II SA/Gd 454/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 20 października 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi E.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 marca 2010 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. E. C. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 29 marca 2010 r. utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domku letniskowego na działce nr [[...]] położonej w miejscowości K. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało podjęte w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Wnioskiem z dnia 5 stycznia 2005 r. skarżąca wystąpiła do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla budowy domku letniskowego z tarasem na terenie jej działki nr [[...]]. Sprawa była trzykrotnie rozstrzygana decyzjami przez organy obu instancji. Decyzją z 27 września 2006 r. Wójt Gminy odmówił uwzględnienia wniosku uznając, że zamierzenie nie spełnia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) z uwagi na brak w sąsiedztwie legalnej zabudowy, brak wymaganego dostępu do drogi publicznej oraz niezgodność z przepisami odrębnymi tj. rozporządzeniem Wojewody Pomorskiego nr 5/94 w sprawie wyznaczenia obszarów chronionego krajobrazu, określenia granic parków i tworzenia wokół nich otulin oraz wprowadzeniem obowiązujących w nich zakazów i ograniczeń (Dziennik Urzędowy Województwa Gdańskiego z 25.11.1994 r., Nr 27). W wyniku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 31 stycznia 2007 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z uwagi na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego i wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji decyzją z 26 listopada 2008 r. na podstawie art. 105 § 1 kpa umorzył postępowanie. Podstawą tego rozstrzygnięcia było ustalenie, że na działce objętej wnioskiem znajduje się domek letniskowy wybudowany w warunkach samowoli budowlanej, co do którego organ nadzoru budowlanego wydał ostateczną decyzję o rozbiórce. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 25 marca 2009 r. ponownie uchyliło rozstrzygnięcie Wójta Gminy wskazując na nieuwzględnienie przez ten organ zmiany stanu prawnego spowodowanego wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r. w którym stwierdzono, że art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b i art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego jest niezgodny z Konstytucją w zakresie obejmującym wyrażenie "w dniu wszczęcia postępowania". Kolegium stwierdziło, że w obecnym stanie prawnym możliwe jest wydanie warunków zabudowy dla zrealizowanej samowolnie inwestycji celem umożliwienia jej legalizacji. W zaleceniach dla organu I instancji Kolegium zwróciło uwagę na konieczność ustalenia na jakim etapie jest postępowanie w sprawie wybudowanego obiektu przed organami nadzoru budowlanego, albowiem w odwołaniu skarżąca twierdziła, że decyzje rozbiórkowe zostały wyrokiem WSA w Gdańsku z 13 marca 2008 r. ( II SA/Gd 549/07) uchylone. W wyniku kolejnego rozpoznania sprawy Wójt Gminy decyzją z 27 października 2009 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla budowy domku letniskowego na działce [[...]]. W uzasadnieniu organ powołał się na przeprowadzoną w sprawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wykazała ona brak spełnienia warunków określonych w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. brak zabudowy w obszarze analizowanym mogącej stanowić tzw. "dobre sąsiedztwo" oraz brak wymaganego dostępu do drogi publicznej. Organ wyjaśnił, że na działce inwestorki oraz na sąsiednich działkach nr [[...]], [[...]] i [[...]] znajdują się domki letniskowe, jednak wszystkie te obiekty zostały wybudowane w warunkach samowoli budowlanej, a organ nadzoru budowlanego poinformował o prowadzonych wobec tych obiektów postępowaniach administracyjnych z art. 48 Prawa budowlanego. W kwestii dostępu do drogi publicznej organ I instancji wyjaśnił, że działka [[...]] