki nr [...], 46.078,20 zł – dla działki nr [...], 60.754,96 zł - dla działki nr [...], 60.413,64 zł - dla działki nr [...], tj. w sumie 228.001,76 zł. Dlatego 30% opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniosła łącznie 59.184,89 zł (za działkę nr [...] – 18.2226,49 zł, za udział wynoszący 2/6 w działce nr [...] – 4.607,82 zł, za działkę nr [...] – 18.226,49 zł, za działkę nr [...] – 18.184,89 zł). W trakcie postępowania Strony wniosły uwagę, że opłata od wzrostu wartości nieruchomości winna być pobrana w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący (art. 37 ust. 3 i 4 upzp). Wójt wyjaśnił, że Plan wszedł w życie 6 września 2002 r., Gmina mogła zatem roszczenia zgłaszać do dnia 6 września 2007 r. co uczyniła, zgłaszając swe roszczenie zawiadomieniem o wszczęciu postępowania z dnia 27 lipca 2007 r., dostarczonym Stronom dnia 31 lipca 2007 r. Odnosząc się do zarzutu Stron, że w wycenie uwzględniono nieruchomości o zbyt dużej powierzchni Wójt stwierdził, że Rzeczoznawca wyjaśnił, że priorytetem było znalezienie nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu i podobnych parametrach, a różnice wynikające z położenia i wielkości porównywanych nieruchomości skorygowano odpowiednimi współczynnikami. Dlatego uznał, że wymóg prawidłowej wyceny został spełniony. Podkreślił przy tym, że wycenę opracowano zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. 261/04/2603 ze zm., dalej ustawa o gospodarce nieruchomości bądź ugn) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 207/04/2109 ze zm., dalej rozporządzenie). Zgodnie z § 50 rozporządzenia, do ustalenia wartości przyjęto stan nieruchomości z dnia uchwalenia Planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (k. 114-117 akt administracyjnych). Odwołanie od decyzji z [...] grudnia 2007 r. wnieśli D. R.-S. i R. S.. Podnieśli, że sporządzony dla owej nieruchomości operat szacunkowy nie może stanowić w świetle art. 80 kpa dowodu przesądzającego w zakresie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości m.in. z tej przyczyny, że nieruchomości przyjęte do porównania są nieadekwatne do wycenianej nieruchomości ze względu na ich wielkość i położenie. Odwołujący się nie podzielili poglądu Wójta, który jedynie powołał się na stanowisko Rzeczoznawcy, odwołujące się do skorygowania odpowiednimi współczynnikami różnic wynikających z położenia i wielkości porównywanych nieruchomości. Organ winien był dokonać wszechstronnej oceny operatu szacunkowego. W szczególności podali, że wyceniana nieruchomość po uchwaleniu Planu miała pow. 4.618 m2, zaś w operacie przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości o znacznie większej powierzchni – od 75.863m2 do 10.005m2. Fakt ten spowodował, że znacznie zaniżono wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania w stosunku do wartości po zmianie planu. W związku z tym różnica ceny minimalnej do ceny maksymalnej jest zbyt wysoka i niedopuszczalna, wynosi bowiem od 0,10 do 33,98 zł/m². Nadto wskazali, że nie uwzględniono klas bonitacyjnych, błędnie zastosowano do wyceny gruntów rolnych jednostkę porównawczą 1m², zamiast 1 ha fizycznego, nie określono trendu czasowego dla nieruchomości rolnych, słabo zanalizowano rynek nieruchomości rolnych, niewłaściwie dobrano nieruchomości ze względu na ich położenie uwzględniając nieruchomości spoza K.. Porównywane nieruchomości różnią się od nieruchomości wycenianej pod względem zagospodarowania. Wskazali, że działka o nr [...] stanowi drogę konieczną i mimo, że w Planie została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej to w dniu jej zbycia nie powinna być wyceniana jako działka o tej funkcji, gdyż jej faktyczne przeznaczenie de facto nie uległo zmianie, nadal stanowi rolę – drogę konieczną. Celem wykazania zasadności podniesionych zarzutów Odwołujący się wnieśli o dopuszczenie dowodu z dokumentów: aktów notarialnych sprzedaży działek nr [...] o pow. 0,1501 ha, nr [...] o pow. 0,0917 ha, nr [...] o pow. 0,0931 ha; udziału w działce nr [...], nr [...]; udziału w działce nr [...], nr [...]; udziału w działce [...] i nr [...] (k. 128-130 akt administracyjnych). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej Kolegium bądź SKO) decyzją z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] marca 2008 r.), na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 kpa, utrzymało w mocy decyzję z [...] grudnia 2007 r. Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że wyjaśnienia zawarte w opinii Rzeczoznawcy pozwalają w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale. Uzasadnienie Rzeczoznawcy dla przyjętej metody i sposobu szacowania uznać należało za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami i wiedzą fachową; pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca dokonał właściwego podejścia, metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Kolegium analizując sposób wnioskowania dokonany przez Rzeczoznawcę uznało, że został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Nie dopatrzono się uchybień procesowych. Stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu, zawiadomiono o wszczęciu postępowania z dochowaniem 5-letniego okresu od obowiązywania zmiany planu zagospodarowania, strony miały też możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym i zgłaszania ewentualnych uwag. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że były one już podnoszone przez Strony w toku postępowania. Na wszystkie odpowiedział Rzeczoznawca, autor operatu szacunkowego. Doboru nieruchomości rzeczoznawca dokonuje kierując się własnym uznaniem, wiedzą i przyjętymi standardami, uzasadniając równocześnie swój wybór. Przyjęte do porównania ceny transakcyjne nieruchomości nie muszą dotyczyć tej samej miejscowości. Przepisy dopuszczają dobór cen nieruchomości z całego kraju, a nawet z zagranicy. Różnice dotyczące cech charakteryzujących poszczególne nieruchomości, w tym powierzchni, koryguje się zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów, odpowiednimi współczynnikami. Nieuwzględnienie w operacie klas bonitacyjnych i brak określenia trendu czasowego dla nieruchomości rolnych, przyjęcie jako jednostki porównawczej 1m², szacowanie części nieruchomości przeznaczonej pod drogę konieczną, zostały wcześniej wyjaśnione przez Rzeczoznawcę stąd nie powinny budzić wątpliwości Odwołujących (k. 134-138). D. R.-S. i R. S. wnieśli skargę na decyzję z [...] marca 2008 r., powtarzając zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji z [...] grudnia 2007 r. Nadto podnieśli, że organy orzekające dopuściły się naruszenia art. 157 ugn, nie przedkładając operatu szacunkowego do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej, naruszono wszelkie wymogi dotyczące podobieństwa nieruchomości, zwłaszcza przepis art. 4 pkt 16 ugn. Nie sposób uznać za podobne nieruchomości o cenie jednostkowej: 0,10 zł/m² i 33,98 zł/m², bowiem różnią się one ceną 340-krotnie. Mając na względzie wskazane ustalenia organów, ustawodawca chcąc nie dopuścić do takich sytuacji, przewidział ocenę poprawności operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców. W operacie określając wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego nie podano wymaganego prawem (art. 4 pkt 17 ugn) stanu technicznego, użytkowego i stanu otoczenia nieruchomości jako elementów rozstrzygających o wartości. Rzeczoznawca błędnie uprościł, że przed uchwaleniem nowego planu nieruchomość przeznaczona była na cele rolne. Skoro cele rolne to również cele ogrodnicze, warzywnicze, sadownicze i szkółkarskie, a nieruchomość ma pow. 0,46 ha, to wykluczona jest wielkotowarowa produkcja polowa z obsługą wielkogabarytowych maszyn rolniczych i kombajnów. W takiej sytuacji uznać należało, że przed uchwaleniem nowego planu istniała możliwość realizacji zabudowy gospodarczej związanej z produkcją, a nawet zabudowa zagrodowa. Potwierdzeniem tego jest zabudowa istniejąca w sąsiedztwie owej nieruchomości. Rzeczoznawca błędnie rozpoznał, zdiagnozował i opisał rynek nieruchomości tożsamych z wycenianą, co musiało skutkować uzyskaniem błędnego wyniku określenia wartości. Odnosząc się do ustalenia w operacie wartości nieruchomości po uchwaleniu Planu Skarżący zarzucili organom orzekającym błędne przyjęcie, że nieruchomości o cenach jednostkowych 21,40 zł/m2 i 203,30 zł/m2 są do siebie podobne. Rzeczoznawca, a w konsekwencji organy obu instancji pominęły, że: drogi dojazdowe związane z obsługą komunikacyjną zajmują grunt o pow. 12% obszaru całej działki; wedle planu miejscowego na zieleń ogrodową należy przeznaczyć przynajmniej 60% pow. działki. Rzeczoznawca przyjmując w opisie rynku nieruchomości, że zabudowa kubaturowa wynosi 30-50% działki inwestowanej, a zieleń w granicach 30-50% działki inwestowanej, dopuścił się naruszenia art. 37 ust. 1 upzp. Niewłaściwie określił rynek nieruchomości podobnych, przez co nietrafnie dobrał nieruchomości porównawcze, co doprowadziło do uzyskania wadliwych wyników wyceny. Przyjęcie przez Rzeczoznawcę błędnych założeń doprowadziło do tego, że w określonej wartości po zmianie planu zostały zawarte prócz kryterium wynikającego z nowej funkcji terenu inne elementy, jak podział na działki budowlane, wyposażenie w media, urządzenie dróg itp., które w żadnym wypadku nie mogą być uwzględnione w wycenie nieruchomości dla celu jakim jest ustalenie opłaty planistycznej (k. 2-5 akt sądowych). Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, wyjaśniając, że w ramach swobodnej oceny dowodów organ administracji jest władny poddać weryfikacji prawidłowość operatu pod względem zgodności z przepisami ustawy i standardami zawodowymi. Nie ma natomiast możliwości podważenia samego określenia wartości nieruchomości (takiego prawa nie ma też organizacja zawodowa rzeczoznawców), jeśli organ uzna, że wycena została dokonana zgodnie z zasadami sztuki (k. 6-7 akt sądowych). Wyrokiem z dnia 10 grudnia 2008 r., II SA/Po 533/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (dalej WSA) oddalił skargę D. R. – S. i R. S. na decyzję SKO z dnia [...] marca 2008 r. WSA uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu, a przy załatwieniu sprawy organy obu instancji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w sposób, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy. W skardze kasacyjnej Skarżący podnieśli dwa zarzuty. Zarzucili naruszenie: prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 upzp, polegającą na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanym uznaniem bez właściwej i dogłębnej oceny za poprawnie i rzetelnie sporządzony operat szacunkowy mimo, że zawierał on błędy skutkujące nieprawidłowym ustaleniem przeznaczenia terenu przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; przepisów postępowania, mianowicie art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153/02/1270 ze zm., dalej ppsa), polegające na nienależytym wyjaśnieniu czy organy administracji naruszyły przepisy normujące przebieg postępowania administracyjnego i czy naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, czego efektem było bezkrytyczne przyjęcie przez WSA ustalonego przez organy administracji stanu faktycznego, co doprowadziło do oddalenia skargi, mimo naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Uzasadniając skargę kasacyjną m.in. stwierdzono, że Skarżący nie kwestionują zasadności ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia Planu, gdyż fakt wzrostu wartości nieruchomości z tego powodu nie budzi Ich wątpliwości. Skarżący nie zgadzają się z wysokością ustalonej opłaty. Skarżący wskazali na znaczenie operatu szacunkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zarzucili, że w Ich sprawie sporządzony operat szacunkowy nie został przez organy administracji właściwie oceniony. Zaznaczyli przy tym, że obowiązek dokonania właściwej oceny operatu szacunkowego wynika z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Dalej podnieśli zarzuty dotyczące tej oceny, które można streścić w czterech punktach. Po pierwsze podnieśli, że w toku postępowania w sposób konkretny i fachowy zgłaszali zastrzeżenia i zarzuty, co do operatu szacunkowego, na które organy obu instancji, odwołując się do lakonicznych i autorytarnych wyjaśnień Rzeczoznawcy, odpowiedziały w sposób ograniczający się do ogólnych stwierdzeń o prawidłowości sporządzonego operatu. Po drugie zarzucili, że ani organy administracji, ani Sąd pierwszej instancji nie poddały operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ugn. Po trzecie twierdzili, że pominięto brak właściwego rozeznania możliwego sposobu zabudowy nieruchomości, których dotyczy sprawa, zabudową zagrodową przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który miał spowodować wzrost wartości nieruchomości, co spowodowało zaniżenie wartości tych nieruchomości przed uchwaleniem Planu. Po czwarte wywiedli, że przyjęte do porównania nieruchomości nie były podobne do tych, których dotyczy sprawa. W oparciu o takie zarzuty i ich uzasadnienie, Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych (k. 48-58 akt sądowych). Wyrokiem z dnia 03 marca 2010 r., II OSK 481/09 (dalej wyrok II OSK 481/09) Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania WSA w Poznaniu (k. 76-83 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 190 ppsa Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Przedmiotem sporu w niniejszej spawie jest ustalenie wysokości opłaty renty planistycznej. Stosownie do art. 37 ust. 1 upzp, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmiana planu, lub faktycznie sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 11 tegoż przepisu do określenia wartości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku uchwalenia w dniu [...] czerwca 2002 r. Planu, nieruchomość Skarżących – działka nr [...] o powierzchni, 04618 ha – została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Przed uchwaleniem Planu, owa działka przeznaczona była pod tereny upraw rolniczych, zgodnie z ustaleniami zaktualizowanego planu miejscowego z dnia [...] września 1992 r. Decyzją z dnia [...] października 2003 r. Wójt zatwierdził podział działki nr [...] na działki o numerach od [...] do [...]. W dniach [...] i [...] września 2006 r. Skarżący sprzedali działki nr [...], [...], [...] i udział wynoszący 2/6 w działce nr [...], za łączną kwotę 220200 zł. W dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] była niezagospodarowana i użytkowana rolniczo. Do działki była doprowadzona woda, dojazd był zapewniony drogą gruntową, uzbrojoną w prąd, wodę. W najbliższej okolicy znajdowały się tereny niezagospodarowane, istniejące i budowane domy jednorodzinne. Wydając decyzję z [...] grudnia 2007 r. Wójt oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym dnia [...] października 2007 r. (dalej Operat) przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. B., na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia. Z Operatu wynika, że wartość działki nr [...] wzrosła w związku z uchwaleniem w dniu [...] czerwca 2002 r. Planu o kwotę 394.053,94 zł. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ugn w zw. z art. 37 ust. 11 upzp. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 kpa, w którym stanowi się m.in., że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn w zw. z § 57 rozporządzenia) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 kpa, jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 kpa). Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ugn. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Uregulowanie art. 157 ugn ma zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe. Zgodnie z art. 152 ust. 1 ugn, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ugn). Przedmiotową wycenę nieruchomości wykonano podejściem porównawczym. W związku z tym zauważyć należy, ze zgodnie z art. 153 ust. 1 zdanie ostatnie ugn, podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Skarżący jeszcze przed wydaniem decyzji z [...] grudnia 2007 r., w piśmie z dnia [...] listopada 2007 r. podnieśli, że nieruchomości przyjęte do określenia próbki porównawczej (tabela s. 16 operatu) są nieadekwatne do wycenianej nieruchomości, nie spełniają kryterium porównywalności ze względu na wielkość powierzchni i położenie. Wyceniana nieruchomość przed zmianą planu zagospodarowania miała powierzchnię 4.618 m², a więc w operacie należało przedstawić transakcje dotyczące nieruchomości o zbliżonej powierzchni i położeniu. Tymczasem w operacie powołano transakcje o zbyt zawyżonej powierzchni – od 75.863 m² do 5.100m². Położenie porównywanych nieruchomości (W., Ch., R.) nie ma cech zbliżonych do położenia nieruchomości wycenianej ze względu na zbyt odległą lokalizację i cechy zagospodarowania. Nadto brak w próbce porównawczej transakcji z K.. Jest to tym bardziej niezrozumiale, że na s. 13 operatu wskazano, że gmina K. jest dobrze zorganizowana, a jej położenie bardzo atrakcyjne. Tym samym przyjęcie do porównania nieruchomości z rejonu miejscowości wskazanych wyżej znacznie zaniża wartość nieruchomości przed zmianą planu i powoduje znaczną różnicę w obliczeniach końcowych dotyczących ustalenia opłaty planistycznej – w sposób istotny zawyża wysokość tej opłaty (k. 110-111 akt administracyjnych). Pismami z dnia [...] grudnia 2007 r. i [...] stycznia 2008 r. Rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów Skarżących (k. 113 i 123 akt administracyjnych). Jednak organy administracji nie oceniły tych pism pod kątem przydatności dla wyjaśnienia podnoszonych przez Nich wątpliwości. Bez takiej oceny nie sposób odeprzeć zarzutu Skarżących, że odpowiedzi udzielone przez Rzeczoznawcę w owych pismach były lakoniczne i autorytarne. W szczególności zarzutu autorytarności nie sposób odeprzeć, skoro w piśmie z [...] stycznia 2008 r. rzeczoznawca pisze, że "niedopuszczalnym jest narzucanie rzeczoznawcy przez stronę postępowania, które akty notarialne należy uwzględnić, a które nie". Rzeczywiście to rzeczoznawca, a nie strona postępowania decyduje o wyborze transakcji do porównania, jednakże