VII SA/Wa 1991/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daria Gawlak-Nowakowska (spr.), , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Protokolant Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi W. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu skargę oddala Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] września 2009 r., sygn. [...], działając na podstawie art. 127 w związku z art. 17 pkt. 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071, zwanej dalej K.p.a) i art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. Nr 79, poz. 859) oraz art. 2 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903, zwanej dalej o własności lokali), po rozpatrzeniu zażalenia W. B. na postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2009n r., nr [...] , odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, tj. lokalu usługowego nr [...] znajdującego się w budynku wielorodzinnym w W. przy Al. [...] , na poziomie -1, na działce ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku art. 144 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu postanowienia organ stwierdził, że Prezydent W. opisanym wyżej postanowieniem z dnia [...] czerwca 2009 r., odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności wskazanego lokalu, gdyż W. B. nie dostarczył decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zezwalającej na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części nadziemnej i podziemnej, co jest niezgodne z art. 59 ust. 1 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 156, poz. 1118). Zdaniem organu odwoławczego zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalem, może stanowić odrębne nieruchomości. Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali określa samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tę definicję ustawową uzupełnia definicja mieszkaniowa zawarta w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), zgodnie z nią przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Odpowiednio – przy uwzględnieniu różnic celów, funkcji i związanych z tym standardów technicznych – definicje ustawową samodzielnego lokalu mieszkalnego należy odnieść do lokalu o innym przeznaczeniu. Nie można przy tym abstrahować od wymagań prawa budowlanego i powołanego rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury. Spełnienie powyższych przesłanek jest możliwe dopiero w budynku nadającym się do zasiedlenia, zatem po zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz po uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku oznacza, że inwestor nie zakończył budowy obiektu, wobec czego wniosek nie może zostać rozpatrzony pozytywnie. W tej mierze powołał się na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego Oddział Zamiejscowy w Lublinie zawarte w wyroku z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000, zdaniem którego "wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. 1994 r., nr 85, poz. 388 ze zm.) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany". Na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł W. B., wnosząc o stwierdzenie niezgodności z prawem postanowienia. W skardze zarzucił "1. naruszenie art. 6 K.p.a. w zw. z art. 124, art. 126 w zw. z art. 107 § 1 i 3 K.p.a., 2. naruszenie art. 139 K.p.a., 3. naruszenie art. 22 ust. 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych z dnia 12 października 1994 r. poprzez: - błędną interpretację przepisu prawa będącego podstawą wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu, zawartą w uzasadnieniu postanowienia, - niedozwolone rozszerzenie postępowania dowodowego o analizę aktów prawnych nie będących aktami wykonawczymi ustawy o własności lokali, - subiektywną interpretację faktów i prawa, - wydanie postanowienia na podstawie wysnutych wniosków a nie przepisów prawa, -podanie w uzasadnieniu jako źródła wysnutych wniosków komentarza do ustawy o własności lokali, który nie jest aktem prawa powszechnie obowiązującego, - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem wyroku sądu w sprawie indywidualnej, - złamanie zasady zwartej w art. 139 K.p.a. , który mówi, że organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba, że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Jak wynika z akt administracyjnych skarżący wystąpił w dniu 28 kwietnia 2009 r., z wnioskiem do Prezydenta W. o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu usługowego nr [...] znajdującego się w budynku przy Al. [...] na poziomie -1, na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jako cel żądania wskazał, że zaświadczenie jest mu niezbędne w celu przedłożenia w ewidencji lokali oraz zawarcia umowy notarialnej ustanawiającej odrębną własność lokalu. Do wniosku dołączył między innymi kserokopię umowy nr [...] w sprawie "finansowania nabycia lokalu użytkowego" zawartą w dniu [...] stycznia 2005 r., zaświadczenie Prezydenta [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r. o oznaczeniu numerem porządkowym nieruchomości przy Al. [...] , zaświadczenie