II SA/Gl 249/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant referent - stażysta Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2011 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wójt Gminy O., działając jako organ I instancji, nałożył na E. J., byłą właścicielkę położonej w O. działki nr [a], obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 15 214,20 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zbytej aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] r. (umowa sprzedaży). W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż w dniu [...] r., zostało wydane zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego z urzędu w sprawie ustalenia i pobrania 30% jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości O. Zawiadomienie E. J. otrzymała w dniu [...] r. Następnie organ zlecił wycenę wzrostu wartości nieruchomości, przeprowadzono wizję terenową z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, przyjęto i oceniono operat szacunkowy, zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Tym samym organ wykonał wszystkie czynności administracyjne, niezbędne dla ustalenia opłaty planistycznej. Wójt Gminy O. wskazał następnie, że decyzja wydana w trybie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zwanej dalej: u.p.z.p.) nie jest decyzją uznaniową, jej podjęcie jest bowiem obligatoryjne w sytuacji kiedy na skutek uchwalenia lub zmiany planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość w myśl obowiązującego do dnia [...] r., planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy O. zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w O. Nr [...]z dnia [...]r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. [...], położona była w terenach oznaczonych symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r. dla ww. działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W operacie ewidencji gruntów działka ta miała użytek RVI, LsV. Wejście w życie Uchwały Rady Gminy w O. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dotyczącego miejscowości O. i S. (Dz. Urz. Woj. [...]) spowodowało zmianę przeznaczenia części działki ozn. nr [a] o pow. 0,1900 ha na tereny oznaczone symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Ustalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowały wzrost wartości działki o kwotę 50.714 zł. Kwota ta została ustalona na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i stanowi różnicę wartości nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego -108.944 zł, a jej wartością przed uchwaleniem planu – 58.230 zł. Do wyceny części nieruchomości przed wejściem w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości rolne o cechach podobnych do wycenianej, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane (działki spełniające warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy), a więc takie, których cechy (sąsiedztwo, powierzchnia, dostęp do drogi, możliwość wyposażenia w media) spełniają wymogi działki budowlanej. Uwzględniono również sąsiedztwo działek zabudowanych oraz fakt istnienia decyzji Wójta Gminy O. Nr [...] o warunkach zabudowy dla położonej w sąsiedztwie działki [b] k.m. [...]. Przy określaniu wartości nieruchomości po wejściu w życie planu wzięto pod uwagę nieruchomości o takim samym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego (tereny mieszkaniowo-usługowe) i podobnych cechach jak przedmiotowa nieruchomość. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości wybrano nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość a zatem i powierzchnię zbliżoną do obszaru działki, wg stanu jaki ujawniony był na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, przed zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy O. podziałem działki nr [c] z dnia [...] r. Z uwagi na fakt, że w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości dopuszczono w planie możliwość usytuowania bezobsługowej stacji bazowej telefonii komórkowej, której ewentualna lokalizacja przewidziana jest w odległości około 400 m., uwzględniono jej wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości. Szczegółowe określenie wymiernego wpływu ewentualnej inwestycji przy użyciu metod rynkowych wyceny nieruchomości nie było możliwe z powodu braku transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze, w związku z czym zastosowano współczynnik korekcyjny w wysokości 0,90, kształtujący się na najniższym dopuszczalnym poziomie przewidywanym przez Tymczasową Notę Interpretacyjną: III.7, uwzględniający szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza ceny rynkowe. Biorąc pod uwagę, że Rada Gminy w planie miejscowym określiła 30% stawkę służącą naliczeniu opłaty, o której mowa, oraz to, że przedmiotowe zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący, należało ustalić należną od strony opłatę. Od powyższej decyzji wniosła odwołanie E. J. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia i domagając się jego uchylenia. Wydanej przez organ I instancji decyzji strona zarzuciła: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że wartość nieruchomości, której dotyczy zaskarżona decyzja, wzrosła w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła z tego powodu, albowiem w dacie przed uchwaleniem planu możliwe było wydanie w odniesieniu do działki nr [a] decyzji o warunkach zabudowy (jak uczyniono to w odniesieniu do nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z przedmiotową działką), przez co faktycznie jej wartość odpowiadała wartości działek budowlanych; nadto nieuwzględnienie w należytym stopniu okoliczności, że uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje usytuowanie w bezpośredniej bliskości działki nr [a] stacji bazowej telefonii komórkowej, co eliminuje najważniejsze walory nieruchomości i wpływa na obniżenie jej wartości w sposób bardziej znaczący, niż przyjęto to w zaskarżonej decyzji; art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewłaściwą wykładnię pojęcia "faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości", które powinno obejmować nie tylko konkretny sposób korzystania z nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela - jak przyjęto w zaskarżonej decyzji, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać; 2) naruszenie przepisów postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj: • art. 7 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, a tym samym naruszenie zasady prawdy obiektywnej, poprzez oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy nieruchomości, który nie uwzględnia: faktycznych możliwości korzystania z nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (czyli możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy), możliwości usytuowania w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki masztu telefonii komórkowej - przewidzianego w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego - i oparcie się w tym względzie o współczynnik korekcyjny 0,90 wskazany w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej III.7, który nie oddaje faktycznej utraty wartości działki w związku z planowaną inwestycją stacji bazowej, w sytuacji, gdy zastosowanie współczynnika korekcyjnego winno mieć miejscy wyłącznie w sytuacjach wyjątkowych, a biegli rzeczoznawcy winni przeanalizować kwestie utraty wartości działki w związku z planowaną inwestycją poprzez porównanie z transakcjami występującymi poza rynkiem lokalnym; • Art. 77 i 80 k.p.a. poprzez nierzetelne rozpatrzenie i ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności poprzez pominięcie stanowiska skarżącej, zgłoszonego w piśmie z dnia [...] roku, iż w odniesieniu do przedmiotowej działki istniała faktyczna możliwość uzyskania decyzji w przedmiocie ustalania warunków zabudowy, nadto nienależyte uwzględnienie faktu, że uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość wybudowania masztu telefonii komórkowej, co obniża wartość nieruchomości w bardziej znaczący sposób, aniżeli wynika to z operatu szacunkowego. W wyniku rozpatrzenia wniesionego odwołania decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i 37 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu przedstawiło obowiązujący stan prawny, zrelacjonowało okoliczności faktyczne sprawy, a następnie wskazało, iż z uwagi na powyższe Wójt Gminy O. był zobowiązany, stosownie do dyspozycji powołanego art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Bezspornym bowiem jest, że przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi w sytuacji, kiedy w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, który utracił ważność z dniem [...] r. cała nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe, spowodowało wzrost jej wartości, co zostało wykazane operatem szacunkowym z [...] r. Zdaniem Kolegium wycena została dokonana zgodnie z przytoczonym wyżej art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Będący podstawą naliczenia ustalonej opłaty operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2010 r. Dz. U. nr 102, poz. 651z późn.zm), który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca uwzględnił także fakt, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Dlatego też, pomimo że strona sprzedała tylko jedną działkę wydzieloną z nieruchomości już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej została przyjęta stopa wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu szacunkowego wynika, że do wyceny nieruchomości, tak przed uchwaleniem jak i po uchwaleniu planu miejscowego, przyjęto do porównania nieruchomości o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości sprzed jej podziału oraz nieruchomości rolne, dla których istniała możliwość przekształcenia na działki budowlane w całości lub fragmentach -strona 12 operatu. W konsekwencji Kolegium nie dopatrzyło się nieprawidłowości w wycenie przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu zaskarżona decyzja odpowiada prawu i wniesione odwołanie nie może skutkować jej uchyleniem bądź zmianą. Kolegium podkreśliło także, iż jedynie istnienie dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu świadczy o możliwym przeznaczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu należy zatem w takiej sytuacji oceniać adekwatnie do przeznaczenia nieruchomości określonego w treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości odwołującej się decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie została wydana. Pismem z dnia [...] r. E. J. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, przytaczając in extenso te same zarzuty jakie w odwołaniu sformułowała wobec decyzji pierwszoinstancyjnej. W uzasadnieniu wskazała, iż wbrew wywodom Kolegium ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, o jakim mowa w art. 37 ust. 1 ustawy, powinno nastąpić w sposób wszechstronny, z uwzględnieniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim odnoszą się do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach pozbawionych planu. Wskazała w tej mierze, że art. 61 ustawy określa warunki zabudowy i możliwość jej powstania. Przepis ten jest głównym przepisem normującym gospodarowanie przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania terenu i od spełnienia łącznie wymienionych w nim warunków zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe pozwala na uznanie, że na terenie działki nr [a] nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego, możliwa byłaby zabudowa, o ile zostałyby spełnione warunki przewidziane w art. 61 ustawy. W przypadku przedmiotowej działki, zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w przywołanym wyżej przepisie. Świadczy o tym choćby okoliczność, iż w odniesieniu do działki sąsiedniej nr ew. [b] k.m. [...], w dniu [...]roku została wydana decyzja nr [...] o warunkach zabudowy. Skoro taka decyzja została wydana wobec nieruchomości spełniającej tożsame kryteria, jak działka stanowiąca uprzednio własność E. J., co więcej nie posiadającej - w przeciwieństwie do przedmiotowej nieruchomości - dostępu do drogi publicznej, to wydaje się oczywiste, że decyzja o warunkach zabudowy mogła być również wydana w zakresie działki nr [a], o ile wniosek taki byłby złożony. Na terenie ww. działki możliwa była więc zabudowa mieszkaniowa, tym bardziej, iż jak wynika z zaświadczenia Wójta Gminy O. z dnia [...] r. zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [a] leży w strefie IV - teren zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Skarżąca przywołała nadto wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/2008, podkreślający, że brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Zdaniem nadto skarżącej utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji również prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości, albowiem w przypadku zbycia identycznej co do parametrów nieruchomości sąsiadującej z działką nr [a], co do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie byłoby podstaw do pobrania opłaty planistycznej, pomimo, iż wartość nieruchomości była tożsama. Zdaniem skarżącej wadliwie obliczono też wpływ usytuowania masztu telefonii komórkowej w bezpośrednim sąsiedztwie działki [a] na wartość nieruchomości. W szczególności nie można zaakceptować przyjęcia współczynnika korekcyjnego w wysokości 0,90 wskazanego w Tymczasowej Nocie Interpretacyjnej III.7, uwzględniającego szczególne wady lub zalety nieruchomości wykraczające poza cechy rynkowe. Jak wynika z art. 6 ust. 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, współczynnik ten winien być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych wypadkach. Nie wydaje się, zdaniem skarżącej, by usytuowanie masztu telefonii komórkowej było zdarzeniem na tyle wyjątkowym, aby nie można ustalić wpływu tej lokalizacji na wartość nieruchomości. Skoro autorzy operatu nie zdołali znaleźć tożsamej transakcji na rynku lokalnym (co - biorąc pod uwagę znaczną ilość masztów telefonii komórkowej -wydaje się wątpliwe) to winni przedstawić podobne transakcje z innych rynków. W konsekwencji nie sposób przyjąć, by operat szacunkowy cechował się rzetelnością i fachowością. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty uprzednio podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo zaakcentowało, odnosząc się do zarzutów skargi podnoszących, że organ nie uwzględnił możliwości zabudowy działki przed wejściem w życie obecnego planu, iż zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie zasługuje na uwzględnienie. Przystępując do szczegółowych rozważań należy w tym miejscu przypomnieć, iż w myśl art. 36 ust. 4 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przytoczony przepis regulując kwestię partycypacji gminy w dochodzie, jaki przynosi sprzedaż nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie miejscowym przewiduje zatem prawo i obowiązek nałożenia przedmiotowej opłaty na osoby, które w dacie wejścia w życie planu lub jego zmiany były właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a następnie nieruchomość tę zbyły. W myśl z kolei art. 37 ust. 1 i 11 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jeżeli zatem ustalenia nowego planu miejscowego dotyczą terenów, na których wcześniej obowiązujący plan utracił ważność przed wejściem w życie nowego planu, co miało miejsce w niniejszej sprawie, szacowanie wzrostu wartości nieruchomości objętej nowym planem wymaga odniesienia do faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych ustawa odsyła natomiast do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Podkreślenia wymaga także w tym miejscu, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Oznacza to w konsekwencji, że jeśli nieruchomość była