II SA/Rz 433/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Jerzy Solarski /spr./ Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk WSA Joanna Zdrzałka Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania określonych robót budowlanych -skargę oddala- Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako WINB), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej w skrócie k.p.a.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), po rozpoznaniu odwołania A. Sp. z o. o. w P. (dalej jako A.) od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako PINB) z dnia [...] października 2009 r., nr [...], nakazującej A. usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego przy ul. K. w P., poprzez wykonanie robót szczegółowo określonych w sentencji decyzji, w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu stwierdzone zostało, że od decyzji PINB nakazującej wykonanie zarządcy szczegółowo określonych robót budowlanych w budynku nr [...] przy ul. K. w P., odwołanie wniósł adresat tej decyzji zarzucając, że w sposób nieprawidłowy ustalono strony postępowania, gdyż przedmiotowa nieruchomość stanowi własność osoby fizycznej – B. S. Nadto organ dokonał rozszerzającej wykładni art. 70 ustawy – Prawo budowlane, wybierając dowolnie podmiot obowiązany do wykonania obowiązku nałożonego w decyzji. Po rozpoznaniu sprawy w trybie odwoławczym WINB utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i wskazał, że budynek mieszkalny nr [...] zlokalizowany przy ul. K. w P. jest budynkiem wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym, z dachem dwuspadowym, krytym papą, z 5 lokalami mieszkalnymi. Obiekt ten znajduje się w złym stanie technicznym, gdyż elementy drewnianej konstrukcji dachu wraz z ołaceniem są przegniłe, zniszczone przez korozję biologiczną z ubytkami. W korytarzu wejściowym od strony podwórza występuje zawilgocenie ścian z ubytkami tynków, posadzka betonowa posiada także liczne ubytki. Ściana zewnętrzna od strony sąsiedniego budynku nr 8 ma ukośne pęknięcie od posadzki korytarza do biegu klatki schodowej II piętra. W trakcie kontroli stwierdzono, że w lokalu mieszkalnym nr 2 usytuowanym na poziomie I piętra występuje duże zawilgocenie ścian w pokoju, kuchni, przedpokoju, z ukośnym pęknięciem ściany od strony klatki schodowej od pieca kaflowego do stropu. W tej sytuacji PINB postanowieniem z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...] nakazał A., jako zarządcy budynku, wykonanie ekspertyzy stanu technicznego, w terminie trzech miesięcy. Zarządca przy piśmie z dnia 15 września 2009 r. przedłożył ekspertyzę stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego, opracowaną przez osobę uprawnioną. Zgodnie z wnioskami zawartymi w ekspertyzie stanu technicznego poszczególnych elementów budynku, autor opracowania ocenił stan techniczny całego obiektu jako niezadowalający. W zaleceniach wskazał, że w celu zapewnienia dalszej bezpiecznej eksploatacji budynku należy wykonać prace, które zlikwidują zagrożenie awarią budowlaną i zabezpieczą budynek przed powiększeniem uszkodzeń. Wszystkie prace, które należy pilnie wykonać w obiekcie, zostały wyszczególnione w zaleceniach ekspertyzy technicznej, przy czym prace te pozwolą czasowo użytkować budynek, zapewniając bezpieczeństwo mieszkańcom. Na tej podstawie organ I instancji decyzją z dnia [...] października 2009 r., nakazał A. usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego nr [...] przy ul. K. w P., poprzez wykonanie robót wyszczególnionych w sentencji decyzji. Cytując materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia oraz art. 61 ustawy – Prawo budowlane organ odwoławczy naprowadził, że obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu oraz zarządcy obiektu budowlanego, przy czym art. 66 wskazanej ustawy nie reguluje wprost przesłanek ustalenia adresata decyzji. Z ustaleń PINB wynika, że istotnie przedmiotowy budynek stanowi własność B. S., zam. [...], a jego zarządcą jest A. Jednakże B. S. nie jest znana pod wskazanym w ewidencji gruntów, adresem zamieszkania. Natomiast zgodnie z decyzją Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego [...] z dnia [...] maja 1986 r., nr [...], zarząd przedmiotowym budynkiem przekazano A. i decyzja ta, po rozpatrzeniu odwołania A., utrzymana została w mocy w dniu [...] lipca 1986 r., przy czym było to przekazanie w zarząd państwowy, od dnia 1 sierpnia 1986 r. Aktualnie A. pełni obowiązki nie tylko administratora obiektu, ale również zarządcy obiektu, który powinien poczuwać się do odpowiedzialności za stan sprawności technicznej obiektu. Konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu i wyeliminowanie ewentualnego zagrożenia, nie wpływa na prawa właściciela obiektu oraz nie narusza jego uzasadnionych interesów. Podkreślono, że A. prowadzi książkę obiektu budowlanego i dokonuje przeglądu stanu technicznego przedmiotowego budynku i w trakcie postępowania nie kwestionował nałożonego obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej. Wobec tego zarządca winien wykonać nałożone obowiązki. Odnosząc się do zarzutu odwołania o rozszerzającej wykładni art. 70 ustawy – Prawo budowlane WINB podał, że organ I instancji w decyzji nie powołał tego przepisu, który nie może stanowić podstawy wydania decyzji administracyjnej. Przepis ten określa obowiązki wskazanych podmiotów, które nie są nakładane decyzją administracyjną, lecz wynikają wprost z ustawy. W skardze A. zarzuciło błędną wykładnię art. 70 ustawy – Prawo budowlane. W uzasadnieniu wskazało, że organy nie przeprowadziły starannego dochodzenia w przedmiocie ustalenia adresu właściciela przedmiotowego budynku i w dowolny sposób, z naruszeniem wskazanego przepisu, nałożyły obowiązki na A., zamiast na właściciela. Do protokołu rozprawy pełnomocnik zakwestionował również ustalenia, jakoby