II OSK 1058/11

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędzia NSA Maria Czapska – Górnikiewicz Sędzia del. NSA Tomasz Zbrojewski /spr./ Protokolant Justyna Rosińska po rozpoznaniu w dniu 2 października 2012 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Bd 1478/10 w sprawie ze skargi [...] Sp. z o.o. z siedzibą w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] października 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę kasacyjną II OSK 1058/11 U Z A S A D N I E N I E Wyrokiem z dnia 20 stycznia 2011 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, po rozpoznaniu skargi [...] sp. z o.o. w T., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] października 2010 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego. W uzasadnieniu Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne: Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. Prezydent Miasta Torunia, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. – dalej u.p.z.p.) oraz § 4 uchwały Rady Miasta Torunia Nr 1159/06 z dnia 12 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia dla terenów położonych w rejonie ulic: Lubicka, Szosa Lubicka, Antczaka i Winnica (Dz.Urzęd. Woj. Kuj.- Pom. z dnia 30 listopada 2006 r. Nr 149 poz. 2172), orzekł o pobraniu od Spółki z o.o. [...] z siedzibą w T. przy ul. W. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w T. przy ul. S. [...],[...],[...],[...], oznaczonych geodezyjnie jako działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], z obrębu [...], o łącznej powierzchni 1,0307 ha, będących w użytkowaniu wieczystym w/w Spółki, w kwocie łącznej 244.275,90 zł, stanowiącej 30% wzrostu wartości wskazanych nieruchomości w związku z uchwaleniem w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta T. W punkcie drugim i trzecim decyzji organ określił, że ustalona należność z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości ma być zapłacona przez spółkę [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja organu stanie się ostateczna na konto lub w kasie Urzędu Miasta Torunia oraz że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie tejże opłaty stosuje się odpowiednio przepisy kpa. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził stosowne operaty szacunkowe. Po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T., decyzją z dnia [...] października 2010 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p., § 4 ust. 1 i 3, § 5 ust. 1 i 2, § 50 ust. 1-3 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r., § 9 uchwały Rady Miasta Torunia z dnia 12 października 2006 r. Nr 1159/06 oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i ustaliło wobec Spółki jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości, wynikającą z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Torunia dla terenów położonych w rejonie ulic: Lubicka, Szosa Lubicka, Antczaka i Winnica, w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, w wysokości 30 % wzrostu ich wartości, tj. łącznie w kwocie 244.275,90 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że warunkiem koniecznym dla ustalenia renty planistycznej jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości, będącego konsekwencją uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. O wzroście wartości nieruchomości można mówić wówczas, gdy nowo uchwalony czy też zmieniony plan przewiduje inny - z punktu widzenia właściciela korzystniejszy - sposób wykorzystania nieruchomości. W przedmiotowej sprawie taka sytuacja miała właśnie miejsce, co też organ I instancji prawidłowo ustalił, w oparciu o zapisy planów zagospodarowania przestrzennego oraz sporządzone w sprawie operaty szacunkowe i pisma wyjaśniające rzeczoznawcy majątkowego, określając rentę planistyczną w wysokości 244.275,90 zł. Organ odwoławczy uznał sporządzone w sprawie operaty szacunkowe oraz oparte na nich rozstrzygnięcie organu I instancji za zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, natomiast zarzuty naruszenia przepisów art. 7, art. 77 i art. 80 art. 107 § 3 kpa, jako związane głównie treścią operatów za nieuzasadnione. Z uwagi jednak na okoliczność, że organ I instancji nieprawidłowo, gdyż bez podstawy prawnej, orzekł o terminie płatności przedmiotowej renty planistycznej oraz o skutkach zwłoki lub opóźniania w jej zapałacie, należało uchylić zaskarżoną decyzję w całości oraz orzec co do istoty sprawy, mając na uwadze fakt poprawnego ustalenia wysokości renty planistycznej. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy Spółka podniosła zarzuty, w których zakwestionowała poprawność sporządzonych operatów szacunkowych, wskazując elementy z jakimi się nie zgadza. W wnioskach wystąpiła o uchylenia decyzji organów obu instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy stwierdził, że dotknięta jest ona wadami, które uzasadniają uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia organu II instancji. Sąd I instancji zauważył, że przedmiotem postępowania jest rozstrzygnięcie organów administracyjnych w zakresie opłaty planistycznej, opartej na operatach szacunkowych rzeczoznawcy majątkowego M.M. z dnia [...] października 2009 r., stanowiących podstawę jej wyliczeń. Wyjaśnił, że zasady określania wartości nieruchomości zostały zawarte w przepisach art. 149 - 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według powyższych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Po upływie okresu 12 miesięcy, stosownie do ust. 4 art. 156, operat może być wykorzystany dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W klauzuli tej rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu oraz podpisuje ją, zamieszczając daty i swoją pieczęć. Wskazana regulacja podyktowana jest potrzebą wyeliminowania czynników wpływających na dezaktualizację operatu, wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym chociażby dostępnych rzeczoznawcy danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dokonując analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że operaty szacunkowe dotyczące przedmiotowych nieruchomości zostały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.M. w dniu [...] października 2009r. Decyzja organu I instancji z dnia [...] czerwca 2010 r. została wydana w terminie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatów, natomiast rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło w dniu [...] października 2010 r. - a więc po upływie sześciu dni od daty upływu terminu jego ważności - czego organ II instancji nie dostrzegł. Sąd I instancji stanął na stanowisku, że termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, jako organu merytorycznego w sprawie, zobligowanego z woli ustawodawcy do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji. Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania w prowadzonym postępowaniu, czyli w tym przypadku musi on być aktualny także na etapie postępowania odwoławczego. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie brak jest potwierdzenia aktualności operatów przez jego autora. Za potwierdzenie aktualności nie mogą być, w ocenie Sądu, uznane pisma rzeczoznawcy z dnia 12 kwietnia 2010 r. i 16 czerwca 2010 r., które stanowią jedynie ustosunkowanie się rzeczoznawcy do podniesionych w sprawie konkretnych zarzutów Spółki i nie zawierają żadnej informacji czy oświadczenia co do aktualności sporządzonych operatów w zakresie chociażby przyjętych w nich danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Z powyższego wynika zatem, że organ II instancji nieprawidłowo uczynił podstawą swoich ustaleń nieaktualne już operaty szacunkowe, które to uchybienie stanowi istotne naruszenie art. 156 ust 3 u.g.n. i w konsekwencji art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 kpa oraz art. 138 kpa, albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Odnosząc się zaś do podnoszonych w sprawie zarzutów Spółki dotyczących naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Sąd uznał, że są one bezpodstawne. Słusznie bowiem organy ustaliły, że odnośnie do przedmiotowej nieruchomości wszystkie przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wystąpiły i w oparciu o sporządzone w sprawie operaty szacunkowe i pisma wyjaśniające rzeczoznawcy majątkowego, określiły rentę planistyczną w wysokości 244.275,90 zł. Abstrahując od faktu wykorzystania w sprawie nieaktualnych operatów szacunkowych prze organ II instancji, należy wskazać że rozstrzygnięcie organów w tym zakresie co do zasady było prawidłowe. Sąd nie podzielił poglądu Spółki, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości nastąpił nie na skutek zmiany przeznaczenia tych gruntów w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, lecz na skutek ogólnego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Sposób i metodę określania wartości nieruchomości oraz jej wzrostu szczegółowo regulują bowiem przepisy art. 37 ust. 1, art. 150 – art. 155 u.g.n. oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w zw. z art. 159 u.g.n. i art. 37 ust. 11 u.p.z.p. Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. do określania wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości przed i po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie lub zmiany planu, a ich ceny z dnia zbycia wycenianych nieruchomości. Z przepisów rozporządzenia rozpatrywanych w zw. z treścią art. 37 ust. 1 u.g.n. wynika, że wzrost wartości nieruchomości należy odnosić do przeznaczenia nieruchomości (zarówno przed, jak i po wejściu w życie planu miejscowego) rozpatrywanego jednak według cen z dnia zbycia nieruchomości. Zatem nie rozpatruje się wartości gruntu o określonym przeznaczeniu według cen sprzed uchwalenia planu i według cen po uchwaleniu planu, co ewentualnie mogłoby uzasadniać konieczność weryfikowania ustalonych w ramach opłaty planistycznej cen gruntów o określonym przeznaczeniu z uwagi na ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości, lecz określa się wartość tych gruntów przyjmując ich pierwotne i zmienione przeznaczenie według cen z dnia ich zbycia, a po drugie nie odnosi się wzrostu wartości nieruchomości do wzrostu cen na rynku nieruchomości, tylko do zmiany przeznaczenia terenu w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd I instancji uznał, że orzekające w sprawie organy, bazując na opinii rzeczoznawcy majątkowego, prawidłowo określiły wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Natomiast w zakresie zarzutów dotyczących nierzetelności i nieprawidłowości występujących w sporządzonych w sprawie i wykorzystanych przez organy obu instancji operatach szacunkowych, Sąd w pełni podzielił oparte na dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego stanowisko organu II instancji, przyjmując je jako swoje w tym zakresie. W ocenie Sądu prawidłowe było również stanowisko organu o braku podstaw do zastosowania w sprawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., P 58/08, nie znalazł również potwierdzenia w materiale dowodowym zarzut naruszenia art. 138 § 2 zd. 2 kpa. W skardze kasacyjnej skierowanej do Naczelnego Sądu Administracyjnego Spółka, reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie § 4 ust. 1 i ust. 3, § 5 ust. 1 i ust. 2, § 50 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 151, art. 152 ust. 1 i art. 154 ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor podzielił stanowisko Sądu I instancji, że wydając skarżone rozstrzygnięcie organ odwoławczy naruszył art. 156 ust. 3 u.g.n. opierając się na nieaktualnym operacie szacunkowym. Zdaniem Spółki na tym twierdzeniu winny zakończyć się wywody prawne Sądu I instancji, gdyż dalsze odnoszenie się do poprawności operatu stanowi działanie niedopuszczalne, gdyż powoduje związanie organów administracji wydanym wyrokiem i uniemożliwia dokonanie oceny prawidłowości operatu. Konkluzja wyroku zawarta w uzasadnieniu sprowadza się do twierdzenia, że jedyną czynnością, jaką powinno zrobić SKO jest potwierdzenie aktualności operatu. Jednocześnie Sąd nie dostrzegł innych naruszeń, którymi obarczony jest sam operat, a które bezpośrednio wpływają na wysokość ustalonej renty planistycznej. Przede wszystkim Sąd I instancji nie uwzględnił wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych mających wpływ na ocenę wartości wycenianych nieruchomości i w ślad za organami bezkrytycznie oparł się na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę, który to operat obarczony jest wadami, które winny dyskwalifikować jego przydatność oraz wartość dowodową. Skarżąca kasacyjnie Spółka podniosła, że do porównania została przyjęta przez rzeczoznawcę nieruchomość położona przy ul. B., jednak rzeczoznawca nie uwzględnił w drodze stosownej korekty istotnych różnic. Nieruchomość przy ul. B. znajdowała się na obszarze, dla którego nie został uchwalony plan miejscowy, lecz została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co różnicuje sytuację prawną nieruchomości. Ponadto odmienne jest także przeznaczenie nieruchomości – nieruchomość przy ul. B. została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zaś nieruchomości będące w posiadaniu Spółki – pod zabudowę usługową i mieszkaniową wielorodzinną. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił również faktu skażenia nieruchomości Spółki. Z uwagi na poprzednie wykorzystywanie przez zakład gazowniczy została ona zanieczyszczona i wymaga nakładów w celu doprowadzenia jej do stanu, w którym możliwa będzie jej zabudowa. Tymczasem nieruchomości przy ul. B. nie wymagają żadnych nakładów. Za nieprawidłowe uznał autor skargi kasacyjnej pozbawienie znaczenia faktu istnienia różnicy w dopuszczalnej liczbie kondygnacji dla zabudowy przy porównywanych nieruchomości i niewyjaśnienie, dlaczego fakt ten nie został wzięty pod uwagę przy ocenie wartości nieruchomości. Spółka podtrzymała także twierdzenie, że teren będący przedmiotem wyceny był terenem w pełni uzbrojonym, podczas gdy według rzeczoznawcy był on wyposażony jedynie w trzy media, co spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Zdaniem Spółki nie było również prawidłowe zastosowanie ceny przetargowej z transakcji nieruchomości przy ul. B., gdyż nie były one cenami przeciętnymi. Powołując się na takie argumenty skarżąca kasacyjnie Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i uchylenie ostatecznej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] października 2010 r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji a także o zasądzenie kosztów według norm przepisanych. Pismem z dnia 19 września 2012 r. pełnomocnik Spółki poinformował, że [...] sp. z o.o. została przejęta w całości w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. przez [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., która na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy KRS z dnia 4 września 2012 r. zmieniła nazwę na [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270) - dalej p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie żadna z przesłanek wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a. nie wystąpiła, stąd też kontrola instancyjna ograniczała się jedynie do zbadania zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej, a poza kontrolą pozostawała natomiast zgodność orzeczenia z innymi przepisami prawa. Skarga kasacyjna co do zasady oparta została na zarzutach naruszenia prawa materialnego, tj. przepisów § 4 