w przeszłości objęta planem miejscowym i przewidywał on takie samo jej przeznaczenie jak plan obecnie obowiązujący, to pomimo że pomiędzy planami była przerwa nie należy brać pod uwagę faktycznego wykorzystania nieruchomości lub jej części lecz uznać, że w tej części nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Reasumując, warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zatem kumulatywne wystąpienie dwóch przesłanek, a to: 1) wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz 2) zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Analiza przedłożonego Sądowi materiału dowodowego jednoznacznie wskazuje na to, iż wymienione przesłanki w przedmiotowej sprawie zaistniały co w konsekwencji obligowało organ I instancji do wymierzenia przedmiotowej opłaty. Bezspornym jest bowiem, iż w myśl obowiązującego do dnia [...] r., planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy O. zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w O. Nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym symbolem 5R1 - tereny upraw polowych. W okresie po 1 stycznia 2004 r., dla ww. działki brak było planu oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wejście w życie Uchwały Rady Gminy w O. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dotyczącego miejscowości O. i S. spowodowało zmianę przeznaczenia części działki ozn. nr [a] o pow. 0,1900 ha albowiem teren ten oznaczony został symbolem 1MN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Tym samym wobec faktu, iż przeznaczenie działki należącej przed zbyciem do skarżącej odmiennie oznaczone było w planie obowiązującym do [...] r. i odmiennie w planie miejscowym uchwalonym w [...] r. - ustalając wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu obligatoryjnie oprzeć należało się na wartości adekwatnej do faktycznego sposobu wykorzystania terenu. Wbrew bowiem tezie sformułowanej w skardze, zarzucającej organom, iż nie wzięły pod uwagę wskazanego wyżej orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, podkreślić należy, jak to już powyżej wskazano, że wyrok ten odnosił się jedynie do sytuacji, w której ustalenia obydwu planów były tożsame, co w niniejszej sprawie w sposób oczywisty nie miało miejsca. Bezspornym jest, że aktem notarialnym z dnia [...] r. (sporządzonym zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie opisanego wyżej nowego planu zagospodarowania przestrzennego) Rep. A nr [...]skarżąca sprzedała przedmiotową działkę nr [a] małżonkom A. i R. L. za kwotę 150.000,00 zł. Ustalając wartość objętej opłatą części nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego wejściu w życie rzeczoznawcy sporządzający operat oszacowali wzrost wartości tej części nieruchomości na kwotę 50.714,00 zł. Poprawnie tym samym, ustalając kwotę jednorazowej opłaty organ I instancji wskazał kwotę 15.214,20 zł, przewidziana w planie miejscowym stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi bowiem 30 % wzrostu wartości. Przeprowadzona analiza przedłożonych Sądowi akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Orzekające w sprawie organy obu instancji nie naruszyły także w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej. Prawidłowo przeprowadzono bowiem postępowanie dowodowe, a zaskarżona decyzja drugoinstancyjna została w sposób należyty uzasadniona wskazując wszystkie istotne dla sprawy okoliczności faktyczne i prawne. Organy, w ocenie Sądu, zapewniły także skarżącej możliwość czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu. W szczególności organ I instancji zawiadomił ją o wszczęciu postępowania a następnie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W konsekwencji Sąd nie podziela sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy i cyt. "nierzetelne rozpatrzenie materiału dowodowego". Argumenty podniesione w skardze i podtrzymane w trakcie rozprawy przed tut. Sądem w dniu 14 września 2011 r. przez profesjonalnego pełnomocnika skarżącej koncentrują się, oprócz zarzutów proceduralnych, wokół 2 kwestii. Po pierwsze skarżąca wywodzi, iż oceniając "faktyczne wykorzystanie terenu" w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy brać pod rozwagę winno się nie tylko rzeczywiste jego wykorzystanie lecz również takie, o które w okresie bezplanowym skarżąca mogła się ubiegać. Skoro bowiem, zdaniem skarżącej, mogła w tym czasie wystąpić o warunki zabudowy terenu dla zabudowy mieszkaniowej to taki sposób "faktycznego wykorzystania terenu" organ winien rozważyć w konsekwencji dochodząc do wniosku, iż z chwilą wejścia w życie nowego planu miejscowego de facto przeznaczenie terenu nie uległo zmianie. Teza ta, zdaniem Sądu, jest błędna i pozostaje w istotnej sprzeczności z literalnym brzmieniem przepisu. Pojęcia "faktycznego wykorzystania terenu" w żadnej mierze nie wolno bowiem utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym jego wykorzystaniem. W konsekwencji skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy pozbawione podstaw prawnych jest doszukiwanie się innego niż rzeczywisty sposobu wykorzystania terenu w potencjalnych możliwościach i wywodzenie z tego innego "faktycznego wykorzystywania terenu" niż rzeczywiste. Notabene warto w tym miejscu zauważyć, że podnoszony