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ani do drogi wewnętrznej. Wskazując na dane uzyskane z rejestru gruntów i budynków stwierdził, że żadna z działek bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestorki nie jest oznaczona symbolem "dr" (droga), w związku z czym już tylko z tego powodu żadna z tych działek nie może stanowić "drogi publicznej" czy też "drogi wewnętrznej". Organ stwierdził, że z zebranych dokumentów wynika również, iż droga wewnętrzna stanowiąca własność gminy (działka nr [[...]]) nie może stanowić dojazdu do przedmiotowej działki, ze względu na brak jej północnego odcinka oraz brak możliwości faktycznego przejazdu i przechodu tą drogą. Ustalenie to – jak wynika z akt – zostało dokonane na podstawie pisemnej informacji uzyskanej z Referatu Gospodarki Komunalnej. W piśmie z dnia 2 lipca 2009 r. ( k. 135 ) wyjaśniono: "Działka nr [[...]] stanowiąca drogę wewnętrzną gminną na jej północnym odcinku faktycznie nie istnieje. Gmina zleciła geodecie wskazanie przebiegu granic tej drogi. Obecnie trudno określić kiedy nastąpi zakończenie tych prac geodezyjnych. Po ustaleniu przebiegu drogi i zagwarantowaniu środków finansowych w budżecie Gminy będzie można przystąpić do urządzenia tej drogi chociażby w zakresie umożliwiającym ruch pojazdów i pieszych ( nawierzchnia i przede wszystkim most na kanale melioracyjnym). Reasumując powyższe w obecnym stanie działka nr [[...]] nie może stanowić faktycznego połączenia działek w/w z drogą publiczną działką [[...]]". W odwołaniu od powyższej decyzji E. C. zarzuciła naruszenie art. 7 i 107 § 3 kpa, art. 61 ust. 1,2 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 4, 5 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Uzasadniając wskazane zarzuty skarżąca wskazała na wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego. Stwierdziła, że powołane rozporządzenie ustala minimalny obszar, który należy przeanalizować dla potrzeb określenia nowej zabudowy, a to oznacza, że granice tego obszaru mogą być szersze niż wynikające z tego przepisu. Powołując orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazała na konieczność uzasadnienia przez organ przyjęcia granic obszaru analizowanego. Zarzuciła, że organ w jej przypadku ustalił minimalny obszar analizowany i nie uzasadnił takiego jego wyznaczenia czym naruszył art. 107 § 3 i 11 kpa. Dodatkowo nie wyjaśnił z jakich przyczyn nie uwzględnił jej wniosku zgłoszonego w toku postępowania o poszerzenie granic obszaru analizowanego w taki sposób, aby obejmował on również zabudowaną działkę [[...]]. Działka ta – jak stwierdziła odwołująca - początkuje kompleks wielu działek wydzielonych za zgodą i wiedzą Gminy i stanowiących urbanistyczną całość. Na działce tej znajduje się legalna zabudowa wzniesiona na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego decyzją Wójta Gminy z 30 grudnia 1994 r. Prawidłowość tej decyzji była przedmiotem kontroli Kolegium w sprawie [[...]]. Odwołująca zarzuciła także, że załączniki graficzne do decyzji organu I instancji stanowią kserokopie z innych wniosków i decyzji odnoszących się do innych działek, i tak załącznik nr 1 dotyczy działki [[...]], a załącznik nr 2 dotyczy działki [[...]]