I SA/Wa 1497/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Protokolant ref. staż. Dorota Gaj po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2011 r. ze skargi Gminy [...] L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2010 r. Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L., utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] lutego 2010 r. Nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ew. [...], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną), ul. [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne. Starosta L. decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za wyżej opisaną nieruchomość zobowiązując Gminę L. do jego wypłaty na rzecz A.P. Organ pierwszej instancji wskazał, że przedmiotowa działka gruntu stała się na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z pózn. zm.), z mocy prawa, własnością Gminy Miasta L. co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...]. Organ pierwszej instancji wskazał, że stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm., dalej ugn) odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2009 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W.L. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ugn rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania w.w. nieruchomości. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonał w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską. W dniu [...] listopada 2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna, na której strony mogły składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony miały możliwość wypowiedzenia się co do wyników postępowania dowodowego. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta L. jak również A.P. nie zgłaszali uwag, zastrzeżeń czy wątpliwości do sporządzonej wyceny. Pełnomocnik Prezydenta oświadczył jedynie, że stanowisko w przedmiotowej sprawie zostanie zajęte po otrzymaniu decyzji ustalającej odszkodowanie. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Prezydent Miasta L., podnosząc, że decyzja dnia [...] lutego 2010 r. została wydana z naruszeniem prawa. W jego ocenie decyzja została oparta na zawyżonej wycenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] a w toku postępowania doszło do uchybień proceduralnych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Po rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] uznał stanowisko organu pierwszej instancji za prawidłowe. Wojewoda [...] zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Stosownie natomiast do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Organ drugiej instancji zaznaczył, że w związku z brakiem na terenie miasta L. transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy z wyceny przedmiotowej nieruchomości, zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii przy określaniu wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogę zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, biorąc do porównania transakcje nieruchomościami położonymi najbliżej nieruchomości wycenianej o podobnym przeznaczeniu i sąsiedztwie, tj. nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę niską. Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy spełnia zatem warunki wynikające z powołanych przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ drugiej instancji podniósł, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwej metody szacowania kieruje się zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, a przy sporządzaniu wyceny kieruje się zasadą bezstronności jak również zasadami etyki zawodowej. W konsekwencji według Wojewody [...] organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie może, zatem również wskazywać rzeczoznawcy wyboru metody czy też techniki szacowania. Mając zatem na uwadze, fakt, że nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. przez Gminę Miasto L. własności przedmiotowej działki zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] oraz wobec stwierdzenia, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z czerwca 2009 r. nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych, organ odwoławczy uznał, że rozstrzygnięcie Starosty L. jest prawidłowe. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasto L. podtrzymując zarzuty z postępowania odwoławczego. Skarżący zarzucił, że przyjęta przez rzeczoznawcę próba 6 nieruchomości podobnych nie jest próbą reprezentatywną, gdyż tylko jedna z sześciu nieruchomości jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana oraz powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest kilka razy do kilkunastu większa od wycenianego gruntu. Zarzucił, że rzeczoznawca wziął nieprawidłowe rodzaje cech w celu dokonania współczynnika korygującego, tj. "dostęp do drogi publicznej" oraz "położenie i atrakcyjność lokalizacji", co w konsekwencji sztucznie zawyża cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość odszkodowania. W tej sytuacji strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r. Nr [...] nie narusza prawa. Wskazaną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] lutego 2010 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w L. przy ul. [...] oznaczoną jako działka nr [...]. We wniesionej skardze Prezydent Miasto L. kwestionuje sposób ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wskazać zatem należy, że zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.). Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. ugn w art. 128 - 135 (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. ugn, zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia, której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 2). Stosownie zaś do § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z powołanych przepisów wynika zatem, że inny sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną stosuje się w sytuacji, gdy na terenie właściwej jednostki samorządu terytorialnego miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości odpowiednio zajętych pod drogi publiczne, a inny wówczas, gdy takich transakcji sprzedaży nie było. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze fakt, że na terenie Gminy L. nie było wolnorynkowych transakcji sprzedaży działek zajętych pod drogi publiczne, zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, przyjmując do porównania ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeważającego wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca z bazy danych wybrał sześć nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, zaś do wyceny przyjął cztery w przedziale obszarowym od 439m2 do 900 m2. Nieruchomość objęta wyceną wynosiła zaś 243 m2. W ocenie Sądu, w świetle obowiązujących w tym względzie przepisów, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu, organ administracji sprawdził w sposób wyczerpujący na jakich przesłankach biegły oparł swoje twierdzenia i skontrolował prawidłowości tego rozumowania. Sąd zgadza się z organem odwoławczym, iż Starosta L. nie był również zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie, gdyż opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Skoro organ uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do działania w tym zakresie. Niewątpliwie uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej z wyceny, jednakże ta ani na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji jak również po otrzymaniu zawiadomienia na podstawie art. 10 k.p.a. o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, nie zgłaszała żadnych uwag czy wątpliwości. Tym samym - wbrew twierdzeniom strony skarżącej - stwierdzić trzeba, że odszkodowanie za nieruchomość położoną w L. przy ul. [...], zajętą pod drogę publiczną, ustalone zostało w sposób prawidłowy. Zaskarżona decyzja jest więc zgodna z prawem i brak jest podstaw do uwzględnienia złożonej skargi. Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. ----------------------- 6