II SA/Sz 47/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak ( spr. ), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 marca 2011 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego . z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] r., nr[...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), oraz uchwały Nr XIV/93/2003 Rady Gminy w Kobylance z dnia 23 października 2003 r. o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 110, poz. 1854), po rozpatrzeniu odwołania J. G., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia 30 lipca 2010 r., nr[...] , ustalająca jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...]m2, położoną w obrębie [...] w gminie[..] , spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając decyzję Kolegium wskazało, że pismem z dnia [...] r. Wójt Gminy [...] poinformował J. G. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego, decyzją z dnia 30 lipca 2010 r. organ I instancji ustalił stronie jednorazową opłatę w kwocie [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą planu miejscowego i zbyciem nieruchomości. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy z dnia 25 maja 2009 r. wraz z aneksem z dnia 4 maja 2010 r. oraz aktualizacją operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. W.. Organ I instancji dokonał oceny operatu i doszedł do przekonania, że jest on rzetelny i sporządzony zgodnie z prawem, a ustalenia rzeczoznawcy nie budzą wątpliwości. Autor operatu oraz jego aktualizacji w sposób wyczerpujący określił wybór przyjętej metody szacowania wartości rynkowej nieruchomości oraz uzyskane na jej podstawie wyniki, uwzględnił przeznaczenie nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, nie uwzględniając części składowych nieruchomości. Dokonując wyceny przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. W wyniku szacowania wartości nieruchomości objętej zmianą planu miejscowego, po zastosowaniu czynników korygujących, określono wartość nieruchomości przed zmianą planu na kwotę [...] zł, zaś po zmianie planu na kwotę [...] zł. Zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł, a w związku z treścią obowiązującej na terenie gminy uchwały opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% tej kwoty. W odwołaniu od decyzji I instancji J.G. wskazał, że decyzja narusza; - art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ działka nr [...] której dotyczyła zmiana planu miejscowego nigdy nie została zbyta, sprzedane zostały jedynie niewielkie działki już po podziale geodezyjnym, - art. 37 ust. 1 ww. ustawy z uwagi na zaniechanie ustalenia okoliczności czy poniesione przez odwołującego się nakłady na nieruchomość wpłynęły na wzrost wartości działki, - art. 13 i art. 21 powołanej ustawy ponieważ koszty sporządzenia zmiany planu miejscowego nie obciążyły budżetu gminy, były poniesione przez stronę, - art. 36 ust. 4 ustawy w odniesieniu do wysokości opłaty która nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, - art. 37 ust. 5 i 6 ustawy o konieczności bezzwłocznego ustalenia opłaty planistycznej, - art. 77 i 80 kpa w odniesieniu do oceny dostarczonych operatów szacunkowych, - 37 ust. 11 w niedotrzymaniu zasad poprawności w sporządzaniu operatów szacunkowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 11 października 2010 r., nr.[...] , utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że pobranie renty planistycznej jest obowiązkiem gminy, jeżeli spełnione zostaną łącznie trzy warunki: - wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego lub zmiany dotychczas obowiązującego, - nastąpiło zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego, - postępowanie zostało wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W celu ustalenia wartości nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta zleca rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustala w nim wartość działki (lub działek) przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w "starym" planie miejscowym i wartość tej samej działki (działek) określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w nowym planie. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego. Zasady szacowania nieruchomości przez biegłych określa szczegółowo dział IV zatytułowany "wycena nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotycząca działki której właścicielem był skarżący nastąpiła na mocy uchwały Nr XIV/93/03 Rady Gminy w [...] z dnia [..]r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dotyczącej terenu wsi [...] ł, która weszła w życie w dniu 17 grudnia 2003 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...] r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Zaistniała zatem podstawowa przesłanka obligująca organ I instancji do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Za datę wszczęcia tego postępowania należy uznać dzień [...] r. tj. dzień w którym w następstwie doręczenia postanowienia organu I instancji strona powzięła informację o podjęciu przez organ czynności zmierzających do ustalenia opłaty planistycznej. Tym samym spełniona została przesłanka z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zarzutu odwołania, że zmiana planu dotyczyła działki nr [...] o pow.[...] , a przedmiotem obrotu oraz postępowania dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej były działki powstałe z podziału geodezyjnego tej nieruchomości, nie istniejące w dacie uchwalania zmiany planu, organ odwoławczy wskazał co następuje. W rozumieniu art. 36 ustawy nieruchomością jest także część gruntu należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel i która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Na skutek przeznaczenia i wydzielenia części dotychczasowego gruntu rolnego pod budownictwo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wzrasta wartość tej nieruchomości jak i nowych, później wyodrębnionych działek budowlanych. Zbycie nawet pojedynczej, później wydzielonej działki, uzasadnia ustalenie opłaty. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że tylko pozornie logiczne jest rozumowanie, iż dokonanie podziału działki po wejściu w życie planu miejscowego, powoduje zlikwidowanie działki o jakiej mowa w planie, a w konsekwencji zbyciu podlega działka której plan nie wymienia. Opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości działki z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie miejscowym. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed podziałem geodezyjnym jak i po podziale. Skoro zostaje sprzedana tylko część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa będzie kwota opłaty. Nie ma podstaw aby z użycia przez ustawodawcę dwóch terminów tj. "teren objęty planem" oraz "działka na terenie objętym planem" wyprowadzać zwolnienie z opłaty planistycznej wyłącznie wskutek podziału działki istniejącej w dniu uchwalenia i wejścia w życie planu. Organ odwoławczy wskazał, że podziela pogląd odwołującego się, iż opłata planistyczna nie może zawierać w sobie ukrytej opłaty adiacenckiej, nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia zmiany planu miejscowego. Działką porównywalną w rozumienia § 4 ust. 4 rozporządzenia, jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. W niniejszej sprawie rzeczoznawca stopniując atrybut "powierzchnia" i opisując stany określił wycenianą działkę jako dużą tj. o powierzchni przekraczającej 20.000 m2 zarówno przy wycenie przed uchwaleniem planu jak i po jego wejściu w życie. Przyjęcie powyższej metodologii wraz z właściwym określeniem stanu zagospodarowania działki na dzień wejścia w życie zmiany planu tj. lokalizacji, uzbrojenia i funkcjonalności nie daje podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Zdaniem Kolegium nieuzasadnione są zarzuty odwołującego się dotyczące pominięcia w wycenie później poniesionych kosztów na polepszenie nieruchomości, w tym kosztów podziału. Kolegium wskazało, że ustawodawca konstruując opłatę planistyczną, pominął kwestię źródeł finansowania dokumentów niezbędnych do sporządzenia zmiany planu. Okoliczność ta nie może być zatem badana w postępowaniu administracyjnym dotyczącym opłaty planistycznej. Ewentualne roszczenie odwołującego się do gminy Kobylanka ma charakter cywilnoprawny. Wbrew twierdzeniom strony, w sprawie nie doszło do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w akcie notarialnym, ponieważ ustawodawca nie przewidział aby cena faktycznego zbycia nieruchomości mogła być podstawą obliczenia opłaty planistycznej. Wartość nieruchomości dla celów opłaty planistycznej może być ustalona wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez osobę uprawnioną i w sposób ściśle określony przez przepisy prawa. Jeżeli operat szacunkowy spełnia wymogi ustawowe może być podstawą ustalenia opłaty, a przyjęcie kwot z niego wynikających w żadnym razie nie oznacza zakwestionowania ceny zbycia nieruchomości. Także zarzut dotyczący opóźnienia we wszczęciu postępowania nie może prowadzić do zaniechania w naliczeniu opłaty. Regulacja wynikająca z art. 37 ust. 6 ustawy stanowiąca, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie. Nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5 letniego terminu na wszczęcie postępowania, a termin ten liczony jest od dnia wejścia w życie planu miejscowego bądź jego zmiany. Odnosząc się do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Kolegium zauważyło, że strona nie przedstawiła żadnego dowodu tj. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) czy też innego operatu szacunkowego który potwierdziłby zarzut zawyżenia wartości uzyskanych w toku wyceny. Organ natomiast – w zakresie w jakim zarzuty strony wymagały wiadomości specjalnych – uzyskał wyczerpujące wyjaśnienia rzeczoznawcy (pismo z dnia 4 maja 2010 r.). W ocenie Kolegium operat szacunkowy dotyczący wzrostu wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy tj. zgodny z zasadami określonymi przez prawodawcę oraz standardami rzeczoznawców. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] na opisaną wyżej decyzję J. G. wniósł o jej uchylenie. Zarzucił jej wydanie z naruszeniem art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ przed wydaniem decyzji organ nie ustalił, czy nakłady poniesione przez skarżącego wpłynęły na wzrost wartości działki. Nakłady te to koszty sporządzenia studium, koszty sporządzenia zmiany planu miejscowego, koszty podziałów geodezyjnych, koszty związane z utratą gruntu na wydzielenie dróg wewnętrznych. Skarżący ponownie wskazał, że należąca do niego działka nr [...] , dla której Rada Gminy [...] uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, posiadała powierzchnię [...] ha. Koszty związane ze sporządzeniem zmiany planu miejscowego dla tej działki zostały w całości poniesione przez skarżącego, na jego koszt zostały także wykonane podziały geodezyjne działki nr [...] na mniejsze działki budowlane, z nieruchomości tej wydzielono także dwie drogi wewnętrzne umożliwiające dojazd do wydzielonych działek. W tym stanie działki budowlane, m. in. działka nr [..] której dotyczy skarga, były sprzedawane. Dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej, organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wycenę już podzielonych, małych nieruchomości. Ponieważ działka nr [...] posiadała powierzchnię [...] ha, a wycenie poddano niewielkie działki o powierzchni z reguły mniejszej od 1.500 m2, rzeczoznawca zastosował współczynniki korygujące wycenę małych już podzielonych działek, na wycenę działek zbliżonych do powierzchni działki [...] . Tym sposobem wyceny rzeczoznawca objął wszystkie działki. Metoda skorygowanej wyceny dokonana przez rzeczoznawcę jest poprawna, ale obejmuje ona działki już podzielone geodezyjnie, z zawartym w wycenie kosztem ich geodezyjnego podziału. Organ powinien uwzględnić tę okoliczność i dokonać stosownej korekty naliczonych opłat planistycznych o nakłady poniesione przez skarżącego na podział działki [...] na mniejsze. Pominiecie tych kosztów jest błędne ponieważ obciąża stronę ukrytą opłatą adiacencką. Ponadto, w celu zapewnienia dojazdu do wydzielonych działek budowlanych, skarżący wydzielił dwie drogi wewnętrzne w postaci działek [...] i [..] których nie może sprzedać i które stanowią wieczystą nieodpłatną służebność dla wszystkich właścicieli działek przyległych. Jest to utrata gruntu i stanowi koszty poniesione przez skarżącego na nieruchomość objętą zmianą planu. Okoliczność ta powinna zostać uwzględniona przy naliczaniu opłat planistycznych. Ustalone decyzjami opłaty planistyczne nie zawierają ustaleń co do wpływu nakładów poniesionych przez skarżącego na wzrost wartości działek. Jest to nieprawidłowe, ponieważ opłata planistyczna nie może obejmować wzrostu wartości nieruchomości wywołanej innymi okolicznościami, niż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, zaskarżona decyzja narusza art. 13 i art. 21 ustawy, ponieważ koszty sporządzenia studium i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego winny obciążać budżet gminy. Opłata planistyczna jest szczególnym dochodem gminy, a prawo do jej naliczenia przysługuje w momencie poniesienia kosztów obciążających gminę. Tymczasem wszystkie koszty związane ze sporządzeniem zmiany studium i zmiany planu miejscowego, zostały poniesione przez skarżącego. Nie zostały zatem spełnione przesłanki z art. 13 i art. 21 ustawy. Organy orzekające w sprawie pozwoliły sobie na dowolną interpretację przepisów prawa wskazując iż ustawodawca, konstruując opłatę planistyczną, pominął kwestię źródeł finansowania dokumentów niezbędnych do zmiany planu miejscowego. Przyjęcie stanowiska organu odwoławczego o dochodzeniu roszczeń na drodze cywilno-prawnej będzie dla skarżącego kosztowne i długotrwałe. Zaskarżona decyzja nie spełnia wymogu art. 37 