. Oba te załączniki nie zawierają czytelnej pieczęci, ani oznaczenia, poza pieczątkami i podpisem osoby reprezentującej organ wydający decyzję. Na decyzji, jak i wszystkich załącznikach widnieje jedynie ksero podpisu i pieczątki architekta sporządzającego stosowne załączniki. Ponadto skarżąca nie zgodziła się z ustaleniem organu dotyczącym braku wymaganego dostępu jej nieruchomości do drogi publicznej. Do odwołania załączyła powiększone kopie map dla celów informacyjnych w skali 1: 500 oraz 1: 2000 z naniesionymi przez nią kolorem czerwonym objaśnieniami obrazującymi przebieg dróg i położenie jej działki oraz zabudowanej działki [[...]] (załączniki 3,4 i 4a). Stwierdziła, że droga [[...]] "prawnie istnieje" czego dowodem są przedłożone mapy z widocznym oznaczeniem "dr" [[...]]. Na mapach tych widoczne jest również połączenie drogi [[...]] z drogą publiczną [[...]] (ulica S.) oraz obrys legalnie postawionego budynku na działce [[...]]. Wyjaśniła, że dostęp do drogi [[...]], która jest drogą gminną i ogólnie dostępną ma zapewniony przez działkę [[...]] na której na jej rzecz jest ustanowiona notarialnie służebność drogowa. Skarżąca wyjaśniła dalej: "Fakt braku przejazdu samochodem przez północny odcinek drogi [[...]] (istnieje przejście piesze – ścieżka) nie pozbawia mnie prawnego dostępu do drogi publicznej, która była drogą powiatową (obecnie gminna) oznaczona symbolem [[...]] (poprzednio dr [[...]])". Stwierdziła, że Gmina nie może obciążać obywateli skutkami swoich zaniedbań w wykonywaniu zadań własnych, a kwestia dostępności działek do drogi publicznej musiała być przez nią uwzględniona przy wydawaniu decyzji podziałowej, gdyż stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia zatwierdzenie podziału nieruchomości. Odwołująca podniosła także, że wydając pozwolenie na budowę dla działki [[...]] Wójt musiał stwierdzić jej dostęp do drogi publicznej. Jeżeli chodzi zaś o dostępność do drogi publicznej działka skarżącej jest w takiej samej sytuacji prawnej jak zabudowana działka [[...]]. Zarzuciła też, że wynik analizy wskazuje na niespełnienie również warunku z punktu 3 artykułu 61 ustępu 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy tymczasem organ w toku postępowania nie wzywał jej do przedłożenia dokumentów świadczących o zapewnieniu dostępu do infrastruktury technicznej. Niezależnie od powyższego wskazała, że złożyła dokumenty świadczące o spełnieniu tego wymogu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu decyzji podjętej na podstawie art. 138 § 1 kpa podzieliło ustalenia i ocenę prawną organu I instancji. Kolegium wskazało, że z załącznika do zaskarżonej decyzji wynika, że działka [[...]] będąca własnością skarżącej graniczy z działkami [[...]], [[...]], [[...]] i z drugiej strony z rowem czy skarpą, zaś następny załącznik do tej decyzji (mapa w skali 1: 1000) zawiera wyznaczony obszar analizowany, który odpowiada wymogom § 3 rozporządzenia, gdyż każdy bok tego obszaru analizowanego jest ponad trzykrotnie i nie niższy niż 50 m większy od frontu działki [[...]], która znajduje się w środku tego obszaru. W takiej sytuacji nie jest uzasadnione żądanie skarżącej do włączenia do tego obszaru działki [[...]] skoro organ wyznaczył ten obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia. Żądanie skarżącej włączenia terenu działki [[...]] do obszaru analizowanego organ uznał za żądanie sprzeczne z przepisami w/w rozporządzenia. Stwierdził też, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach nie jest zabudową legalną i nie może stanowić podstawy do przyjęcia kontynuacji i dobrego sąsiedztwa. W kwestii warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy czyli dostępu do drogi publicznej Kolegium stwierdziło, że brak jej istnienia skarżąca de facto przyznała w odwołaniu podając, że działka [[...]] nie posiada przejazdu do drogi powiatowej czyli drogi publicznej ( działka [[...]]) wskazując że za taki stan rzeczy odpowiada Gmina. Kolegium stwierdziło, że po sprawdzeniu tej kwestii w aktach sprawy (vide: mapa – karta 114) ustalenia organu I instancji są właściwe. Działka [[...]] nie rozwiązuje braku dostępu do drogi publicznej skoro działka [[...]] nie jest drogą publiczną i nie ma z niej dojazdu do drogi publicznej czyli działki nr [[...]] – drogi publicznej powiatowej. W skardze na powyższą decyzję skarżąca zasadniczo powtórzyła zarzuty odwołania. Zarzuciła, że organ odwoławczy nie uzasadnił prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego w minimalnych granicach wskazanych w rozporządzeniu z pominięciem zabudowanej legalnie działki [[...]]