nie zwalnia to go od uzasadnienia dokonanego wyboru. W związku z tym zauważyć należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 zdanie ostatnie ugn podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W operacie szacunkowym należałoby zatem wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ugn, położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z przedłożonego w sprawie Operatu można się dowiedzieć jedynie o tym, gdzie nieruchomości porównywalne są położone i jaką mają powierzchnię. Skoro Skarżący kwestionowali dobór nieruchomości do porównania, to Rzeczoznawca winien był wyjaśnić, dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty Skarżących stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania. Nie wszystkie zarzuty podniesione w skardze zasługują na uwzględnienie. Niezasadne jest twierdzenie Skarżących, że nieruchomości są do siebie niepodobne, gdyż ustalone wartości za 1 m² bardzo od siebie odbiegają. Podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 usg. Jednakże zarzut nieuwzględnienia szczególnych warunków nieruchomości Skarżących przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (podnoszony fakt, że nieruchomość ta mogła być zabudowana zabudową zagrodową, co wpływało in plus na jej wartość) nie jest oczywiście nieuzasadniony, a nie został on rozważony. Rzeczoznawca mógłby wyjaśnić, czy istotnie taka była sytuacja faktyczna tej nieruchomości, czy miało to wpływ na jej wartość i czy, jeżeli miało wpływ, zostało to uwzględnione przy określaniu współczynników korygujących. Zarzut Skarżących, że nieruchomości nie były podobne, gdyż ustalone wartości za 1 m² bardzo się różniły mimo, że niezasadny, nasuwa jednakże potrzebę wyjaśnienia zasadności przyjęcia transakcji, której dotyczy, do porównania. Jest tak, co prawda nie z powodu braku podobieństwa, ale możliwego niespełnienia kryterium określonego w art. 151 ust. 1 ugn. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Rozwinięciem tego przepisu jest § 5 ust. 1 rozporządzenia, w którym stanowi się, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Wobec takiego zarzutu, organy administracji winny były rozważyć, czy Rzeczoznawca nie powinien wyjaśnić bliżej warunków transakcji, w której za nieruchomość rolną uzyskano cenę wynoszącą 10 groszy za m², w szczególności czy na przyjęcie w transakcji takiej ceny nie wpłynęły jakieś szczególne warunki w rozumieniu § 5 rozporządzenia. Gdyby tak było, zgodnie z tym przepisem, transakcja ta nie mogłaby być przyjęta do porównania, co w rozpoznawanej sprawie spowodowałoby istotną zmianę in plus wartości nieruchomości Skarżących przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc zmniejszenie różnicy wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego i w konsekwencji zmniejszenie renty planistycznej. Podobnie winien być rozważony zarzut znaczącej różnicy cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównania dla ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Nie jest zasadny zarzut, że organy administracji nie poddały Operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ugn. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ugn nie zastępuje oceny tego operatu, jako dowodu przedłożonego w postępowaniu administracyjnym, dokonywanej przez organ administracji prowadzący to postępowanie (art. 80 kpa). Dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez konkretnego rzeczoznawcę może mieć natomiast istotne znaczenie dla problemu jego odpowiedzialności cywilnoprawnej za szkodę wyrządzoną wadliwym jego wykonaniem (S. Kalus, Status prawny..., s. 115 i n.). Ocena ta bowiem – jeżeli okaże się negatywna – niewątpliwie stanowi jedną z przesłanek kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej rzeczoznawcy (Stanisław Kalus w: Gerard Bieniek. Stanisław Kalus. Zenon Marmaj. Eugeniusz Mzyk pod redakcją Gerarda Bieńka "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" Wydanie 3 Lexis Nexis 2008 s. 543 uw. 5). W dalszym postępowaniu organy obu instancji kierować się będą oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w niniejszym orzeczeniu (art. 153 ppsa). Kierując się zatem przedstawionymi wyżej względami, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji dotknięte są wyżej wskazanymi wadami natury procesowej, powodującymi konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 135 ppsa. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ppsa, Natomiast o wykonalności orzeczenia Sąd orzekł na podstawie art. 152 ppsa. MZ