I SA/Wa 933/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska - Gwiazda Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Bogdan Wolski (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2010 r. sprawy ze skargi J. B. i M. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżących J. B. i M. B. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. nakazuje zwrócić ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz J. B. i M. B. solidarnie kwotę 45.294 (czterdzieści pięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt cztery) złotych tytułem nadpłaconego wpisu sądowego. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r., nr [...], orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiących własność J. B. i M. B. położonych w gminie G., obręb [...] i odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości. Organ przedstawił następujące okoliczności sprawy: Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. orzekł o ustaleniu lokalizacji odcinka autostrady płatnej [...] od węzła "[...]" w G. do granicy państwa z [...] w G. tj. jego [...] części - od węzła "[...]" w G. (bez węzła, km [...]) do węzła "[...]" w C. (z węzłem, km [...]). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] maja 2003 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do J. B. i M. B. z ofertą nabycia własności nieruchomości położonych w gminie G., obręb [...], obejmujących działki oznaczone nr: [...]. Pismem z 27 kwietnia 2006 r. J. B. i M. B. poinformowali, iż nie wyrażają zgody na sprzedaż nieruchomości na zaproponowanych warunkach. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił we wniosku z 25 maja 2006 r., uzupełnionym pismem z 3 lipca 2006 r., do Wojewody [...] o wyznaczenie J. B. i M. B. terminu do zawarcia umowy sprzedaży oraz na udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie ww. nieruchomości. Wojewoda [...] wyznaczył w piśmie z 6 września 2006 r. termin do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości - do dnia 9 października 2006 r. W związku z bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu Wojewoda [...] zawiadomił w piśmie z 12 października 2006 r. o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Wyceny nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy A. B., który w [...] operatach szacunkowych z dnia [...] października 2007 r., określił wartość prawa własności przedmiotowych nieruchomości na ogólną kwotę [...] zł ([...] zł za 1 m2), po zaokrągleniu - [...] zł. W trakcie rozprawy w dniu [...] stycznia 2008 r. zostało przedłożone pismo współwłaścicieli wywłaszczanych nieruchomości zawierające uwagi do sporządzonej wyceny. Ponadto właściciele stwierdzili, że rzeczoznawca trafnie wskazał, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, przy przyjęciu między innymi następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie działają w sytuacji przymusowej. Jednakże przedstawione przez rzeczoznawcę ceny transakcyjne nie odpowiadają tym założeniom. Właściciele wnieśli o zobowiązanie autora operatu do ustalenia ceny gruntów rolnych w wolnym obrocie, co pozwoli na obiektywną ocenę zasadności ustalenia przez rzeczoznawcę wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] lutego 2008 r. odniósł się do zgłoszonych uwag wskazując, że przytoczone transakcje sprzedaży nie dotyczą pasa drogowego i nie są przeznaczone pod drogi, lecz na inne cele inwestycyjne. Po zapoznaniu się z powyższymi wyjaśnieniami J. B. i M. B. oświadczyli, iż podtrzymują zarzut, że ustalona w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2007 r. cena gruntu nie odpowiada wartości rynkowej. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiących własność J. B. i M. B. położonych w gminie G., obręb [...]. Ponadto Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na ogólną kwotę [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu podlegać będzie wykonaniu. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] stwierdził, że stosownie do art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustalono według jej stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, zaś zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, uwzględniając ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. B. i M. B. nie zgadzając się z ustalonym przez organ odszkodowaniem, a także kwestionując przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. W ocenie Ministra Infrastruktury odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości ustalono zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., tj. według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Z operatów szacunkowych stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie wynika, iż zostały one sporządzone stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wskazany § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Po dokonaniu analizy operatów szacunkowych wywłaszczanych nieruchomości Minister Infrastruktury stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, że sporządzone operaty zawierają błędy. Zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie wymaga określenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania, a następnie dla alternatywnego sposobu użytkowania, aby wykazać, że ta druga wartość jest wyższa. Minister Infrastruktury podkreślił ponadto, że § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wyraźnie stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele, a więc w niniejszej sprawie – nieruchomości rolne przeznaczone pod drogi publiczne. Zatem przepis § 36 rozporządzenia wyłącza możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem zawsze należy przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Skargę na powyższą decyzję wnieśli J. B. i M. B. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. i przekazanie sprawy Wojewodzie [...] do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż na podstawie operatów szacunkowych z dnia [...] października 2007 r. i dalszych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego A. B. zawartych w piśmie z dnia [...] lutego 2008 r. cenę 1 m2 gruntu ustalono na kwotę [...] zł. Jest ona jednak rażąco niska w stosunku do cen gruntów sprzedawanych na wolnym rynku. Na poparcie tej tezy skarżący wskazali transakcje dotyczące sprzedaży gruntów położonych na terenie sąsiedniej gminy, nabytych od małżeństwa B. działek nr: [...] i dalszych po [...] zł/m2. Skarżący ponadto zarzucili naruszenie art. 134 ust. 4 ustawy gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne, bez wcześniejszego ustalenia wartości nieruchomości według jej aktualnego sposobu użytkowania. Skarżący zakwestionowali także stanowisko Ministra Infrastruktury, iż w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zarzucili również, że przedstawione przez powołanego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym ceny transakcyjne dotyczyły sprzedaży gruntów pod autostradę, a w tego rodzaju przypadkach nie można mówić o działaniu bez przymusu. Minister Infrastruktury w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 lutego 2009 r. (I SA/Wa 1695/08) oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość tę określa się zaś według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Sąd podkreślił w tym miejscu, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą, która posiada stosowną wiedzę do dokonania wyceny wartości nieruchomości, a jeżeli skarżący kwestionowali prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zakwestionowali operat przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, posiadającą kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lub zlecili innemu rzeczoznawcy sporządzenie drugiego operatu w celu porównania cen. Organy ustalające odszkodowania nie miały obowiązku sporządzania dwóch operatów. Sąd nie zgodził się jednak ze stanowiskiem Ministra Infrastruktury, iż przepis § 36 rozporządzenia wykonawczego wyłącza możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem zawsze należy przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Sąd wyjaśnił jednak, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne nie z tego powodu, lecz dlatego, że wartość nieruchomości rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne jest wyższa, niż wartość nieruchomości rolnych, które pozostaną nieruchomościami rolnymi. Nie można bowiem porównywać cen nieruchomości aktualnie rolnych, ale z "perspektywiczną możliwością ich przekwalifikowania na grunty budowlane, w tym i pod zabudowę komercyjną" - jak domagali się tego skarżący. J. B. i M. B. wnieśli skargę kasacyjną od powyższego wyroku. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 kwietnia 2010 r. (I OSK 860/09) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiego Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości, czyli przewidywana jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. W myśl natomiast art. 134 ust. 4 tej ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z powyższego wynika, iż podstawowym sposobem określenia wartości rynkowej nieruchomości jest ustalenie tej wartości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. Dopiero w przypadku, gdy wartość ta byłaby wyższa przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości z uwagi na cel wywłaszczenia, ten ostatni sposób wyceny może być zastosowany. Wiadomości, który sposób w danym przypadku winien być brany pod uwagę, powinien w założeniu posiadać rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje wyceny. Z tego względu nie ma on obowiązku w każdym przypadku sporządzania niejako dwóch wycen tj. przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia nieruchomości i przy uwzględnieniu przeznaczenia jej zgodnego z celem wywłaszczenia. W sytuacji jednak, gdy przyjęty w wycenie jeden z powyższych sposobów jest przez strony postępowania kwestionowany, obowiązkiem rzeczoznawcy jest wykazanie, iż przyjęty przez niego sposób wyceny był właściwy. Strony postępowania administracyjnego zgłaszały w toku tego postępowania, a następnie podnosiły przed Sądem Wojewódzkim, iż za wywłaszczoną nieruchomość ustalono odszkodowanie według alternatywnego sposobu jej użytkowania, mimo że ceny gruntów rolnych w okolicy były wyższe niż gruntów przeznaczonych pod drogi, co dodatkowo wykazywano wskazując na konkretne umowy. Naczelny Sąd Administracyjny ponadto nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu Wojewódzkiego, iż przy wycenie nieruchomości nie powinny być brane pod uwagę transakcje za grunty rolne, które w dalszej perspektywie mogły zostać przekwalifikowane np. na grunty budowlane. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", a także przy uwzględnieniu art. 190 p.p.s.a., wskazuje, iż organy administracji publicznej naruszyły prawo w sposób uzasadniający uchylenie wydanych decyzji. Skarżący zakwestionowali sposób ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości poprzez dokonanie wyceny według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne, bez wcześniejszego ustalenia wartości nieruchomości według jej aktualnego sposobu użytkowania. Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organu, iż w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyłącza możliwość jego zastosowania. Naczelny Sąd Administracyjny, odnosząc się do kwestii wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne, wskazał w pierwszej kolejności, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny określonego mienia dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania czy to w postępowaniu sądowym, czy administracyjnym, jest generalnie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Nie zwalnia to jednak rzeczoznawcy od obowiązku wyjaśnienia - w przypadku zgłoszenia przez stronę zastrzeżeń do dokonanej wyceny - zasadności swojego stanowiska. Ponadto, zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości, czyli przewidywana jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. W myśl natomiast art. 134 ust. 4 tej ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił także, iż okoliczność, dla której strony danej umowy sprzedaży taką transakcję zawarły, jest bez znaczenia. Istotne jest czy konkretna umowa, dotyczyła sprzedaży gruntu rolnego, który to grunt znajdował się na rynku lokalnym, branym pod uwagę przez rzeczoznawcę ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. To, jakie będzie przeznaczenie tego gruntu w