II SA/Kr 1188/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie WSA Małgorzata Brachel-Ziaja Jacek Bursa / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 września 2011 r. sprawy ze skargi P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II SA/Kr 1188/10 Uzasadnienie wyroku z dnia 16 września 2011 roku Decyzją z dnia 12 lutego 2010 r., nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta K. orzekł z wniosku Państwa T. i A. G. działających przez pełnomocnika Pana R. S. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w zabudowie szeregowej na działce nr "1" obr. [...] przy ul. [...] w K. wraz z wjazdem na działkach nr "1", "2" obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną (gaz) na działkach nr: "1", "2", "3’, "4" obr. [...]. W uzasadnieniu wyjaśniono w szczególności, że w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy, zgodnie z zaleceniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] zawartymi w decyzji z dnia 6 kwietnia 2009 r., znak: [...], w dniu 6 maja 2009 r. przesłano zawiadomienie o toczącym się postępowaniu do pełnomocnika Pana P. W. - adwokata T. S.. Ponadto pismem z dnia 12 maja 2009 r. wszystkie strony postępowania, zgodnie z art. 10 k. p. a., zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w przedmiotowej sprawie przed wydaniem decyzji. Następnie wskazano, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego prowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że zostały spełnione przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył Pan P. W. działający przez pełnomocnika - adwokata T. S.. Skarżący w pierwszej kolejności zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 10 k. p. a., poprzez nie doręczenie pełnomocnikowi Pana P. W. zawiadomienia o toczącym się postępowaniu i możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie przed wydaniem decyzji. Ponadto wskazano, że Rada Miasta K. podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru projektowanej inwestycji, a zatem obowiązkiem Prezydenta Miasta K. było zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji na okres 12 miesięcy. Zarzucono organowi I instancji, iż nie sporządził w toku ponownego postępowania analizy funkcji oraz cech i zagospodarowania terenu, a dołączone do decyzji wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej zostały bezpośrednio przeniesione z uchylonej przez SKO w [...] decyzji z dnia 14 sierpnia 2008 r., nr [...]. W dalszej kolejności wskazano, że organ I instancji nie zbadał i nie wyjaśnił zaskarżoną decyzją, czy działki nr "2" i "5" obr. [...] nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto podniesiono, że wniosek z dnia 22 listopada 2005 r. obejmuje działki "1", "2" obr. [...], a tymczasem pełnomocnictwo z dnia 5 października 2005 r. obejmuje działki "6", "1" obr. [...]. Natomiast zaskarżona decyzja obejmuje działki nr "1", "2", "3" i "5" obr. [...], ponadto działka nr "5’ nie została objęta wnioskiem Inwestora. Strona Skarżąca wskazała, iż działka nr "2" obr. [...] nie istniała w dniu wydania zaskarżonej decyzji, gdyż zmieniła oznaczenie i powierzchnię w wyniku podziałów. W dalszej części odwołania podniesiono, że z pisma MPWiK w K. z dnia 8 lutego 2005 r. wynika jednoznacznie, że ani istniejąca ani projektowana sieć wodociągowa nie jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego. Ponadto zarzucono, iż organ I instancji zaskarżoną decyzją ustalił parametry planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie uwzględniając opinii Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych z dnia 18 stycznia 2006 r. oraz opinii Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z dnia 7 lutego 2006 r. Strona skarżąca wskazała także, iż organ I instancji nie określił ściśle wysokości górnej elewacji frontowej, lecz ustalił ją na 6,5 m ± 5 %. Odwołanie od w/w decyzji organu I instancji złożyło także Stowarzyszenie "[...]" z siedzibą w K. kwestionując zasadność ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W szczególności podniesiono, że planowana inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej. Do drogi publicznej, jaką stanowi ulica [...], nie można się dostać po działkach "2", "7", "5", ponieważ działka "7" styka się zaledwie jednym punktem (narożnikiem) z ulicą [...], co nie dokumentuje możliwości przejazdu. W dalszej kolejności wskazano, że analiza urbanistyczna - architektoniczna nie została przeprowadzona na aktualnej mapie ewidencyjnej, a ponadto określono zbyt wysoki wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu. W ocenie Strony Skarżącej błędnie określono szerokość elewacji frontowej, podając jedynie minimalną szerokość, oraz w sposób wadliwy ustalono wysokość kalenicy dla nowej inwestycji na 11,5 m. Decyzją z dnia 10 sierpnia 2010 roku SKO.[...