II SA/Kr 1810/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Barbara Pasternak (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2010 r. sprawy ze skargi K. G. i W. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia 9 października 2009 r., nr [...] w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na wejście do sąsiedniego budynku; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz K. G. i W. G. kwotę 760 zł (siedemset sześćdziesiąt złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] marca 2007r. znak: [...], wydaną na podstawie 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze. zm.) i art. 104 kpa, po rozpatrzeniu wniosku K. i W. G. o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku położonego przy ul. [...] w K. na dz. nr "1" obr. [...], stanowiącego własność B. M., w celu wykonania robót budowlanych objętych decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2004r. znak: [...] o pozwoleniu na użytkowanie, polegających m.in. na: przemurowaniu lica ścian zewnętrznych w podziemnej części budynku wraz z założeniem izolacji pionowej (dotyczy ścian wokół budynku za wyjątkiem ściany od strony ulicy), odmówił zezwolenia na wejście. W uzasadnieniu organ podał, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2006r. uchylił w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 2006r. i orzekł o zezwoleniu na wejście na teren nieruchomości, stanowiącej działki nr "2" i "3" obr. [...] przy ul. [...] w celu wykonania robót budowlanych wskazanych w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2004r. o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzja ta obejmuje swym zakresem roboty budowlane polegające na przemurowaniu lica ścian zewnętrznych w podziemnej części budynku wraz z założeniem izolacji pionowej wskazane w decyzji PINB z dnia 24 listopada 2004r. o pozwoleniu na użytkowanie. Zatem skoro organ II instancji objął decyzją z dnia [...] sierpnia 2006r. w/w roboty budowlane i w celu ich wykonania zezwolił na wejście na działki nr "2" i "3" obr. [...] przy ul. [...], to tym samym uznał, że do zrealizowania robót wystarczające będzie tylko udostępnienie działek nr "2" i "3". Zdaniem Prezydenta roboty budowlane, które inwestor zamierza wykonać w ścianie przebiegającej pomiędzy budynkami "A" i "B" przy ul. [...] mogą zostać wykonane od strony budynku nr "B" będącego własnością inwestora, zatem nie jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku nr "A" przy ul. [...]. Odwołanie od powyższej decyzji do Wojewody [...] złożyli K. i W. G.. Odwołujący się podnieśli, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2006 dotycząca decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 23 marca 2006r. o zezwoleniu na wejście w teren nieruchomości stanowiącej działkę "2" i "3" obr. [...] odnosiła się wyłącznie do niezabudowanych działek "2" i "3", które sąsiadują z działką nr "1". Działka ta nie może być uznana za niezabudowaną i nigdy nie była przedmiotem postępowania w sprawie zezwolenia na wejście do budynku. Postępowanie dotyczące działki nr "1" obr. [...], na której znajduje się budynek przy ul. [...] wszczęte wnioskiem z dnia 21 listopada 2006 r., stanowi odrębną sprawę administracyjną i jest pierwszym postępowaniem dotyczącym wejścia do sąsiedniego budynku położonego na dz. nr "1" obr. [...] w celu wykonania robót budowlanych wskazanych w decyzji PINB z dnia [...] listopada 2004r. o pozwoleniu na użytkowanie. Zdaniem odwołujących się twierdzenie organu I instancji, że do zrealizowania robót dotyczących ściany wspólnej z budynkiem [...] leżącym na działce "1" wystarczą jedynie działki "2" i "3" nie znajduje oparcia w stanie faktycznym sprawy, z uwagi na uwarunkowania wynikające z konstrukcji budynku nr "A". Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2007r., znak: [...], działając na podstawie art. 105 w związku z art. 138 § 1 pkt 2 kpa, uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji i umorzył postępowanie przed organem I instancji. W ocenie organu odwoławczego, organ administracji architektoniczno - budowlanej nie jest właściwy do rozpatrzenia wniosku w sprawie wyrażenia zgody na korzystanie z sąsiedniego budynku w takim zakresie, jaki został ujęty we wniosku inwestora. Decyzja wydana na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane prowadzi do nabycia przez inwestora wyłącznie prawa wejścia do sąsiedniego budynku w celu umożliwienia mu prawidłowego wykonania robót na terenie lub w obiekcie, do którego posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie uprawnia natomiast do wykonywania w budynku, z którego korzysta inwestor żadnych innych robót budowlanych i to bez względu na to czy roboty te wymagają udzielenia pozwolenia na budowę czy też nie. Inwestor natomiast zamierza oprócz prac wykonywanych przy budynku nr "B", prowadzić prace budowlane również w budynku nr "A" - zdjęcie posadzki, skucie podłoża i wykonanie wykopów w celu odsłonięcia części fundamentów budynku nr "B". Przy tak zdefiniowanym zakresie prac, organ administracji nie może udzielić pozwolenia na korzystanie z sąsiedniego budynku, bowiem byłoby to równoznaczne z wyrażeniem zgody na wykonanie prac budowlanych w budynku sąsiada. Jedynie sąd cywilny może zezwolić na dokonanie czynności, które prowadziłyby do naruszenia struktury budynku sąsiedniego - nr "A". W związku z powyższym prowadzone postępowanie administracyjne jest bezprzedmiotowe i powinno zostać umorzone. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2007r. złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie K. G. i W. G., zarzucając, że decyzja ta została wydana z rażącym naruszeniem art. 105 kpa i art. 47 ust. 2 pr. bud. W ocenie skarżących rozstrzygnięcie organu winno ograniczać się tylko do orzeczenia o niezbędności wejścia na teren sąsiedni przy określeniu granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Skoro ze swej natury decyzja wydana w trybie art. 47 ust. 2 pr. bud. nie może rodzić uprawnienia do wykonywania robót budowlanych na nieruchomości, której dotyczy, brak jest przesłanki bezprzedmiotowości postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 15 lutego 2008r. sygn. akt II SA/Kr 1188/07 uchylił decyzję Wojewody [...], podzielając argumentację skargi. Wskazał, iż zgodnie z art. 105 § 1 kpa jedynie bezprzedmiotowość postępowania upoważnia organ administracji publicznej do wydania decyzji o umorzeniu postępowania. Zdaniem Sądu, kompetencje organu wynikające z art. 47 ust. 2 pr. bud. obejmują konieczność zbadania niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, a w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, określenia granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Organ nie ma podstaw do rozstrzygania innych spraw administracyjnych podlegających rozpoznaniu w odrębnych postępowaniach, jak np. orzekania w zakresie pozwoleń na budowę. Rozpoznając wniosek o zezwolenie na wejście na sąsiednią nieruchomość, organ administracji powinien ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych, objętych wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosił sprzeciwu. To uchybienie organu odwoławczego powoduje, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 105 § 1 kpa. Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła B. M., zarzucając naruszenie prawa materialnego - art. 47 ust. 2 ustawy pr. bud. przez jego błędną wykładnię, oraz naruszenie przepisu postępowania - art. 105 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Autor skargi kasacyjnej wskazał, iż postępowanie w tej sprawie stało się bezprzedmiotowe z tej przyczyny, że zgodnie z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego ewentualne udostępnienie terenu sąsiedniej nieruchomości nie może wiązać się z pracami budowlanymi, które nie są prawnie zalegalizowane, a przez to również nieprecyzyjnie scharakteryzowane. W sprawie wydane zostało pozwolenie na prowadzenie prac budowlanych jedynie na terenie, z którego korzysta inwestor. Brak natomiast jakiegokolwiek pozwolenia na dokonanie podobnych prac na terenie sąsiadującym z inwestycją. Wojewoda [...] nie mógł rozstrzygnąć sprawy co do istoty, z uwagi na fakt, iż nie została wydana ostateczna decyzja w przedmiocie pozwolenia na dokonanie prac budowlanych na nieruchomości B. M.. Reasumując, inwestor żądając od organu administracji decyzji w sprawie udzielenia pozwolenia na wejście do sąsiedniego budynku jednocześnie wymagał od niego pośrednio również zgody na przeprowadzenie prac budowlanych na terenie budynku nr "A", tymczasem art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego w żadnym stopniu nie przyznaje organowi kompetencji do wyrażenia chociażby w sposób pośredni takiej zgody, a co za tym idzie wszczęte postępowanie winno podlegać umorzeniu jako bezprzedmiotowe. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 29 czerwca 2009r. sygn. akt II OSK 1055/08 oddalił skargę kasacyjną. Zdaniem NSA w niniejszej sprawie nie można przyjąć, aby zostały spełnione przesłanki wskazane w art. 105 kpa prowadzące do umorzenia postępowania z uwagi na jego bezprzedmiotowość. Zaistniał bowiem stan faktyczny, który podlegał uregulowaniu przez organ administracji. Postępowanie zostało wszczęte na żądanie podmiotu prawnego mającego przymiot strony w rozumieniu art. 28 kpa i skierowane do właściwego organu administracji publicznej, a ponadto rozstrzygnięcie sprawy co do jej istoty przez wydanie decyzji administracyjnej miało oparcie w materialnych przepisach prawa. Jeżeli strona domaga się rozstrzygnięcia organu opierając swój wniosek na obowiązujących przepisach prawa materialnego, nie można twierdzić, że zachodzi bezprzedmiotowość postępowania. Natomiast czym innym jest kwestia zasadności takiego wniosku, która winna zostać rozstrzygnięta merytorycznie po przeprowadzeniu postępowania. Ewentualny brak ustawowej przesłanki uwzględnienia żądania zgłoszonego we wniosku nie czyni prowadzonego postępowania administracyjnego bezprzedmiotowym, lecz oznacza jedynie bezzasadność żądania strony. NSA podkreślił, że jeżeli wnioskodawcy wyraźnie domagali się wydania decyzji merytorycznej o niezbędności wejścia do budynku znajdującego się w K. przy ul. [...], znajdującego się na działce nr "1" stanowiącego własność B. M., celem dokonania robót wynikających z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] listopada 2004r. o pozwoleniu na użytkowanie, to obowiązkiem organów administracji obu instancji było merytoryczne odniesienie się do treści tego żądania pod kątem jego zasadności w granicach zakreślonych normą określoną w art. 47 ust. 2 pr. bud., a nie umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego. Za bezzasadny został uznany zarzut naruszenia art. 47 ust. 2 pr. bud., skoro organ odwoławczy tego przepisu w sprawie nie zastosował uchylając się jednocześnie od merytorycznego rozpoznania sprawy. Oceny takiej winien dokonać organ II instancji ponownie rozpoznając sprawę po uchyleniu zaskarżonej decyzji przez ten Sąd. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia 9 października 2009r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 81 ust. 1 i 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 2007r., jednak z odmienną od organu I instancji argumentacją. Wojewoda wyjaśnił, że udzielenie pozwolenia na wejście w teren w celu wykonania robót budowlanych w przypadku braku zgody sąsiada na wejście na jego teren, może dotyczyć takich prac przygotowawczych i robót budowlanych, które podlegają regulacji w ustawie Prawo budowlane, czyli wymagają pozwolenia na budowę, podlegają obowiązkowi zgłoszenia, lub wynikają z decyzji nakazowej organów nadzoru budowlanego. Zezwolenie na wejście w teren może być wydane po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub dokonaniu skutecznego zgłoszenia lub gdy decyzja nadzoru budowlanego stanie się ostateczna. Inwestorzy zostali zobowiązani decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] listopada 2004r. do wykonania w budynku przy ul. [...] prac polegających na: przemurowaniu lica ścian wewnętrznych w podziemnej części budynku wraz z założeniem izolacji pionowej, rekonstrukcji wystroju sztukatorskiego oraz malowaniu elewacji wschodniej i zachodniej, rekonstrukcji historycznego wystroju sztukatorskiego przy dawnym wejściu elewacji wschodniej. W ramach przeprowadzonego postępowania odwoławczego ustalono, że inwestorzy zamierzają oprócz prac wykonywanych przy budynku nr "B", prowadzić prace budowlane również w budynku nr "A". Prace te polegać mają na zdjęciu posadzki wykonanej z płytek lastrykowych, skuciu podłoża i wykonaniu wykopów w celu odsłonięcia części fundamentów budynku nr "B". Zdaniem Wojewody inwestorzy nie uzyskali uprawnień do ich prowadzenia, bowiem decyzja PINB z [...] listopada 2004r. nie obejmuje prac w budynku nr "A". Wojewoda wyjaśnił, że decyzja wydana na podstawie art. 47 ust. 2 pr. bud. prowadzi do nabycia przez inwestora wyłącznie prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości lub sąsiedniego budynku w celu umożliwienia mu prawidłowego wykonania robót na terenie, do którego posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie uprawnia natomiast do wykonywania na tym terenie lub w obiekcie robót budowlanych, które w sposób trwały ingerowałyby w sąsiednią nieruchomość lub też, jak w niniejszej sprawie, wymagałyby w celu przywrócenia do stanu poprzedniego uzyskania zgody organu administracji. Ponadto budynek przy ul. [...] jest wpisany do rejestru zabytków, a więc prowadzenie robót budowlanych wymaga także pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na ich prowadzenie. Wojewoda stwierdził, że decyzja PINB z [...] listopada 2004r. nie uprawnia do prowadzenia robót w budynku przy ul. [...]. Skoro tak, to w ocenie Wojewody brak podstaw do udzielenia zgody na wejście do tego budynku w celu wykonania decyzji PINB z [...] listopada 2004r., nakazującej wykonanie prac wyłącznie w budynku przy ul. [...]. Skargę na decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli K. G. i W. G., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Skarżący wskazali, że nałożony decyzją PINB obowiązek został wykonany, z wyjątkiem tej części podziemnej elewacji budynku, która znajduje się w granicy z budynkiem oznaczonym jako ul. [...], zaś zaskarżona decyzja Wojewody [...] utrzymuje w mocy decyzję, która czyni niewykonalnym obowiązek nałożony decyzją PINB. Wadliwość decyzji organu I instancji dotyczy głównie poważnych braków w postępowaniu dowodowym. Braki te jednak mogły zostać uzupełnione w wyniku złożonego odwołania. Niedostatki materiału dowodowego dotyczą głównie ustalenia stanu konstrukcji budynku [...], który to w rzeczywistości, nie posiadając własnej ściany od strony budynku przy [...], praktycznie dzieli w sensie konstrukcyjnym wspólny los z budynkiem nr "B". Stąd wniosek, jakoby nakazane przez PINB roboty mogłyby zostać wykonane od strony budynku "B" jest nieprawidłowy. W opinii skarżących art. 47 ust. 2 pr. bud., zastępując zgodę właściciela stanowi podstawę do korzystania z nieruchomości na cele budowlane określone w decyzji właściwego organu. Taką decyzją w niniejszej sprawie jest decyzja PINB w K. z dnia [...] listopada 2004r. nakazująca przemurowanie lica ścian zewnętrznych w podziemnej części budynku, wyraźnie wyłączając z tego zakresu jedynie ścianę od strony ulicy. Ponadto, uzasadnienie zaskarżonej decyzji zostało skoncentrowane na wykazaniu, że decyzja PINB nie stanowi podstawy prac w budynku nr "A". Takie ustalenia są bezpodstawne i bezcelowe. W ogóle nie przeprowadzono analizy treści decyzji z dnia [...] listopada 2004r., poprzestając na przedstawieniu z góry przyjętej koncepcji. Nakaz zawarty w decyzji PINB odwołuje się do zakresu prac szczegółowo określonego w decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] znak: [...] z dnia [...] stycznia 2001r. Skarżący podkreślili, że rzeczą organu w tej sprawie jest jedynie wydanie w zastępstwie właściciela zgody na wejście do jego budynku. Tymczasem ustalanie niezbędności i zakresu prac, jakie inwestor ma wykonać, a ponadto ocena podstawy prawnej zamierzonych przez niego działań pozostaje poza zakresem granic sprawy. Kwestie te wynikają z decyzji, na podstawie której inwestor wykonuje swoje prace. Okoliczności dotyczące robót przekraczających wydane zezwolenia rozstrzygają organy nadzoru budowlanego i nie ma w tym miejscu powodu, by wyręczać je miał organ administracji architektonicznej. Oceniając zasadność wniosku organ bada: po pierwsze, czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu i czy starania te okazały się bezskuteczne, i po drugie, czy wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W świetle powyższego, uzasadnionym byłoby nawet przypuszczenie, że Wojewoda [...], naruszył wynikającą z treści art. 153 ustawy p.p.s.a. zasadę związania organu oceną prawną zawartą w wyroku sądu administracyjnego wydanego w danej sprawie. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do treści art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem tej kontroli jest badanie, zaskarżony akt nie został wydany z naruszeniem prawa materialnego lub przepisów postępowania, w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie go z obrotu prawnego. Zgodnie z treścią art. 134 par. 1 sąd sprawuje kontrolę w granicach danej sprawy, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 par. 1 pkt. 1 lit. a), stwierdzenia wad uzasadniających wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), oraz w przypadku naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć wpływ na wynik sprawy (lit. c). Rozpoznając skargę należało nadto mieć na uwadze treść art. 153 p.p.s.a., który stanowi : "Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia". Było to konieczne, ponieważ w sprawie wszczętej wnioskiem skarżących K. G. i W. G. o wydanie w trybie art. 47 pr. bud. decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, zapadł już wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r. II SA/Kr 1188/07, a Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od tego wyroku WSA. Wobec powyższego należało uznać, że zgodnie z powyższym przepisem Wojewoda [...], ponownie rozpatrujący sprawę był związany oceną prawną wyrażoną w prawomocnym wyroku WSA. W wyroku tym sąd wyraził pogląd prawny, iż kompetencje organu wynikające z art. 47 ust. 2 pr. bud. obejmują konieczność zbadania niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, a w przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, określenia granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu, nieruchomości. Sąd stwierdził również, że w procesie ustalania granic niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości organ nie ma podstaw do rozstrzygania innych spraw administracyjnych polegających na rozpoznaniu w odrębnych postępowaniach, jak np. orzekania w zakresie pozwoleń na budowę. Dokonując zatem kontroli zaskarżonej decyzji z uwzględnieniem powyższych zasad, sąd uznał, że została ona wydana z naruszeniem prawa uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016). Stanowi on : w ust. 1 : "Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robot budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście, oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów , a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu". w ust. 2 : "W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości". Treść powyższej regulacji wskazuje, że w przypadku braku zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście do budynku, lokalu, lub na teren sąsiedniej nieruchomości, celem wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych i nieuzgodnienia warunków korzystania z tych obiektów, okoliczności te stają się przedmiotem oceny organu administracji w toku postępowania, które wszczyna się na wniosek inwestora. Konieczną przesłanką wydania decyzji, o której mowa w ust. 2 art. 47 pr. bud. - obok nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, jest zaistnienie niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu, lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Wynika stąd, że organ prowadzący postępowanie w sprawie z wniosku, o którym mowa w art. 47 ust. 2 pr. bud. ma obowiązek ustalić po pierwsze, iż inwestor nie uzyskał zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, o której mowa w ust. 1, oraz po drugie, że dla wykonania określonych prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości (budynku, lokalu), przy czym zgoda, o której mowa w ust. 1 musi obejmować sposób, zakres i terminy korzystania z w/w obiektów. Ustalenie pierwszej z przesłanek nie będzie z reguły nastręczać trudności, bowiem jej zaistnienie wynikać będzie przede wszystkim już z samego faktu złożenia przez inwestora wniosku o wydanie decyzji rozstrzygającej w przedmiocie uregulowanym przepisem art. 47 pr. bud. Sytuacja taka ma miejsce w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją. We wniosku wszczynającym postępowanie skarżący wskazali, iż nie zdołali uzyskać zgody właścicielki budynku nr "A" przy ul. [...], na wejście do budynku. Okoliczność ta okazała się w toku prowadzonego postępowania bezsporna, zatem należało uznać, iż spełniona została pierwsza przesłanka wydania decyzji, o której mowa w art. 47 ust. 2 pr. bud., tj. nieuzgodnienie warunków, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. Odnośnie drugiej przesłanki, wnioskujący o wydanie decyzji podali we wniosku wszczynającym postępowanie, że roboty wynikające z decyzji PINB z dnia [...].11.2004r., które nie zostały jeszcze wykonane, mogą być wykonane wyłącznie od wnętrza budynku przy ul. [...]