ust. 1 i ust. 3, § 5 ust. 1 i ust. 2, § 50 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) oraz art. 151, art. 152 ust. 1 i art. 154 ust. 1-2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm). Niezależnie od powyższego, w uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor, podzielając stanowisko Sądu I instancji, że wydając decyzję organ odwoławczy naruszył art. 156 ust. 3 u.g.n., gdyż oparł się na nieaktualnym już operacie szacunkowym, zakwestionował dopuszczalność dokonania przez tenże Sąd oceny zaskarżonej decyzji i przyjętej wysokości opłaty planistycznej, na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego. Zdaniem Spółki odniesienie się przez Sąd I instancji do poprawności operatu, uznanego przez ten Sąd za nieaktualny, stanowi działanie niedopuszczalne. Przedstawione w tym zakresie w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumenty należy uznać za zasadne, aczkolwiek zarzuty te nie mogą wywołać skutku w postaci uchylenia zaskarżonego wyroku, gdyż wyrok ten mimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. Poza sporem pozostaje fakt, że operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego datowane są na dzień 6 października 2009 r., natomiast decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. - jako organu II instancji - wydana została w dniu [...] października 2010 r., a więc po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu. Tymczasem, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ustawodawca dopuścił co prawda posługiwanie się operatem po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Nie może przy tym ulegać wątpliwości, że termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzanego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale również organu odwoławczego, a to z uwagi na obowiązującą w postępowaniu administracyjnym dwuinstancyjność postępowania i merytoryczne kompetencje organu odwoławczego (tak też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2010 r., I OSK 1371/09). Analiza operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby rozpoznawanej sprawy wskazuje, że organ odwoławczy oparł się na opinii rzeczoznawcy, która straciła swą aktualność, nie żądając jednocześnie jej potwierdzenia. W konsekwencji Sąd I instancji prawidłowo przyjął, że organ II instancji - sprzecznie z art. 156 ust. 3 i ust. 4 - ustawy o gospodarce nieruchomościami uczynił podstawą swoich ustaleń nieaktualny operat szacunkowy. Sąd I instancji zasadnie uznał, że uchybienie to jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie opłaty planistycznej na jego podstawie spowodowało naruszenie nie tylko art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale także art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 kpa. Prawidłowe są zatem rozważania Sądu I instancji w zakresie skutków braku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, a co za tym idzie naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji należy uznać, że uchylenia zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. było w pełni uprawnione. Należy jednak zwrócić uwagę na brak konsekwencji w przedstawianiu motywów podjętego rozstrzygnięcia. Uznając, że operat szacunkowy nie pozwala na ocenę danych w nim zawartych, Sąd I instancji jednocześnie ustosunkował się do zarzutów skierowanych przez skarżącą Spółkę wobec ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, które wynikały z operatu i zostały przyjęte przez organ administracji, jako podstawa orzekania i stwierdził, że rozstrzygnięcia organów były prawidłowe, zarówno co do ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, jak i wysokości opłaty planistycznej. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego takie działanie Sądu I instancji nie znajduje usprawiedliwienia w obowiązujących przepisach prawa, w szczególności w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest bowiem możliwe traktowanie nieaktualnego operatu szacunkowego, jako podstawy do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Bez potwierdzenia aktualności operatu Sąd I instancji, nie powinien był formułować żadnych wiążących konkluzji, sprowadzających się do jednoznacznego stwierdzenia, że organy administracyjne prawidłowo ustaliły wzrost wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty planistycznej. Takie stwierdzenie Sądu I instancji, wobec wadliwości materiału dowodowego, na którym oparły się organy orzekające w sprawie, należy uznać za przedwczesne, a w efekcie – niemogące wywołać skutków, o których mowa w art. 153 p.p.s.a. Tym samym, w stanie faktycznym sprawy, za przedwczesne należy również uznać zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia prawa materialnego, a więc odnoszące się do materialnych aspektów opinii rzeczoznawcy, aczkolwiek zgłaszane przez stronę skarżącą kasacyjnie zastrzeżenia, w przypadku potwierdzenia treści operatów przez rzeczoznawcę w takim samym kształcie, winny zostać szczegółowo rozważone przy rozpoznawaniu sprawy przez organ odwoławczy. Wobec powyższego, skoro zaskarżony wyrok, mimo częściowo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.