II SA/Bd 1482/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant Asystent sędziego Bartosz Kornalewicz po rozpoznaniu na rozprawie w Wydziale II w dniu 23 lutego 2011 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Starosta[...], na podstawie art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ust. 1 i 2 w związku z art. 98 ust. 1 - 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 Kpa; - ustalił odszkodowanie w kwocie 50.560,00 zł na rzecz G. A. K. za prawo własności działki gruntu nr 236/8 o powierzchni 1429 m², zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w[...], położonej w miejscowości C. gmina [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...] pod drogę publiczną - gminną, zgodnie z ostateczną decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. znak [...], - zobowiązał Wójta Gminy [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz G. A. K. w kwocie 50.560,00 zł, jednorazowo w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, - poinformował strony, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu decyzji Starosta wskazał, że Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] zatwierdził podział nieruchomości - działki nr 236/4 położonej w obrębie geodezyjnym[...], zapisanej w księdze wieczystej [...] i że w wyniku tego podziału wydzielona została między innymi działka nr 236/8 o powierzchni 0,1429 ha przeznaczona pod utworzenie nowej drogi, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...]. Starosta omówił przepisy obowiązujące przy ustalaniu odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał przesłanki jakie muszą być spełnione aby było ono ustalone w trybie administracyjnym i zaznaczył, że w przedmiotowej sprawie do uzgodnienia odszkodowania w drodze negocjacji nie doszło, dlatego na wniosek G. K. zostało ono ustalone w drodze decyzji administracyjnej. Podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowiła opinia określająca wartość nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Zapisano, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rodzaj szacowanej nieruchomości gruntowej przeanalizował rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi w latach 2008 - 2010. Z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji mających miejsce na lokalnym rynku rzeczoznawca majątkowy poszerzył rynek analizy do powiatu [...] i powiatów sąsiednich. Wartość rynkowa gruntu została określona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, według zasad określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz 20 nieruchomości, których ceny transakcyjne zawierają się w przedziale 15,41-55,29 zł/m². Zaznaczono, iż "organ reprezentuje stanowisko, że tylko brak nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny wyklucza możliwość określenia wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia z uwzględnieniem przepisu § 26 rozporządzenia, czyli analizy rynku regionalnego, krajowego, a nawet zagranicznego". Z uwagi na to, że na terenie Gminy [...] w badanym okresie, tj. w ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę dokonano niewiele transakcji dotyczących dróg publicznych, zaś przepisy wymagają, by do porównań przyjmować z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (§ 5 ust. 4 rozporządzenia) biegły miał obowiązek uwzględnić transakcje dokonywane na obszarze ponadgminnym, mające charakter dróg publicznych. Podano, że "określona wartość rynkowa jest jak najbardziej wiarygodna, gdyż poparta została transakcjami na rynku nieruchomości, a przy wycenie uwzględniono wszystkie czynniki cenotwórcze mogące mieć wpływ na wartość". Ponadto zaznaczono, iż organ podziela stanowisko rzeczoznawcy, że ujawnione w dziale III księgi wieczystej nr [...] ograniczenie dotyczące ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr 236/5 nie ma wpływu na oszacowaną wartość prawa własności przedmiotowej działki nr 236/8. W ocenie Starosty operat szacunkowy z dnia 27 czerwca 2010 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, "został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, a wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego nie odbiega od przeciętnych cen występujących na regionalnym rynku nieruchomości (obejmującym teren powiatu toruńskiego). Ponadto przyjęte daty, metoda wyceny, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe". Starosta uznał, iż sporządzony operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, że jako dowód w sprawie jest wiarygodny. Od powyższej decyzji Starosty [...] Gmina [...] złożyła odwołanie z dnia [...] r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie art. 134 ust. 1, 2, 3 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie, że ustalona w decyzji wartość nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych, 2. art. 152 ust. 3 oraz art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez przyjęcie, że nie można było określić wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, skutkiem czego nie jest możliwe zastosowanie metody porównawczej, 3. § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przez przyjęcie, że ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W związku z powyższym gmina wniosła o: uchylenie decyzji Starosty w całości oraz ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu metody porównawczej, uwzględniającej rynek lokalny nieruchomości podobnych. Z uzasadnienia odwołania wynika, iż w ocenie Gminy ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie jest za wysokie i że nie odpowiada ono wartości rynkowej gruntu stanowiącego działkę nr 236/8 o powierzchni 0,1429 ha, która została przejęta pod drogę publiczną. Głównym zarzutem jest brak podobieństwa nieruchomości wycenianej i nieruchomości będących przedmiotem transakcji, które rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania. Zarzucono brak transakcji z rynku lokalnego i wskazano, że na terenie Gminy [...]"w ostatnich kilku latach odbywa się bardzo intensywny obrót nieruchomościami i co roku dokonuje się kilkudziesięciu transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości gruntowych, a więc jest również obrót nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod drogi, nie tylko lokalne". Ponadto wskazano, że w Gminie wydawane są decyzje o podziale nieruchomości i przy tym są wydzielane również drogi, a zatem na terenie gminy były również transakcje związane z wykupem takich gruntów. Zdaniem odwołującej się Gminy "nie było żadnych uzasadnionych podstaw, aby oceniać w metodzie porównawczej wyłącznie wartość metra kwadratowego działek budowlanych i to na dodatek położonych na terenach odległych od obrębów geodezyjnych, w których położona jest przedmiotowa działka". Gmina zarzuciła, że "spośród wskazanych przez biegłą w treści opinii 20-tu przykładów nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej jedynie 3 z tych nieruchomości można określić jako działki gruntu podobne wielkością do przedmiotowej, wszystkie pozostałe są to niewielkie działki gruntu". Następnie Gmina zarzuciła, iż "w pkt 7.2 opinii - wybór podejścia i metody porównawczej - biegła ustaliła, że wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a za jednostkę odniesienia przyjęto 1 m gruntu podobnego, lecz biegła nie sprecyzowała jakiego gruntu podobnego. Wszystkie zaprezentowane w opinii przykłady wartości działek gruntu są przykładami działek z różnych terenów, a żadna z tych działek nie pochodzi z terenu Gminy [...]. Stąd zarzut, iż biegła nie uzasadniła dlaczego nie zastosowała przepisów § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, chociaż jest to pierwszy podany przez ustawodawcę sposób wyceny. Wskazano, że organ orzekający stara się w swej decyzji uzasadnić wybór podejścia przyjmując, że jednak jest przez biegłego zastosowana metoda porównawcza, jednak z całą pewnością nie jest to wybór przykładów pochodzących z rynku lokalnego" Gmina zarzuciła również, że "biegła nie przedstawiła analizy rynku nieruchomości, z której mógłby wynikać brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne" i że "w opinii brak jest jakiegokolwiek odniesienia do takich transakcji, nie przeprowadzono analizy rynku, która mogłaby uzasadniać zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny...". Zarzucono, że "analiza rynku wg biegłej obejmuje 20 przykładów cen działek, z których żadna nie pochodzi z terenu tej Gminy. Gmina zaznaczyła, że "przedmiotowa działka gruntu dz. nr ew. 236/5 o pow. 0,5600 ha, z której wydzielono grunt pod drogę, była wcześniej obciążona wadą, jaką jest jedno z praw ograniczających prawo własności nieruchomości, a mianowicie - służebność przejazdu i przechodu, co nie powinno pozostać bez wpływu na określenie wysokości odszkodowania". Zdaniem Gminy, z wyżej wskazanych względów "ceny przyjęte przez biegłą do porównania w opinii są zdecydowanie za wysokie, co prowadzi do rażącej rozbieżności wyceny dokonanej przez biegłego z danymi wynikającymi z transakcji sprzedaży gruntów podobnych, w tym tego, który jest przedmiotem postępowania". Na dowód powyższego do odwołania zostały dołączone kopie aktów notarialnych sprzedaży gruntów pod drogi publiczne na terenie gminy. Odwołująca się Gmina podkreśliła, że "podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Tymczasem przedstawione w opinii nieruchomości zupełnie nie są podobne do nieruchomości będącej przedmiotem tego postępowania, chociaż na terenie gminy było wiele transakcji nieruchomościami podobnymi". Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, ponieważ rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Zdaniem organu odwoławczego stanowisko odwołującej się Gminy w sprawie naruszenia art. 152 ust. 3 oraz art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że nie można było określić wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz § 36 ust. 1 i 2 poprzez przyjęcie, że zostało zastosowane podejście porównawcze, jest całkowicie błędne, gdyż jak wskazano w operacie szacunkowym przyjętym za podstawę ustalenia przedmiotowego odszkodowania, ustalono wartość rynkową zgodnie z art. 134 ust. 1 w/w ustawy. Poza tym zwrócono uwagę na wykluczające twierdzenia odwołującej się Gminy, która z jednej strony wskazuje na to, że "nie można było określić wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, a z drugiej strony podkreśla istnienie obrotu nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod drogi i podaje przykłady takich transakcji. Zdaniem Wojewody treść operatu jak i sposób wyliczenia wartości przedmiotu wyceny budzą jednak zastrzeżenia, bowiem w operacie wskazano, iż stan nieruchomości został uwzględniony na dzień 24 kwietnia 2007 r., a "wartość określa się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu według stanu na dzień uprawomocnienia się decyzji o podziale" (str. 9 operatu). Wycena została sporządzona dla określenia wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia odszkodowania za działkę gruntu, o jakiej mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem w ocenie organu odwoławczego, stosownie do treści w/w § 36 ust. 3 rozporządzenia, stan nieruchomości, z której wydzielono tę działkę, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, czyli w badanym przypadku 17 kwietnia 2007 r. Data 24 kwietnia 2007 r. wskazana w operacie szacunkowym widnieje na klauzuli ostateczności decyzji o podziale, jednak należy zauważyć, że nie jest to data prawidłowa, ani do uwzględnienia stanu nieruchomości przy jej wycenie, ani do potwierdzenia ostateczności decyzji. Ponadto w ocenie wojewody w treści operatu nie sprecyzowano pojęcia rynku lokalnego jak również nie wskazano ile transakcji odnotowano na tym rynku. Do porównania posłużyły działki znajdujące się w różnych gminach, często znacznie oddalone od działki będącej przedmiotem wyceny. Organ I instancji nie zbadał, czy zaszła potrzeba zastosowania § 26 ust. 1 w/w rozporządzenia poprzez poszerzenie badanego rynku nieruchomości. Odnośnie podniesionego zarzutu, iż "analiza rynku wg biegłej obejmuje 20 przykładów cen działek, z których żadna nie pochodzi z terenu Gminy", wojewoda uznał, że zarzut ten jest niezasadny i świadczy o niedokładnym zbadaniu zawartości operatu szacunkowego, ponieważ rzeczoznawca majątkowy wybrała do porównań transakcję, którą Gmina wskazała między innymi w odwołaniu na dowód, że na terenie Gminy były transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej (poz. 16 tabeli na str. 11 operatu). Wskazano, że słusznym jest postulat, by do porównań korzystać z transakcji z konkretnego terenu, jednak poszerzenie rynku ma również pozytywny aspekt. Organ stwierdził ponadto, ze nie jest jasny i zrozumiały sposób określenia wartości nieruchomości, ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku oraz określenie ich wag. Wskazano, że w operacie brak jest uzasadnienia między innymi sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących; z treści operatu nie wynika, czym kierowała się biegła ustalając przedmiotowe współczynniki. Niejasny jest również dobór nieruchomości do porównań, przy czym podano jedynie, że nieruchomościami podobnymi do działki będącej przedmiotem wyceny zgodnie z przeznaczeniem są działki gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod komunikację publiczną. W kwestii wpływu na wysokość odszkodowania służebności przejazdu i przechodu ustanowionej na nieruchomości, wojewoda podniósł, że zarzut ten należy uznać za nietrafny bowiem jak stanowi § 38 ust. 2 w/w rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Stwierdzono, że w badanym przypadku sytuacja taka nie miała miejsca, gdyż służebność przejazdu i przechodu wprawdzie jest ustanowiona na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] ale jej zakres jest ograniczony jedynie do działki nr 236/5, a zatem prawidłowo ustalono, że nie ma ona wpływu na wartość działki gruntu nr 236/8 wydzielonej pod drogę. Ponadto zwrócono uwagę, że działka gruntu wydzielona pod drogę (nr 236/8) nie została wydzielona, jak to podała Gmina w odwołaniu, z działki nr 236/5 obciążonej służebnością, ponieważ obydwie działki, nr 236/8 jak i nr 236/5, zostały wydzielone w ramach tego samego podziału z działki nr 236/4. W skardze do sądu G. K. wniosła o uchylenie ostatecznej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] w całości oraz utrzymanie