II SA/Wr 283/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia NSA Julia Szczygielska (spr.) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Patrycja Kikosicka-Jędrzejczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 września 2010 r. sprawy ze skargi spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącej spółki A w L. kwotę 3891zł (słownie: trzy tysiące osiemset dziewięćdziesiąt jeden zł) tytułem kosztów postępowania sądowego Decyzją z dnia [...]r.,Nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2063 ze zm./ oraz uchwały Rady Miejskiej L. Nr [...] z [...]r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej /Dz.Urz.Woj. Nr [...], poz.[...]/ - Prezydent Miasta L. ustalił Spółce A z siedzibą w L. ul. [...] opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości, położonej w L., obręb P., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków numerem 82/3 o powierzchni 6,0907 ha, na działki oznaczone numerami od 82/5 do 82/9, w wysokości 49.110,00 zł, stanowiącej 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż decyzją Prezydenta Miasta L. nr [...] z dnia [...]r., na wniosek Spółki A dokonano podziału działki położonej w L., przy ul. [...] nr [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków numerem 82/3, o powierzchni 6,0907 ha, obręb P., dla której Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W wyniku podziału powstałe działki otrzymały numery: od nr 82/5 do nr 82/9. Dalej wskazał na unormowania zawarte w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej spowodowanej podziałem nieruchomości a także uchwałę Nr [...] z dnia [...]r. Rady Miejskiej L., której § 1 ustala stawkę procentową opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed dokonaniem podziału i wartością, jaką nieruchomość ma po podziale. W związku z podziałem działki nr 82/3 Prezydent Miasta L. pismem nr [...] z dnia 29 października 2009r. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wobec Spółki A w L.. Dla potrzeb ustalenia przedmiotowej opłaty został sporządzony operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków numerem 82/3 przed podziałem i działek oznaczonych geodezyjnie od numeru 82/5 do numeru 82/9 po podziale. Wartość nieruchomości przed podziałem oszacowano na kwotę 1.559.000,00 PLN (słownie: jeden milion pięćset pięćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych), natomiast wartość nieruchomości po podziale oszacowano na kwotę 1.722.700,00 PLN (słownie: jeden milion siedemset, dwadzieścia dwa tysiące siedemset złotych). Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na kwotę 163.700,00 zł, w związku z czym opłata adiacencką z tytułu podziału nieruchomości wyniosła 30% tej wartości, tj. 49.110,00 zł. W dniu 25 listopada 2009r. strona zapoznała się z treścią operatu szacunkowego i otrzymała jego 1 kopię. Pismem z dnia 10 grudnia 2009r. strona zgłosiła uwagi i zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Jednakże po zapoznaniu się z zastrzeżeniami strony, rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 16 grudnia 2009r. odniósł się do nich, nie dokonując żadnej korekty operatu szacunkowego. Pismem Nr [...] z dnia 18 grudnia 2009r. przesłano stronie wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższą decyzją Spółka A nie zgodziła się i pismem z dnia 10 lutego 2010r. wniosła odwołanie, w którym zarzuciła, iż decyzja ta narusza: - przepisy art. 152 ust. 2 w związku z art. 153 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami "poprzez ustalenie wartości nieruchomości podzielonej poprzez określenie wartości poszczególnych powstałych po podziale gruntu działek jako odrębnych nieruchomości a następnie zsumowanie otrzymanych wyników, zamiast zastosowania do wyceny po podziale transakcji nieruchomościami z naniesionymi granicami geodezyjnymi", - zasadę wyrażoną w art. 77 § 1 kpa. Strona wskazała, że na działce podlegającej podziałowi oznaczonej numerem nr 82/3 posadowione są budynki produkcyjne i budynek administracyjny. Wycenie podlegała zatem działka gruntu o określonych parametrach i przeznaczeniu. W wyniku podziału na nieruchomości tej dokonane zostały jedynie zmiany w postaci geodezyjnego naniesienia siatki granic. W związku z tym "zastrzeżenia budzi więc dochodzenie przez rzeczoznawcę do wartości nieruchomości podzielonej poprzez określenie wartości poszczególnych powstałych po podziale gruntu działek jako odrębnych 1 nieruchomości, a następnie sumowanie otrzymanych wyników". Nieuzasadnionym jest zdaniem Spółki oszacowanie wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, ponieważ nie stanowią one odrębnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości wycenianej, tzn. wielkoobszarowych - podzielonych. Istotnym dla rzeczoznawcy majątkowego winien być stan całej nieruchomości, która po decyzji podziałowej składa się z szeregu działek i jego zadaniem winno być pokazanie w operacie najbardziej prawdopodobnej ceny jaką zapłaci inwestor za cały grunt inwestycyjny z już wydzielonymi działkami. Ustalony wzrost wartości gruntu na kwotę 163.700 zł - jako różnica wartości działki o nr 82/3 (przed podziałem) i sumy wartości poszczególnych działek powstałych po podziale wypacza wynik oszacowania i jest niewspółmierny do rzeczywistego wzrostu wartości. Ponadto organ I instancji stwierdził jedynie, iż sporządzony operat szacunkowy spełnia wymogi formalne stawiane tego typu dokumentom w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stąd uznać go należy za prawidłowy i wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Tymczasem w sytuacji gdy strona zgłasza zastrzeżenia co do sporządzonego operatu, ustawodawca przewidział szczególną formę weryfikacji jego poprawności. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skoro zatem skarżący zgłaszał szereg zarzutów pod adresem operatu, dot. np. doboru materiału porównawczego a organ administracji nie mógł w ramach swej kompetencji zarzutów tych zweryfikować i obalić, to jedynym wyjściem jest przyjęcie, że oceny operatu winna dokonać właściwa organizacja zawodowa. W szczególności gdy nie jest możliwe dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego w drodze sporządzenia operatu dotyczącego tej samej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę (art. 157 ust. 2 ustawy). W uzasadnieniu decyzji organ przyjął, iż sporządzony na jego zlecenie operat jest prawidłowy, albowiem o braku zasadności zgłaszanych zarzutów przesądziło stanowisko sporządzającego go rzeczoznawcy. Zdaniem skarżącej, prawidłowości sporządzonego operatu, nie mógł skutecznie zweryfikować jego autor. Jego stanowisko i wyjaśnienia wymagały poddaniu pod ocenę organizacji zawodowej. Organ ograniczył się jedynie do stwierdzenia jego poprawności formalnej. W ten sposób, pośrednio, organ doprowadził do sytuacji, w której zaakceptował wycenę rzeczoznawcy bez obalenia zgłaszanych pod jej adresem zarzutów. W konsekwencji nie doszło do wyczerpującego zebrania i koniecznej oceny materiału dowodowego i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności, związanych z wartością działki, co stanowi uchybienie przepisom procedur.- administracyjnej. Zaskarżoną decyzją z dnia [...]r, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że wskutek wydania wskazanej powyższej decyzji podziałowej, z działki nr 82/3 o pow. 6.0907 ha, stanowiącej własność Spółki A z siedzibą w L. ul. [...], powstały działki od nr 82/5 do nr 82/9. Z akt sprawy wynika, iż powyższa działka położona jest na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o uchwałę nr [...] Rady Miejskiej L. z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w północnej części miasta L. u zbiegu ulic [...] i [...] oraz zakładu "[...]" (Dz.Urz. Woj. Nr [...], poz. [...] z dnia [...]r.). Działka ta obejmuje dwie jednostki urbanistyczne, tj. 3P i 3KK. Utworzone w wyniku podziału działki o numerach 82/6, 82/7, 82/8 i 82/9 znajdują się w jednostce planistycznej 3P (tereny przeznaczone na produkcję oraz obiekty biurowe i socjalne towarzyszące). Natomiast działka nr 82/5 znajduje się w jednostce planistycznej 3KK, której teren przeznacza się "na tereny pod urządzenia kolejowe z infrastrukturą -bocznicowy tor kolejowy prowadzący do terenu oznaczonego symbolem 3P (obecnie teren zakładu "[...]")". W procesie wyceny rzeczoznawca w podejściu porównawczym zastosował metodę porównywania parami. Wycena poprzedzona została analizą rynku nieruchomości, która w ocenie Kolegium, wypełnia wymogi prawne, obowiązujące w tym zakresie. Rzeczoznawca ustalił wartość działki nr 82/3 o pow. 6,0907 ha (przed podziałem) użytkowanej do celów przemysłowych w kwocie 1.559.000,00 zł, co w przeliczeniu na 1 m2 wynosi 25,6 zł/m2. Natomiast utworzone w wyniku podziału wartości poszczególnych działek określone zostały: - dla działki nr 82/9 - 1.054.000,00 zł, - dla działki nr 82/7 - 305.600,00 zł, - dla działki 82/6 - 165.100,00 zł, - dla działki 82/8 - 150.000,00 zł, - dla działki nr 82/5 - 48.000,00 zł, Suma powyższych wartości działek nowoutworzonych daje kwotę: 1.722.700,00 zł. Średnia wartość wycenianego gruntu po podziale wyniosła więc 28,3 zł/m2. W przeliczeniu na 1 m2 