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części ustalającej dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego szerokość elewacji frontowej "od 12.5m ± 20%" i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy w ten sposób, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się "do 12,5 m ± 20 %", a w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z ogólną zasadą, jaką jest wolność zagospodarowania przestrzennego, w tym wolność zabudowy, którą statuuje art. 6 ust. 2 pkt l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 111 ze zm.) - zwanej dalej "ustawą" - każdy ma prawo, w granicach określonych w ustawach, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w prawie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza prawem chronionego interesu publicznego lub osób trzecich. Uprawniony do nieruchomości może zatem zagospodarować ją dowolnie, w zakresie obowiązującego prawodawstwa. Elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest zatem wolność jej zagospodarowania. Niemniej jednak wolność ta realizowana jest w ramach istniejącego porządku prawnego formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia dopiero jej realizację. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji będzie możliwe w sytuacji spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. l ustawy. Wedle tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. 2. teren ma dostęp do drogi publicznej. 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z kolei, sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu, określił na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 cyt. ustawy, Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) - zwanym dalej "rozporządzeniem". W omawianej sprawie, na obszarze inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc -wskazane przepisy znajdą w pełni zastosowanie. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia - w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego, w oparciu o wskazane powyżej rozporządzenie dokonano analizy warunków oraz zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. l i następnych ustawy. W konsekwencji przyjąć należy, iż rzeczą biorącego udział w postępowaniu profesjonalisty, będzie przygotowanie takiego projektu decyzji określającej warunki zabudowy, który pozwoli utrzymać ład przestrzenny. Analiza sporządzona w oparciu o stosowne przepisy planowania i zagospodarowania przestrzennego powinna stanowić dokument obiektywnie przedstawiający zastany układ zagospodarowania przestrzennego w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. W toku ponownie prowadzonego postępowania sporządzono poszerzoną i rozszerzoną analizę. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia, zresztą obszar ten zawiera również załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry, zarówno w części opisowej, jak i zamieszczonej tabeli. Ustalone na podstawie niniejszej analizy wyniki znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń, a Kolegium po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego nie kwestionuje jej prawidłowości. W wyniku analizy, ustalono obowiązującą linię nowej zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy na działce nr "8", obr. [...] w odległości 8,5 m - 9,0 m od wschodniej granicy działki, zgodnie z § 4 rozporządzenia. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono do 34 %, a wartość ta nawiązuje do średniego wskaźnika. Natomiast udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego inwestycją, ustalono na poziomie nie mniej niż 50 %, zgodnie z § 5 ust. l rozporządzenia. Zaskarżoną decyzją organu I instancji wyznaczono szerokość elewacji frontowej od 12,5 m ± 20 %. Tymczasem z części tekstowej wyników analizy urbanistyczno -architektonicznej z dnia 6 sierpnia 2008 r. wynika, iż w obszarze analizowanym szerokość elewacji jest zróżnicowana i wynosi od 5 m do 25,5 m. Średnia szerokość w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie 12,53 m. Średnia szerokość na poziomie 12,5 m może stanowić podstawę do ustalenia szerokości elewacji frontowej (tj. elewacji przylegającej do części działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę) projektowanego budynku. Przyjmując tolerancję tego wymiaru do 20 % szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku musi się zawierać w granicach od 10 m do 15 m. W ocenie składu orzekającego Kolegium, przyjęta przez organ I instancji minimalna szerokość elewacji frontowej na poziomie od 12,5 m ± 20 % stanowi oczywistą omyłkę pisarską, potwierdza to zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy, a w szczególności analiza urbanistyczno-architektoniczna oraz część tekstowa wyników tej analizy, która stanowi załącznik nr 3 zaskarżonej decyzji. Przyjęta przez organ I instancji szerokość elewacji frontowej na poziomie 12,5 m ± 20 % jest niewątpliwie wielkością maksymalną, co znajduje uzasadnienie w wyżej określonym materiale dowodowym. Nadto zauważono, iż szerokość elewacji frontowej planowanego zamierzenia inwestycyjnego do 12,5 m ± 20 % została ustalona decyzją organu I instancji z dnia 14 sierpnia 2008 r., nr [...], następnie uchyloną przez SKO w [...] decyzją z dnia 6 kwietnia 2009 r., znak: SKO.[...]