. W tymże wniosku wskazano, iż ewentualne wejście do budynku nr "A" nie będzie wiązać się z nadmiernymi trudnościami dla jego właściciela, a konieczne roboty nie doprowadzą do nieodwracalnych szkód (wniosek z dnia [...].11.2006 r. t. IV, k.33 akt adm.). W toku prowadzonego postępowania organ drugiej instancji przeprowadził w dniu 4 września 2007 r. rozprawę. Obecny na rozprawie wnioskodawca oświadczył, że prace przy przemurowaniu będą polegać na zdjęciu posadzki wykonanej z płytek lastrikowych, skuciu podłoża i wykonaniu wykopów (w budynku nr "A"), w celu odsłonięcia części fundamentów budynku nr "B". Prace będą prowadzone odcinkami ok. 1,5 – 1,8 m i nie przewiduje się potrzeby wykonania zabezpieczeń ściany od strony ul. [...] budynku "A" ze względu na brak konieczności je odkopywania. Część prac związanych z przemurowaniem ścian i podbiciem fundamentów została wykonana w trakcie prac prowadzonych przy ścianie frontowej budynku nr "B", na głębokości ok. 50 cm. Również w trakcie tej rozprawy pełnomocnik B. M. oświadczył, że możliwe jest wykonanie powyższych prac od strony budynku nr "B". Na możliwość wykonania spornych prac bez potrzeby wchodzenia do budynku nr "A" wskazał nadto na rozprawie w dniu 10.03.2010 r. Takie, całkowicie ze sobą sprzeczne stanowiska właścicieli sąsiednich nieruchomości świadczą o sporze co do istnienia drugiej przesłanki koniecznej do wydania decyzji w oparciu o art. 47 ust. 2 pr. bud. - czyli co do niezbędności wejścia do budynku stanowiącego własność B. M.. Skoro zatem, jak wynika z treści przepisu – o niezbędności tej rozstrzyga właściwy organ, to ten organ winien poczynić ustalenia faktyczne pozwalające na stwierdzenie, czy w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu, lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Ustaleń takich organ nie poczynił, przyjmując bez zastrzeżeń stanowisko wnioskodawcy przy pominięciu istniejącej sprzeczności stanowisk stron postępowania. Organ w ogóle nie rozpatrywał zasadności wniosku w zakresie istnienia przesłanki niezbędności i nie zajął w tym przedmiocie żadnego stanowiska. Nie uzasadnił także, z jakich przyczyn uznał za uzasadnione w świetle przepisu art. 47 stanowisko wnioskodawcy. Nie zbadał nadto, czy przewidywane przez wnioskodawcę do wykonania w budynku nr "A" prace, istotnie są niezbędne w takim zakresie, jak to przedstawił wnioskodawca na rozprawie, czy więc rzeczywiście wejście do budynku celem wykonania prac będzie się wiązało z koniecznością wykonania tam takich robót, które nie mieściłyby się w zakresie rozstrzygnięcia przewidzianego w art. 47 ust. 2 pr. bud. Wszystkie te ustalenia takie winien organ poczynić wykorzystując wszelkie dostępne środki dowodowe, w tym także treść projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją nr [...] z dnia [...].01.2000 znak [...], mając nadto na uwadze, iż budynek nr "A" wpisany jest do rejestru zabytków. Jak z powyższego wynika, zaskarżona decyzja została podjęta przedwcześnie, bez należytego wyjaśnienia istotnych okoliczności, z naruszeniem zasad wynikających z przepisów postępowania - art. 7, 77 i 75 § 1 kpa. Także jej uzasadnienie nie spełnia wymogów wynikających z art. 107 § 3 kpa, ponieważ nie odnosi się do przesłanki niezbędności, o której mowa w art. 47 pr. bud., zatem nie wskazuje na konieczne motywy rozstrzygnięcia. Zasadny jest więc zarzut skarżących, że w istocie zaskarżona decyzja wydana została także z naruszeniem art. 153 p.p.s.a. Z uwagi na konieczność dokonania istotnych w sprawie ustaleń, w tym przeprowadzenia dowodów, należało wyeliminować z obrotu prawnego również decyzję poprzedzającą decyzję zaskarżoną . Decyzja ta nie zawiera bowiem żadnych istotnych dla rozstrzygnięcia ustaleń, ograniczając się, bez podania jakichkolwiek podstaw faktycznych, do uznania, że wszystkie prace, o których mowa w decyzji PINB z dnia [...].11.2004 r. powinny być wykonane na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...].08. 2006 r. Powyższe wady zdaniem sądu niewątpliwie mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze wyżej wykazane wady zaskarżonej, oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, należało na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzec jak w sentencji. O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy.