II SA/Gd 964/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 października 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. określa, że decyzja wymieniona w punkcie pierwszym nie może być wykonana, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 23.600 (dwadzieścia trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia 18 października 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 21 grudnia 2009 r. nr [...] w sprawie ustalenia dla Spółki "A" z siedzibą w S. jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że Prezydent Miasta decyzją z dnia 21 grudnia 2009 r. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla w/w Spółki, będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] (obecnie przy ul. [...]), stanowiących działki nr [...], (obecne oznaczenie nr [...]), karta mapy nr 16, nr rej. gruntów [...], zapisanych w KW nr [...] Sądu Rejonowego w S. Opłata została ustalona na kwotę 103.411,80 zł, przy czym została ona naliczona z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem, uchwałą nr [....] Rady Miasta z dnia 29 sierpnia 2003 r., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przy [....] oraz narożnika ulic Al. [....] oraz sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu innemu podmiotowi. Kolegium powołało się na opisany w decyzji organu I instancji stan faktyczny sprawy oraz wskazało, że w związku z uchyleniem wcześniejszych decyzji organu I i II instancji w niniejszej sprawie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, wyrokiem z dnia 20 listopada 2008 r., ponownie rozpatrując sprawę, zastosowano w toku postępowania, zalecenia Sądu zawarte w tymże wyroku. Organ odwoławczy podał, że w sprawie niewątpliwym jest fakt, iż nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość - działki nr [....]. Niewątpliwym jest również fakt, że Spółka "A" sprzedała prawo użytkowania powyższej nieruchomości spółce "B" Sp. z o.o. w G. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy ul. [...] oraz narożnika ulic Al. [...] w S. Organ odwoławczy powołał się w dalszej kolejności na ustalenia organu I instancji, uznając, że w związku z uchwaleniem planu wzrosła wartość nieruchomości i dlatego zasadne jest ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Następnie przywołano dowód w postaci operatu szacunkowego oraz organ odniósł się do podnoszonych w toku postępowania przez stronę zarzutów odnośnie operatu szacunkowego. Wskazano, że biegła I. O. w operacie przyjęła podejście porównawcze metodą porównywania parami. Biegła dokonała analizy transakcji na rynku nieruchomości niezabudowanych na terenie S., zastosowała współczynniki korygujące pozwalające zniwelować różnice. W istocie fakt, że nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu, w związku z uchwaleniem planu, spowodował wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego. Uchwała z dnia 28 sierpnia 2003 r. ustaliła stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 30%. W odwołaniu od decyzji organu I instancji Spółka "A" wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy lub umorzenie postępowania, względnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Decyzji organu I instancji zarzucono naruszenie przepisów k.p.a. tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 12 ust 1, art. 77, art. 80 art. 107 § 3 oraz art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oraz naruszenie prawa materialnego: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 i art. 2 pkt 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 153 ust. 1, art. 157 ust 4 w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów §§ 4 i 50 rozporządzenia Rady Ministrów 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości i trybu sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu odwołania przedstawiono dotychczasowy stan sprawy. Odnosząc się do zaskarżonej decyzji podano, iż organ I instancji po raz trzeci rozstrzygnął z pominięciem opinii sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. - jedynego operatu, którego rzetelność nie została podważona i który dowodził spadku wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu. Ponadto podano, iż rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło z pominięciem oceny prawnej i wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nałożenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło, zdaniem strony, nadto pomimo braku przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odwołaniu podano, że wprawdzie odwołujący nie zaprzecza, że nowy plan wprowadził zmianę przeznaczenia terenu, ale twierdzi, że zmiana ta nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do operatu szacunkowego, strona podała, iż nie uwzględniono cech i stanu nieruchomości porównywalnych i w rezultacie rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło w oparciu o niepełny materiał dowodowy. Zdaniem strony naruszona została także zasada równości wobec prawa, bowiem w przeciwieństwie do nieruchomości sąsiednich tylko w stosunku do nieruchomości strony, organ określił stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości na 30%. Przeznaczenie nieruchomości sąsiednich w obydwu planach zostało określone tak, jak przeznaczenie nieruchomości strony, pomimo tego stawkę dla tych nieruchomości określono na poziomie 0%. A niedopuszczalne i sprzeczne z prawem jest ustalenie w planie miejscowym stawki procentowej na poziomie zerowym. Takie postępowanie stanowi rażące naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa i w sposób nieuzasadniony nakłada na stronę dodatkowe obciążenie finansowe. Z uwagi na fakt, że organ I instancji wydał decyzję rażąco sprzeczną z obowiązującym prawem, strona wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz rozstrzygnięcie co do istoty sprawy lub umorzenie postępowania w sprawie, względnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując sprawę w związku ze złożonym odwołaniem wskazało, że niniejsza sprawa toczy się w związku z uchyleniem przez WSA, decyzji Kolegium z dnia 09 czerwca 2008 r. Nr [...], którą to decyzją utrzymano w mocy decyzję organu instancji z dnia 3 marca 2008 r. Organ I instancji powołaną decyzją z dnia 3 marca 2008 r., orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla Spółki Atena w wysokości 318.181,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy [...] oraz narożnika ulic [....] i sprzedażą tej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak podkreśliło Kolegium, w aktach sprawy organu znajdowały się dwa operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie organu i strony oraz opinia rzeczoznawcy majątkowego J. F. Za rzetelną i w pełni wiarygodną organ I instancji uznał opinię rzeczoznawcy majątkowego J. F. W odwołaniu decyzji tej zarzucono naruszenie przepisów k.p.a. oraz naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 i art. 2 pkt 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 4 ust. 6a art. 72, art. 73, art. 79-81 i art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów §§ 2 i 30 rozporządzenia Rady Ministrów 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 9 czerwca 2008 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Skargę na ww. decyzję Kolegium wniosła Spółka "A", zarzucając naruszenie szeregu przepisów prawa procesowego i materialnego, w szczególności zaś zarzuty dotyczyły prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, który stał się podstawą wydania decyzji w sprawie oraz nieustosunkowania się do dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Gd 652/08 uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 marca 2008 r. Nr [...]. Sąd uznał, iż skarga jest zasadna, gdyż w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszeń przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Z operatu szacunkowego przeprowadzonego na zlecenie organu I instancji wynikało, że wartość nieruchomości wzrosła. W sprawie w toku postępowania strona złożyła operat szacunkowy, z którego wynikało, że nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości. W aktach sprawy znajduje się również opinia rzeczoznawcy majątkowego J. F., który dokonał oceny tych operatów szacunkowych. Organy administracyjne rozstrzygnięcie oparły na opinii autorstwa J. F. z dnia 28 listopada 2007 r. Zdaniem Sądu, opinia ta nie może być uznana za operat szacunkowy, nie spełnia bowiem wymogów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opinia ta nie została sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydanie zaskarżonej decyzji nastąpiło z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy i dlatego Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję organu I instancji. Ponownie rozpatrując sprawę sąd wskazał, że należy dopuścić dowód z operatu szacunkowego celem wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego oraz jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu wynikającego z obowiązującego do dnia 21 listopada 2003 r. planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na uwadze wskazówki sądu zawarte w powołanym wyżej wyroku, rozpoznając niniejszą sprawę w instancji odwoławczej, Kolegium powołało regulację art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiąże w sprawie ten sąd oraz organ, którego działania lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. W tej sytuacji, organ I instancji w rozpatrywanej sprawie, ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu I. O. sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 12 sierpnia 2009 r. Kolegium podkreśliło przy tym, że sprawa toczyła się w związku z uchyleniem wcześniejszej decyzji przez WSA. Organ I instancji, ponownie rozpatrując sprawę, uwzględnił ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania, wyrażone w wyroku WSA, i dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Biegła I. O. w operacie szacunkowym przyjęła podejście porównawcze metodą porównywania parami; Dokonała analizy transakcji na rynku nieruchomości niezabudowanych na terenie Sopotu, zastosowała także współczynniki korygujące pozwalające zniwelować różnice w charakterystyce obiektu wycenianego i obiektów