przyszłości i z jakich powodów strony zawarły tego rodzaju umowę nie zmienia faktu, że do zawarcia takiej umowy doszło. Powyższym stanowiskiem Sąd jest związany na podstawie art. 190 p.p.s.a., ale także je w pełni podziela. Z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób jednoznaczny wynika: Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Wobec tego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, ale jedynie w przypadku, gdyż wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Nie można zatem uznać, iż w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne prawidłowe jest uwzględnienie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Ponadto § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie może wyłączyć, jak przyjął Minister Infrastruktury, obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te zawarte są bowiem w akcie wyższego rzędu – ustawie. Uznanie, iż § 36 ust. 1 rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomości, wyłączającą przepisy ustawy, oznaczałoby, iż rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji. Rozporządzenie, będąc aktem wykonawczym do ustawy nie może bowiem pozostawać w sprzeczności przede wszystkim z ustawą, na podstawie której zostało wydane. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 1 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa. Powyższe nie oznacza, iż rzeczoznawca majątkowy będzie zobowiązany do sporządzenia dla potrzeb każdej sprawy dwóch wycen, to jest przy uwzględnieniu zarówno aktualnego przeznaczenia nieruchomości, jak też przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia. Należy bowiem założyć, iż rzeczoznawca majątkowy, w ramach posiadanych wiadomości specjalnych, ma aktualną wiedzę co do wartości nieruchomości na danym terenie, w tym wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. W konsekwencji uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach danej wyceny wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi publicznej oznacza, iż rzeczoznawca ustalił, iż wartość nieruchomości przy przyjęciu tego założenia, będzie wyższa. Jeżeli jednak sporządzona wycena zostania zakwestionowana z tego powodu, iż rzeczoznawca pominął aktualne przeznaczenie nieruchomości, którego uwzględnienie prowadziłoby - zdaniem uprawnionego - do uzyskania wyższego odszkodowania, to odniesienie się przez organ do tego zarzutu powinno być oparte na szczegółowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy. Obowiązek ten dotyczy w szczególności sytuacji, gdy strona przedstawia informację co do warunków umów zawartych w bezpośrednim sąsiedztwie wywłaszczanej nieruchomości, które istotnie odbiegają - w zakresie ustalonej ceny - od przyjętej w wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie można przy tym wykluczyć, iż wyczerpujące ustosunkowanie się przez rzeczoznawcę do stanowiska strony będzie wymagało w praktyce sporządzenia drugiej, szczegółowej wyceny wynikającej z aktualnego przeznaczenia gruntu. Odnosząc przedstawione wyjaśnienia do przedmiotowej sprawy administracyjnej Sąd wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] lutego 2008 r. nie odniósł się w sposób wyczerpujący do zastrzeżeń stron co do prawidłowości sporządzonych operatów. Zastrzeżenia te zostały zawarte w piśmie z [...] stycznia 2008 r. złożonym na rozprawie administracyjnej w dniu [...] stycznia 2008 r. Analiza stanowiska rzeczoznawcy majątkowego wskazuje, iż zarzuty stron nie zostały uznane za zasadne przede wszystkim z tego powodu, iż podane przykłady zawartych umów nie dotyczyły pasa drogowego lub gruntów przeznaczonych pod drogi. Stanowisko to nie było trafne. Rzeczoznawca majątkowy był bowiem zobowiązany, co zostało omówione powyżej, do dokonania wyceny w sposób określony w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc według aktualnego sposobu jej użytkowania, chyba że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, spowoduje zwiększenie jej wartości. Stąd nie znajdowało oparcia w obowiązujących przepisach stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, iż podane przykłady umów były "bezprzedmiotowe", tylko z tego powodu, że nie dotyczyły pasa drogowego lub gruntów przeznaczonych pod drogi. Zarzuty stron w tym zakresie zostały powtórzone w skardze i dodatkowo poparte przykładami umów, w tym umowy dotyczącej gruntu położonego w gminie G., obręb [...], w której ustalono warunki sprzedaży istotnie odbiegające od ceny przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego (zał. nr 3 do skargi). Wobec tego zarzuty stron co do prawidłowości sporządzonych operatów były zasadne, co prowadziło do skutecznego zakwestionowania decyzji wydanych na podstawie tych operatów. Podsumowując Sąd stwierdza, iż zasadny jest zarzut naruszenia w postępowaniu administracyjnym przepisów nakładających obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a także wydania decyzji z naruszeniem art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wynikało z przyjęcia błędnej wykładni obowiązujących przepisów i uznania, iż przepisy ustawy nie znajdują zastosowania z uwagi na dyspozycję § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Natomiast chybione są zarzuty skarżących co do naruszenia przez Ministra Infrastruktury art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzasadnienie sporządzonej decyzji odpowiada wymaganiom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Ponadto nie można co do zasady wykluczyć ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o umowy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Takie umowy nie są bowiem ze swej istoty, co nietrafnie podnosili skarżący, zawierane w sytuacji przymusowej. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ weźmie pod uwagę powyższe wyjaśnienia, a także stanowisko, iż przy ustaleniu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania właściwe jest oparcie się na cenach transakcyjnych bez względu na ewentualne przeznaczenie tego gruntu w przyszłości i powody, które stanowiły podstawę zawarcia umów sprzedaży przyjętych do porównania. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 152 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 p.p.s.a. i art. 225 p.p.s.a.