I SA/Wa 921/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie WSA Gabriela Nowak WSA Joanna Skiba Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2010 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu L. nr [...] z dnia [...] stycznia orzekającą o ustaleniu odszkodowania za udział [...] części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną – ul. [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...]. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, że Starosta Powiatu L. decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za udział w wyżej opisanej nieruchomości zobowiązując do jego wypłaty na rzecz M. B. w udziale wynoszącym [...] kwoty odszkodowania oraz na rzecz S. K. w udziale wynoszącym [...] kwoty odszkodowania – Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina L. podnosząc, iż w decyzji oparto się na zawyżonej wycenie wartości nieruchomości. Organ odwoławczy rozpoznając odwołanie stwierdził, iż dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda ustalił, że ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] stwierdzono nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. udziału [...] części we współwłasności ze Skarbem Państwa ([...]) części w nieruchomości zajętej pod część ul. [...] w L. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2, z obrębu ewidencyjnego [...]. W prowadzonym przed Starostą Powiatu L. postępowaniu sporządzony został w dniu [...] listopada 2008 r. operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego W. L., który z uwagi na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami przeznaczonymi bądź zajętymi pod drogi publiczne, dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjmując podejście porównawcze – metodą porównywania parami biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L., przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa niską, objętym transakcjami sprzedaży w latach 2007-2008. Autor operatu ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę [...] transakcji reprezentatywnych o zaktualizowanych cenach jednostkowych od [...] zł do [...] zł sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wymienionej pod względem położenia, otoczenia oraz dostępności komunikacyjnej. Ostatecznie po wybraniu 3 najbardziej podobnych nieruchomości do szacowanej działki, dokonaniu korekty cen związanej z upływem czasu, określenie cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku oraz określenie wagi poszczególnych cech, wartość 1 m2 szacowanego udziału w przedmiotowej działce ustalono na [...] zł. W ocenie organu II instancji biegły w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2008 r. właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 w/w rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem faktycznym, prawnym i funkcjonalnym, a odszkodowanie zostało ustalone w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zaś wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Wojewoda zaznaczył, że w dniu [...] lipca 2009 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna. Organ I instancji przed wydaniem decyzji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, która została potwierdzona klauzulą datowaną na [...] listopada 2009 r. Organ odwoławczy zauważył, iż powoływanie się przez skarżącego na inny operat szacunkowy określający wartość działki zajętej również pod ulicę [...], w którym przyjęto wartość 1m2 gruntu o prawie [...] zł niższą nie stanowi wystarczającego dowodu na to, iż wnioski operatu sporządzonego w niniejszej sprawie są niewiarygodne. Sprawy odszkodowania rozstrzygane są zgodnie z regułą wyznaczoną w art. 1 kpa indywidualnie, a każdy operat szacunkowy podlega odrębnej ocenie. Wojewoda powołał się na utrwalone orzecznictwo sądowe, w którym istnieje pogląd, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Strona skarżąca z takiego uprawnienia nie skorzystała. W ocenie organu II instancji nie było konieczne ponowne przeprowadzanie rozprawy administracyjnej, skoro rzeczoznawca majątkowy potwierdził wartość operatu szacunkowego klauzulą z dnia [...] listopada 2009 r. Reasumując organ odwoławczy uznał, iż rozstrzygnięcie organu I instancji jest prawidłowe. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L. zarzucając jej naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. poprzez oparcie się na zawyżonej wycenie rynkowej nieruchomości, naruszenie art. 7, 8, 11, i 77 kpa. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej. W uzasadnieniu skargi zakwestionowano prawidłowość sporządzonego operatu, podnosząc, iż rzeczoznawca majątkowy z bazy danych wybrał nieruchomości, które nie są podobne do wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa, powierzchnia tych działek jest od kilku do kilkunastu razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. W ocenie skarżącego uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego cechy – dostęp do drogi publicznej, sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, gdyż oczywistym jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wyjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Ponadto skarżący stwierdził, iż błąd operatu polega również na tym, że biegły nie uwzględnił cechy możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości. W ocenie skarżącego naruszeniem jest również zaktualizowanie wyceny dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] listopada 2009 r. poprzez potwierdzenie, iż ceny nieruchomości na rynku nie uległy zmianie od 2007 i 2008 r., w sytuacji, gdy powszechnie wiadomym jest, iż ceny na rynku nieruchomości w latach 2008 – 2010 znacznie spadły. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracyjny orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów należy uznać skargę za bezzasadną. Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], która stanowiła współwłasność w [...] części M. B. i S. K., została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul. [...] w L. Udział w powyższej nieruchomości został przejęty z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dacie 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 w/w ustawy). Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2008 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna – sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę [...] transakcji dokonywanych w latach 2007 – 2008. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1m2 na poziomie [...] zł. Do wyceny zastosowano § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W ocenie Sądu, operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z w/w rozporządzeniem. Zauważyć należy, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157 ust. 2) zawierają zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez owego rzeczoznawcę majątkowego, to tym bardziej niezasadne jest kwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wyceny w formie operatu szacunkowego innej nieruchomości, pomimo tego, że jest ona położona przy tej samej ul. [...]. Każda bowiem nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości: Wprawdzie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 77 § 1 kpa, to jednak zdaniem sądu organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Powyższe rozważania należy odnieść również do klauzuli aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2008 r., która w niniejszej sprawie została zamieszczona. Jak wynika bowiem z akt sprawy operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2008 r. utracił swą ważność w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji. Zgodnie zaś z treścią art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Taka klauzula w niniejszej sprawie została umieszczona i datowana na dzień [...] listopada 2009 r. Dodatkowo należy podnieść, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. W niniejszej sprawie Gmina L. takiej opinii nie przedłożyła. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.