porównywalnych. Oceniając operat, organ stwierdził, że sporządzony on został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 150 do art. 156 oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących operatu organ odwoławczy podał, że w tabelach obliczeniowej wartości rynkowej nieruchomości, przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, znajdującej się w operacie szacunkowym, wzięto pod uwagę cechy i stan nieruchomości porównywalnych. Cechy rynkowe nieruchomości to: lokalizacja, otoczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania - możliwości inwestycyjne, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego i powierzchnia działek. Z operatu wynika, że biegła nie porównywała nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych w zakresie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zapis planu o 35% lub 25% wskaźniku zabudowy wiązał się z innymi zapisami planu zagospodarowania przestrzennego w danej dacie. Biegła jednak uwzględniła te ograniczenia w kontekście porównania z nieruchomościami o podobnych możliwościach inwestycyjnych. Z operatu szacunkowego sporządzonego dla określenia wartości nieruchomości przedmiotowej nieruchomości, w celu naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynika, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu stanowi kwotę 344.706 zł. Dalej Kolegium podało, że uchwała Rady Miasta z dnia 29 sierpnia 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustaliła stawkę procentową w wysokości 30%. W tym stanie Kolegium stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty planistycznej w kwocie 103.411,80 zł. (30% różnicy wartości). Powołując się na treść art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Kolegium wskazało, że wystąpiło do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy I. O., pismem z dnia 30 września 2010 r. potwierdziła aktualność operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 12 sierpnia 2009 r. Biegła wyjaśniła, że wszelkie zmiany dotyczące stanu prawnego, przeznaczenia w planie, czy też cen na rynku lokalnym, zaistniałe po datach dokonania wyceny według stanu na dzień 21 listopada 2003 r. i 23 czerwca 2004 r., nie mają wpływu na określoną wartość. Biegła podała także, że nie powzięła żadnych informacji, które miałyby wpływ na określoną na datę 23 czerwca 2004 r. wartość przedmiotowej nieruchomości. Rozpatrując niniejszą sprawę Kolegium nie podzieliło zarzutu naruszenia przepisu art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Kolegium podało, że rozpatrując sprawę ponownie organ I instancji uwzględnił ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania zawarte w wyroku sądu. W sprawie nie zostały również naruszone przepisy postępowania administracyjnego. Strona była informowana o toku postępowania i brała czynny udział w postępowaniu przed organem I instancji. Z akt sprawy wynika, iż w trakcie oględzin nieruchomości przeprowadzonych przez biegłą brał udział pełnomocnik odwołującej Spółki. W tej sytuacji, wydana decyzja jest zgodna z przepisami prawa zarówno materialnego jak i procesowego. W skardze na powyższą decyzję pełnomocnik Spółki "A" zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) przepisów k.p.a., tj. art. 107 § 3 oraz art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez wydanie decyzji wbrew ocenie prawnej i wskazaniom Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, zawartym w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 listopada 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 652/08, 2) prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 i art. 2 pkt 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art., 153 ust. 1, art. 157 ust. 4 w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r., sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002 roku, nr 230, poz. 1924), poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej jednorazową opłatę planistyczną pomimo braku przesłanek do jej ustalenia, 3) art. 7, 8, 12 ust. 1, art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie obowiązku wnikliwego rozpatrzenia sprawy, 4) art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez brak ustosunkowania się do dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S., 5) § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii nie spełniającej wymogów dotyczących treści operatu szacunkowego, 6) naruszenie art. 157 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez uwzględnienie jako dowodu w sprawie dowodu sprzecznego z prawem. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie na rzecz strony kosztów postępowania, uwzględniających załączoną umową w zakresie kosztów reprezentacji Spółki. W piśmie z dnia 29 listopada 2010 r. strona wniosła uzupełnienie do skargi, poszerzając katalog zarzutów do skarżonej decyzji o zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 6 i 7 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji sprzecznej prawem. Strona wskazała, że organ I instancji skierował do niej upomnienie nr [...], wzywając do zapłaty odsetek ustawowych od należności wynikającej z decyzji nr [...]