A. było zarządcą budynku. Pełnomocnik stwierdził, że A. jest jedynie administratorem, prowadzącym cudze sprawy bez zlecenia. W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie wskazując, że wyjaśnienie rozstrzygnięcia zawiera uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga jest nieuzasadniona. Poza sporem pozostają ustalenia dotyczące stanu technicznego budynku mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego przy ul. K. w P. oraz zakresu robót, które w budynku tym należy wykonać. Sporną natomiast jawi się kwestia, czy A. jest zarządcą budynku i czy może być adresatem nakazu. Według organów nadzoru budowlanego, adresatem nakazu wykonania szczegółowo w decyzji określonych robót jest zarządca nieruchomości – A. Natomiast zdaniem skarżącego, nakaz nie powinien być kierowany do A., gdyż A. nie jest zarządcą, a niezależnie od tego, nakaz winien być skierowany do właściciela przedmiotowego budynku, po uprzednim ustaleniu jego aktualnego adresu. Przepisy dotyczące utrzymania obiektów budowlanych zamieszone są w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane /Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm./. I tak, stosownie do art. 61 tej ustawy, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; przepis ten stwierdza, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej, 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Z kolei, zgodnie z art. 66 ustawy - Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Dopełnieniem tych regulacji jest art. 70 stanowiący, że właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Przy tej treści przepisów nie ulega wątpliwości, że adresatem nakazów przewidzianych w art. 66 ustawy – Prawo budowlane, może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, przy czym kolejność wskazana w tym przepisie nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem winien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego. W rozpoznawanej sprawie właściciel budynku uwidoczniony w ewidencji gruntów pod wskazanym tam adresem, okazał się nieznany /dowód: k.2 akt adm. i zwrócona przesyłka zaadresowana do B. S./. Informacja ta, w powiązaniu z decyzją Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego [...] z dnia [...] maja 1986 r., nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Wojewódzkiego [...] z dnia [...] lipca 1986 r. w części dotyczącej zasadności przejęcia przedmiotowego budynku w zarząd państwowy przez A. z dniem 1 sierpnia 1986 r., oraz wykonywanymi aktualnie przez A. czynnościami, stanowiła dostateczną podstawę do skierowania nakazu do tego A., aktualnie działającego w formie spółki z o.o. W tym miejscu należy zaznaczyć, że podstawę prawną decyzji z 1986 r. stanowił art. 20 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe / wg tekstu jedn. Dz. U. z 1983 r., Nr 11, poz. 55/ który stwierdzał, że terenowy organ administracji państwowej może postanowić o objęciu zarządem jednostek gospodarczych budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej, jeżeli właściciel nie sprawuje zarządu w sposób zapewniający utrzymanie budynku w należytym stanie. Z dniem 12 listopada 1994 r., tj. z dniem wejścia w życie ustawy z dnia z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz. U. Nr 105, poz.509/, do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 /poprzednio art. 20/ ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Stanu tego nie zmieniła ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz.266 ze zm./. Odesłanie do prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia /art. 752 K.c. - Kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność/ ma jedynie na celu uregulowanie kwestii cywilnoprawnych pomiędzy osobą zainteresowaną - w tym przypadku właścicielem budynku, a prowadzącym cudzą sprawę bez zlecenia – A. Zatem regulacja ta nie rozstrzyga o zarządzie i nie może być podnoszona w tym postępowaniu. Natomiast kwestia sprawowania zarządu wynika z zakresu podejmowanych czynności, które unormowane zostały w art. 61 – art. 65 oraz art. 70 ustawy – Prawo budowlane. O tym więc, czy dana osoba /fizyczna lub prawna/ jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu wskazanych ostatnio przepisów, decyduje zakres wykonywanych obowiązków. W rozpoznawanej sprawie A. w 1987 roku założyło książkę obiektu budowlanego oraz dokonuje przeglądów stanu technicznego budynku. Prowadzone są też przez A. wymagane przepisami ustawy – Prawo budowlane kontrole okresowe /k.5-10 akt adm./. Stwierdzić więc należy, że strona skarżąca wykonuje obowiązki wynikające z art. 61 – 65 ustawy – Prawo budowlane. Czynności te, wykonywane przez A. od wielu lat, w powiązaniu z realizacją obowiązku nałożonego postanowieniem organu I instancji z dnia [...] czerwca 2009 r. a dotyczącego przedłożenia ekspertyzy przedmiotowego budynku, w sposób nie budzący wątpliwości świadczą o tym, że to właśnie A. jest zarządcą, w rozumieniu przepisów Rozdziału 6 ustawy – Prawo budowlane, budynku mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego przy ul. K. w P. Na marginesie wypada też dodać, że A. pobiera czynsz za wynajem lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku /co wynika z protokołu rozprawy - k. 31 akt sądowych/ i również potwierdza sprawowanie przez skarżącego zarządu. Reasumując stwierdzić należy, że prawidłowo organy nadzoru budowlanego przyjęły, że A. jest zarządcą budynku mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego przy ul. K. w P. W sytuacji więc, gdy właściciel od 25 lat nie interesuje się budynkiem a nadto adres jego zamieszkania nie jest znany, trafnie zarządcę uczyniły adresatem nakazu, mającego swe oparcie w art. 66 ustawy – Prawo budowlane. Z tych względów, skoro zaskarżona decyzja prawa nie narusza, skarga podlega oddaleniu, w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./.