ust. 5 i 6 ustawy o planowaniu przestrzennym o bezzwłocznym ustaleniu opłaty planistycznej, ponieważ zbycie nieruchomości oznaczonej działką [...] miało miejsce w dniu [...] r., a wszczęcie postępowania administracyjnego dotyczącego opłaty planistycznej nastąpiło w dniu 8 listopada 2007 r. Zaskarżona decyzja łamie więc w sposób oczywisty zasadę bezzwłoczności. Strona nie powinna być obciążana skutkami finansowymi opóźnionego ustalenia opłaty planistycznej. Po zawarciu pierwszego aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży działki i ustaleniu opłaty planistycznej skarżący mógłby dokonać kolejnych transakcji z ceną uwzględniającą opłatę planistyczną. Mógłby także zrezygnować ze sprzedaży działek do momentu upływu 5 letniego okresu umożliwiającego organowi naliczanie opłat planistycznych. Gminie nie przyniosłoby to dochodu, a skarżącemu pozwoliło uniknąć uciążliwego, trwającego 3 lata postępowania administracyjnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wskazało, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych aby w toku postępowania administracyjnego rozważać roszczenia o charakterze cywilnym w stosunku do gminy, a wynikające z poniesienia wydatków związanych ze zmianą planu miejscowego tylko z tego powodu, że droga cywilna jest kosztowna i długotrwała. Jeżeli skarżący zdecydował się na poniesienie tych kosztów mimo przeświadczenia, że czyni to w zastępstwie gminy, to działając racjonalnie winien przed dokonaniem takich czynności zabezpieczyć swoje interesy zawierając z tym podmiotem stosowne porozumienie czy umowę. Podjecie tego rodzaju działań możliwe jest także obecnie. Z pism skarżącego nie wynika jednak, by jakiekolwiek działania w tym kierunku podejmował. Zarzut długotrwałego i uciążliwego dochodzenia należności z tego tytułu oparty jest więc tylko i wyłącznie na przeświadczeniu strony, nie zaś na faktach. Odnosząc się do zarzutu braku bezzwłoczności w działaniach organu jako przeszkody w ustaleniu opłaty planistycznej, mającej wpływ na niemożność racjonalnego (tj. z wiedzą o wszystkich kosztach) zbywania nieruchomości organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z obowiązującym od dnia 22 września 2004 r., a więc wcześniej niż pierwsza transakcja dokonana przez stronę, art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości której wartość wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej. Skoro zatem skarżący zbywając wydzielone nieruchomości zamierzał posiłkować się wiedzą o wysokości opłaty planistycznej, mógł z łatwością wiedzę taką uzyskać występując przed transakcją ze stosownym wnioskiem. Także bezpośrednio po zbyciu pierwszej działki skarżący mógł wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Nie korzystając z rozwiązań stworzonych przez ustawodawcę skarżący powinien liczyć się z możliwością wszczęcia postępowania w okresie 5 lat od zbycia nieruchomości. Dzięki opóźnieniu w ustaleniu opłaty planistycznej, skarżący mógł przez czas pomiędzy zbyciem nieruchomości a ustaleniem opłaty planistycznej, swobodnie dysponować środkami uzyskując w ten sposób niewątpliwą korzyść, mógł nawet uniknąć poniesienia opłaty gdyby gmina nie wywiązała się ze swoich obowiązków w zakresie wszczęcia postępowania w zakreślonym w ustawie terminie. Podjęcie swoistego ryzyka oczekiwania na ustalenie opłaty było autonomiczną decyzją strony i trudno czynić z tego tytułu zarzut wyłącznie gminie, która rzeczywiście powinna ustalać opłatę niezwłocznie. Niemniej jednak wszczęcie postępowania w okresie 5 lat od daty zbycia nieruchomości jest warunkiem wystarczającym do skutecznego ustalenia opłaty, nawet mimo braku bezzwłoczności działania organu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), w związku z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że decyzja nie narusza prawa. Jak wynika z akt administracyjnych uchwałą nr XIV/93/03 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Kobylanka dotyczącej terenu wsi [...] ł, Rada Gminy w Kobylance zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy w zakresie dotyczącym działki nr 62/3 o pow. 6,91 ha położonej we wsi[...] , zmieniając przeznaczenie tego terenu z rolnego na przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Obszar zmiany planu podzielony został na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny dróg wewnętrznych oraz teren stacji transformatorowej. W uchwale tej Rada Gminy ustaliła stawkę jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości dla obszarów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w wysokości 30% oraz zerową stawkę opłaty dla