. W ocenie strony, domaganie się zapłaty odsetek ustawowych nie znajduje oparcia w przepisach prawa materialnego i jako takie jest sprzeczne z prawem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wskazaną w uzasadnieniu skarżonego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie natomiast z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1271 ze zm., zwanej dalej P.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności /zgodności z prawem/ ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze. Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja narusza prawo procesowe, a w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie wskazać należy, że podstawą prawną ustalenia opłaty planistycznej jest regulacja art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 tejże ustawy wysokość przedmiotowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę tą pobiera się jednak wyłącznie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy). W zakresie zasad ustalania wartości nieruchomości, a w konsekwencji – wysokości opłaty, zgodnie z treścią art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy stosować zasady określania wartości nieruchomości wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., zwanej daje UGN). Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 UGN określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). W niniejszej sprawie bezsporne jest, że skarżąca spółka "A" umową z dnia 23 czerwca 2004 r. sprzedała "B" Sp. z o.o. z siedzibą w G. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości położonej w S. między ul. [...] oraz [....]. Ponadto, uchwałą nr [...] z dnia 29 sierpnia 2003 r. Rada Miasta uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu przy [...] oraz narożnika ulic Al. [...] w mieście S. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na karcie terenu Nr [...] przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU), wymagane usługi w parterach pierzei ulicy [...], zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: biura, obsługa turystyki, ochrona zdrowia, handel do 100 m2 pow. użytkowej, gastronomia. W obowiązującym do dnia 21 listopada 2003 r. planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na wydzielonym obszarze [...] określonym jako rezerwa terenu z przeznaczeniem dla usług lub administracji. Obszar ten stanowił część jednostki [...] "Górny S. Centrum". Dla obszarów oznaczonych literą C jako główną funkcję ustalono funkcję usługową. W ustaleniach tekstowych dotyczących całego obszaru objętego planem w pkt 2.9 dopuszczono możliwość wprowadzenia funkcji mieszkalnej towarzyszącej obiektom usługowym i rekreacyjnym. W niniejszej sprawie skarżąca kwestionuje przesłankę materialną wymierzenia jej rzeczonej opłaty, podnosząc że w jej ocenie wartość przedmiotowej nieruchomości nie tylko nie wzrosła, ale wręcz – na skutek uchwalenia planu – uległa obniżeniu. Ocena powyższego zarzutu na obecnym etapie byłaby jednak przedwczesna i nie jest możliwa w sytuacji, gdy sąd dostrzega naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Dopiero bowiem prawidłowe ustalenie stanu faktycznego pozwala na odniesienie do zarzutów merytorycznych w oparciu o całokształt materiału dowodowego zebranego w sprawie. W toku niniejszego postępowania administracyjnego opracowano szereg operatów szacunkowych, stanowiących kolejno podstawę do ustalenia wartości nieruchomości: 1) operat J. I. z dnia 20 września 2004 r., określający wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu na kwotę 2 058 000 zł oraz przed zmianą planu na kwotę 1 212 750 zł (będący podstawą do wydania przez organ I instancji zarówno decyzji z dnia 19 października 2004 r., jak i decyzji z dnia 14 czerwca 2005 r., ustalających jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 483.000 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło obie decyzje odpowiednio dnia 21 marca 2005 r. i 5 września 2005 r.), 2) złożony przez skarżącą i sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. operat szacunkowy z dnia 10 listopada 2004 r., z którego wynika, że wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu stanowi 2 105 460 zł zaś przed zmianą planu 2 113 230 zł, a zatem nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości, 3) opracowany na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego – J. I. operat szacunkowy z dnia z 20 czerwca 2006 r. określający wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu na kwotę 2 248 000 zł oraz przed zmianą planu na kwotę 1 434 000 zł, 4) wykonana na zlecenie organu I instancji opinia rzeczoznawcy majątkowego J. F. z dnia 28 listopada 2007 r. W opinii tej dokonana została ocena operatów szacunkowych rzeczoznawcy majątkowego J. I. oraz rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. Rzeczoznawca J. F. obliczył wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu stanowi 3 172 627 zł, zaś przed zmianą planu 2 112 022 zł, a w konsekwencji wzrost wartości nieruchomości określono na kwotę 1.060.605 zł, opierając się przy tym na danych zawartych w operacie rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. Opinia ta stała się podstawą do wymierzenia opłaty w decyzji organu I instancji z dnia 3 marca 2008 r. a następnie w decyzji organu II instancji z 9 czerwca 2008 r., 5) operat szacunkowy z dnia 12 sierpnia 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. O., będący podstawą do wydania zaskarżonej decyzji. Podkreślić też w tym miejscu należy, że w niniejszej sprawie wydany został przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrok z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Gd 652/08, w którym sąd ten uchylił zaskarżoną decyzją Kolegium z dnia 9 czerwca 2008 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 marca 2008 r. W wytycznych sąd ten stwierdził, że opinia pisemna rzeczoznawcy majątkowego J. F. z dnia 28 listopada 2007 r., dotycząca opłaty planistycznej nie może być uznana za operat szacunkowy. Nie spełnia ona bowiem wymogów określonych cytowanymi wyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem sądu, dokument ten nie stanowił nawet operatu szacunkowego, a jedynie, opinię dotyczącą opłaty planistycznej, sporządzoną po analizie zgromadzonych w sprawie dokumentów. Opinia ta nie mogła zatem stanowić podstawy do oceny operatów szacunkowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, jako że nie została sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jak wymaga tego art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołując się na dyspozycję art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sąd stwierdził, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie zaś przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Sąd wyraźnie wskazał, iż ponownie rozpatrując sprawę organ winien dopuścić dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego celem wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu przez Radę Miasta uchwałą z dnia 29 sierpnia 2003 r. planu miejscowego oraz jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu wynikającego z obowiązującego do dnia 21 listopada 2003 r. planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta z dnia 19 maja 1994 r. Ponadto, sąd ten przesądził również, że zgodnie z treścią art. 157 ust. 1 UGN, w sytuacji, jaka zresztą miała miejsce w niniejszym stanie faktycznym – wielości operatów szacunkowych sporządzonych dla potrzeb tej samej sprawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wycena dokonana przez organizację zawodową powinna stanowić weryfikację wcześniej dokonanych wycen, z zachowaniem wszystkich standardów zawodowych, z pominięciem ocen podmiotowych uprzednio działających rzeczoznawców. Sąd wszelako podkreślił, że nie zawsze istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jest to konieczne wówczas, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W takiej sytuacji organ winien zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. Skoro zatem w niniejszej sprawie orzekał już sąd administracyjny, to zgodnie z treścią art. 153 P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w tymże orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Powyższe oznacza, że organy administracji orzekające ponownie w niniejszej sprawie, obowiązane były uwzględnić wskazania zawarte w cytowanym wyroku i zastosować w niniejszej sprawie. Jak wskazał organ odwoławczy, uwzględniając wytyczne sądu, organ I instancji dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Biegła I. O. w operacie szacunkowym przyjęła podejście porównawcze metodą porównania parami, dokonała analizy rynku nieruchomości niezabudowanych w S., zastosowała współczynniki korygujące pozwalające zniwelować różnice w charakterystyce obiektu wycenianego i obiektów porównywalnych. Zdaniem organu, operat sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami – art. 150 – 156 oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Kolegium ustosunkowało się do podnoszonego przez skarżącą zarzutu, wskazującego że w operacie nie uwzględniono cech i stanu nieruchomości porównywalnych. Odnosząc się do zmian w zapisie nowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie wskaźnika zabudowy nieruchomości (w "starym" planie wskaźnik ten wynosił 35 %, zaś w "nowym" – 25 %) Kolegium podało, że biegła nie porównywała nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych w zakresie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego bowiem zapis planu o 35 % lub 25 % wskaźnika zabudowy wiązał się z innymi zapisami planu zagospodarowania przestrzennego w danej dacie. Biegła jednak uwzględniła te ograniczenia w kontekście porównania z nieruchomościami o podobnych możliwościach inwestycyjnych. Oceniając ustalenia organu poczynione w kontekście w/w wytycznych, zawartych w uzasadnieniu wyroku sądu z dnia 20 listopada 2008 r. oraz zarzutów podniesionych w skardze, wskazać należy, iż słuszny jest ten zarzut skargi, wskazujący na naruszenie przez organ odwoławczy dyspozycji art. 153 P.p.s.a. Organ administracji, wbrew wytycznym