I SA/Wa 1296/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie WSA Dariusz Chaciński WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant specjalista Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2011r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2010 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [..] z obrębu ewidencyjnego [..], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Starosta [...], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [..] ustalił odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna [..] z obrębu [..] o pow. [..] m2 w wysokości [...] zł i przyznał je na rzecz T. Z. w wysokości [...] ustalonej kwoty, tj. [...] zł, E. G. w wysokości [...] ustalonej kwoty, tj. [...] zł, Z. M. i B. E. małżonków U. w wysokości [..] ustalonej kwoty, tj. [...] zł, D. B. w wysokości [..] ustalonej kwoty, tj. [...] zł i T. P. w wysokości [...] ustalonej kwoty, tj. [..] zł. Decyzją tą zobowiązano także Gminę L. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła własność wnioskodawców. Ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [..] lipca 2006 r. nr [...] Gmina L. z mocy prawa nabyła z dniem 1 stycznia 1999 r. prawo własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [..], o pow. [...] m2 z obrębu [..]. T. Z., E. G., Z . M. i B. E. małżonkowie U., D. B. i T. P. w terminie ustawowym wnieśli o przyznanie odszkodowania za powyżej wskazaną nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Starosta [..] wskazał, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] października 2009 r. Gmina [...] wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Wojewoda [...], w wyniku rozpoznania odwołania Gminy Miejskiej [...], decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] maja 2010 r. nr [...], podzielając ustalenia organu pierwszej instancji. Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania, Wojewoda zauważył, że Gmina [...] w toku postępowania przed organem pierwszej instancji nie zakwestionowała skutecznie wysokości odszkodowania ani nie zgłosiła uwag do operatu szacunkowego. W ocenie Wojewody, operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. W szczególności prawidłowo zastosowano metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego wobec braku na rynku lokalnym w porównywalnym okresie transakcji sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne oraz prawidłowo wybrano nieruchomości podobne do nieruchomości szacownej pod względem stanu fizycznego, prawnego i funkcjonalnego nieruchomości. Wojewoda [...] wskazał, że do wyceny przyjęto [...] nieruchomości podobne, a wartość [...] m2 wycenianej nieruchomości została ustalona na poziomie niższym niż średnia cen nieruchomości na rynku lokalnym. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] wniosła Gmina Miejska L. W skardze zarzuciła oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego sprawy oraz nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ, a także naruszenie § 4 ust. 2 i 3 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [..] m2, która stanowiła własność T. Z., E. G., Z. M. i B. E. małżonków U., D. B. i T. P., została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [..] lipca 2006 r. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy). Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [..] października 2009 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości. rzeczoznawca wskazał, że na rynku lokalnym obejmującym L. nie było transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z tym do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości gruntowej położonej w L. zajętej pod ulice [...] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 6 transakcji dokonanych w latach 2007 i 2008. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę [...] m2 na poziomie [...] zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. Jak wskazano przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną mogą być brane pod uwagę jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Skoro na terenie Gminy L. w okresie badanym nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, to uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia z dni 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego wybrania przez rzeczoznawcę majątkowego spośród 6 nieruchomości podobnych tylko [...] nieruchomość jest położona w tym samym obrębie, co przedmiotowa nieruchomość, wskazać należy, że z wybranych [...] nieruchomości do wyceny przyjęte zostały [...] nieruchomości o podobnej lokalizacji, sąsiedztwie i dostępie do drogi; z tych czterech nieruchomości trzy mają najniższą cenę. A zatem zarzut nieobiektywnego doboru nieruchomości podobnych nie jest zasadny. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Wskazać też należy, że organy administracyjne rozpoznając niniejszą sprawę uwzględniły ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1221/08. Postępowanie zostało bowiem zawieszone w celu rozpoznania zagadnienia wstępnego, a także ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.