. Decyzją powyższą Kolegium uznało jednak, że parametr powyższy został określony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami ustawy oraz aktów wykonawczych. Mając powyższe na uwadze Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części ustalającej dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego szerokość elewacji frontowej od 12.5 m ± 20% i w tym zakresie orzekło merytorycznie określając szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji budowlanej do 12,5 m ± 20 %. Kolegium nie kwestionuje przyjętych przez organ I instancji pozostałych wielkości parametrów, ponieważ pozostają one w zgodności z aktami wykonawczymi i znajdują uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Zauważono jednak, że istotnym ograniczeniem lokalizacji nowej zabudowy będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy istniejącej, od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy i infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej. Powyższe ograniczenia będą jednak rozpatrywane dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego. Odnosząc się do zarzutów Stron Skarżących, działka nr "1" posiada bezpośredni dostęp do ulicy [...] poprzez działkę nr "2" oraz ulicę [...] (działki nr "7" i nr "5"), a zatem przedmiotowy teren ma dostęp do drogi publicznej, a tym samym spełnia ustawową przesłankę, o której mowa w art. 61 ust. l pkt 2 ustawy (dowód: pismo Wydziału Skarbu Miasta K. z dnia 14 maja 2007 r., znak: [...] - k. 206). Przyjęta przez organ I instancji wysokość kalenicy na poziomie 11,5 m odpowiada wysokości głównej kalenicy istniejącego sąsiedniego zespołu budynków, która wynosi 11,22 - 11,24 m, co wynika z przeprowadzonego pomiaru geodezyjnego, a zatem należy uznać, iż parametr ten został wyznaczony zgodnie z przepisem § 8 rozporządzenia. Podobnie ustalony udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego inwestycją na poziomie nie mniej niż 50 % znajduje uzasadnienie w analizie urbanistyczno - architektonicznej, jej wynikach oraz dokonanych w toku postępowania wyjaśniającego uzgodnieniach. W dalszej kolejności zwrócono uwagę, iż organ I instancji zapewnił pełnomocnikowi Pana P. W. - adwokatowi T. S. czynny udział w postępowaniu I instancyjnym, zgodnie z zaleceniami zawartymi w decyzji SKO w [...] z dnia 6 kwietnia 2009 r., znak: [...] (dowód: uzupełniające zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 6 maja 2009 r. oraz zwrotne potwierdzenie odbioru w/w zawiadomienia). Ponadto zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 21.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.), w sytuacji, gdy teren wskazany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje natomiast to postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli rada gminy, w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania, nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego bądź też w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany. Wskazano jednak, że wskazany przepis przewiduje jedynie możliwość zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w odróżnieniu do sytuacji opisanej w art. 62 ust. 2 cyt. ustawy, przewidującym obowiązek zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, w sytuacji, gdy wniosek dotyczy terenu (np. obszaru górniczego), dla którego istnieje obowiązek uchwalenia planu. W omawianym przypadku organ I instancji nie był zobowiązany także do sporządzenia nowej analizy urbanistyczno - architektonicznej, w szczególności wynika to z faktu, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 6 kwietnia 2009 r., znak: SKO.[...] uznało, że sporządzona wówczas analiza urbanistyczno -architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, a ustalone na jej podstawie wyniki znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Z uwagi na prawidłowość pod względem formalnym i merytorycznym tej analizy, sporządzenie nowej analizy urbanistyczno - architektonicznej byłoby niecelowe. Ponadto w toku postępowania wyjaśniającego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji organ I instancji ustalił, iż część terenu inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co stwierdzono na podstawie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów - działki nr: "1", "2", "3’ obr. [...] stanowią grunty wyłączone z klasyfikacji oznaczone jako Bl-wył (tereny zabudowane inne oraz B-wył (tereny budowlane), a pozostały teren inwestycji, tj. działka "9" obr. [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż zgodnie z treścią art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) przepisów tej ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Odnosząc się do kolejnego zarzutu Strony skarżącej, w ocenie składu orzekającego Kolegium, brak jest rozbieżności pomiędzy treścią pełnomocnictwa z dnia 5 października 2005 r. udzielonemu Panu R. S. przez Państwa T. i A. G. a wnioskiem z dnia 22 listopada 2005 r. o ustalenie warunków zabudowy oraz zaskarżoną decyzją organu I instancji. W szczególności należy zauważyć, iż w dniu 13 grudnia 2005 r. sprecyzowano zakres inwestycji, tj. budowa [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w zabudowie szeregowej na działce nr "1" obr. [...] przy ul. [...] w K. wraz z wjazdem na działkach nr "1", "2" obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną (gaz) na działkach nr: "1’, "2", "3", "10" obr. [...]. Zauważono, iż rozszerzenie planowanego zamierzenia inwestycyjnego o działkę "5" obr. [...] jest wynikiem ustaleń w postępowaniu wyjaśniającym pomiędzy pełnomocnikiem Inwestora, a organem I instancji (dowód: pismo Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 8 maja 2007 r., znak: [...] -k. 204-205 oraz protokół z dnia [...] kwietnia 2007 r. - k. 202). W rozpatrywanym przypadku nie budzi także wątpliwości, iż pełnomocnik Inwestora jest prawidłowo umocowany do działania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Podniesiony w odwołaniu zarzut, iż działka "2" obr. [...] nie istniała w dniu wydania zaskarżonej decyzji, gdyż zmieniła oznaczenie i powierzchnię w wyniku podziałów, nie zasługuje na uwzględnienie. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż w przypadku faktycznego podziału w/w działki decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego swoją treścią obejmuje działki powstałe w wyniku ewentualnego podziału działki nr "2" obr. [...]. Zatem, nie jest uzasadniony pogląd, iż w wyniku rzeczywistego podziału w/w działki, działka ta traci swój faktyczny i prawny byt, przez co decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wadliwa. Odnosząc się do zarzutu, iż z pisma MPWiK w K. z dnia 8 lutego 2005 r. wynika jednoznacznie, że ani istniejąca ani projektowana sieć wodociągowa nie jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego wskazano, że z pisma MPWiK z dnia 30 listopada 2005, znak: [...] wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr "1" brak jest miejskiej sieci wodociągowej, a w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych nie jest przewidziana budowa sieci wodociągowej w tym terenie. Natomiast w piśmie MPWiK w K. z dnia 8 lutego 2005 r. wynika, że doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków sanitarnych i wód opadowych z projektowanej inwestycji na działce nr "11" wymagałoby budowy miejskiej sieci wod-kan., w nawiązaniu do w/w uzbrojenia wzdłuż ul.[...], do wysokości rozpatrywanej lokalizacji, w sposób umożliwiający wykonanie bezpośrednich przyłączy wód.-kań. Ponadto wyjaśniono, że Inwestor może rozbudować konieczny zakres sieci wod.-kan. na warunkach finansowo -prawnych określonych w umowie dotyczącej budowy sieci wod.-kan. W świetle powyższego nie można uznać że ani istniejąca ani projektowana sieć wodociągowa nie jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego. W ocenie składu orzekającego Kolegium, ustalone przez organ I instancji parametry i wskaźniki nowej inwestycji nie pozostają w sprzeczności z uzgodnieniami: Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych w K. z dnia 18 stycznia 2006 r., znak: [...] oraz Dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 7 lutego 2006, znak: [...]. Należy jednak zauważyć, iż zawarty w uzgodnieniu Dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 7 lutego 2006 wymóg, iż przy projektowaniu zabudowy na przedmiotowej działce należy zachować powierzchnię biologicznie czynną na nie mniej 70 % powierzchni działki, nie ma charakteru wiążącego w rozpatrywanym przypadku, ponieważ wynika ze "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.". W świetle regulacji zawartej w art. 9 ust. 5 studium nie jest aktem prawa miejscowego, a stanowi jedynie akt prawny wewnętrznie obowiązujący. W konsekwencji uregulowania studium nie mogą stanowić źródła praw i obowiązków, a normy prawne tam zawarte nie są wiążące dla organów administracji publicznej w toku prowadzonych postępowań administracyjnych. Zatem organ I instancji może ustalić inne parametry nowej zabudowy, aniżeli te wynikające ze studium. Nadto podkreślenia wymaga, iż Dyrektor Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych w K. z dnia 1 8 stycznia 2006 r. uzgodnił projekt niniejszej inwestycji, zastrzegając, iż co najmniej 20 % powierzchni działki powinno być biologicznie czynne. Podsumowując wskazano, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy. Przepis ten wprowadza na grunt polskiego systemu prawnego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt l ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Można przyjąć jako regułę, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, a nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącym stanem zagospodarowania terenu. Z momentem wykazania sprzeczności już przestaje być ona dopuszczalna. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. l pkt l ustawy). Analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, orzekł w sprawie. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne w ocenie Kolegium mieszczą się one w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Następnie zauważono, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe podlegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Ponadto podkreślono, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości, określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Przyjmuje się ponadto, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza oczywiście, że inwestycja taka powstanie. Dopiero w toku ewentualnego postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Organ administracji architektoniczne - budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich. Jeżeli przedłożony projekt budowlany (projekt architektoniczno - budowlany i projekt zagospodarowania działki) będzie naruszał właściwe w sprawie przepisy Prawa budowlanego, nie będzie możliwości pozytywnego załatwienia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Spełnienie ściśle określonych przesłanek Prawa budowanego skutkować będzie dopiero wydaniem pozytywnej decyzji w sprawie. Skargę na powyższą decyzję wniósł P. W., zaskarżając ją w całości i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 sierpnia 2010 roku w sprawie SKO.[...] w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a) i b) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W uzasadnieniu w szczególności podniesiono, że postępowanie organów administracji publicznej w niniejszej sprawie dotknięte jest wadą obejmującą naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. W zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż organ pierwszej instancji zapewnił pełnomocnikowi skarżącego - adwokatowi T. S. czynny udział w postępowaniu I-instancyjnym, wskazując na dowód uzupełniające zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 6 maja 2009 r. oraz zwrotne potwierdzenie odbioru wskazanego zawiadomienia. Skarżący podnosi, że obowiązkiem organów rozpoznających sprawę było doręczanie adwokatowi T. S. będącemu pełnomocnikiem skarżącego P. W. wszelkich pism przeznaczonych dla P. W.. Tymczasem organy administracji publicznej rozpatrujące niniejszą sprawę nie wywiązały się z tego obowiązku. W szczególności Prezydent Miasta K. nie doręczył pełnomocnikowi skarżącego - adwokatowi T. S. zawiadomienia o zebraniu całego materiału dowodowego i o możliwości zapoznania się z aktami sprawy w terminie 7 dni przed wydaniem decyzji. W związku z powyższym organy administracji publicznej rozpatrujące niniejszą sprawę naruszyły prawo czynnego udziału skarżącego P. W. w postępowaniu zapewnione przez art.10 k.p.a. Dalej skarżący wskazał, że zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli: 1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo 2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji stwierdziło, iż zawieszenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy teren wskazany we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a Rada Miasta K. podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru projektowanej inwestycji, nie jest obligatoryjne. Skarżący podnosi, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie uwzględniło wszystkich okoliczności występujących w niniejszej sprawie, które przemawiają za zawieszeniem postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie wzięło pod uwagę stopnia zaawansowania postępowania w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. Wobec powyższego, organy zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji wydające decyzje w niniejszej sprawie powinny wnikliwie rozparzyć wskazaną okoliczność, która przesądza o konieczności zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji na okres 12 miesięcy na podstawie art.62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w zaskarżonej decyzji wskazano, że organ pierwszej instancji nie był zobowiązany do sporządzania nowej analizy urbanistyczno-architektonicznej, a wykorzystanie analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiącej część składową uchylonej decyzji nie narusza przepisów prawa. Powyższe stanowisko jest zdaniem skarżącego całkowicie błędne. Zgodnie z §3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ pierwszej instancji nie sporządził w toku ponownego postępowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. l pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący wskazał, że dołączone do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 12 lutego 2010 roku wyniki analizy urbanistyczno architektonicznej (załącznik nr 3) oraz wyniki analizy urbanistyczno architektonicznej - część graficzna (załącznik nr 4) zostały bezpośrednio przeniesione z uchylonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzji z dnia 14 sierpnia 2008 r. numer [...]. Podkreślono, że ani § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani też jakikolwiek inny przepis prawa nie przewiduje możliwości przeniesienia analizy urbanistycznej będącej częścią uchylonej decyzji i dołączenia jej do decyzji podjętej w toku ponownego rozpatrywania sprawy przez organ pierwszej instancji. W toku ponownego rozpatrywania sprawy Prezydent Miasta K. był zobowiązany sporządzić nową analizę urbanistyczną na podstawie §3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaniechanie wskazanego obowiązku przesądza o naruszeniu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dalszej kolejności skarżący zarzucił, że w zgromadzonych aktach sprawy brak jest dokumentacji pozwalającej wyjaśnić, czy cały teren planowanej inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Natomiast w świetle art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji wskazało, że działki "1", "2", "3" obręb [...] stanowią grunty wyłączone z klasyfikacji BI-wył.