powołanego wyroku, nie wyjaśnił powodów, dla których odstąpił od dokonania oceny sporządzonych w sprawie operatów przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Wprawdzie wytyczne zawarte w uzasadnieniu wskazywały na możliwość odstąpienie od tej konieczności, jednak po spełnieniu konkretnych warunków. Skoro organ uznał, że opinia organizacji rzeczoznawców nie jest w niniejszej sprawie konieczna, powinien był dać temu wyraz w kontekście wskazań, zawartych w powoływanym wyroku sądu. W przeciwnym bowiem razie pozostaje uznać, że organy administracji jedynie w sposób iluzoryczny wykonały wytyczne sądu, w sposób formalny powołując dowód w postaci nowego operatu szacunkowego, jednocześnie ignorując istnienie dowodu wskazującego na okoliczność przeciwną – obniżenie wartości nieruchomości - w postaci opinii rzeczoznawców, opracowanej na zlecenie skarżącej. Organy administracji, odstępując od wystąpienia do organizacji rzeczoznawców powinny w sposób nie budzący wątpliwości wyjaśnić w uzasadnieniu skarżonej decyzji, czy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Jeśli tak było, organ winien był zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. Jedynie wykazanie, że rozbieżne operaty sporządzono w oparciu o odmienne podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości zwalniało organ z tego obowiązku, co jednak powinno znaleźć odzwierciedlenie w treści uzasadnienia skarżonej decyzji. Wskazane uchybienie, w ocenie sądu, stanowi o naruszeniu treści art. 153 P.p.s.a. w zw. z art. 7 i 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a. i miało istotny wpływ na wynik sprawy. Podobnie, zdaniem sądu, należy ocenić wadliwe postępowanie organu administracji, który – uwzględniając częściowo wytyczne sądu - dopuścił dowodu w postaci kolejnego operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, jednak pozostawił ustalenia tego operatu bez głębszej refleksji w kontekście wszystkich zarzutów, które kierowane były przez skarżącą w stosunku do wcześniejszych operatów szacunkowych, znajdujących się w aktach niniejszej sprawy. Przede wszystkim organ nie uwzględnił wpływu, jaki ma lub może mieć na wartość wycenianej nieruchomości fakt ograniczenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy z 35 % terenu (w "starym" planie) do 25 % według zapisów "nowego" planu. Skarżąca wielokrotnie – zarówno w odwołaniu jak i w niniejszej skardze – podnosiła ten zarzut, wywodząc że obniżenie wskaźnika dopuszczalnej powierzchni zabudowy wpływa w istocie na obniżenie wartości nieruchomości, a nie jej wzrost. Biegła I. O. w piśmie z dnia 30 września 2009 r., stanowiącym w istocie odpowiedź na pismo pełnomocnika skarżącej z 9 września 2009 r., nie wyjaśniła w sposób wyczerpujący i pozbawiający wątpliwości, czy rzeczywiście zarzut ten nie jest pozbawiony słuszności. Nie może takim wyjaśnieniem być wskazanie, że "nie porównano nieruchomości przedmiotowych do siebie w zakresie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż istnienie zapisu o 35 lub 25 % wskaźnika zabudowy wiązało się z dalszymi zapisami planu obowiązującego w danej dacie". Wywód ten nie tylko nie stanowi odpowiedzi na jeden z istotniejszych zarzutów odwołania, ale jest wręcz niezrozumiały. Takie wyjaśnienie organu uniemożliwia w istocie sądowi dokonanie oceny, na ile podnoszony przez stronę wielokrotnie w tej mierze zarzut miał wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, a w konsekwencji – wysokość opłaty planistycznej. Kolegium, które obowiązane jest do czynienia ustaleń i oceny zarzutów strony, powołało w uzasadnieniu skarżonej decyzji powyższy wywód biegłej, czym dopuściło się naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia dyspozycji § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii nie spełniającej wymogów dotyczących treści operatu szacunkowego, wskazać należy, że zarzut ten nie jest uzasadniony. Podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowić ma dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Wskazane przepisy rozporządzenia wskazują na sposób sporządzenia, treść i formę operatu szacunkowego, a wszystko po to, by ten wskazany wyżej cel operatu był realizowany w sposób zrozumiały nie tylko dla biegłego, ale też i strony oraz organu. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie sądu, wszystkie elementy, wymienione w treści § 56 cytowanego rozporządzenia znalazły swoje odzwierciedlenie w treści operatu. Biegła też wyszczególniła transakcje w zakresie obrotu działkami niezabudowanymi w okresie od stycznia 2002 r. do października 2004 r. (45 transakcji) z wyjaśnieniem powodów, dla których dobór transakcji ograniczono do działek o wielkości powyżej 500 m2. Skarżąca kwestionuje również sposób doboru nieruchomości przez biegłą, zarzucając, iż nie wyselekcjonowano nieruchomości, którym przysługuje przymiot "podobnych". Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. W ocenie sądu zatem, argumenty wskazujące na brak wyjaśnienia kryteriów doboru działek podobnych nie zasługują na uwzględnienie. Biegła nie tylko uzasadniła dobór transakcji, ale także wskazała na stosowanie współczynników korygujących, niwelujących ewentualne różnice pomiędzy porównywanymi nieruchomościami. Wskazać też w tym miejscu należy, że Sąd nie podziela zarzutu skargi wskazującego na brak określenia metody wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zarówno bowiem z treści operatu szacunkowego, jak i uzasadnienia skarżonej decyzji wynika, że biegła przyjęła podejście porównawcze metodą porównania parami z uwzględnieniem współczynników korygujących, pozwalających zniwelować różnice w charakterystyce obiektu wycenianego i obiektów porównywalnych. Podobnie, chybione są zarzuty kwestionujące stan nieruchomości na dzień 21 listopada 2003 r. W ocenie sądu, stan nieruchomości został w sposób prawidłowo ustalony i opisany w operacie szacunkowym ze wskazaniem także dowodów, które pozwoliły na te ustalenia , m. in. oględzin nieruchomości i jej opisów oraz zdjęć. Kwestionowanie tych ustaleń stanowi zatem dopuszczalną polemikę z ustaleniami organów administracji. Jakkolwiek, oceniając pozytywnie formalną treść operatu, należy mieć na uwadze, że nie pozbawia to słuszności tych argumentów strony, która zarzuca niewyjaśnienie wszystkich jej wątpliwości, co do jego treści. Zarzuty strony mierzą jednak przede wszystkim w postępowanie organu administracji, który na skutek zaniedbania swoich obowiązków procesowych, w tym przede wszystkim – naruszenia dyspozycji art. 153 P.p.s.a., doprowadził do sytuacji, w której istnieją wątpliwości co do słuszności wydanego rozstrzygnięcia merytorycznego. Organ winien bowiem, przy ewentualnym udziale biegłego, dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, jakie strona podnosi, a te – jak zresztą wskazano powyżej, nie zostały w pełni usunięte. Należy też w pełni podzielić, jeden z podstawowych zarzutów skargi, powtórzony zresztą w treści poprzedniej skargi, kierowanej do tutejszego sądu, a mianowicie zarzut naruszenia art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez brak ustosunkowania się do dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. Niezależnie bowiem od rozważań zawartych powyżej w kwestii konieczności oceny niniejszego operatu przez organizację rzeczoznawców, podkreślić należy, że analiza uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wskazuje, że organ ten w żaden sposób, nawet jednym zdaniem, nie ocenił dowodu przedłożonego przez stronę. Rola organu sprowadziła się zatem wyłącznie do formalnego dopuszczenia powyższego dowodu i przyjęcia go w poczet materiału dowodowego. Zadaniem organu jednak było ocenić ten dowód, tym bardziej w sytuacji, gdy zawiera on ustalenia zupełnie przeciwne niż te, które są podstawą wydania decyzji nakładającej na stronę obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. W takiej sytuacji postępowanie organu administracji, polegające na przemilczeniu istnienia określonego dowodu i wynikających z niego ustaleń, stanowi istotne naruszenia przepisów postępowania, które niewątpliwie – jak w niniejszym stanie faktycznym – mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Za zasadny Sąd uznał również zarzut dotyczący braku podstaw do orzekania o terminie wniesienia opłaty oraz rygorze naliczania odsetek od nieterminowej zapłaty (pkt 2 decyzji o w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości). Biorąc zatem pod uwagę powyższe okoliczności Sąd uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz na podstawie art. 152 ustawy orzekł, że decyzja nie może być wykonana. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz na podstawie § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w związku z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. nr 163, poz. 1349 ze zm.). Mając na uwadze powołane przepisy Sąd zasądził na rzecz skarżącej koszty postępowania w łącznej kwocie 23 600zł, obejmującej wpis sądowy w kwocie 2 000zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 21.600zł (minimalna kwota kosztów zastępstwa procesowego przy wartości przedmiotu sporu powyżej 50.000 zł do 200.000 zł w kwocie 3600 zł x 6, zgodnie z § 2 ust. 1 i 2 i § 3 ust. 1 rozporządzenia oraz przedłożoną do akt sprawy umową o zastępstwo procesowe). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji powinien uwzględnić zawarte w treści niniejszego uzasadnienia wywody dotyczące konieczności ustosunkowania się do wszystkich zarzutów strony w niniejszym postępowaniu administracyjnym, w szczególności do wpływu zmiany wskaźnika zabudowy nieruchomości na jej wartość i stosownie do tych ustaleń organ oceni, czy istnieją podstawy do wymierzenia stronie opłaty planistycznej. Organ także dokona oceny złożonego przez stronę dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. i ustaleń z niego płynących, bądź to odwołując się do opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych, bądź też – szczegółowo uzasadniając decyzję o odstąpieniu od powołania tegoż dowodu w kontekście wytycznych zawartych w uzasadnieniu wyroku WSA w Gdańsku z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Gd 652/08.