z dnia [...] kwietnia 2009 r. M., że lokal usługowy należący do W. B. zlokalizowany w budynku przy Al. [...] w projekcie budowlanym jako pomieszczenia –[...]; -[...]; -[...]; -[...] w ewidencji będzie nosił numer [...], pismo Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z dnia 7 kwietnia 2009 r., informujące, że budynek przy Al. [...] w W. był przedmiotem kontroli przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. przeprowadzonej na wniosek spółdzielni z dnia 11 grudnia 2008 r. W dniu 19 grudnia 2008 r. na osiedlu odbyła się kontrola przeprowadzona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. , w trakcie której stwierdził w pkt. 9 protokołu z kontroli, że część mieszkalna i usługowa budynku (część nadziemna) przy Al. {...] w W. spełnia warunki do wydania pozwolenia na budowę oraz przedłożył rzut poziomu -1 dokumentacji powykonawczej, na którym kierownik budowy M. S. oznaczył kolorem różowym granice lokalu użytkowego –[...] , -[...], -[...], potwierdzając za zgodność ze stanem faktycznym bez podania daty. Natomiast sama dokumentacja powykonawcza opatrzona jest datą 15 luty 2006 r. Organ pierwszej instancji uznał, że przedłożone przez wnioskodawcę dokumenty techniczno – budowlane są niewystarczające do wydania żądanego przez niego zaświadczenia i wezwał skarżącego pismem z dnia 14 maja 2009 r. (doręczonym skarżącemu 25 maja 2009 r.) do usunięcia braków wniosku poprzez dostarczenie w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia pisma "decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego W. zezwalającej na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części naziemnej i podziemnej". Skarżący z nałożonego na niego obowiązku nie wywiązał się. Brak powyższego dokumentu, zdaniem organów obu instancji, uniemożliwił wydanie żądanego zaświadczenia. Oceniając legalność działania organu przy wydaniu zaskarżonego postanowienia, Sąd miał na uwadze żądanie W.B. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego na podstawie przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, który wskazuje, jaki lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy, przy czym samodzielność, tj. spełnienie wymogów ustawy, potwierdzić musi zgodnie z art. 2 ust. 3 starosta (prezydent) w formie zaświadczenia. Warunki o których mowa wyżej traktowane są jako wyznacznik samodzielności lokalu, dotyczą spełnienia przez lokal odpowiednich wymogów techniczno – budowlanych. Od ich spełnienia zależy to, czy możliwe będzie ustanowienie w budynku odrębnej własności lokalu (mieszkalnego lub użytkowego). Stwierdzenie przez starostę spełnienia wymagań techniczno – budowlanych jest czynnością materialno – techniczną, która charakteryzuje się szczególną specyfiką. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 23 lipca 2009 r., sygn. akt I OSP 2/09 "Zaświadczenie wydawane przez starostę, mimo, iż polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów" – odmiennie niż wynika to z art. 218 § 1 k.p.a. – opiera się najczęściej na określeniu stanu samodzielności lokalu w oparciu nie o materiały znajdujące się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia (dokumenty typu rzut kondygnacji z wyszczególnieniem lokalu, odnośnie do którego ma zostać wydane zaświadczenie o jego samodzielności, inwentaryzacja architektoniczno – budowlana w przypadku braku dokumentacji technicznej". W niniejszej sprawie należy przyjąć, że przedłożone przez skarżącego dokumenty techniczno – budowlane były niewystarczające do stwierdzenia przez organy samodzielności lokalu dotyczącego spełnienia przez lokal odpowiednich wymagań budowlanych, wobec faktu, że budynek nie został oddany do użytkowania i w tej sytuacji należy wziąć pod uwagę, że w trakcie procesu budowlanego projekt budowlany może podlegać zmianom i przekształceniom, a pomieszczenia, które według zatwierdzonego projektu spełniają przesłanki samodzielności – wcale nie muszą ich spełniać po zakończeniu tego procesu, co jest przeszkodą ustanowienia odrębnej własności lokalu, a ponadto nie można przyjąć, że wydzielenie tego lokalu jest zgodne z warunkami pozwolenia na budowę. W wypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak też udzielenia pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest do dołączenia szeregu dokumentów wymienionych w przepisie art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, których ocena oddziaływuje z kolei na ocenę samodzielności lokalu. Wydanie więc zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/LU 393/00, ONSA 2003/3/102). W tych okolicznościach faktycznych i prawnych nie można uznać, jak zarzuca skarżący, że organ w zaskarżonej decyzji, jak i organ pierwszej instancji rozumiały dowolnie i rozszerzająco, co powinny obejmować dokumenty pozwalające na stwierdzenie samodzielności lokalu, które powinien organowi przedłożyć skarżący (art. 218 § 1 i 2 K.p.a. w związku z powołanym wyżej art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali). Mając powyższe na uwadze Sąd nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji.