II SA/Kr 1485/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Brachel-Ziaja (spr.) Sędziowie : Sędzia NSA Jan Zimmermann Sędzia WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2011 r. sprawy ze skargi K.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 11 października 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Decyzją z [...] sierpnia 2010 r. znak [...] Prezydent Miasta T. na podstawie art. 54, art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. / oraz art. 104 k.p.a. ustalił, na wniosek A.K. , P.K. i T.K. , warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalno - usługowego z oficyną mieszkalno - usługową oraz garażem podziemnym (usługi w zakresie handlu artykułami przemysłowymi /planowana powierzchnia sprzedaży 300 m2/, usługi drobne typu fryzjer oraz gabinety lekarskie) na działkach nr 1, 2 i 3 obr.[...] przy ul. [...] w T. , zlokalizowanych w granicach z działką nr 4 i działką nr 5 obr. [...]. Od decyzji tej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. wniósł K.M. zarzucając, że błędnie ustalono linię zabudowy i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, nie ustalono szerokości elewacji bocznej, nie określono gabarytów, powierzchni, parametrów i lokalizacji budynku. Zarzucił także, że szerokość elewacji frontowej ustalona została w sposób nieprawidłowy oraz nie podano informacji o dostępie zaopatrzenia do planowanych lokali usługowo -handlowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...] października 2010 r. sygn. [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z póz. zm./ utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium powołano się na przepis art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. z 2003 r. Nr 164 póz. 1588/. W myśl powyższych przepisów ustalenie warunków zabudowy wymaga sporządzenia analizy urbanistyczno - architektonicznej, w której ustala się parametry przyszłej zabudowy. Z analizy sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy wynika, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa oraz mieszkaniowa wielorodzinna j mieszkalno - usługowa, a tym samym możliwe jest ustalenie warunków nowej zabudowy z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Linia zabudowy wyznaczona jest przez istniejące budynki, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 58%, średnia szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych przy ul. [...] wynosi 23 m, wysokość zabudowy wyznaczona jest przez budynek zlokalizowany przy ul. [...] nr [...] na działce nr 2, a nadto w obszarze analizowanym przeważają dachy wielospadowe o kątach nachylenia połaci mieszczących się w przedziale od 30-45 stopni, główne kalenice budynków przebiegają równolegle do przebiegu ulic. Ustalone przez architekta warunki pozwalają na określenie zasad zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej inwestycji. Warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym również są w niniejszej sprawie spełnione. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wskazano, iż warunki dla nowej zabudowy ustalone zostały zgodnie z przepisami wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ponadto wskazano, że w decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się szerokości elewacji bocznej budynków, ani też dokładnego posadowienia budynków. Wyjątkiem jest dopuszczenie lokalizacji budynku w granicy z nieruchomością sąsiednią. W niniejszej sprawie lokalizacja budynku w granicy z nieruchomością sąsiednią jest uzasadniona tym, że w granicy z terenem inwestycji są już zlokalizowane budynki. Pozostałe odległości od granic nieruchomości wynikają z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, póz. 690). Na obecnym etapie jednakże przedwczesnym jest analizowanie zachowania przepisów tego rozporządzenia, bowiem czynność ta pozostaje w kompetencji organu administracji architektoniczne - budowlanej na etapie ubiegania się o udzielenie pozwolenia na budowę. Zwrócono również uwagę, że organ l instancji przewidział konieczność zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych tj. min. 3 miejsca postojowe na każde 100 m2 pow. użytkowej i min. 1 miejsce postojowe lub garażowe na 1 mieszkanie. Dostęp do drogi publicznej ma mieć miejsce z ulicy [...]. Jest to zjazd istniejący, a w przypadku konieczności lokalizacji nowego zjazdu, będzie zachodziła konieczność uzyskania decyzji [...] Zarządu Dróg Miejskich. W decyzji uwzględniono też ustalenia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. Delegatura w T. , a w szczególności konieczność zachowania wyraźniej przerwy, z możliwością wjazdu, pomiędzy istniejącym budynkiem przy ul. [...], a projektowanym budynkiem przy ul. [...]. Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie K.M. , zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 i 2, § 4, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W uzasadnieniu skargi K.M. podniósł, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów podniesionych przez niego w odwołaniu. Należąca do niego działka nr 4 jest usytuowana w obszarze analizowanym, jednak Prezydent Miasta T. nie uwzględnił jej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania. Nie została ustalona szerokość elewacji bocznej tj. od strony granicy z tą działką, nie podano też w decyzji informacji dla jakich parametrów, gabarytów, czy powierzchni budynku są ustalane warunki zabudowy. Z decyzji Prezydenta Miasta T. nie wynikało jak ma przebiegać linia zabudowy projektowanej inwestycji od strony dz. 4 (dobudowa czy z zachowaniem odległości określonej w przepisach). SKO w T. pominęło ten zarzut odwołania, podobnie jak zarzut, iż w decyzji organu l instancji określono maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanej zabudowy i linię zabudowy od ulicy [...] (w stosunku do budynku usytuowanego na dz. 2 w granicy z dz. nr 6 i nie ma ustaleń w odniesieniu do zabudowy ul. [...]. Skarżący w odwołaniu podnosił również, że działka numer 2 jest objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i wobec tego projektowana jej zabudowa nie może być odniesiona do aktualnej zabudowy tej działki. Ponadto błędnie ustalono w stosunku do budynku usytuowanego na dz. 2 linię zabudowy projektowanego budynku - mimo, że SKO w T. powołało się w tej kwestii na ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., który stanowi iż "obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Organ II instancji zaakceptował w zaskarżonej decyzji, jako zgodne z przepisami, ustalenie przez Prezydenta Miasta T. linii zabudowy "jako przedłużenie linii zabudowy wytworzonej przez budynek zlokalizowany przy ul. [...] na rogu ul. [...]". Jak wynika z mapy załączonej do decyzji Prezydenta Miasta T. w/w budynek usytuowany jest na dz. 2 , dla której m.in. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zupełnie dowolnie przyjmuje organ odwoławczy, że w niniejszej sprawie uzasadniona lokalizacja projektowanego budynku w granicy z nieruchomością sąsiednią z tego powodu, że w granicy z terenem inwestycji są już zlokalizowane budynki. Skarżący dodatkowo podtrzymał stanowisko, że usytuowanie projektowanego budynku na działkach 1 , 7 i 3 powinno być naniesione na mapy załączone do decyzji. Brak wskazania rozmieszczenia projektowanej zabudowy utrudnia ocenę decyzji organu l i II instancji. Skarżący podkreślił, że sposób projektowanej zabudowy ma dla niego istotne znaczenie, ponieważ jego działka nr 4 jest już zabudowana. W tej sytuacji parametry istniejącej na niej zabudowy (np. wysokość budynku) powinny być uwzględnione w zaskarżonej decyzji dla planowanej inwestycji - w ramach kształtowania ładu przestrzennego i ochrony praw osób trzecich. Organ l instancji ustalił, że "poziom kalenicy budynków zlokalizowanych na zapleczu działek nie może przekroczyć poziomu kalenicy budynku frontowego", co oznacza dla skarżącego dobudowę do jego parterowego budynku obiektu na wysokość kamienicy piętrowej przy ul. [...] . Do tej kwestii organ II instancji również się nie odniósł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w decyzji , powtarzając zamieszczone już w jej uzasadnieniu argumenty. Odpowiedź na skargę złożył także uczestnik – T.K. który wniósł o oddalenie skargi podnosząc argumenty zbieżne ze stanowiskiem Kolegium. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Bezsporną jest okoliczność, że miasto T. w obszarze wskazanym we wniosku inwestora jako miejsce inwestycji nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji mają zastosowanie przepisy art. 54, art. 59 ust 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję w tym przedmiocie wydaje prezydent miasta. Stosownie do treści przepisu art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wyszczególnionych w punktach od 1 do 5, a to: - co najmniej jedna działka sąsiednia , dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; - teren ma dostęp do drogi publicznej; - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego ; - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto ma zastosowanie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26. 