przez stronę fakt, iż właściciel działki sąsiedniej uzyskał w owym czasie decyzję o warunkach zabudowy, z którego to faktu skarżąca wyprowadza wniosek, iż także ona taką pozytywną decyzję otrzymałaby, jest zdecydowanie zbyt daleko idący. W rzeczywistości bowiem to czy skarżąca otrzymałaby decyzję ustalającą warunki zabudowy czy też decyzja organu byłaby w tej mierze odmowna zależałoby od wielu czynników, w tym rodzaju, funkcji i parametrów wskazanej we wniosku inwestycji, jak również spełnienia bądź nie spełnienia wymogów tzw. dobrego sąsiedztwa. Podkreślenia wymaga zresztą, że na etapie ustalania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, organ decyzyjny nie ma możliwości badania, czy wyceniana nieruchomość, dla której warunki zabudowy nie były ustalone, spełniała potencjalnie przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach jej zabudowy w sposób zgodny z wynikającym z uchwalonego planu. Wskazać nadto w tym miejscu należy, iż § 50 przywołanego już wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w ust. 3 wprost wskazywał, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Jednoznaczna treść przywołanego przepisu nie pozostawia wątpliwości co do braku dopuszczalności uwzględniania jedynie potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy dla zbytej nieruchomości. Ustawodawca bowiem konkretnie wskazał, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości – por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt II SA/Lu 335/11; por. też np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/GI160/10. Nadto ustalenie warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie na wniosek strony. Brak inicjatywy strony w uzyskaniu warunków zabudowy wskazujący, że strona nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości powoduje, iż tym samym decyzja o warunkach zabudowy wobec braku wniosku w istocie nie mogła być wydana. Wbrew twierdzeniom skargi stosownie do literalnego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie jest też możliwe ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenie tej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - por. np. wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07. Kolejny zarzut podnoszony przez skarżącą odnosi się do zastosowanego w operacie współczynnika korygującego, przyjętego z uwagi na obniżenie wartości nieruchomości z powodu możliwej lokalizacji w sąsiedztwie działki stacji bazowej. Zdaniem skarżącej współczynnik 0,9 zawyża wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego, w rzeczywistości bowiem wskutek sąsiedztwa przyszłej stacji bazowej telefonii komórkowej wartość ta obniżyła się w sposób bardziej znaczący. W wywodach skargi E. J. nie kwestionuje samej li tylko wartości współczynnika 0,9, (który notabene stanowi kształtuje się na najniższym dopuszczalnym poziomie przewidywanym przez Tymczasową Notę Interpretacyjną) lecz generalnie podważa potrzebę jego zastosowania. Zdaniem bowiem strony, wyrażonym zarówno w skardze jak i podtrzymanym na rozprawie przez profesjonalnego pełnomocnika strony, ustalić należało nie hipotetyczny lecz rzeczywisty wpływ wskazanej inwestycji na wartość nieruchomości poprzez zbadanie transakcji nieruchomościami podobnymi. To, iż zdaniem rzeczoznawców transakcji takich, odnoszących się do działek, w sąsiedztwie których może potencjalnie zostać usytuowana stacja, brak - zdaniem skarżącej cyt. "wydaje się wątpliwe i świadczy o nierzetelności działania rzeczoznawców". Sąd stwierdza w tym miejscu, iż twierdzeń swych strona skarżąca nie poparła jakimikolwiek merytorycznymi argumentami. W trakcie postępowania administracyjnego nie wskazała bowiem ani jednej transakcji, jej zdaniem podważającej tezy rzeczoznawców, także na rozprawie na pytanie Sądu pełnomocnik skarżącej przyznał, iż twierdzenie o istnieniu na rynku lokalnym transakcji, które winny były stanowić podstawę obliczeń stanowi jedynie jego cyt, "przypuszczenie". Tym samym zarzuty te uznać należy za gołosłowne. Nie można też podzielić twierdzenia skarżącej, iż transakcji dotyczących nieruchomości, w sąsiedztwie których może w przyszłości powstać stacja bazowa poszukiwać należy na rynku regionalnym i krajowym. W przypadku bowiem gdy na rynku określonym przez rzeczoznawcę liczba transakcji zezwala na dokonanie wyceny (w niniejszej sprawie zastosowano podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej współczynnikami korygującymi oraz metodę porównywania parami) nie ma podstaw do dalszego rozszerzania rynku. W konsekwencji teza skarżącej, iż wskutek błędnych wyliczeń rzeczoznawcy zbyt wysoko oszacowali wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego nie znalazła oparcia w materiale dowodowym. Tezie tej notabene jaskrawo przeczy nadto fakt, iż jak wynika z aktu notarialnego strona zbyła przedmiotową działkę za cenę o wiele wyższą niż ta, którą rzeczoznawcy wskazali w operacie jako wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego. Stosownie do wyliczeń dokonanych w operacie wartość działki po wejściu w życie nowego planu miejscowego, zdaniem skarżącej zawyżona, wyniosła bowiem 108.944 zł podczas gdy skarżąca zbyła nieruchomość za 150.000 zł. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.