II SA/Łd 583/11

Dnia 19 lipca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2011 roku sprawy ze skargi E. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasto S. prawa własności niezabudowanej nieruchomości - oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...]roku, znak: [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania E. G. od decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. znak: [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz E. G. odszkodowania w kwocie 6.478,00 zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasto S. prawa własności niezabudowanej nieruchomości, położonej w obrębie [...] m. S., oznaczonej w ewidencji gruntów nr działki [...[...]] o pow. 118 m², objętej decyzją Prezydenta Miasta S. Nr [...] z dnia [...] r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ulicy A(drogi gminnej) w S., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Ostateczną decyzją Nr [...]znak: [...] z dnia [...]r., na podstawie art. 11a, art. 11 f ust. 1, art. 12 ust.1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194), Prezydent Miasta S. zatwierdził projekt budowlany i udzielił Miastu S. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy A (drogi gminnej) w S., zgodnie z załączonym projektem budowlanym oraz zatwierdził podział nieruchomości (działek) w obrębie [...] oznaczonych nr: [...],[...],[...],[...] w wyniku którego powstały działki o nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. Zgodnie z wymienioną decyzją działki nr ew. [...],[...],[...],[...] (obręb [...]) stały się z mocy prawa własnością Gminy Miasto S. (KW Nr [...]). Pismem z dnia 19 kwietnia 2010 r. Prezydent Miasta S. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasto S. własności nieruchomości, położonej w obr. nr [...] m. S., oznaczonej w ewidencji gruntów działki nr [...] o pow. 118 m², objętej decyzją Prezydenta Miasta S. Nr [...] z dnia [...]r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) w S. W toku postępowania E. G. zakwestionowała przedstawioną wycenę wywłaszczonej działki. Skarżąca zarzuciła, że do wyceny przyjęto jeden rodzaj nieruchomości, tj. grunty nabywane pod drogi, podczas gdy przeznaczeniem jej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego jest inny cel - parkingi i garaże nadto do wyceny przyjęto jedynie nieruchomości, których stroną było miasto jako monopolista dyktujący warunki transakcji. W ocenie strony najbardziej uzasadnione wydaje się przyjęcie dla jej nieruchomości oznaczenia "lokalizacja średnia", a nie "lokalizacja słaba". W odpowiedzi na zarzuty strony, rzeczoznawca majątkowy – U. H. wyjaśniła, iż do porównań nie można było przyjąć nieruchomości o przeznaczeniu innym niż pod drogi. Działka nr [...] została przeznaczona pod poszerzenie istniejącej drogi. Nadto, nie znaleziono transakcji działek drogowych, których stronami były osoby fizyczne. Ceny 1 m² pow. gruntu sprzedanych działek pod drogi były zróżnicowane - od 30,00 zł do 65,00 zł, co nie wskazuje na dyktat cenowy organu. Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła także, iż stany poszczególnych cech rynkowych określa rzeczoznawca badając teren. To, iż wyceniana nieruchomość jest położona w pobliżu działki drogowej przy ul. B, nie oznacza przyjęcia tożsamej lokalizacji dla szacowanej nieruchomości. Ul. C po przeciwległej jej stronie jest terenem niezurbanizowanym. Biegła podkreśliła, że przeznaczenie działki nr [...] jest pod poszerzenie drogi gminnej oraz, że nie jest błędem wykorzystanie transakcji dotyczących dróg z miasta S., gdyż przepisy dopuszczają w przypadku braku transakcji na danym terenie, posłużenie się transakcjami z rynków regionalnych (oraz krajowych i zagranicznych), w tym przypadku z innych miast, w których np. poziom cen transakcyjnych jest podobny. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymała wartość 1 m² określoną w operacie szacunkowym w wysokości 54,90 zł. Decyzją z dnia [...]r. znak: [...], Prezydent Miasta S. orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w kwocie 6.478,00 zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasto S. prawa własności niezabudowanej nieruchomości, położonej w obrębie [...] m. S., ozn. w ewidencji gruntów nr działki [...] o pow. 118 m², objętej decyzją Prezydenta Miasta S. Nr [...] z dnia [...]r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ulicy A (drogi gminnej) w S. Zdaniem organu I instancji, operat szacunkowy odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa. W odwołaniu od powyższej decyzji E. G., która podtrzymała dotychczasowe uwagi, nie zgodziła się z wyliczonym odszkodowaniem i przytoczyła akty notarialne dotyczące: sprzedaży nieruchomości przy ul. C pod budowę przychodni lekarskiej w cenie 179,00 zł/m² oraz pod budowę bloku mieszkalnego w cenie 280,00 zł/m². Strona wskazała, iż zmniejszyła się również wartość całej działki, która mogłaby być zabezpieczeniem w postaci miejsc parkingowych dla budownictwa mieszkaniowego. Wspomnianą na wstępie decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie. Organ II instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego – U. H. o ustosunkowanie się do kwestii podniesionych w odwołaniu przez skarżącą W odpowiedzi na zastrzeżenia strony zawarte w odwołaniu biegła wskazała, iż wartość rynkową nieruchomości oszacowano zgodnie z przepisami prawa. Nieruchomości przyjęte do porównań są podobne do wycenianych działek, przede wszystkim biorąc pod uwagę ich przeznaczenie i funkcję. Do porównań nie można było przyjąć nieruchomości o przeznaczeniu innym niż pod drogi. Szacowana działka, która została wydzielona pod drogę, została przeznaczona pod poszerzenie istniejącej drogi i jest wykorzystywana jako droga. Aneks do operatu szacunkowego został sporządzony, gdyż w operacie biegła zauważyła błąd rachunkowy: w aneksie biegła oparła się na tych samych danych co w operacie i dlatego wartość 1 m² pow. gruntu uległa obniżeniu. Do szacowania wartości przedmiotowej działki, do porównań przyjęto wszystkie transakcje, jakie zostały zawarte w okresie badania cen i na obszarze m. S. Nieruchomości pod usługi i pod budownictwo wielorodzinne i jednorodzinne osiągają wyższe ceny, nie są one drogami, wobec powyższego nie są brane pod uwagę przy wycenie dróg. Biegła podtrzymała wartość 1 m² pow. gruntu, jaka została określona. Wojewoda zauważył, że odszkodowanie za nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Dalej organ odwoławczy ustalił, iż zgodnie z księgą wieczystą KW Nr [...], działka gruntu nr [...] stanowiła własność E. G Następnie organ wyjaśnił, że na użytek niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy U. H. sporządziła dnia 6 września 2010 r. operat szacunkowy nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w S., przy ul. C, ozn. jako działka nr [...] o powierzchni 0,0118 ha, obr. nr [...], określając jej wartość rynkową na kwotę 6.478,00 zł. Wartość przedmiotu wyceny określono na dzień 6 września 2010 r., zaś stan przedmiotu wyceny na dzień 16 września 2009 r. Przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do sieci elektroenergetycznej E, wodociągowej miejskiej Wm i do kanalizacyjnej miejskiej K i gazowej G. Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny osiedla - zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi i jednorodzinnymi. Kształt działki jest nieregularny, zbliżony do trapezu prostokątnego, prostopadły do istniejącej drogi stanowiącej ul. C. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m. S., teren nieruchomości - dziaka nr [...] to tereny komunikacji. Wyceny dokonano podejściem porównawczym i metodą porównania parami. W trakcie badania aktów notarialnych od 2008 r. do 2010 r. stwierdzono 8 transakcji kupna - sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi na terenie m. S. od 30 zł - do 65 zł/m² powierzchni (47 m² - 2285 m²), cena średnia - 42,40 zł/m², AC - 35 zł. Nabywcą tych nieruchomości było Miasto S. w drodze bezprzetargowej na cel publiczny. Wyodrębniono 5 cech rynkowych, które wpływają na wysokość ceny na rynku lokalnym i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych: lokalizacja, infrastruktura techniczna, wielkość działki, kategoria/status drogi, sąsiedztwo/otoczenie. Ostatecznie do porównania przyjęto trzy transakcje z ulicy: D, E, F. Według sporządzonego operatu wartość rynkowa 1 m² pow. gruntu wynosi 54,90 zł. Wojewoda zaznaczył, że zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109 ze zm.) w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Odnosząc się do przedmiotowego operatu szacunkowego, organ wskazał, iż został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy zastosował zasady wyceny wynikające z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Dokonując oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, Wojewoda podniósł, iż został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, E. G. podtrzymała dotychczasowe stanowisko, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżąca zarzuciła organowi naruszenie art. 7, art. 77 K.p.a. oraz art. 18 ust. 1 w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109 ze zm.), a także art. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r., Nr 19, poz.115 ze zm.) przez jego nieuwzględnienie. Nadto skarżąca załączyła do skargi: fotografie obrazujące wywłaszczoną działkę, kopie map wskazujących na przeznaczenie wywłaszczonej działki nadto kopie innych decyzji Prezydenta Miasta S. w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasto S. prawa własności nieruchomości: decyzji z dnia 20 listopada 2008r. dotyczącej nieruchomości wraz nasadzeniami roślinnymi i ogrodzeniem, przejętej pod drogę powiatową oraz decyzji z dnia 25 maja 2009r. dotyczącej nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym, wraz nasadzeniami roślinnymi i ogrodzeniem, przejętej pod drogę powiatową. Jednocześnie skarżąca zakwestionowała zastosowanie w sprawie przepisów o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowaną argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie nieuwzględnienia skargi następuje jej oddalenie, w oparciu o przepis art. 151 p.p.s.a. W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 §1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego rodzaju uchybień, które obligowałyby Sąd do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Zaskarżoną decyzją dokonano ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę gminną na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W sprawach nieuregulowanych w cytowanej ustawie, stosuje się – stosownie do odesłania zamieszczonego w art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Będą to, między innymi, przepisy Działu IV ustawy, dotyczące wyceny nieruchomości, sporządzanej na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak stanowi art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, kierując się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym, stanem nieruchomości oraz dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na określone cele, reguluje wydane z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Jednakże, gdy takich cen brak, wartość gruntów określa się w sposób następujący: - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (pkt 1); - wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (pkt 2). Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, określone powyżej zasady ustalania ceny 1 m² gruntu stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Powołana powyżej regulacja wskazuje na zasady ustalania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Wśród tych przepisów zauważalna jest kolejność poszczególnych etapów procesu szacowania wartości 1 m² gruntu przeznaczonego pod inwestycję. Pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (§ 36 ust. 1). Natomiast w przypadku, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas należy zastosować metodę wskazaną w § 36 ust. 2 pkt 1, a dalej pkt 2. Przede wszystkim wskazać należy, iż w niniejszej sprawie organy niewadliwie ustaliły przeznaczenie wywłaszczonej działki. Jak bowiem wynika z wypisu i wyrysu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. załączonego do akt sprawy działka nr [...] przeznaczona została pod tereny komunikacji (2.41.KL.), których zasady i warunki zagospodarowanie określono następująco: ulica lokalna, w pasie drogowym kolejno od strony północnej i odpowiednio zachodniej: ścieżka rowerowa o szerokości min. 2,5m (dwukierunkowa) i chodnik o szerokości min. 1,5m z pasem dzielącym, na odcinku wschodnim zatoka postojowa, jezdnia o szerokości 7 m z nałożeniem na odcinku zachodnim ścieżki rowerowej, na odcinku zachodnim zatoki postojowe, chodnik o szerokości min. 1,5m. Zatem twierdzenia skarżącej o przeznaczeniu wywłaszczonej działki pod parkingi i garaże mija się znacznie z przywołanymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. Na akceptację nie zasługuje argument strony, iż skoro faktycznie działkę zajęto pod parking, to organy nieprawidłowo zastosowały w sprawie przepisy o ustalaniu odszkodowania za gruntu przejęte pod inwestycje w zakresie dróg publicznych. Zaakcentowania wymaga, iż z planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. wynika, iż na odcinku wschodnim rozbudowanej ul. A miała powstać zatoka postojowa i teren, o takim właśnie charakterze, przedstawiają fotografie złożone przez skarżącą przy skardze. W ocenie Sądu do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną działkę - wszak bezspornie objętej decyzją zatwierdzającą projekt i udzielającą zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy A (drogi gminnej) - bez wątpienia mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Nadto nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przez organy art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem zgodnie z cytowanymi przepisami przy ustalaniu odszkodowania uwzględniono stan nieruchomości z dnia 16 września 2009r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji) oraz