wzrost wartości gruntów działki nr 82/3 spowodowany jej podziałem wynosi 2,7 zł. Rzeczoznawca majątkowy w poz. XV (Wynik końcowy wraz z uzasadnieniem) operatu podał, że obszar wyceny znajduje się na terenie o najniższych cenach w mieście L.. W wyniku podziału wydzielono stosunkowo duże działki i z tych powodów różnica wartości przed i po podziela nie jest wysoka. Ponadto na wydzielonym terenie komunikacji (droga wewnętrzna) w granicach działki nr 82/8 -nie stwierdzono wzrostu wartości gruntów (w przeliczeniu na 1 m2). W przypadku wyceny działki nr 82/5 - przeznaczonej pod budowę bocznicy kolejowej - dokonany podział spowodował niższą wartość (w przeliczeniu na 1 m2 - 17,6 zł). Odnosząc powyższe okoliczności prawne i faktyczne rozpatrywanej sprawy do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że z cytowanego przepisu art. 98a ust. 1 wynika, iż ustawodawca uznał, że podział nieruchomości jest zdarzeniem prawnym, z którym wiąże się wzrost wartości nieruchomości gruntowej. Większa jest bowiem wartość nieruchomości prawnie wydzielonej, niż wartość tej części nieruchomości, pozostającej przed wydzieleniem w obszarze większej całości. Jeżeli zatem już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to właściwy organ jest upoważniony do wymierzenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Wzrost wartości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy, a obowiązek wykazania bezpośredniego związku między podziałem nieruchomości, a wzrostem wartości tej nieruchomości ciąży na organie. Podstawowym dowodem w sprawie jest więc operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po jej podziale. Skoro ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego podziałem nieruchomości - sporządzony dla tego celu operat szacunkowy winien odzwierciedlać ten wzrost, spowodowany podziałem gruntów. W tej sytuacji prawnej, wynikającej z cytowanego przepisu na wzrost ten zatem nie mogą rzutować inne czynniki. Kolegium powołało się na wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 259/07 w którym Sąd stwierdził, iż organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Z kolei WSA w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07 podkreślił, że to organ ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Przestrzeganie tych zasad zawsze jest istotne, a szczególnie kiedy dotyczy postępowania administracyjnego wszczętego z urzędu w celu nałożenia na stronę obowiązku. Organ administracji mając na względzie interes strony "czuwa" nad tym, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest bowiem możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przenosząc przedstawione wyżej uwagi na grunt niniejszej sprawy, Kolegium uznało, że decyzja organu I instancji nie podlega zmianie ani uchyleniu, natomiast argumenty odwołania co do wadliwości operatu szacunkowego nie są trafne. Reasumując Kolegium uznało, że skoro organ I instancji należycie wykazał, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w granicach działki nr 82/3 położonej w obrębie P. miasta L. wskutek jej podziału - zakwestionowaną decyzję należało utrzymać w mocy. Z rozstrzygnięciem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Legnicy nie zgodziła się strona skarżąca Spółka A w L. wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Zarzucając 1. naruszenie prawa materialnego, a to: - art. 152 ust. 2 w zw. z art. 153 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wartości nieruchomości podzielonej przez określenie wartości poszczególnych powstałych po podziale gruntu działek jako odrębnych nieruchomości a następnie zsumowane otrzymanych wyników, zamiast zastosowania do wyceny po podziale transakcji nieruchomościami z naniesionymi granicami geodezyjnymi, - art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niepoddanie przez organ pomimo zgłaszanych przez stronę zarzutów weryfikacji sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. 2. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, art. 8, art. 77 § 2 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi, skarżąca podkreśliła, że podtrzymuje dotychczasowe twierdzenia zawarte w odwołaniu i nie zgadza się z powyższymi decyzjami, albowiem przy ich wydaniu doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania. Błędne zdaniem skarżącej jest stanowisko o organu odwoławczego, iż to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego." Nie jest wystarczające, jeżeli organ w uzasadnieniu decyzji powoła się na wnioski płynące z opinii rzeczoznawcy, w sytuacji gdy opinia ta jest kwestionowana przez stronę, a nie przeprowadzono jej weryfikacji w sposób przewidziany przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto nie pouczono strony w trybie art. 9 k.p.a. o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Obowiązkiem organu było czuwanie nad tym, aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielanie jej niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. W szczególności w zakresie możliwości wykazania przez stronę inicjatywy i skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci kontroperatu innego rzeczoznawcy majątkowego. W świetle powyższych zarzutów, jak i stanu faktycznego skarżący uznaje, iż nie doszło w niniejszej sprawie do koniecznej oceny materiału dowodowego i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności związanych z wartością działki po podziale, co stanowi uchybienie przepisom procedury administracyjnej, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stąd też wnosi jak na wstępie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Dokonując kontroli legalności podjętych w niniejszej sprawie decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 powołanej wyżej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy, Sąd stwierdził, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, co powoduje, iż decyzje te podlegają usunięciu z obrotu prawnego. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2063 ze zm./ w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. I tak zgodnie z art.98a ust.1 tej ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego /.../ wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna /.../. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej /.../. W myśl zaś ust.1a art.98a w/w ustawy - ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna /.../, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna /.../. Niesporne jest w sprawie, że decyzją z dnia [...]r., Nr [...] Prezydent Miasta L. na wniosek skarżącej Spółki A jako właściciela działki gruntu nr ewid.82/3 o powierzchni 6,0907 ha położonej w obrębie P. m.L. - zatwierdził podział tej nieruchomości na działki oznaczone numerami: 82/2, 82/6, 82/7, 82/8, 82/9. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 7 września 2009r. Niewątpliwe jest i to, że w dniu 7 września 2009r., tj. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział opisanej wyżej nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miejskiej L. z dnia [...]r. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, w wysokości 30 % różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed dokonaniem podziału a wartością jaką nieruchomość ma po podziale nieruchomości /Dz.Urz.Woj. Nr [...], poz.[...]/. Niesporne jest również, że organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w terminie 3 lat od dnia, w którym opisana wyżej decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 82/3 położonej w obrębie P. m.L. stała się ostateczna, jako że miało to miejsce w dniu 18 stycznia 2010r. Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej mieć zatem będzie kwestia ustalenia wartości danej nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału. Ustalenie tego faktu jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty, jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale. Ustawodawca nie pozostawił jednak w tym względzie organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. W myśl bowiem art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Zgodnie zaś z art. 149 w/w ustawy zamieszczonym w Dziale IV. Rozdział 1, zatytułowanym "Określanie wartości nieruchomości" - przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Z akt sprawy niewątpliwie wynika, że dla ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej, na zlecenie organu I instancji mgr inż. Z.S. - uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził 12 listopada 2009r. operat szacunkowy, stwierdzając w tymże opracowaniu, że wartość wycenianej nieruchomości przed podziałem wynosi 1.559.000 zł, natomiast wartość ta po podziale stanowi kwotę 1.722.700 zł, w konsekwencji wskazując, że wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału wynosi 163.700 zł /str.43 pkt.XV operatu szacunkowego/. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy organy ustalając przedmiotową opłatę adiacencką w oparciu o wyliczenia wartości nieruchomości - dokonane /zawarte/ w powyższym operacie, działały zgodnie z przepisami prawa. Zważyć należy, że stosownie do treści art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a., organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Tylko ustalone w takich warunkach fakty mogą bowiem stanowić materiał dowodowy będący podstawą faktyczną, niezbędną do wydania i uzasadnienia decyzji administracyjnej. Oznacza to tyle w niniejszej sprawie, że organ administracji mając na względzie interes strony postępowania "czuwa" nad tym, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Podkreślić w tym miejscu należy, że skarżąca Spółka tak w postępowaniu przed organem I instancji, jak i w postępowaniu odwoławczym konsekwentnie kwestionowała prawidłowość sporządzenia przez rzeczoznawcę opisanego wyżej operatu szacunkowego z 12 listopada 2009r./uzupełnionego pismem rzeczoznawcy z dnia 16 grudnia 2009r./. Znajduje to potwierdzenie w pismach skarżącej strony kierowanych do organu I instancji, tj. piśmie z dnia 10 grudnia 2009r. oraz w piśmie z dnia 20 stycznia 2010r., jak i w odwołaniu od w/w decyzji organu I instancji z dnia 18 stycznia 2010r. wniesionym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L.. W tym stanie rzeczy, skoro skarżąca Spółka kwestionowała metodę /poprawność/ wyceny nieruchomości, to zgodnie z art.9 k.p.a. w związku z art.157 ust.1 omawianej ustawy o gospodarce nieruchomościami - obowiązkiem organu było pouczenie skarżącej o jej uprawnieniu do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia opisanego wyżej operatu szacunkowego z 12 listopada 2009r. Zgodnie bowiem z art.157 ust.1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Mając na uwadze powyższe ustalenia, stwierdzić należy, że skoro w niniejszej sprawie organy obu instancji nie pouczyły skarżącej strony o jej uprawnieniu wynikającym z cyt. wyżej art.157 ust.1 u.g.n., a w którym to przepisie przewidziano specjalny tryb weryfikacji opinii przez organizację rzeczoznawców majątkowych, która dokonuje wiążącej oceny w oparciu o zasady wyceniania nieruchomości wynikające z przepisów ustawy oraz rozporządzenia, to tym samym materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie był wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Wprawdzie z cyt. wyżej przepisu art.157 ust.1 u.g.n. nie wynika, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 lutego 2008r, sygn,akt II OSK 103/07 /LEX nr 479032/, że rezultatem przewidzianego w nim postępowania może być określenie wartości przedmiotu wyceny, niemniej jednak to organizacja zawodowa rzeczoznawców jest uprawniona do oceny prawidłowości sporządzenia operatu. W konsekwencji powyższych ustaleń, stwierdzić należy, że obie wydane w sprawie decyzje zapadły z naruszeniem przytoczonych wyżej przepisów procedury administracyjnej, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Pokreślić w tym miejscu należy, że w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że gdy nie jest dokładnie ustalony stan faktyczny sprawy, a co ma miejsce w niniejszej sprawie, to nie można ocenić czy jest on zgodny z hipotezą normy prawa materialnego. W takim przypadku brak jest podstaw do rozstrzygnięcia sprawy, a rozstrzygnięcie dokonane mimo to przez organ administracji jest w konsekwencji wadliwe /por. wyrok NSA z dnia 6 listopada 1984 r., sygn. akt I SA 508/84, ONSA 2/84, poz. 100/. Mając zaś na względzie wskazane wyżej uchybienia - Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzję I i II instancji. Na podstawie art. 152 w/w ustawy orzeczono jak w punkcie II sentencji. Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 200 cytowanej wyżej ustawy, zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt lub podjął zaskarżoną czynność albo dopuścił się bezczynności, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Wobec tego, że w niniejszej sprawie o konieczności uchylenia wydanych w sprawie decyzji przesądziły uchybienia proceduralne, przedwczesne byłoby w tej sytuacji odnoszenie się przez Sąd do podnoszonych w skardze zarzutów naruszenia prawa materialnego. W ponownie prowadzonym postępowaniu, organ I instancji wystąpi do biegłego - rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. Z.S. w trybie art.156 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z 12 listopada 2009, ewentualnie o sporządzenie przez tegoż biegłego, bądź też przez innego biegłego - aktualnego operatu szacunkowego. W sytuacji zgłoszenia przez skarżącą stronę zastrzeżeń /zarzutów/ przeciwko opinii biegłego, organ pouczy stronę o przysługującej jej uprawnieniu z cyt. wyżej przepisu art.157 ust.1 u.g.n., równocześnie zobowiązując stronę do wypowiedzenia się w określonym terminie odnośnie zamiaru wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. H.B.19.11.10r.