08. 2003 r w sprawie sposobu ustalanie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. z 2003 r., Nr 164, póz. 1588/, określające sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy. Trzeba stwierdzić, że Kolegium w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dokonało prawidłowych ustaleń pozwalających na utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta T. ustalającej warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Przede wszystkim terem inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej gdyż jest położony przy ul. [...] . Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego, a w kwestii przyłączenia do sieci wodociągowo - kanalizacyjnej i gazowej w aktach znajdują się pozytywne w treści oświadczenia dysponentów tych sieci o możliwości przyłączenia budynków. Teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów (budowlany) . Decyzja jest zgodna także z przepisami odrębnymi, a w szczególności z wymogami ustawy z dnia 23. 07. 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami /Dz. U, Nr 162, poz. 1568 z późn. zm./ Teren przewidzianej inwestycji znajduje się w obrębie chronionego, zarejestrowanego pod Nr [...] w 1976 r. układu urbanistycznego [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków - Delegatura w T. , postanowieniem [...] z dnia [...]. 07. 2010 r. uzgodnił ze stanowiska konserwatorskiego projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy stawiając warunek zachowania wyraźnej przerwy z możliwością wjazdu pomiędzy istniejącym budynkiem "[...]", a projektowanym budynkiem przy ul. [...] Warunek ten ma na celu utrzymanie historycznego charakteru kompozycji i funkcji zabudowy. Budynek, który został w przeszłości wyburzony przy ul. [...] , był budynkiem wolnostojącym, a na działki istniał wjazd od ul. [...] . Stanowisko Konserwatora znalazło wyraz w decyzji wz. w określonych warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych w pkt. 2 lit "b", decyzji Prezydenta Miasta T. Na podstawie analizy funkcji i cech zabudowy obszaru wyznaczonego prawidłowo wokół terenu budowlanego, sporządzonej stosownie do par 3 ww. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury, ustalono w punkcie 1) decyzji o warunkach zabudowy - określającej warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego - maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (liczonej od poziomu gruntu do gzymsu) jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej (gzymsu) istniejącego budynku zlokalizowanego na dz. nr 2 ( róg ul.[...] -głównej ulicy w T. ) i ul. [...] który wyznacza linę zabudowy dla nowej inwestycji. Zważywszy na okoliczność, że narożny budynek przy ul. [...] otwiera perspektywę na ul. [...], jego parametry mają zasadnicze znaczenie dla zachowania ładu przestrzennego przy nowej plombowej zabudowie ul. [...] . Ponadto wszystkie niezbędne pozostałe elementy zapewniające ład przestrzenny przewidziane Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury; jak; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu wyznaczone w oparciu o analizę sporządzoną przez uprawnionego architekta zostały zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Chybionym jest zarzut skarżącego, że brak oznaczenia szerokości elewacji bocznej dla nowej zabudowy od strony granicy z jego działką m., a także brak naniesienia na mapie planowanych budynków skutkuje wadliwością zaskarżonej decyzji. Jeśli idzie o kwestię elewacji bocznej; to wyznaczeniu w decyzji o warunkach zabudowy podlega tylko szerokość elewacji frontowej (par 6 ww. Rozporządzenia M. Infr.) Nie ma w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy wymogu naniesienia na mapę załączoną do decyzji usytuowania projektowanego budynku. W aspekcie kryteriów wynikających z powołanych wyżej przepisów, lokalizacja nowej zabudowy winna być określana tylko "liniami zabudowy". Natomiast konkretna lokalizacja budynków następuje w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenie na budowę, a decyzja w tym przedmiocie należy do organów administracji architektoniczne - budowlanej. W tym stanie rzeczy Biorąc od uwagę powyższe, skoro skarga nie znalazła potwierdzenia w okolicznościach sprawy, a decyzją odpowiada prawu, skargę należało oddalić na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sadami administracyjnymi. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.