według jej wartości z dnia 6 września 2010r. (data sporządzenia wyceny i ustalenia wysokości odszkodowania). W rozstrzyganej sprawie – w oparciu o dowód, jakim jest operat - organy prawidłowo ustaliły, iż możliwe jest zastosowanie § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, bowiem – co wynika wprost z operatu – w okresie poprzedzającym wywłaszczenie działki nr [...] decyzją z dnia 16 września 2009r. odnaleziono i przyjęto do porównania transakcje z września i stycznia 2009r. oraz listopada 2008r. Należy równocześnie podkreślić, iż biegła wybrała do porównania tylko transakcje obejmujące niezabudowane nieruchomości gruntowe, przeznaczone pod drogi publiczne, położone w S. Wobec powyższego niepodobna uznać – tak jak postuluje skarżąca – iż doszło do naruszenia § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem w istocie przy określaniu wartości rynkowej wywłaszczonego gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną (gminną) zastosowano podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z przedstawioną regulacją rzeczoznawca nie był też uprawniony do porównywania, przywołanych przez stronę, cen transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową czy mieszkalną. W tym miejscu również wyjaśnienia wymaga, iż w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (tak: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r. II OSK 2014/06, LexPolonica nr 1994860). Jak wynika z powyższego, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. W tym kontekście – wbrew twierdzeniom skarżącej - nie można przyjąć, iż nieruchomości - objęte decyzjami, których kopie skarżąca załączyła do skargi – były podobne do działki skarżącej, bowiem różniły się stanem zagospodarowania (działka skarżącej była niezabudowana, zaś wskazane przez stronę działki były zabudowane). Nadto – co jest równie istotne – przywołane przez skarżącą rozstrzygnięcia dotyczyły poziomu cen z innego okresu (z października 2008 r. i kwietnia 2009r.). Warto też objaśnić, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Proces wyceny nieruchomości zaś powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania (por. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/2006, LEX nr 281387). Na podstawie art. 80 k.p.a. na organach administracji ciąży obowiązek oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, co oznacza, iż organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005, LEX nr 206473). Tak też się stało w niniejszej sprawie, bowiem – wobec zastrzeżeń skarżącej – organy obu instancji zwróciły się do biegłej o udzielenie wyjaśnień, co pozwoliło na przeprowadzenie wymaganej oceny wiarygodności operatu. Z kolei owe wyjaśnienia biegłej stanowiły spójne i zgodne z obowiązującymi przepisami uzupełnienie treści operatu. Sąd nie podzielił także zarzutu dotyczącego nieprawidłowego - zdaniem skarżącej - zakwalifikowania i określenia położenia działki nr [...] jako "słabe", podczas gdy powinno być "średnie". W operacie rzeczoznawca wskazała, że dla takiej oceny cechy położenia decydujące znaczenie miała dostępność do środków komunikacji miejskiej, obiektów administracji publicznej i bliskość centrum miasta. Analizując powyższy argument strony Sąd zważył, że biegła przyjęła ( i konsekwentnie tym założeniem się posługiwała) tak dla wycenianej działki, jak i dla nieruchomości porównawczych następujące kryteria: położenie w strefie śródmiejskiej określono jako lokalizację średnią (tak dla nieruchomości porównawczych przy ul. D i ul. F), zaś położenie na peryferiach miastach jako lokalizację słabą (tak dla nieruchomości porównawczej przy ul. E). Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, iż wywłaszczona działka leży w strefie peryferyjnej miasta (położenie zbliżone do nieruchomości porównawczej przy ul. E), zatem ocena rzeczoznawcy zasługuje na aprobatę. W obliczu wcześniejszych wywodów stwierdzić należy, że materiał dowodowy w sprawie został zebrany wyczerpująco i całościowo rozważony przy zapewnieniu udziału skarżącej, zaś uzasadnienie skarżonego rozstrzygnięcia jest wyczerpujące i spójne, a tym samym brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi odnoszących się do obrazy zasad postępowania administracyjnego, w tym art. 7 i art. 77 k.p.a. Również zarzut naruszenia przez organy art. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych poprzez jego nieuwzględnienie nie może odnieść oczekiwanego przez skarżącą skutku, bowiem wskazany przepis nie miał zastosowania w niniejszej sprawie. Reasumując, stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też innego naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. ar