II SA/Rz 359/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Maria Piórkowska Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk NSA Stanisław Śliwa/spr./ Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 7 lipca 2011 r. sprawy ze skargi B. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości -skargę oddala- II SA/Rz 359/11 Uzasadnienie Przedmiotem skargi B.J. jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty J. z dnia [...] listopada 2010r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej J. z przeznaczeniem na realizację cmentarza komunalnego prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie 5 miasta J., oznaczonej jako działka nr 161/1 o pow. 0,3799 ha przysługującego B.J. oraz ustalającej z tytułu wywłaszczenia tej nieruchomości odszkodowania w rzecz dotychczasowej właścicielki w kwocie 59 614,00 zł Stan faktyczny w przedmiotowej sprawie przedstawiał się następująco. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2010r. , nr [...] uchylił decyzję Starosty J. z dnia [...] marca 2010r. o znaku j. w. orzekającą o wywłaszczeniu nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Starosta Jarosławski po ponownym rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta J., decyzją z dnia [...].11.2010 r. [...] orzekł jak wskazano na wstępie. Wydanie powyższej decyzji zostało poprzedzone uzyskaniem stosownej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz przeprowadzeniem rozprawy administracyjnej. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Obszaru ograniczonego od wschodu linią PKP, od południa ulicą [...], od zachodu ulicą [...] i od północy ulicą [...]", zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] listopada 2005 r. (opublikowaną w Dz. Urz. Województwa P. Nr 159, poz. 2919), ww. działka przeznaczona została pod budowę cmentarza komunalnego. W związku z tym, iż w trakcie prowadzonych rokowań nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej J., Burmistrz Miasta J. zwrócił się do Starosty J. z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do ww. działki. Pismem z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] organ I instancji wyznaczył właścicielce nieruchomości dwumiesięczny termin do zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej J. Po bezskutecznym upływie tego terminu Starosta J. wszczął postępowanie wywłaszczeniowe w tej sprawie, o czym powiadomił strony tego postępowania w zawiadomieniu z dnia [...].01.2009 r. W związku z tym, że decyzja o wywłaszczeniu musi ustalać również wysokość odszkodowania, organ I instancji działając zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej ustawą, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie stosownej opinii, określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy J.H. w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2010r., będącym operatem aktualizacyjnym, stwierdził, że wartość rynkowa niezabudowanej nieruchomości położonej w obrębie nr 5 miasta J., oznaczonej jako działka nr 161/1, wynosi 59 614, 00 zł. Przed sporządzeniem operatu aktualizacyjnego, rzeczoznawca majątkowy dokonał w dniu [...] lipca 2010 r. ponownych oględzin tej nieruchomości, w czasie których ustalił, że jest ona użytkowana rolniczo i nie posiada żadnych urządzeń infrastruktury technicznej. Na działce tej rośnie 6 orzechów włoskich. W toku ponownego postępowania została też przeprowadzona po raz drugi rozprawa administracyjna, co miało miejsce w dniu [...] września 2010 r. W jej trakcie pełnomocnik właścicielki nieruchomości oświadczył, że przedstawiony operat szacunkowy wraz z jego aktualizacją nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania, bo jako dowód w sprawie nie musi być wiążący dla organu prowadzącego postępowanie, co wynika ze znanych mu orzeczeń sądów administracyjnych. Ponadto pełnomocnik właścicielki wywłaszczanej nieruchomości wniósł na rozprawie administracyjnej zastrzeżenie do sporządzonego operatu, bo w jego ocenie nie uwzględnia on czynnika związanego z wejściem w życie od 1 stycznia 2009 r. ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Starosta J. odnosząc się do powyższych zarzutów uznał je za bezzasadne, ponieważ operat szacunkowy, określający wartość przedmiotowej nieruchomości sporządzony został przez osobę uprawnioną, przez co stanowi dowód na okoliczność określonej w nim wartości nieruchomości. Z wyjaśnień zaś biegłego rzeczoznawcy majątkowego wynikało, ze ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie ma zastosowania przy określaniu wartości nieruchomości. Z powyższych względów, organ I instancji, wydając decyzję o wywłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości, ustalił odszkodowanie za nią w wysokości odpowiadającej jej wartości rynkowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., którego operat szacunkowy uznał za wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła B. J., działająca przez pełnomocnika M. S. W złożonym odwołaniu właścicielka wywłaszczanej nieruchomości zarzuciła, iż zaskarżona decyzja narusza: * przepisy Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (art. 2, art. 7, art. 21, art. 30, art. 64, art. 77 ust. 1 i art. 83), * przepisy postępowania administracyjnego (art. 75 § 1 i art. 77 § 1 Kpa) oraz * przepisy prawa materialnego (art. 112 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 131 ust. 1, art. 134 ust. 1 i 4 oraz art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej ustawą). Z tych też względów wniosła o uchylenie i zmianę tej decyzji w części dotyczącej ustalonego odszkodowania i ustalenie nowego, słusznego odszkodowania lub uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Odwołująca się nie zakwestionowała potrzeby realizacji zadania publicznego, jakim jest konieczność utworzenia cmentarza komunalnego w J. Nie zgodziła się jedynie z wysokością odszkodowania, jakie miała otrzymać z tytułu utraty prawa własności do nieruchomości, które pozostaje w sprzeczności z art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Jej zdaniem rzeczoznawca majątkowy, działający na zlecenie organu administracji publicznej, określił wartość przedmiotowej nieruchomości w sposób dowolny, bo nie uwzględnił zasad wynikających z treści art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Według niej, nieruchomości będące przedmiotem wywłaszczenia nie występowały wcześniej w obrocie rynkowym, strony występowały wyłącznie w sytuacji przymusu, nie było czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dowolność wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego J. H., obrazują, wg odwołującej się 2 operaty szacunkowe autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M. S., które dołączone zostały przez jej pełnomocnika do akt sprawy. Rozpatrując całość materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy oraz złożone odwołanie Wojewoda [...] nie znalazł podstaw do jego uwzględnienia. Wskazał, że zgodnie z art. 112 ustawy przepisy o wywłaszczaniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, przy czym wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Katalog celów publicznych określony został w art. 6 ustawy. Z sentencji decyzji organu I instancji wynika, że nieruchomość położona w obrębie 5 miasta J., oznaczona jako działka nr 161/1, jest wywłaszczana na rzecz Gminy Miejskiej J. z przeznaczeniem na realizację cmentarza komunalnego, a więc na cel określony w art. 6 pkt 9 ustawy. Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). A zatem tylko ten organ jest uprawniony do zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie stosownej opinii w formie operatu szacunkowego dla potrzeb toczącego się postępowania wywłaszczeniowego. Na organie tym spoczywa również obowiązek dokonania oceny wiarygodności wykonanego na jego zlecenie operatu szacunkowego, ponieważ jest on jednym z dowodów w sprawie. Starosta Jarosławski dokonując oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby toczącego się postępowania uznał, iż został prawidłowo wykonany, wskutek czego przyjął ustaloną w nim wartość rynkową nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności do niej. Oceny wiarygodności operatu szacunkowego wykorzystanego w niniejszej sprawie do ustalenia wysokości odszkodowania dokonał również Wojewoda [...] w trakcie postępowania odwoławczego. Organ odwoławczy stwierdził, że przedstawiony w tym operacie sposób wyceny wywłaszczanej nieruchomości nie może budzić zastrzeżeń. Wartość wywłaszczanego gruntu rzeczoznawca majątkowy ustalił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla alternatywnego sposobu użytkowania gruntu, wynikającego z jego przeznaczenia w planie miejscowym, bo przeznaczenie to wpływa na zwiększenie jego wartości. Wywłaszczany grunt do czasu jego przeznaczenia w planie miejscowym pod budowę cmentarza był gruntem rolnym. Stosownie do art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia. Do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął 12 (dwanaście) cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych, nabywanych przez Gminę Miejską J. pod budowę przedmiotowego cmentarza komunalnego. Okres z jakiego pochodzą ceny transakcyjne wzięte do porównania to lata 2008 - 2009, co odzwierciedla tabela na stronie 10 operatu. Ze względu na upływ czasu rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty tych cen transakcyjnych przy zastosowaniu odpowiedniego wskaźnika wzrostu cen nieruchomości. A zatem zarzuty odwołującej się, mówiące o nie występowaniu wcześniej w obrocie rynkowym nieruchomości przeznaczonych pod budowę cmentarza komunalnego w J., czy też o braku czasu niezbędnego do wyeksponowania takich nieruchomości na rynku w celu wynegocjowania warunków umowy, należy uznać za nieuzasadnione. Organ odwoławczy nie podzielił również twierdzenia odwołującej się, że w przypadku dotychczas zawartych umów strony występowały wyłącznie w sytuacji przymusu. Nie ma bowiem żadnych podstaw do uznania, że dotychczasowe umowy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod cmentarz komunalny w J., zawarte w formie aktu notarialnego, a więc przed notariuszem, były sporządzane w sytuacji przymusu. Zdaniem organu II instancji rzeczoznawca majątkowy ustalił cenę średnią dla przyjętego do porównania zbioru oraz skorygował ją odpowiednimi współczynnikami ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne, będące wcześniej przedmiotem transakcji, od nieruchomości 'wycenianej. W ten sposób uzyskał wartość jednostkową wycenianego gruntu na poziomie 15,40 zł za 1 m². A zatem wycena gruntu wykonana została zgodnie z § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Z treści tego przepisu wynika mianowicie, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analizując przedmiotowy operat szacunkowy ustalono także, że wartość nasadzeń (6 orzechów włoskich) oszacowana została metodą odtworzeniową (kosztową) jako suma wartości bieżącej rośliny oraz wartości utraconej korzyści z rośliny, które to wartości zostały wcześniej skorygowane przy zastosowaniu odpowiednich wskaźników oceny bonitacyjnej wartości bieżącej oraz wartości utraconej korzyści. Do ustalenia wartości nasadzeń znajdujących się na wywłaszczanym gruncie rzeczoznawca majątkowy wykorzystał poradnik Krzysztofa Zmarzlickiego pt. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie", wydany w 2007 r. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W ocenie Wojewody [...] dokonana wycena nasadzeń jest zgodna z art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za prawidłowe uznał również organ II instancji działania organu I instancji, w wyniku których nie dał wiary 2 operatom szacunkowym dołączonym przez pełnomocnika właścicielki wywłaszczanej nieruchomości do akt sprawy. Organ odwoławczy podzielił w pełni stanowisko Starosty J., jakie przedstawił w kwestii operatów szacunkowych autorstwa M.S. Operaty te sporządzone zostały dla innych celów, dlatego też nie mogą być wykorzystane w postępowaniu wywłaszczeniowym. Należy także zauważyć, że każdy z tych operatów w sposób odmienny określa wartość przedmiotowej nieruchomości. Różnica w określonej wartości tej samej nieruchomości pomiędzy tymi operatami wynosi ponad 150%, co dodatkowo świadczy o ich małej wiarygodności. Zgodnie z przepisami ustawy, w ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest jednak obligatoryjne. Jest zależne od organu, a zwłaszcza od jego możliwości związanych z posiadaniem odpowiedniej nieruchomości, którą w przypadku, gdy wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, winna zapewnić ta jednostka. Z akt sprawy wynika, że Gmina Miejska J. nie dysponuje odpowiednią nieruchomością, którą mogłaby przyznać w zamian za wywłaszczaną nieruchomość. Skoro zatem organ odwoławczy nie stwierdził żadnych nieprawidłowości w prowadzonym przez Starostę J. postępowaniu w przedmiocie wywłaszczenia działki 161/1 w obrębie 5 miasta J. oraz ustalenia za nią odszkodowania, to zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. Skargę na powyższą decyzję złożyła B. J. wnosząc o jej uchylenie w całości, jako naruszającej prawo. Zaskarżonej decyzji zarzuciła : 1. Naruszenie przepisów art. 2, art. 7, art. 21, art. 30, art. 64, art. 77 ust. 1, art. 83 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997r. (Dz.U. z 1997r. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.), poprzez naruszenie zasad tam określonych: * państwa prawa urzeczywistniającego sprawiedliwość społeczną, * poszanowania godności człowieka, * bezpośredniego stosowania konstytucji, * lojalności państwa wobec obywatela (zaufania obywatela wobec państwa), * prawa do własności. 2. Naruszenie przepisów art. 75 § 1 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz.1071 z późn. zm.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe stosowanie, ponieważ nie uwzględniono dowodów przedstawionych przez stronę w trakcie prowadzonego postępowania, nie uwzględniono w trakcie postępowania wszystkich okoliczności sprawy oraz następnie, wybiórczo je potraktowano. 