IV SA/Wa 1118/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2010 r. sprawy ze skargi Z. P., A. P. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., po rozpatrzeniu odwołania Z. P., A. P. i M. M. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2010 r. ustalającej jednorazową opłatę dla Z. P. i A. P. w wysokości 6.624,25 zł i dla M. M. w wysokości 3.312,12 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ew. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] o łącznej pow. 3.533 m2, uregulowanej w księdze wieczystej [...], położonej przy ul. [...], zwanej dalej "przedmiotową nieruchomością", spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że Z. P., A. P., L. M. i M. M. w dniu 15 stycznia 2001 r. aktem notarialnym (Rep. A Nr [...]), sprzedali udziały wynoszące odpowiednio po ¼ części przedmiotowej nieruchomości. Podano także, że organ pierwszej instancji pismem z dnia 22 października 2003 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Pismo to zostało doręczone L. M. i M. M. w dniu 25 października 2003 r. oraz Z. P. i A. P. w dniu 28 października 2003 r., Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 26 listopada 2003 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. organ pierwszej wydał decyzję [...] kwietnia 2004 r. ustalającą jednorazową opłatę dla Z. P. i A. P. w wysokości 22.941 zł i dla L. M. i M. M. w wysokości 22.941 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Decyzja ta została przez organ odwoławczy decyzją z dnia [...] czerwca 2004 r. uchylona w całości, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, w trakcie którego został sporządzony operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. organ pierwszej instancji wydał decyzję z dnia [...] stycznia 2010 r. ustalającą jednorazową opłatę dla Z. P. i A. P. w wysokości 6.624,25 zł i dla M. M., której udział wynosi 1/8 części, w związku ze śmiercią L. M., w wysokości 3.312,12 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z., Odwołanie od powyższej decyzji złożyli: Z. P., A. P. i M. M. Ich zdaniem nie występuje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie nowego planu nie spowodowało bowiem istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania przestrzennego terenu, a jedyną różnicę stanowi, że w planie z 1992 r. istniało ograniczenie co do wnoszenia nowych budynków jedynie w zabudowie plombowej. Z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości wynika, że szacowana jej wartość przed uchwaleniem nowego planu miejscowego wynosiła 521.118,00 zł, zaś po jego uchwaleniu - 574.112,00 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 52.994,00 zł. Kolegium wskazało, że operat sporządzony został zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej "u. g. n.". Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Z., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]) wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się obecnie w obszarze oznaczonym symbolem [...], w strefie zabudowy mieszkaniowej niskiej, dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna, wolnostojąca lub bliźniacza. Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały (19 lipca 1999 r.) dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego W. z dnia [...] 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), według którego teren ten położony był w strefie możliwości urbanizacyjnych, oznaczonej symbolem [...], gdzie dopuszczano realizację zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej, wyłącznie jako plombowej, wzdłuż istniejących ulic. Ustalenia nowego planu mają zatem wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na obecną możliwość jej zabudowania bez ograniczenia do zabudowy plombowej, zaś zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący - uchwała nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 1999 r. weszła w życie w dniu 19 lipca 1999 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości przez Z. P., A. P., L. M. i M. M. nastąpiło zaś w dniu 15 stycznia 2001 r.. Organ pierwszej instancji zgłosił swoje roszczenia wobec M. M. i wobec Z. P. i A. P. odpowiednio w dniu 25 października 2003 r. i w dniu 28 października 2003 r. (daty doręczeń zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Z uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 1999 r. wynika, iż stawka opłaty ustalona została na poziomie 25 % wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosić powinna: 52.994,00 zł x 25 % = 13.248,50 zł, z czego udział przypadający na Z. P. i A. P. (stosownie do posiadanych przez nich przed zbyciem udziałów w przedmiotowym gruncie) – 6.624,25 zł, a udział przypadający na M. M. (stosownie do posiadanych przez nią przed zbyciem udziałów w przedmiotowym gruncie) – 3.312,12 zł. Skargę na decyzję organu odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2010 r. wnieśli Z. P., A. P. i M. M. zarzucając naruszenie: - art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające pobranie jednorazowej opłaty, - przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.", mających istotny wpływ na treść decyzji, poprzez nierozważnie pełnego materiału dowodowego oraz nieuwzględnienie zarzutów, iż nie zachodził bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości, a nadto naruszenie art. 35 i 36 w zw. z art. 12 k. p. a. poprzez rażącą niczym nie uzasadnioną zwłokę w postępowaniu. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że praktycznie za jedyny dowód mający wskazywać na to, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości posłużył operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Zupełnie poza sferą zainteresowania organów administracji pozostały inne - niż uchwalenie planu miejscowego - czynniki mające wpływ na wzrost cen, jak np. moda na określone lokalizacje, wzrost zamożności społeczeństwa, zwiększanie się liczebności dużych aglomeracji i związany z tym ciągle rosnący popyt na tereny budowlane. Wskazano, że przed dniem wejścia w życie nowego planu miejscowego plan ogólny zagospodarowania przestrzennego W. również przewidywał dla tego terenu możliwości zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej. Nowy plan miejscowy nie był zatem aktem planistycznym powodującym dopuszczalność zabudowy jednorodzinnej. Odpowiadając na skargę Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obiegu prawnego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tą nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do przepisu art. 37 ust. 4 ustawy roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Wysokość renty planistycznej - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy - ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Z powyższego wynika, że są trzy warunki pobrania jednorazowej opłaty: - jest związek przyczynowy między uchwaleniem planu miejscowego zmieniającego kwalifikację działki w taki sposób, że spowodowało to wzrost wartości nieruchomości, - zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący, - zgłoszenie przez gminę swoich roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. W ocenie Sądu prawidłowe są ustalenia organu, że powyższe przesłanki nastąpiły. Odnośnie przesłanki pierwszej należy wskazać na różnice kwalifikacji przedmiotowego terenu w nowym planie i w planie obowiązującym poprzednio. Otóż, z § 23 uchwały nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]) wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem [...], w strefie zabudowy mieszkaniowej niskiej, dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa niska, jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza. Natomiast przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały (3 sierpnia 1999 r., a nie - jak zaznaczył organ - 19 lipca 1999 r., co jednak nie ma znaczenia dla istoty sprawy) dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego W. z dnia [...] 1992 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), według którego teren ten położony był w strefie możliwości urbanizacyjnych, oznaczonej symbolem [...], gdzie dopuszczano realizację zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej, wyłącznie jako plombowej, wzdłuż istniejących ulic. Już na pierwszy rzut oka zwraca uwagę poszerzenie możliwości zabudowy w nowym planie miejscowym. Dopuszcza on więc zabudowę jednorodzinną nie tylko plombową, jak to czynił plan poprzedni. Zmiana ta wpłynąć musiała na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co zdaniem Sądu prawidłowo przedstawiono w operacie rzeczoznawcy majątkowego A. S. Operat ten został sporządzony zgodnie z wymogami u. g. n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można zgodzić się z zarzutem skarżących, że poza sferą zainteresowania organów administracji pozostały inne - niż uchwalenie planu miejscowego - czynniki mające wpływ na wzrost cen, jak np. moda na określone lokalizacje, wzrost zamożności społeczeństwa, zwiększanie się liczebności dużych aglomeracji i związany z tym ciągle rosnący popyt na tereny budowlane. Czynniki te uwzględnia bowiem przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny analizująca lokalny rynek transakcji. Na transakcje te miały bowiem wpływ wzmiankowane wyżej czynniki. Na marginesie zważyć należy, że cena za sprzedaż przedmiotowej nieruchomości została ustalona w § 2 aktu notarialnego z dnia 15 stycznia 2001 r. na kwotę 200.000 dolarów amerykańskich, a w jego § 8 dla celów pobrania opłaty strony określiły jej wartość na 822.280 zł. W operacie szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości została zaś ustalona na kwotę 653.088 zł. Rzeczoznawca majątkowy oszacował więc wartość nieruchomości skarżących na niższą kwotę niż kwota określona przez strony umowy sprzedaży tej nieruchomości. Spełnione też są pozostałe przesłanki pobrania opłaty, tj. zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący oraz zgłoszenie przez gminę swoich roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Nowy plan miejscowy został ogłoszony w dniu 19 lipca 1999 r., a zgodnie z § 42 uchwały z dnia [...] 1999 r. wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 3 sierpnia 1999 r. Zbycie przedmiotowej nieruchomości przez Z. P., A. P., L. M. i M. M. nastąpiło w dniu 15 stycznia 2001 r., a organ pierwszej instancji zgłosił swoje roszczenia wobec skarżących M. M. i wobec Z. P. i A. P. odpowiednio w dniu 25 października 2003 r. i w dniu 28 października 2003 r. (daty doręczeń zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, tj. przed dniem 3 sierpnia 2004 r. Na prawidłowość rozstrzygnięcia nie miało wpływu naruszenie przez organy art. 35 i 36 w zw. z art. 12 k. p. a. W związku z powyższym Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).