. Skarżąca zaakcentowała, że działka [[...]] nie jest "jakąś" działką położoną w bliżej nieokreślonej odległości od jej nieruchomości. Jest to działka położona w tym samym kompleksie działek stanowiących urbanistyczną całość w bliskiej odległości od działki skarżącej (w odległości 75 metrów ) dostępna z tej samej drogi publicznej. Istnienie na niej legalnie wzniesionych dwóch budynków letniskowych pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zarzuciła, że w rozpatrywanej sprawie granica obszaru analizowanego została ustalona tuż przed działką [[...]] tak jakby organ "z góry nastawił się" na odmowę ustalenia warunków zabudowy. Skarżąca zaznaczyła, że w warunkach przedmiotowego terenu, na obszarze wiejskim o zabudowie rozproszonej i mało intensywnej wyznaczenie obszaru analizowanego powinno obejmować obszar zdecydowanie większy niż w sytuacji zabudowy intensywnej. Ponownie skarżąca powołała orzecznictwo sądów administracyjnych wskazujące na konieczność uzasadnienia przez organ przyjętych granic obszaru analizowanego. Również w kwestii dostępu terenu jej działki do drogi publicznej skarżąca zakwestionowała stanowisko organu. Powtórzyła, że działka [[...]] stanowi prawny dostęp jej nieruchomości do drogi publicznej tj. działki [[...]]. Działka ta również stanowi dostęp dla działki [[...]] dla której udzielono pozwolenia na budowę. Wjazd na nią (działkę [[...]]) odbywa się z drogi wewnętrznej [[...]] bezpośrednio łączącej się z drogą [[...]]. Ponownie zaznaczyła, że fakt braku przejazdu samochodem przez północny odcinek drogi [[...]] ( istnieje przejście piesze – ścieżka) nie pozbawia nieruchomości dostępu do drogi publicznej ([[...]]). Dalej skarżąca wskazała, że drugim powszechnie stosowanym dostępem do drogi publicznej umożliwiającym i przejście piesze i przejazd samochodem jest droga ciągnąca się wzdłuż głównego kanału melioracyjnego od ulicy M. – droga publiczna [[...]]. Droga wzdłuż kanału jest to urządzona droga gruntowa, z której korzystają zarówno wszyscy właściciele działek, jak i wszelkiego rodzaju służby porządkowe i ratownicze oraz służby wodne sprawujące nadzór nad kanałem. Jest to jedyna droga dojazdowa (samochodem). Zarzuciła, że organy obu instancji wadliwie zatem ustaliły brak dostępu do drogi publicznej. Ponownie wyjaśniła, że na działce nr [[...]] prowadzącej do drogi wewnętrznej [[...]] ma ustanowioną aktem notarialnym służebność przejazdu. Stwierdziła również, że skoro wydzielenie działek nastąpiło na skutek wcześniejszego podziału to nie jest możliwe aby nie miały one dostępu do drogi publicznej skoro warunkiem zatwierdzenia projektu podziału wedle ustawy o gospodarce nieruchomościami musi być spełnienie warunku dostępności do drogi publicznej i wydzielenie dróg wewnętrznych. Dodatkowo skoro organ I instancji wydał w przeszłości decyzję o pozwoleniu na budowę dla działki [[...]] to nie mógł tego uczynić w sytuacji braku dostępu tej działki do drogi publicznej, a wszystkie wydzielone działki mają ten sam dostęp do drogi, co działka [[...]]