II SA/Kr 673/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Bator (spr) Sędziowie WSA Aldona Gąsecka –Duda WSA Ewa Rynczak Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi S. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 31 stycznia 2011r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Decyzją z dnia 29 stycznia 2010 r. znak: [...] Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: budowa garażu na działce nr "1" obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z wjazdem z działki nr "2" obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. [...] w K.. Jako podstawę rozstrzygnięcia powołano art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.). W uzasadnieniu organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stwierdzono, że w toku postępowania uzyskano wszelkie niezbędne opinie i uzgodnienia. Organ I instancji podkreślił, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy. Do decyzji dołączono wymagane prawem złączniki. W uzasadnieniu ponadto wyjaśniono istotę decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wskazano, iż projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów oraz szczegółowo ustosunkowano się do zarzutów podnoszonych przez strony w toku postępowania. Odwołania od decyzji złożył S. L. podnosząc, że w sprawie nie została spełniona obligatoryjna przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja bowiem została wydana pomimo braku występowania co najmniej jednej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech i parametrów. Odwołujący podkreślił, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji dominuje zabudowa jednorodzinna. Na obszarze analizowanym brak jest natomiast wolnostojącego budynku umożliwiającego dostosowanie planowanego zamierzenia inwestycyjnego do zagospodarowania działek sąsiednich. Zdaniem odwołującego organ nieprawidłowo wyznaczył także obszar analizowany, czym naruszył dyspozycję § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Granice obszaru analizowanego zostały bowiem wyznaczone w zbyt dużej odległości od granicy działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Gdyby obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy poza jego granicami znalazłby się działki nr "3", "4", "5" obr. [...] do których zabudowy nawiązano w zaskarżonej decyzji. Organ odstąpił ponadto od wyznaczenia obligatoryjnego elementu decyzji jakim jest linia zabudowy. Odwołujący podniósł również, że organ nie przesłał mu zawiadomienia o zabraniu całego materiału dowodowego w sprawie. W związku z powyższym nie miał on zagwarantowanego prawa do zapoznania się z całokształtem akt sprawy oraz został pozbawiony prawa do wniesienia niezbędnych uwag, co stanowi naruszenia art. 10 k.p.a. Organ naruszył także art. 107 k.p.a. bowiem decyzja nie zawiera żadnego z elementów składających się na prawidłowo skonstruowane uzasadnienie. Decyzją z dnia 31 stycznia 2011r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 2 k.p.a. W uzasadnieniu organ wskazał, że stan dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Brak działki sąsiedniej zabudowanej w odpowiedni sposób jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest więc dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. Kolegium stwierdziło, iż w przedmiotowej sprawie - wbrew twierdzeniom odwołania - granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z przepisami - analizą objęto tereny znajdujące się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów, obszar ten został wyznaczony w taki sposób, iż obejmuje w całości tereny działek, które przyjęto do porównania i powołano w analizie - w szczególności są to działki nr "3", "6", "7’, "8" - gdzie występują towarzyszące budynkom wolnostojącym budynki gospodarcze (przeważają garaże) oraz "9", "10", "11" gdzie występują budynki mieszkalne wolnostojące - działanie takie jest prawidłowe i zgodne z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo ocenił, że realizacja zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie dwóch garaży stanowi dopełnienie funkcjonalne zabudowy mieszkaniowej, istniejącej w analizowanym obszarze. Kolegium podzieliło natomiast zarzut dotyczący braku określenia w zaskarżonej decyzji linii nowej zabudowy. Z treści zaskarżonej decyzji, jak i z omawianej analizy nie wynika jednoznacznie, jaka jest linia zabudowy na sąsiednich działkach (w szczególności na działce nr "12" i "13") i dlaczego nie ustalono linii nowej zabudowy dla planowanej inwestycji we wskazany w rozporządzeniu sposób. Z załącznika mapowego nie wynika bowiem, by na działkach sąsiednich nie występowała zabudowa, której linia zabudowy mogłaby stanowić jako przedłużenie -obowiązującą linię nowej zabudowy dla planowanej inwestycji. Ponadto Kolegium stwierdziło, że linię zabudowy ustala się od frontu działki - przez co należy rozumieć - stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia - część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Linia zabudowy jest niezbędna i wobec wskazanego wyżej błędnego zapisu w decyzji i braku prawidłowego ustalenia linii zabudowy nie można ustalić lokalizacji na tym terenie zabudowy. Zdaniem Kolegium wydanie pozytywnego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie nie zostało poprzedzone wnikliwą analizą w toku całego przeprowadzonego postępowania administracyjnego, a organ I instancji nie rozważył wszystkich wchodzących w grę interesów. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że organ I instancji, tak jak podano w odwołaniu, nie zapewnił stronom czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu, w szczególności przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie umożliwił im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, czym naruszono zasadę wyrażoną w art. 10 § 1 k.p.a. Kolegium stwierdziło ponadto, że z materiałów sprawy wynika, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, jednakże znajdujące się w aktach sprawy warunki przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej utraciły swą ważność i koniecznym jest ich uaktualnienie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył S. L. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego. Skarżący zarzucił również naruszenie art. 7, 8, 10, 11 i 77 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i zbadanie materiału dowodowego i prowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz niewystarczające wyjaśnienie stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia. Podniósł także naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia. W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej je decyzji organu I instancji. Podkreślił, że w sąsiedztwie planowej inwestycji dominuje zabudowy jednorodzinna, a na obszarze analizowanym brak jest wolnostojącego budynku garażowego umożliwiającego dostosowanie planowanego zamierzenia inwestycyjnego do zagospodarowania działek sąsiednich. Gdyby obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo poza jego obszarem znalazłby się działki, do których nawiązano w zaskarżonej decyzji. Powołując wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżący podniósł, że regulacja § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie oznacza, że organ zobowiązany jest wyznaczyć obszar analizowany szerzej niż zakłada to wskazany przepis § 3 ust. 2. Wyznaczając obszar analizowany organ powinien wziąć przede wszystkim pod uwagę specyfikę okolicy i dopiero wówczas rozważyć, czy celowe jest powiększenie granic obszaru analizowanego. Ponadto organ powinien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić stronom motywy, jakimi kierował się przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego. Skarżący podniósł, że gdyby obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy byłoby niemożliwe ze względu na brak zaistnienia ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przepis art. 151 mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] uchylająca decyzję Prezydenta Miasta K., którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie garażu wraz z wjazdem przy ul. [...] w K.. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, która nie spełnia kryteriów z art. 61 ustawy oraz błędnie lub dowolnie określa parametry, o których mowa w rozporządzeniu, jest decyzją, która narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. W rozpoznawanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu I instancji wskazując jako główny powód brak wyznaczenia linii nowej zabudowy. Organ I instancji ustalając warunki zabudowy uznał bowiem, że ze względu na znaczne odsunięcie planowanej inwestycji od drogi publicznej (ul. [...]) wyznaczenie linii zabudowy nie jest konieczne. Stwierdzić w tym miejscu należy, że określenie w decyzji ustalającej warunki zabudowy linii zabudowy jest obowiązkowe i żaden z przepisów ustawy nie przewiduje możliwości odstąpienia od tego obowiązku. Na konieczność wyznaczenia linii zabudowy wskazuje m.in. treść art. 61 ust. 1 pkt 1, jak również art. 61 ust. 6 i ust. 7 pkt 1 ustawy. Wymóg określenia obowiązującej (konkretnej) linii zabudowy wynika również z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., zgodnie z którym obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Stwierdzić zatem należy, że wyznaczenie linii nowej zabudowy zgodnie z powołanymi powyżej regulacjami jest obowiązkowe i powinno wynikać ze sporządzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Zaznaczyć można, że przepis § 4 w ust. 4 dopuszcza co najwyżej wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w inny sposób niż wskazany w ust. 1 -3, niemniej jednak jej wyznaczenie jest obligatoryjne. Stanowisko organu odwoławczego w tej kwestii należy zatem uznać za słuszne. Niemniej jednak skontrolowana przez sąd decyzja organu I instancji w swoim narusza także inne przepisy, poza tymi które odnoszą się do wyznaczania linii nowej zabudowy. W decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powinny bowiem zostać określone w sposób konkretny także inne parametry planowanej inwestycji dotyczące szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości głównej kalenicy obiektu budowlanego. Zgodnie z dyspozycją § 6 w/w rozporządzenia - szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z kolei przepis § 7 mówi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich 9 (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Wysokość górnej krawędzi elewacji przyszłej inwestycji budowlanej, (podobnie jak szerokość elewacji frontowej) jest jednym z parametrów nowej zabudowy które określane w decyzjach o warunkach zabudowy, powinny mieć konkretną wielkość. Zachowanie ładu architektonicznego, co jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) wymaga bowiem konkretnego określenia wysokości i szerokości przyszłej inwestycji budowlanej. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego lub szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego lub węższego od budynków już usytuowanych. Zdaniem sądu nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru (jak i szerokości elewacji frontowej) w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości. Tych warunków o nie spełnia decyzja organu l instancji. Szerokość elewacji frontowej ustalono została bowiem "do 16,0 m", natomiast wysokość głównej kalenicy dachu na poziomie "do 5,0 m". Analizy nie wyjaśnia w żaden sposób dlaczego urbanista odstępuje od wyznaczania wielkości średnich tych parametrów, a określa jedynie wielkości maksymalne. Przepisy § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszczają możliwość wyznaczenia tych wskaźników w inny sposób niż wartość średnia z obszaru analizowanego, jednakże musi to być podyktowane uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczne - urbanistycznej. Odmienna interpretacja tego przepisu, skutkowała by przyjęciem, iż przepisy określające parametry (linia zabudowy, wysokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu) dla nowej inwestycji w obszarze na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie mają praktycznego zastosowania, gdyż parametry te organ zawsze możne wyznaczyć dowolnie bez uzasadnienia okoliczności dla których odstępuje od wyznaczania tych parametrów zgodnie z przepisami rozporządzenia. Podkreślić należy, że analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie w żaden sposób nie uzasadnia odstąpienia od zasad wyrażonych w przepisach § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia. Z przyczyn o których mowa wyżej, narusza to przepisy prawa materialnego i czyni wadliwą decyzję organu I instancji. Wadliwość ta nie została skorygowana przez organ II instancji. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy narusza także przepisy § 3 ust. 1 oraz ust. 2 oraz § 9 ust. 2 oraz ust. 3 wskazanego rozporządzenia. Przepisy te stanowią, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust 2). Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (§ 9 ust. 3). Z kolei przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do którego odwołuje się w/w przepisy rozporządzenia mówi iż, określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego dotyczy wniosek, i obszaru na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000. W niniejszej sprawie na części graficznej decyzji stanowiącej załącznik nr 2 granice obszaru analizowanego nie zostały w ogóle zaznaczone, bark jest również adnotacji określającej, jaki jest to rodzaj mapy, nie ma także adnotacji o przyjęciu tej mapy do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Uchybienia te w sposób poważny naruszają bezwzględnie obowiązujące przepisy w/w rozporządzenia. Ponadto analiza architektoniczno-urbanistyczna, w oparciu o ustalenia której wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy, zdaniem sądu, jest także niezgodna z obowiązującymi przepisami. Analiza ta nie wskazuje, w jaki sposób ustalono obszar analizowany. Przepis § 3 w/w rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzana na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Obowiązkiem podmiotu przeprowadzającego analizę architektoniczno-urbanistyczną jest wyznaczenie obszaru analizowanego, który jedynie na określoną minimalną wielkość (trzykrotność szerokości frontu działki której dotyczy wniosek). Granice tego obszaru oznacza się także na kopii mapy zasadniczej o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. kopii mapy zasadniczej lub katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wskazać należy, że po pierwsze część tekstowa analizy nie określa jak został określony obszar analizowany. W analizie zamieszczona jest jedynie adnotacja, że "obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Zapis ten stanowi jedynie zacytowanie § 3 rozporządzenia, a nie wskazanie w jaki konkretnie sposób urbanista wyznaczył obszar analizowany. Podkreślić należy, że organ w analizie, a przede wszystkim w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy powinien zawsze wyjaśnić powody, jakie zadecydowały o wyznaczeniu takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Powinien również wskazać w decyzji wszystkie dane umożliwiające weryfikację podanych informacji. W niniejszej sprawie nie wiadomo, w jaki sposób działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej zapewniają kontynuację funkcji i parametrów planowanej inwestycji. Niczym nie uzasadniono również, że przyjęta w przedmiotowej sprawie wielkość obszaru analizowanego ma na celu zachowanie ładu przestrzennego na tym obszarze, a nie jest spowodowana poszukiwaniem takich funkcji, cech i parametrów, które mają uzasadnić lokalizację na tym terenie planowanego przez inwestora garażu. Tymczasem sposób ustalania granic obszaru analizowanego oraz wskazanie kryteriów w oparciu o jakie obszar ten wyznaczono powinien zawsze wynikać z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W niniejszej sprawie ani z decyzji, ani z części opisowej analizy nie wynika, w jaki sposób organ przeprowadził analizę funkcji i cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto należy zwrócić uwagę, że mapa stanowiąca załącznik graficzny do analizy także nie zawiera adnotacji o przyjęciu jej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz określenia jakiego typu jest to mapa oraz oznaczenia skali, co stanowi naruszenie przepisów § 3 oraz § 9 rozporządzenia. Mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wykazało w swojej decyzji wszystkich uchybień, jakich dopuścił się organ I instancji. Zaznaczyć przy tym należy, że gdyby jedynym powodem uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej był brak wyznaczenia linii nowej zabudowy, decyzja organu odwoławczego powinna być decyzją reformatoryjną, a nie kasatoryjną. Tym niemniej, chociaż decyzja organu odwoławczego nie dostrzega wszystkich uchybień decyzji pierwszoinstancyjnej i w tym sensie jest wadliwa, to w istocie odpowiada prawu, bowiem uchyla niezgodną z prawem decyzję organu I instancji. W tym stanie rzeczy sąd orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.