I SA/Wa 794/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie WSA Gabriela Nowak WSA Joanna Skiba Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2010 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty L. nr [...] z dnia [...] października 2009 r. ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działki ewidencyjne nr [...] z obrębu ew. [...], o łącznej powierzchni [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, iż Starosta L. decyzją nr [...] z dnia [...] października 2009 r. ustalił odszkodowanie na rzecz Z. i S. M., B. M., M. B., E. K. oraz B. S. za wyżej opisaną nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: Prezydent Miasta L. oraz Z. i S. M. i B. M. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Rozpatrując odwołanie organ II instancji ustalił, iż decyzją nr [...] z dnia [...] września 2007 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę – Miasto L. z mocy prawa z dniem [...] stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] m2,, a decyzją nr [...] z dnia [...] września 2007 r. stwierdził nabycie przez Gminę - Miasta L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa nieruchomości zajętej pod część ulicy [..] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] m2. Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] czerwca 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Wojewoda wskazał, iż do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne wyceny dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Organ II instancji podniósł, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wojewoda zaznaczył, że opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Operat szacunkowy podlega ocenie dotyczącej w szczególności prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2009 r. został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Natomiast stosowanie do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu. Skargę na decyzje Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L. zarzucając jej naruszenie § 4 ust. 2 i ust. 4 w zw. z § 3 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września2004 r. poprzez oparcie się na zawyżonej wycenie rynkowej nieruchomości oraz naruszenie art. 7,8,11 i 77 kpa. Skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż rzeczoznawca wybrał z nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa, ale w ocenie strony skarżącej żadna z tych nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, a położona wręcz w znacznej odległości od niej. Skarżąca zarzuciła ponadto, iż organ I instancji wydał decyzję dopiero po upływie pół roku od daty sporządzenia operatu szacunkowego i podkreśliła, iż istotne znaczenie ma spadek cen nieruchomości, który nastąpił od 2008 r., czego biegły w swoim operacie ze względu na przyjęty nieprawidłowo okres badania rynku nie uwzględnił. W ocenie skarżącej uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego cechy – dostęp do drogi publicznej sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości, gdyż oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych a pełne uzbrojenie w media oraz możliwości bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Ponadto skarżąca podnosi, iż nieuwzględniono w operacie szacunkowym cechy możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości, a uczestnicy postępowania nie mieli możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na inne cele, gdyż nieruchomość ta jest drogą publiczną. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy Administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Bezspornym w sprawie jest, że działki ewidencyjne nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o łącznej powierzchni [...] m2, które stanowiły współwłasność Z. i S. M., B. M., M. B., E. K. oraz B. S. zostały zajęte pod drogę publiczną (graniczną) ul. [...] w L. Powyższe nieruchomości zostały przejęte z mocy prawa na własność Gminy Miasta L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] nr [..] z dnia [...] września 2007 r. (działka nr [...] pod część ulicy [...] i na podstawie decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2007 r. (działka nr [...] pod część ulicy [...]). W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1998 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy). Ze względu na to że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowych nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę w transakcjach dokonywanych w latach 2007-2009. Na podstawie tych transakcji ustalono cenę za 1 m2 działek na poziomie [..] zł. Z bazy danych wybrano 11 nieruchomości podobnych pod względem przeznaczenia w planie miejscowym lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi. Do wyceny zastosowano § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W ocenie Sądu operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem. Należy zauważyć, że stosowanie do brzmienia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] czerwca 2009 r., decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] października 2009 r., a II instancji w dniu [...] lutego 2010 r., a więc nie upłynął okres 12 miesięcy uprawniający do wykorzystania operatu przez organy orzekające w obu instancjach. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa,. To jednak zdaniem Sądu organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Dodatkowo należy podnieść, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. W niniejszej sprawie Gmina L. takiej opinii nie przedłożyła. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.