. W skardze skarżąca wskazała również na dopuszczalność legalizacji samowoli budowlanej w przepisach prawa. Zarzuciła, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania, a zwłaszcza nie wyjaśnił zgłoszonych w odwołaniu wątpliwości co do prawidłowości podpisów na załącznikach do decyzji. Skarżąca stwierdziła, że wskazane nieprawidłowości polegające na kserokopii podpisu urbanisty budzą jej podejrzenia co do tego czy urbanista w ogóle brał udział w procesie sporządzenia decyzji. W odpowiedzi na skargę organ przedstawił argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie przed Sądem skarżąca zarzuciła, iż w aktach sprawy administracyjnej brak jest zaświadczenia o wpisie osoby sporządzającej analizę na listę urbanistów. W kwestii dostępu terenu jej działki do drogi publicznej skarżąca złożyła kserokopie ( w dwóch częściach ) mapy i objaśniła, że do działki [[...]] faktycznie dojeżdża ulicą M. ( droga [[...]]), następnie skręca z niej w drogę wewnętrzną gminną nr [[...]] biegnącą wzdłuż rowu melioracyjnego ciągnącego się aż do działki [[...]]; droga wewnętrzna [[...]] kończy się jednak na działce [[...]], następnie dojazd odbywa się po na działkach [[...]] i [[...]] i [[...]]. Dwie pierwsze stanowią własność Gminy, a ostatnia własność osoby prywatnej (pana H.). Dojazd odbywa się po tych gruntach za zgodą ich właścicieli, jednak bez ustanowionej służebności przejazdu. Skarżąca wyjaśniła, że w momencie kupna działki [[...]] działka ta miała dostęp do drogi publicznej [[...]] przez drogę wewnętrzną [[...]] gdyż był na niej usytuowany mostek; został on w późniejszym czasie rozebrany i obecnie nie ma przejścia przez kanał melioracyjny. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie mogła być uwzględniona. Kontrolując zaskarżoną decyzję Sąd wprawdzie stwierdził pewne uchybienia przepisom prawa, jednak z uwagi na to że nie mogły mieć one wpływu na wynik sprawy, nie skutkowały uchyleniem rozstrzygnięcia. Wyjaśnić bowiem trzeba, że sąd administracyjny w sytuacji gdy brak jest naruszeń prawa uzasadniających wznowienie postępowania administracyjnego, albo wad decyzji powodujących jej nieważność, może uchylić zaskarżoną decyzję jedynie wówczas gdy stwierdzi, że popełnione przez organ administracji naruszenia mogły lub miały wpływ na wynik sprawy (por. art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Przedmiotem rozpatrywanej sprawy było ustalenie warunków zabudowy dla działki skarżącej o numerze [[...]] położonej w Gminie K. Dla porządku wskazać trzeba na treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem Sądu w rozpatrywanej sprawie brak spełnienia warunku w postaci dostępu nieruchomości skarżącej do drogi publicznej jest oczywisty, stąd rozważania Sądu w pierwszej kolejności odnosić się będą do wymogu zawartego w punkcie 2 wyżej wskazanego przepisu. Wyjaśnić trzeba, że stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z kolei zgodnie z art. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.) drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z czterech wymienionych w art. 2 tej ustawy kategorii dróg: krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych. Warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych w art. 2 ustawy o drogach publicznych. Dostęp ten może być bezpośredni – jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej lub pośredni - przez inne nieruchomości, na których albo ustanowiono służebność drogową albo stanowiących drogi wewnętrzne ( drogi nie zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych). Podkreślić należy, co jest istotne w rozpatrywanej sprawie, że dostęp do drogi publicznej musi być nieprzerwany. Od nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, aż do drogi publicznej, dostęp ten na całej trasie musi spełniać wymogi art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dostępu do drogi publicznej nie można utożsamiać z faktycznym dostępem do tej drogi, przez nieruchomości, które ani nie stanowią dróg wewnętrznych, ani wnioskodawca nie posiada na nich ustanowionej służebności drogowej. W orzecznictwie przyjmuje się, iż pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy należy rozumieć jako dostęp i faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może to być dostęp tylko hipotetyczny. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Sąd nie podziela stanowiska, że warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony w sytuacji gdy działka nie posiada dojazdu do drogi publicznej, a jedynie dojście przez jakąkolwiek ścieżkę, czy kładkę na rzece. Decyzja o warunkach zabudowy dotyczy konkretnego obiektu budowlanego, jaki co do zasady inwestor zamierza wznieść na nieruchomości i jej uzyskanie poprzedza wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Z kolei projektowany obiekt musi spełniać warunki rozporządzenia Ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz/. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Zgodnie zaś z § 14 tego rozporządzenia do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m( ust. 1). Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo – jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m (ust. 3). Z uregulowania tego wynika, iż do budynku musi być zapewniony dojazd (który może odbywać się przez ciągi pieszo – jezdne oraz dojścia o określonych parametrach). Wymóg taki jest oczywisty, konieczność zapewnienia dojazdu do nieruchomości związana jest z normalnym korzystaniem z zabudowanej nieruchomości jak i podyktowana względami bezpieczeństwa, zapewnieniem dojazdu pojazdów ratowniczych. Zatem z powyższych przepisów wynika, że warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony wówczas gdy dostęp ten umożliwia i dojście i dojazd do działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Powyższych wyjaśnień w kwestii rodzaju dostępu do nieruchomości Sąd udzielił jedynie w odniesieniu do twierdzeń skarżącej zawartych w odwołaniu i skardze. Skarżąca twierdziła bowiem, że warunek dostępności terenu jej działki do drogi publicznej [[...]] spełnia "przejście piesze – ścieżka". Na rozprawie natomiast skarżąca wyjaśniła, że takie przejście mostkiem do drogi publicznej istniało ale w przeszłości w momencie kupna przez nią działki. Natomiast w chwili obecnej nie ma nawet przejścia do drogi publicznej [[...]]. Te twierdzenia potwierdzają ustalenia organu o braku dostępu nieruchomości skarżącej do drogi publicznej (działki [[...]]) z powodu braku mostu na kanale melioracyjnym i braku urządzonego północnego odcinka drogi wewnętrznej gminnej [[...]] ( vide: pismo organu k. 119). Chodzi o brak mostu na kanale melioracyjnym przecinającym drogę wewnętrzną gminną [[...]] powyżej działki skarżącej i tuż nad zabudowaną działką [[...]]. Porządkując ustalenia organów odnoszące się do spełnienia w sprawie warunku dostępu działki [[...]] do drogi publicznej należy wskazać, że organy analizowały ten dostęp w odniesieniu do drogi publicznej oznaczonej [[...]]. Jest bezspornym, że jest to droga publiczna. Na znajdujących się w aktach administracyjnych i aktach sądowych mapach ( w tym również tych załączonych przez skarżącą do odwołania) obrazujących przedmiotowy teren widoczne jest połączenie drogi publicznej [[...]] z drogą wewnętrzną gminną [[...]]. Z kolei do drogi wewnętrznej [[...]] teren działki skarżącej [[...]] ma zapewniony dojazd przez działkę [[...]] na której – jak twierdziła skarżąca – ma ustanowioną notarialnie służebność drogową. Słusznie zatem skarżąca podnosiła, że jej działka ma zapewniony "prawny" dostęp do drogi publicznej [[...]], co obrazują wszystkie mapy. Nie mniej jednak droga [[...]] nie zapewnia skarżącej faktycznego dostępu do drogi publicznej [[...]] i to ani w formie dojazdu, ani dojścia. Jak wyjaśniła skarżąca droga [[...]] nigdy nie umożliwiała dojazdu do jej działki, a w przeszłości istniało jedynie przejście w formie ścieżki, bądź mostka. W istocie chodzi właśnie o brak mostu na kanale melioracyjnym przecinającym drogę [[...]] na odcinku powyżej działki [[...]] i w związku z tym brak północnego odcinka drogi [[...]]