I SA/Wa 1561/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie WSA Emilia Lewandowska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant specjalista Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2011 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Wojewoda [...], decyzją z [...] czerwca 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z [...] stycznia 2010 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony w ewidencji gruntów nr [...] z obrębu ew. [...], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę gminną – ulicę [...]. Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją Nr [...] z dnia [...].08.2005 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w L., zajętej pod część ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym [...] jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...]. Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 07.10.2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.L.. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską. Wysokość odszkodowania została ustalona na kwotę [...] zł. W dniu 25 listopada 2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna. Jak wynika z akt sprawy strony postępowania nie zgłaszały uwag ani zastrzeżeń do sporządzonej wyceny. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W.L. w dniu 7.10.2009 r. nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Strony zarówno na rozprawie administracyjnej jak i po otrzymaniu zawiadomienia z art. 10 kpa nie zgłaszały żadnych uwag ani wątpliwości w stosunku do sporządzonego operatu. W skardze na decyzję Wojewody [...], Gmina Miejska L. zarzucając: 1) naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ew. [...], o pow. [...] m2 położoną pod drogą publiczną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, 2) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji - wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty L.. Na rozprawie w dniu 16 lutego 2011 r. (k. 33 – 34) skarżąca gmina dodatkowo podniosła zarzut naruszenia § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. przez bezpodstawne przyjęcie braku transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. Z materiału dokumentacyjnego sprawy wynika, że ostateczną decyzją z [...].08.2005 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Miasto L., w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z 13.10.1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie ew. [...]. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu nabycie takiej nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które stosownie do treści ust. 4 tego przepisu, jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 01.01.2001 r. do 31.12.2005 r. W dniu 31 grudnia 1998 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność małżonków G. i M.O. i oni w dniu 28.12.2004 r. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. I taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona w dniu 7 października 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.L.. Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organy jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen dopuszczalne jest dopiero określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne w związku z tym nie było możliwe zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z bazy danych wybrał sześć nieruchomości. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowane przez biegłego, metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Natomiast stawiane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez sąd administracyjny. Dotyczy to zarzutów skargi odnoszących się do doboru nieruchomości podobnych, rodzajów cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę jak i dat transakcji nieruchomości przyjętych do porównania. Stąd zarzuty naruszenia wskazanych w skardze licznych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. należy uznać za nieuzasadnione. W szczególności niezasadny jest zarzut naruszenia § 36 ust. 1 tego rozporządzenia przez bezpodstawne przyjęcie, zdaniem skarżącego, braku transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne i nie zastosowanie sposobu wyceny nieruchomości określonego w tym przepisie. Podważając zasadność stanowiska rzeczoznawcy w tym zakresie skarżący nie przedstawił żadnych dowodów na potwierdzenie swojego stanowiska. Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżący miał możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. Skarżący mógł przedłożyć również własny operat, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Również i w tym celu została wyznaczona rozprawa administracyjna, by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez organ operatu. Z żadnej z tych możliwości skarżący nie skorzystał. Szczególnie w toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 25.11.2009 r., w której uczestniczył i rzeczoznawca sporządzający kwestionowaną w skardze opinię i pełnomocnik skarżącego, żadne zastrzeżenia do operatu nie zostały zgłoszone. Zgłaszanie licznych uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego dopiero w skardze należy uznać za spóźnione, gdyż Sąd nie jest powołany do wyjaśnienia skarżącemu wątpliwości jakie powstały u skarżącego na tle operatu przyjętego przez organy jako podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Również, co już zostało wyżej wskazane, ani organy administracji publicznej orzekające o wysokości odszkodowania ani Sąd administracyjny nie są uprawnione do badania prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego dokonują organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Z tej możliwości skarżący również nie skorzystał. Nie wnioskował w toku postępowania przed organem I instancji o zlecenie wykonania operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego jak również nie próbował wyjaśnić wątpliwości z rzeczoznawcą w toku rozprawy i w ogóle w postępowaniu przed organem I instancji żadnych wątpliwości co do operatu nie zgłaszał. Zarzucanie przez skarżącego, że to organ powinien powyższe czynności podjąć jest niezasadne, gdyż organ wątpliwości co do operatu jako dowodu nie miał. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, a ponieważ zaskarżone decyzje nie naruszają prawa, Sąd na zasadzie art.. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.