(tereny zabudowane inne) oraz B-wył.(tereny budowlane) na podstawie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, nie podało natomiast, w oparciu o jakie dane stwierdza, że działka "5" obręb [...] nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W konsekwencji, nadal nie wyjaśniono w zaskarżonej decyzji, czy pozostała część terenu inwestycji obejmująca działkę "5’ obręb [...] nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W związku z powyższym zaskarżona decyzja narusza art.61 ust.1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji stwierdziło, że w jego ocenie brak jest rozbieżności między treścią pełnomocnictwa udzielonego przez inwestorów a złożonym wnioskiem. Skarżący wskazał, że wniosek z dnia 22 listopada 2005 roku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu obejmuje działki "1" i "2" obr. [...]. Wniosek został podpisany przez pełnomocnika. Tymczasem pełnomocnictwo z dnia 5 października 2005 roku obejmuje działki "6" i "1’ obr.[...]. W konsekwencji pełnomocnik nie był uprawniony do złożenia wniosku obejmującego działkę "2’ obr.[...]. W związku z powyższym pełnomocnik przekroczył zakres umocowania. Należy zatem stwierdzić, że wniosek z dnia 22 listopada 2005 roku dotyczący działki "2" obr.[...] nie został skutecznie złożony w imieniu inwestora. Dalsze rozszerzenie wniosku w toku postępowania i objęcie nim działek "3", "5’ i "10" obr.[...], wbrew stanowisku przyjętemu w zaskarżonej decyzji, nie usuwa opisanej rozbieżności. Brak pełnomocnictwa do działania w odniesieniu do działek "2", "3", "5’ i "10" obr. [...] oznacza, że pełnomocnik nie był uprawniony do złożenia wniosku obejmującego działki "2", "3’, "5" i "10" obr. [...]. W związku z powyższym Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek "2" i "5’ obr. [...], które nie były objęte wnioskiem z dnia 22 listopada 2005 roku. Skarżący również wskazał na pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Komunikacji SA z dnia 8 lutego 2005 roku określającego warunki techniczne w zakresie doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków, z którego wynika, że brak miejskiego uzbrojenia wod-kan w bezpośrednim sąsiedztwie, a w wieloletnim planie nie przewiduje się budowy sieci wod-kan. Należy natomiast podkreślić, że zgodnie z art.61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z pisma Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w K. z dnia 8 lutego 2005 roku wynika jednoznacznie, że ani istniejąca ani też projektowana sieć wodno-kanalizacyjna nie jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji zajęło odmienne stanowisko wskazując, że inwestor może rozbudować konieczny zakres sieci wod.-kan. Stanowisko zaprezentowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w zaskarżonej decyzji jest wyraźnie sprzeczne z treścią informacji przekazanych przez Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w K. w piśmie z dnia 8 lutego 2005 roku. Skoro brak miejskiego uzbrojenia wod-kan w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, a w wieloletnim planie nie przewiduje się budowy sieci wod-kan., to nie ulega żadnej wątpliwości, że uzbrojenie terenu w sieć wod.-kan. nie tylko nie istnieje, ale nie jest również projektowane. W konsekwencji, wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nie jest możliwe w świetle art.61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powyższych względów zaskarżona decyzja narusza art.61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dalej wskazano, że Dyrektor Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych w dniu 18 stycznia 2006 roku zaopiniował inwestycję pozytywnie pod warunkiem uwzględnienia wszystkich wytycznych kształtowania architektury obejmujących: co najmniej 20% powierzchni inwestycji biologicznie czynnej, minimalna szerokość działki 14 metrów, szerokość dłuższej elewacji budynku 15 metrów, nie dopuszcza się, aby wysokość bryły obiektu była większa od szerokości lub długości obiektu, szerokość traktu określającego maksymalną dopuszczalną rozpiętość dachu po zewnętrznych krawędziach ścian nie może przekraczać 10 metrów, dach czterospadowy, wielospadowy lub dwuspadowy, nachylenie połaci głównych 30-50 stopni, maksymalna wysokość kalenicy 11 metrów, linia okapu 7,5 metra. Tymczasem w ustępie II pkt l lit.c) załącznika nr l do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 12 lutego 2010 roku ustalono szerokość elewacji frontowej do 12,5 metrów (+-20%). Z załącznika nr 2 do zaskarżonej decyzji wynika jednoznacznie, że elewacja frontowa jest krótszą elewacją budynku. Skoro szerokość krótszej elewacji budynku ma mieć do 12,5 metra(+-20%), to nie ulega wątpliwości, że szerokość dłuższej elewacji budynku zdecydowanie przekracza 12,5 metra. W konsekwencji zaskarżona decyzja nie uwzględnia warunków wynikających z opinii Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych z dnia 18 stycznia 2006 roku oraz tylko częściowo uwzględnia wytyczne co do gabarytu i kształtu bryły wskazane w opinii Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych z dnia 18 stycznia 2006 roku odnośnie kształtowania architektury dla zabudowy w otulinie parku krajobrazowego. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], zgodnie z którym parametry i wskaźniki nowej inwestycji pozostają w zgodzie opinią Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych z dnia 18 stycznia 2006 roku jest całkowicie nieuprawnione. Skarżący podnosi, że zaskarżona decyzja pozostaje w oczywistej sprzeczności z opinią Dyrektora Zespołu Jurajskich Parków Krajobrazowych z dnia 18 stycznia 2006 roku. W konsekwencji, zaskarżona decyzja narusza §6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie skarżący wskazuje, że Wydział Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska w opinii z dnia 7 lutego 2006 roku stwierdził, że należy bezwzględnie zachować wymóg, aby powierzchnia biologicznie czynna (niezabudowana) stanowiła co najmniej 70% powierzchni inwestycji. Tymczasem Prezydent Miasta K. w załączniku numer l ustęp II pkt l lit.b) decyzji z dnia 12 lutego 2010 roku stwierdził, że powierzchnia biologicznie czynna powinna stanowić nie mniej niż 50% powierzchni inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z dnia 23 stycznia 2008 roku stwierdziło, że wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej określony w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 12 września 2007 roku należy skorygować. Mimo to Prezydent Miasta K. zarówno w decyzji z dnia 12 września 2007 roku, jak również w decyzji z dnia 12 lutego 2010 roku określił wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na co najmniej 50% powierzchni inwestycji. Co więcej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wbrew wcześniej zajętemu stanowisku, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zakwestionowało wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej ustalonego w dalszym ciągu na poziomie co najmniej 50% powierzchni inwestycji. Wobec powyższego zaskarżona decyzja jest sprzeczna z opinią Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z dnia 7 lutego 2006 roku i tym samym narusza § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący również zarzucił, że Prezydent Miasta K. w decyzji z dnia 12 lutego 2010 roku nie określił ściśle wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, lecz stwierdził jedynie, że powinna ona mieć 6,5 metra(+-5%). Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z dnia 23 stycznia 2008 roku stwierdziło, ze zgodnie z §7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ściśle określona w decyzji o warunkach zabudowy. Skarżący wskazuje, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej może zgodnie z ustaleniami zawartymi w decyzji Prezydent Miasta K. w decyzji z dnia 12 lutego 2010 roku wynosić od 6,175 metra do 6,825 metra, co nie jest określeniem ścisłym. W konsekwencji, Prezydent Miasta K. nie wykonał zaleceń zawartych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 23 stycznia 2008 r. i naruszył § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle wskazanych powyżej wad prawnych decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 12 lutego 2010 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] było zobowiązane uchylić decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 12 lutego 2010 roku w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia Prezydentowi Miasta K.. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Uczestnik postępowania Stowarzyszenie [...] w K. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. W uzasadnieniu wskazał m.in., że niedopuszczalne jest wprowadzenie tak dużego współczynnika odstępstwa od ustalonej przez Kolegium szerokości elewacji. Ponadto w przypadku planowanej inwestycji nie wskazano dostępu do drogi publicznej. Do drogi publicznej, jaką stanowi ulica [...] nie można się bowiem dostać, jak podano w warunkach zabudowy po działkach: "2", "7", "5", ponieważ działka "7" styka się zaledwie jednym punktem (narożnikiem) z ulicą [...], co nie dokumentuje możliwości przejazdu. Ponadto działki: "5’ i "7" będące własnością Gminy K. są sklasyfikowane jako użytki rolne i leśne. Możliwości przejazdu przez te działki nie uzgodniono z ich właścicielem. Wynika z tego, że w/w inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej. Część działki "5’ sklasyfikowana jako droga obecnie jest zarośnięta wysokim drzewami. Obecnie przejazd odbywa się zwyczajowo po działce "12", która pozostaje we współużytkowaniu wieczystym 19 osób fizycznych, co w wydanych warunkach całkowicie pominięto. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie – w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie rozważań prawnych wskazać należy, że zarzuty dotyczące gabarytów planowanej inwestycji choć nie są pozbawione racji - jak zarzut, że wymiary obiektu nie są, choć powinny być wyznaczone ściślej, gdyż tolerancja ± 20 % jest zdecydowanie nadmierna, czy też nieprawidłowo wskazany udział powierzchni biologicznie czynnej – to jednak mają charakter drugorzędny wobec faktu, że materiał zebrany w sprawie nie dawał w ogóle podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia m.in. warunku dostępu terenu do drogi publicznej i w przypadku gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ust. 5 stanowi natomiast, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Tymczasem zebrany w sprawie materiał nie daje podstaw do przyjęcia, że działka na której planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie terenu - z uwzględnieniem ust. 5 - wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej ustawa rozumie bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi żadnych wątpliwości, że działka nr "1" obr. [...] nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Z akt administracyjnych nie wynika również aby miała dostęp pośredni. Do drogi publicznej, jaką stanowi ulica [...] nie mogą bowiem stanowić dostępu – tak jak to przyjął organ (k. 576 akt adm.) - działki: "2", "7", "5", ponieważ działka "7" styka się zaledwie jednym punktem (narożnikiem) z ulicą [...], co nie daje możliwości przejazdu. Działka "2", nie będąca drogą wewnętrzną, stanowi przy tym współwłasność kilku osób fizycznych, natomiast inwestor w toku postępowania nie wykazał się ustanowieniem służebności przejazdu i przechodu. O ile inwestorzy jako współwłaściciele mają prawo do korzystania z niej na zasadach wynikających z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność, o tyle nie można przyjąć, że działka ta bez zgody co najmniej połowy pozostałych współwłaścicieli (art. 201 k.c.) może stanowić dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z akt sprawy działka "1" nie ma również ani istniejącego, ani też projektowanego uzbrojenie terenu w zakresie doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków – i to z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wystarczającego dla planowanego zamierzenia budowlanego. Z pisma Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Komunikacji SA w K. z dnia 8 lutego 2005 r., (które dotyczy nie przedmiotowej, lecz sąsiedniej działki o nr "11" ) wynika jednoznacznie, że ani istniejąca ani projektowana sieć wodociągowa nie jest wystarczająca dla zamierzenia budowlanego. Z pisma MPWiK z dnia 30 listopada 2005, znak: [...] wynika ponadto, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr "1" brak jest miejskiej sieci wodociągowej, a w planie wieloletnim rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych nie jest przewidziana budowa sieci wodociągowej w tym terenie. Z powyższego wynika zatem jednoznacznie, że działka nr "1" nie ma uzbrojenia terenu w zakresie doprowadzenia wody i odprowadzania ścieków, a inwestor nie wykazał się w myśl art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu umową zawartą między nim, a właściwą jednostką organizacyjną, z której wynikałoby zagwarantowanie wykonania uzbrojenia w tym zakresie terenu. Tym samym również warunek o jakim stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony. Na uwzględnienie zasługują również zarzuty nawiązujące do nieprawidłowo umocowanego pełnomocnika inwestora. Pełnomocnictwo znajdujące się w aktach sprawy uprawniało bowiem pełnomocnika do złożenia imieniem inwestora wniosku obejmującego działki "6" i "1" obr. [...]. Wniosek z dnia 22 listopada 2005 roku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, który został podpisany wyłącznie przez pełnomocnika, obejmuje natomiast działki "1" i "2" obr. [...]. Pełnomocnik nie był zatem uprawniony do złożenia wniosku obejmującego działkę "2" obr. [...], a dalsze rozszerzenie wniosku w toku postępowania i objęcie nim działek "3", "5" i "10" obr. [...], jest również nieprawidłowe. Brak pełnomocnictwa do działania w odniesieniu do działek "2", "3’, "5" i "10" obr. [...] oznacza zatem, że pełnomocnik nie był uprawniony do złożenia wniosku obejmującego działki "2", "3", "5" i "10" obr. [...]. Podkreślić należy, że w przedmiotowym wypadku wykluczyć należy oczywistą omyłkę pisarską albowiem działka "6’ obr. [...], którą wymieniono w pełnomocnictwie, graniczy bezpośrednio z działką "1" obr. [...], a zatem można przypuszczać, że w przedmiotowym wypadku zamiarem inwestora było realizowanie inwestycji (być może w zakresie uzbrojenia, czy dostępu do drogi publicznej) właśnie przez tę działkę "6", a nie na działkach "2", "3", "5", jak wskazano we wniosku, a następnie w decyzji. Tak więc nie jest wykluczone, że zaskarżona decyzja dotyczy zamierzenia inwestycyjnego innego niż planował inwestor i innego niż to, do którego udzielił pełnomocnictwa. Co się natomiast tyczy zarzutu naruszenia art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie jest on uzasadniony, gdyż na podstawie powyższego przepisu organ może, a nie musi zawieszać postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu w pierwszej kolejności będzie zatem uzupełnienie braków pełnomocnictwa, a następnie zobowiązanie inwestora do wykazania, że odnośnie planowanego i wnioskowanego zamierzenia, spełnione są również warunki o jakich stanowi art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie – w zależności od uzupełnienia braków i wykazania w/w przesłanek – rozstrzygnięcie sprawy przy uwzględnieniu powyżej przedstawionych poglądów prawnych. Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 p.p.s.a.