. Stwierdzić zatem należy, że brak faktycznego przejazdu drogą [[...]] do drogi [[...]] skarżąca faktycznie przyznawała w toku postępowania, a na rozprawie również potwierdziła fakt braku jakiegokolwiek przejścia, w tym również w formie mostku zapewniającego przejście piesze, który istniał w momencie zakupu działki. Prawidłowo zatem organ ustalił, że teren działki skarżącej nie ma dostępu do drogi publicznej [[...]]. Skarżąca nie ma bowiem możliwości faktycznego przejścia i przejazdu ze swojej działki do drogi [[...]] i ta okoliczność jest bezsporna. Słusznie zatem organ nie ustalał kwestii tytułu prawnego skarżącej do korzystania z działki [[...]], albowiem okoliczność ta nie mogła mieć żadnego znaczenia. Znaczenia również nie miały inne okoliczności w sprawie podnoszone przez skarżącą dotyczące przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ma znaczenia jakie okoliczności zadecydowały o podziale nieruchomości w wyniku którego powstała działka [[...]], ani jakie ustalenia i oceny prawne zostały wówczas poczynione przez organ zatwierdzający podział w kwestii dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej. Organy rozpoznając wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie miały podstaw do badania zgodności decyzji zatwierdzającej podział z obowiązującym w dacie jej podejmowania porządkiem prawnym. To samo odnosi się do wydanych w przeszłości decyzji dotyczących zabudowy na działce [[...]]. Badanie czy w dacie ich podejmowania działka [[...]] powinna spełniać warunek dostępu do drogi publicznej, czy go spełniała i w jaki sposób było bez znaczenia. W skardze skarżąca podnosiła również istnienie dostępu jej działki do innej drogi publicznej, a mianowicie do ulicy M. – drogi [[...]] ( vide: pierwszy akapit strony 5 skargi ). Na rozprawie skarżąca wyjaśniła, że właśnie z tej drogi faktycznie korzystają wszyscy właściciele okolicznych działek. Jest to droga biegnąca wzdłuż kanału melioracyjnego. Jej przebieg od ulicy M. drogi [[...]] skarżąca zobrazowała na kserokopii mapy złożonej na rozprawie (k. 95). Z jej wyjaśnień wynika jednak, że droga wewnętrzna [[...]] prowadząca od ulicy M. do drogi wewnętrznej gminnej [[...]] ( na wysokości poniżej kanału melioracyjnego ) kończy się przed działką [[...]]. Przejazd przez działki [[...]], [[...]] ( stanowiące własność gminy) i [[...]] (stanowiącej własność pana H.) odbywa się za ich zgodą, ale – co jest bezspornym- bez tytułu prawnego. Te okoliczności potwierdzają również pisma złożone przez skarżącą na rozprawie (k. 97, 98). Podsumowując kwestie związane z dostępnością terenu działki skarżącej do drogi publicznej należy stwierdzić, że do drogi publicznej nr [[...]] działka [[...]] nie ma faktycznego dostępu, mimo iż ma tzw. "prawny" dostęp. Natomiast do drogi [[...]] (ulicy M.) działka skarżącej ma z kolei faktyczny dostęp, ale nie ma prawnego. Przy czym zaznaczyć należy, że pojęcia "prawny dostęp do drogi" Sąd używa tutaj w takim znaczeniu w jakim posłużono się nim w skardze tj. na określenie dostępności wynikającej z dokumentacji tj. analizy map, zapisów w ewidencji gruntów czy aktów notarialnych. W istocie bowiem przez tak zwany prawny dostęp nieruchomości do drogi publicznej należy rozumieć dostęp wynikający z w/w dokumentów umożliwiający jednak faktyczny przejazd i dojście. Ustalenie, że w rozpatrywanej sprawie organy prawidłowo przyjęły brak spełnienia warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesądziło o treści rozstrzygnięcia Sądu. Nie mniej jednak należy również stwierdzić, że organy prawidłowo przyjęły też brak spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jest bezspornym, że tzw. obszar analizowany został wyznaczony w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 metrów. Spór dotyczy kwestii, czy w omawianej sprawie powinien zostać on poszerzony w taki sposób żeby w jego granicach znalazła się zabudowana działka [[...]]