3. Naruszenie przepisów art. 112 ust. 3, art. 114 ust. 1, art. 128 ust.1, art. 130 ust.1, art. 131 ust.1, art. 134 ust. 1 i 4, art. 151 ust. 1 pkt 1) i 2) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z poźn.zm.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe stosowanie, ponieważ nie wykazano (brak jakiejkolwiek w tym zakresie dokumentacji) przeprowadzenia toku rokowań, poprzedzających bezpośrednio wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, bezpodstawnie ograniczono kompetencje własne organu władzy oraz ustalono nieadekwatną wartość odszkodowania za własność prywatną, w odniesieniu do konieczności nabycia przez skarżącą nieruchomości zamiennej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Wojewódzki sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) zwana dalej w skrócie p.u.s.a. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji (bądź postanowienia) lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd nie stwierdzi wskazanych wyżej naruszeń skarga podlega oddaleniu stosownie do treści art. 151 p.p.s.a. Poddawszy takiej kontroli zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów, a w szczególności wskazanych w skardze przepisów Konstytucji, k.p.a oraz przepisów ustawy. W przedmiotowej sprawie kwestią sporną pozostaje sprawa sposobu ustalenia ceny spornej nieruchomości – a w następstwie tego wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Stosownie do treści art. 112 ustawy przepisy dotyczące wywłaszczania nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Celem wywłaszczenia w przedmiotowej sprawie jest budowa cmentarza komunalnego wraz z niezbędną infrastrukturą drogowo – parkingową i jest to cel publiczny określony w art. 6 pkt 9 ustawy. Zgodnie z treścią art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Użyty w tej ustawie termin "odszkodowanie" jest tylko językowo zbieżny z takim samym określeniem z Kodeksu cywilnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V działu III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego (wyrok NSA z dnia 25.02.2009r. sygn. akt I OSK 460/08 LEX nr 51984). Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 129 ustawy) przy czym wArt. 130. 1. ysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ustawy) Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, stosownie do treści art. 134 ustawy wartość rynkowa nieruchomości przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli jednak przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Zgodnie z treścią art. 156 ustawy Art. 156. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) wynika, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd stwierdza, że organ II instancji w zaskarżonej decyzji kompleksowo dokonał oceny treści operatu pod kątem elementów, jakie powinien on zawierać i ocenę tę Sąd podziela. Podkreślić należy, że wydanie zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji poprzedzone było wydaniem przez Starostę J. decyzji z dnia [...] marca 2010r., nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej J. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 5 miasta J., oznaczonej jako działka nr 161/1 o pow. 0,3799 ha stanowiącej własność B.J. oraz ustalającej z tytułu wywłaszczenia tej nieruchomości odszkodowanie na rzecz dotychczasowej właścicielki w kwocie 56. 954, 00 zł, uchylonej w wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego przez Wojewodę [...] decyzją z dnia [...] maja 2010r., nr [...]. Podstawą takiego rozstrzygnięcia była konieczność uzupełnienia operatu szacunkowego poprzez wskazanie z jakich powodów i na jakiej podstawie nastąpiła korekta cen transakcyjnych oraz wskazanie metody wyceny nasadzeń znajdujących się na gruncie. Treść operatu nie budzi zastrzeżeń. Wartość wywłaszczonego gruntu rzeczoznawca majątkowy ustalił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla alternatywnego sposobu użytkowania gruntu, wynikającego z jego przeznaczenia w planie miejscowym. Przeznaczenie wpłynęło na zwiększenie wartości gruntu, który do czasu wywłaszczenia był gruntem rolnym. Przeznaczenie go pod budowę cmentarza spowodowało, że wzrosła jego wartość co zostało uwzględnione przez biegłego w operacie. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z zasadą wynikającą z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, do których stosowania zobligowani są rzeczoznawcy majątkowi, do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu w okresie najbliższym poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W tej sytuacji, nie budzi zastrzeżeń przyjęcie do ustalenia średniej ceny 1 m² gruntu w próbce reprezentatywnej transakcji z 2008 i 2009 roku. Określając wartość działki biegły wziął pod uwagę 12 cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości podobnych nabywanych przez Gminę Miejską J. pod budowę cmentarza w latach 2008 – 2009, dokonał również korekty przy zastosowanie wskaźnika wzrostu cen nieruchomości. Nie można się zgodzić ze skarżącą w kwestii nieprawidłowości wyceny rzeczoznawcy, jaką, jak twierdzi skarżąca, strona wykazała przedstawiając swoje w tym zakresie operaty. Zwrócić uwagę należy na fakt, że operaty przedstawione przez skarżącą w trakcie postępowania administracyjnego sporządzone zostały do zupełnie innych celów niż wycena nieruchomości w przedmiotowej sprawie. Ponadto budzi uzasadnione wątpliwości fakt oznaczenia tak skrajnie różnych cen spornej nieruchomości w przedstawionych operatach. Wartość działki z przeznaczeniem w planie pod budownictwo mieszkaniowe pod kątem zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy została określona na kwotę 190 701, 00 zł, natomiast wartość działki przeznaczonej do sprzedaży na kwotę 74 471, 00 zł. Już z tych względów wskazać należy, że operaty te nie mogły zostać wykorzystane jako środek dowodowy w postępowaniu wywłaszczeniowym. Nie można dokonać porównania operatów przestawionych przez skarżącą z operatem, który stał się podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie a co się z tym łączy, wbrew twierdzeniu skarżącej, wysnuć tezy o nieprawidłowości operatu sporządzonego przez J. H., także z uwagi na to, że operaty przedstawione przez skarżącą obejmują 3 działki o nr 161/1, 161/2 i 161/3 o łącznej powierzchni 4391 m ², cena określona w operacie J.H. obejmuje natomiast działkę 161/1 o pow. 0, 3799 ha. Inny jest więc przedmiot i zakres wyceny wskazanych powyżej operatów. W przedmiotowej sprawie, co także jednoznacznie należy podkreślić, porównanie operatów nie jest możliwie, także z uwagi na fakt, że zastosowano w nich różne metody wyceny gruntu, w operacie J. H. metodę korygowania ceny średniej, natomiast w operatach sporządzonych przez M.S. metodę porównywania parami. Art. 112. Kolejną kwestia wymagającą poruszenia jest okoliczność, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W świetle tego przepisu operaty sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. z dnia [...] lutego 2009r. mogły zostać wykorzystane do celu w jakim zostały sporządzone do dnia [...] lutego 2010r. Po upływie tego okresu operat może być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego co następuje poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, co nie miało miejsca w przedmiotowej sprawie. Tak więc w chwili wydawania decyzji przez organ I instancji operaty przedstawione przez skarżącego były nieaktualne i ten fakt przesądza o braku ich przydatności w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się do argumentacji skarżącej, jakoby organy ustalały odszkodowanie na podstawie przyjmowanej "w ciemno" wskazanej w operacie szacunkowym wartości wywłaszczonej nieruchomości wskazać należy, że nie było podstaw do tego, aby organ posiadając środek dowodowy w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego – osobę posiadającą wiadomości specjalne i wiedzę stricte z tego z zakresu, specjalizującym się w tej właśnie dziedzinie, dokonywał sam oszacowania ceny nieruchomości, na co wskazuje skarżący w skardze. Ocena operatu dokonywana jest przez organ we własnym zakresie, poza przypadkami szczególnych wątpliwości, z reguły nie wymagając poddania go weryfikacji zewnętrznej. Oczywistym jest, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy). Organ administracji publicznej ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Taka ocena, dokonana prawidłowo przez organy administracji publicznej, stała się podstawa przyjęcia przez nie ceny wskazanej przez biegłego. Z uwagi na powyższe za chybione należy uznać zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 77 i 75 kpa. Jak wykazano powyżej organy wnikliwie i kompleksowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, biorąc pod uwagę wszystko, co mogło przyczynić się do wyjaśnienia przedmiotowej sprawy, wyczerpująco zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Nie dopatrzył się również Sąd naruszenia żadnej z wskazanych w zarzutach skargi zasad zawartych Konstytucji RP - postępowanie administracyjne było prowadzone prawidłowo w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uwzględnieniem przepisów postępowania administracyjnego. W powyższych względów, z uwagi na fakt, że zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a skargę oddalił.