terenów przeznaczonych pod drogi wewnętrzne i stację transformatorową (§ 17 ust. 1 pkt 1 i 2 uchwały). Uchwała ta weszła w życie w dniu 17 grudnia 2003 r. Decyzją z dnia 7 lipca 2004 r. Wójt Gminy [...] zatwierdził, po rozpoznaniu wniosku J. G., projekt podziału działki nr [...] na [...] działek o numerach geodezyjnych od [...] do[...] . W dniu [...] r. skarżący sprzedał niezabudowaną działkę gruntu nr [...] o pow. [...] m2 wydzieloną z działki nr [...] za kwotę [...] zł oraz ustanowił na działce nr [..] o pow. [..] m2 nieodpłatną służebność drogową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu przez tę działkę oraz na uprawnieniu położenia mediów tj. energii elektrycznej, sieci gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej oraz telekomunikacyjnej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [..] . Operat szacunkowy dotyczący wzrostu wartości działki nr [...] został sporządzony w dniu 14 stycznia 2008 r. Określał on wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego na kwotę [...] zł, a po zmianie planu na kwotę [...] zł. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej zostało doręczone skarżącemu w dniu 19 listopada 2007 r. Po dwukrotnym uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzji Wójta Gminy [...] ustalającej opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] w dniu 25 maja 2009 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. W. operat szacunkowy który określił wartość rynkową działki przed zmianą planu na kwotę [...] zł, a w dniu zbycia nieruchomości na kwotę [..] zł. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Warunki te, zdaniem organów orzekających oraz w ocenie Sądu, zostały spełnione. Nie budzi wątpliwości, że wartość nieruchomości objętej postępowaniem wzrosła wskutek uchwalenia zmiany planu miejscowego, oraz, że skarżący zbył tę nieruchomość przed upływem 5 lat od wejścia w życie zmiany planu miejscowego. Wartość rynkowa nieruchomości ustalona została w operacie szacunkowym, który jest dowodem w sprawie i który został poddany ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Prawidłowość sporządzenia tego operatu nie została zakwestionowana w toku postępowania. Zarzuty podnoszone w skardze nie uzasadniają jej uwzględnienia. W ocenie skarżącego w przedmiotowej sprawie brak było w ogóle podstaw do ustalania opłaty planistycznej ponieważ w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego, działka której dotyczy postępowanie jeszcze nie istniała. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Terenem tym może być teren całej gminy, część gminy, poszczególne miejscowości, czy nawet, jak w niniejszej sprawie, konkretna nieruchomość. Podzielenie działki gruntu dla której uchwalono zmianę planu miejscowego na mniejsze działki nie oznacza, że działki powstałe w wyniku podziału obejmują inny teren, nie objęty zmianą planu. Jak zasadnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podział działki objętej zmianą planu miejscowego na mniejsze działki był możliwy właśnie w następstwie uchwalenia zmiany panu miejscowego który określił przeznaczenie tego terenu pod zabudowę mieszkaniową oraz zasady parcelacji terenu. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące zasad ustalania opłat planistycznych nie zawierają regulacji umożliwiającej organom orzekającym w sprawie odliczania nakładów wymienionych w skardze tj. nakładów na sporządzenie projektu studium i projektu zmiany planu miejscowego, kosztów podziałów geodezyjnych czy wydzielenia dróg wewnętrznych. Zgodnie z ustawą koszty sporządzenia studium i planu miejscowego obciążają budżet gminy. Jak podnosi skarżący, w niniejszej sprawie koszty te poniósł właściciel nieruchomości której dotyczyła zmiana planu. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera uregulowań dotyczących wzajemnych rozliczeń w takiej sytuacji, a poniesienie przez stronę kosztów sporządzenia tych dokumentów nie ma wpływu na ustalenie opłaty planistycznej, nie może być także brane pod uwagę przy ocenie legalności zaskarżonej decyzji. Także zarzut, iż opłata planistyczna nie została ustalona bezzwłocznie po dostarczeniu Wójtowi wypisu z aktu notarialnego dotyczącego zbycia nieruchomości, nie może prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji, skoro opłata taka może być ustalona w okresie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy). Zaskarżoną decyzje wydano na podstawie art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. W rozpoznawanej sprawie przesłanki te zostały spełnione. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę oddalił.