. Zdaniem Sądu w rozpatrywanej sprawie nie było ku temu podstaw. W tym przedmiocie Sąd podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie, że skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa" interpretacja sposobu wyznaczenia granic tego obszaru przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ) nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym, a logiczna interpretacja tego przepisu, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach ( wyrok WSA w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r., II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708). Pozostałe zarzuty skargi również nie zasługują na uwzględnienie. Zarzut, iż załączniki do decyzji zostały sporządzone na kopiach map wydanych dla innych działek niż działka skarżącej nie ma znaczenia, skoro bezspornym jest, iż obrazują one teren działki skarżącej i działek sąsiednich na które inwestycja miałaby oddziaływać ( por. art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). Wprawdzie okoliczność ta świadczy o pewnej niestaranności organu, bądź osoby opracowującej projekt decyzji w przygotowaniu rozstrzygnięcia nie mniej jednak stwierdzić należy, że opracowanie załączników na kopiach map załączonych do wniosku i wydanych dla działki [[...]] i tak nie mogło skutkować pozytywnym dla skarżącej załatwieniem sprawy. Jeżeli chodzi o zarzuty skarżącej odnoszące się do podpisów na decyzjach to wyjaśnić należy, że ani ustawa ( art. 60 ust. 4 ), ani w/w rozporządzenie wykonawcze nie wymaga, aby urbanista sporządzający projekt decyzji podpisał decyzję i jej załączniki. Osoba ta sporządza projekt decyzji oraz przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W aktach administracyjnych znajduje się przygotowany przez M. O. zarówno projekt decyzji, jak i wymagana analiza (k. 136). Jeżeli chodzi o brak w aktach sprawy zaświadczenia o wpisie M. O. na listę izby samorządu zawodowego to zdaniem Sądu nie ma podstaw, aby w każdym przypadku takie zaświadczenie w aktach było wymagane, zwłaszcza że aktualne listy członków właściwych izb samorządu zawodowego są publikowane w biuletynach informacji publicznych. Mimo to Sąd ustalił, że M. O. figuruje na liście członków [[...]] Okręgowej Izby Urbanistów pod numerem wpisu [[...]]. Należy jednak zaznaczyć, że ewentualne wadliwości dotyczące czy to osoby przygotowującej projekt decyzji, czy jej prawidłowych podpisów, sporządzenia analizy, właściwych kopii map...itp. i tak nie mogły mieć jakiegokolwiek wpływu na wynik rozstrzygnięcia. Sąd przyznał rację skarżącej, że organ odwoławczy nie ustosunkował się właściwie do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów, a wydaną decyzję uzasadnił dość lakonicznie i ogólnikowo. W żaden sposób nie wyjaśnił dlaczego w rozpatrywanej sprawie brak było podstaw do przyjęcia obszaru analizowanego w większych granicach. Ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że ten obszar, który przyjął organ I instancji jest zgodny z przepisem rozporządzenia pomijając zupełnie, że i większy obszar także pozostaje zasadniczo zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zdaniem Sądu organ naruszył więc art. 107 § 3 kpa. Naruszenie to jednak pozostawało bez wpływu na wynik sprawy. Jak wykazano wyżej brak dostępu działki skarżącej do drogi publicznej i brak tzw. dobrego sąsiedztwa wykluczał możliwość pozytywnego załatwienia wniosku. Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.