w mocy decyzji Starosty [...] z dnia [...] r. Zdaniem skarżącej bez znaczenia dla oceny prawidłowości dokonanej wyceny, a tym samym dla wyliczenia wartości przedmiotu wyceny pozostaje podnoszony przez Wojewodę w zaskarżonej decyzji argument, iż stan nieruchomości w operacie został uwzględniony na nieprawidłowy dzień, bowiem w operacie wskazano, iż stan nieruchomości został uwzględniony na dzień 24 kwietnia 2007 r., podczas gdy winna to być data wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] r. Zdaniem skarżącej 7 dni różnicy przy określaniu daty stanu nieruchomości w żadnej mierze nie mogło wpłynąć na wartość przedmiotu wyceny. Wskazała ponadto, że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wojewody, iż na etapie opracowywania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę nie zostało w należyty sposób zbadane przez organ I instancji, czy zaszła potrzeba zastosowania § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), gdyż sporządzając wycenę rzeczoznawca dokonała analizy transakcji mających miejsce na lokalnym rynku, a Starosta [...], wydając decyzję w sprawie przyznania skarżącej odszkodowania za grunt, który z mocy prawa przeszedł na własność Gminy [...], prawidłowo ocenił, iż z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji, rzeczoznawca w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa poszerzyła rynek analizy do powiatu toruńskiego i powiatów sąsiednich, albowiem z mocy przepisów prawa do porównań biegły powinien przyjmować co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Dlatego też w sytuacji, gdy z dokonanej analizy raportu z rejestru cen dla rzeczoznawców, wygenerowanego w oparciu o akty notarialne znajdujące się w ewidencji gruntów Urzędu, wynikało, iż na terenie Gminy [...] w badanym okresie, czyli w latach 2008 - 2010, dokonano niewiele transakcji dotyczących dróg publicznych, rzeczoznawca, miała wyraźny obowiązek rozszerzenia analizy o dalsze obszary. Zdaniem skarżącej próba kwestionowania przez Wojewodę przy dokonywaniu oceny sporządzonego operatu istotności przesłanki "przeznaczenia MPZP" dla ustalenia wartości nieruchomości jest absolutnie niezasadna i pozostaje w całkowitej sprzeczności z zasadami dokonywania wycen. W przekonaniu strony nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w zaskarżonej decyzji, iż ustalenie zakresu cech branych pod uwagę przy wycenie, ich wartościowanie jak i ustalenie współczynnika korygującego nie znajduje wytłumaczenia w treści operatu, ponieważ wbrew twierdzeniom Wojewody, znajduje uzasadnienie sposób ustalania i działania współczynników korygujących i jasnym jest także, czym kierowała się rzeczoznawca ustalając te współczynniki. Wskazano, że wyjątkowo nierozważne, w świetle tak fachowo przygotowanego operatu, jest podnoszenie, iż niejasny jest dobór nieruchomości do porównań, w sytuacji, gdy rzeczoznawca dosyć szczegółowo uzasadnia, iż nieruchomościami podobnymi do działki będącej przedmiotem wyceny zgodnie z przeznaczeniem są działki gruntowe, niezabudowane, przeznaczone pod komunikację publiczną, a w następnej części operatu rzeczoznawca uzasadniła także przyjęcie do porównań konkretnych nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jako bezzasadna, podlegała oddaleniu. Oceniając legalność wydanej decyzji, zasadniczego znaczenia nabiera ustalenie, czy wynikająca z operatu szacunkowego wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości. Zdaniem organu operat nie został poddany właściwej, rzeczowej i wszechstronnej analizie przez organ I instancji. Zasadnicze zastrzeżenie budzi treść operatu i sposób wyliczenia wartości przedmiotu wyceny. W operacie podano, że stan nieruchomości określono na dzień uprawomocnienia się decyzji o podziale, a stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia stan nieruchomości należało przyjąć z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział, tj. [...] r. Przyjęty [...] r. nie jest ani dniem wydania decyzji, ani dniem jej uostatecznienia. Rzeczoznawca nie określił pojęcia rynku lokalnego, ani nie wskazał ilości transakcji na tym rynku. Do porównania posłużyły działki znajdujące się w różnych gminach, często bardzo oddalonych od położenia wycenianej nieruchomości. Organ natomiast nie zbadał, czy zaszła potrzeba zastosowania § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem organu niejasny i niezrozumiały jest też sposób określenia wartości nieruchomości, ustalenia rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku oraz określenie ich wag. Brakuje w szczególności uzasadnienia dla sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących. Niejasny jest też dobór nieruchomości do porównań. Należy podzielić stwierdzenie organu, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego błędnie ustalono datę, na którą uwzględniono stan wyceny. Stosownie do art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za działki wydzielone pod drogi publiczne ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Decyzję o podziale wydano [...] r., a rzeczoznawca przyjął [...] r. O ile skarżąca słusznie zwraca uwagę, że różnica czasu jest niewielka i że nie ma wpływu na wielkość odszkodowania, to z punktu widzenia formalnoprawnego jest to błąd wymagający stosownej korekty. Przedstawiona jednak okoliczność nie przesądzała o podjęciu decyzji kasacyjnej. Organ zwrócił uwagę na znacznie istotniejsze okoliczności, które wymagały wyjaśnienia, czy uzupełnienia. Okolicznością bezsporną jest, że przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę gminną. Plan zatwierdzono uchwałą Rady Gminy [...] w dniu 19.03.2003 r. Oczywistym zatem było przy dokonywaniu podziału nieruchomości w 2007 r., że wyodrębniona działka ma to właśnie przeznaczenie. Grunty wydzielone pod drogi publiczne z mocy prawa zmieniają właściciela. To, że stają się z mocy prawa własnością samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, w zależności od kategorii drogi, nie zmienia faktu, że stanowią nieruchomości mogące być przedmiotem obrotu, dla których można ustalić wartość rynkową. Stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen o jakich mowa powyżej, wartość określa się w sposób określony w § 36 ust. 2 (jako iloczyn wartości 1 m² gruntu, z którego wydzielono działkę lub iloczyn 1 m² gruntu o przeważającym przeznaczeniu wśród gruntów przyległych). W rozpoznawanej sprawie biegła stwierdziła, że na lokalnym rynku nie ma dostatecznej liczby porównywalnych działek i zastosowała § 26 rozporządzenia rozszerzając zakres terytorialny badania rynku. Biegła zastosowała podejście porównawcze z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej, uznając, że na rynku lokalnym nie ma wystarczającej liczby transakcji. Poszerzono więc rynek do powiatu toruńskiego i sąsiednich. Biegła nie wskazała jednak jaka liczba transakcji odbyła się na rynku lokalnym, zatem nie sposób ocenić czy jest ona wystarczająca do uznania braku właściwej reprezentatywności. Przy określeniu sposobu ustalenia wartości nieruchomości wskazano, że zróżnicowanie cen zależy od lokalizacji (stopnia zurbanizowania miejsca), lokalizacji szczegółowej (otoczenia, dojazdu), powierzchni, przeznaczenia w planie. Organ słusznie zwraca uwagę na pewne niekonsekwencje przyjętych wskaźników korygujących, zastosowanych dla oceny prezentowanej działki. Z jednej strony w gradacji cech lokalizacji szczegółowej przyjęto poziom niekorzystny – strefa pośrednia, peryferyjna, teren niezagospodarowany, oddalenie od placówek handlowo – usługowych, a w lokalizacji ogólnej zastosowano poziom dobry –określający średnie lub niskie zurbanizowanie wsi. W takich okolicznościach biegła zastosowała maksymalne współczynniki korygujące – dla lokalizacji ogólnej – maksymalny, dla szczegółowej – minimalny. Nie jest wyjaśniona taka ocena i warunki jej przyjęcia, a opis ogólny nie odzwierciedla przyjętych założeń. Słusznie też organ wyraża wątpliwość co do celowości zastosowania jako cechy różnicującej, przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym w sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań ujęte były w planie miejscowym jako przeznaczone pod drogi. W tych okolicznościach zdaniem Sądu uwagi organu są prawidłowe i wymagają ponownej, wnikliwej analizy, która pozwoli uwiarygodnić końcowy wynik ustaleń w kontekście przyjętych warunków wyjściowych. Organ szczegółowo zwrócił uwagę na te elementy, które albo zostały pominięte, albo niedostatecznie uzasadnione. Odnosi się to do aspektu istotnego dla treści rozstrzygnięcia. W tych okolicznościach Sąd nie dostrzega naruszenia prawa przy wydaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Organ dokonał wnikliwej analizy istotnych elementów operatu, bezpośrednio rzutującego na ustalenie wysokości odszkodowania, należycie je uzasadnił, a biorąc pod uwagę zakres zastrzeżeń i ich wagę, nie mógł w tak szerokim zakresie dokonać własnej oceny merytorycznej, co skłaniało do konieczności wydania rozstrzygnięcia kasacyjnego i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozstrzygnięcia. Dostrzeżony zakres uchybień wymagał wyjaśnienia, zebrania i ponownej oceny materiału dowodowego. Uzasadniał zatem zastosowanie powołanej podstawy prawnej z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania w znacznym zakresie – art. 138 § 2 K.p.a. Sąd podziela wskazówki i zalecenia zawarte w zaskarżonym rozstrzygnięciu, które pozwolą na właściwe rozpatrzenie sprawy. Z uwagi na powyższe, wobec braku przesłanek uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł o oddaleniu skargi.