I SA/Wa 1227/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2011 r. sprawy ze skargi M. S. na uchwałę Rady Powiatu P. z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie przez powiat części zabudowanej nieruchomości oddala skargę. M. S. wniósł skargę na uchwałę Rady Powiatu [...] z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie przez powiat części zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb [...]. W skardze wskazał, że na przedmiotowej działce znajduje się budynek, w którym on i inne osoby zamieszkują jako najemcy poszczególnych lokali od ponad 20 lat, płacąc czynsz. Ponadto podniósł, że jego zdaniem powyższa Uchwała narusza przepis art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: "ugn.") Podkreślił, że jako najemca lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony nie został poinformowany o podjęciu uchwały, co narusza art. 34 ust. 4 ugn. Ponadto skarżący podnosił, że w 2005 r. złożył wniosek o wykup zajmowanego lokalu, jednak otrzymał odpowiedź, że nieruchomość nie jest na sprzedaż. Wniosek ten ponowił w listopadzie 2009 r. Przed wniesieniem skargi skarżący wezwał Radę Powiatu [...] pismem z dnia [...] grudnia 2009 r. do usunięcia naruszenia prawa. Odpowiadając na skargę Rada Powiatu [...] wniosła o jej oddalenie. Organ ten wyjaśnił, iż skarżący nie jest objęty zakresem art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., ponieważ pomieszczenia zajmowane przez skarżącego oraz pozostałe osoby, w imieniu których wniósł on skargę (skargi tych osób zostały przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie prawomocnie odrzucone postanowieniem z dnia 31 marca 2010 r.) nie są odrębnymi nieruchomościami – a są to pomieszczenia szkoły i internatu. Skarżący nie wykazał aby lokale położone w budynku internatu oraz w szkole zmieniły swoje przeznaczenie na lokale mieszkalne. Lokal, w którym zamieszkuje skarżący nie stanowi odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego, a tylko takie lokale mogą być przedmiotem sprzedaży. Zdaniem organu skarżącemu nie przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu pomieszczeń. Wyrokiem z dnia 22 października 2010 r. (sygn. akt I SA/Wa 142/10) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę M. S. na powyższa Uchwalę Rady Powiatu [...]. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że skarga w niniejszej sprawie wniesiona została w oparciu o przepis art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. - o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.), zgodnie z którym istnieje możliwość zaskarżenia uchwały rady powiatu podjętej w sprawie z zakresu administracji publicznej. Jednocześnie Sąd podkreślił, że legitymacja do wniesienia takiej skargi przysługuje jedynie podmiotowi, którego interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone kwestionowaną uchwałą. Oceniając spełnienie powyższych warunków, Sąd stwierdził, iż skarżący M. S. nie posiada przymiotu strony w niniejszym postępowaniu, gdyż zaskarżona uchwała nie miała żadnego wpływu na jego interes prawny lub uprawnienia. Zdaniem Sądu kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy miała okoliczność, że zaskarżona Uchwała podjęty była na podstawie art. 12 pkt 8 lit. a) ustawy o samorządzie powiatowym i stanowiła jedynie czynność poprzedzającą ewentualne zawarcie umowy sprzedaży. Z tego powodu wszelkie zarzuty dotyczące naruszenia przez Radę Powiatu [...] art. 34 ugn Sąd uznał za nieuzasadnione i wskazał, że w odniesieniu do wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przepis niniejszy nie ma zastosowania, a uregulowane w nim prawo pierwszeństwa aktualizuje się dopiero na etapie zbywania nieruchomości. W konsekwencji Sąd uznał, że skarżący nie miał interesu prawnego do wniesienia skargi, co w konsekwencji zwalniało od kontroli legalności podjętej uchwały, a w szczególności w zakresie umieszczenia w uchwale ceny wywoławczej. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożył M. S. reprezentowany przez pełnomocnika r.pr. M. K. W skardze kasacyjnej strona zarzuciła naruszenie przez WSA prawa materialnego w postaci: art. 34 ust. 1 pkt 3, ust. 4 i ust. 7 u.g.n. przez błędną wykładnię i niezastosowanie, a to przez przyjęcie, iż artykuł ten nie miał zastosowania na etapie powzięcia przez Radę Powiatu zaskarżonej uchwały oraz prawa procesowego w tym m.in.: - art. 133 § 1 oraz 134 § 1 ppsa przez zawężenie granic rozpoznania niniejszej sprawy w wyniku pominięcia istotnych okoliczności objętych postępowaniem administracyjnym oraz dokumentów objętych aktami sprawy, czego następstwem była nieprawidłowa ocena Sądu zagadnienia interesu prawnego, co w konsekwencji doprowadziło do bezpodstawnego oddalenia skargi na Uchwałę Rady Powiatu. - art. 141 § 4 ppsa przez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku istotnych elementów stanu sprawy, co potwierdziło fakt wybiórczego podejścia Sądu do materiału zgromadzonego w aktach sprawy i oparcie orzeczenia jedynie na niektórych ujawnionych w sprawie okolicznościach. Wyrokiem z dnia 3 czerwca 2011 r. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 października 2010 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Uzasadniając uchylenie przedmiotowego wyroku NSA uznał, że stanowisko zajęte przez Sąd pierwszej instancji - sprowadzające się do poglądu, że zaskarżona uchwała stanowi jedynie czynność poprzedzającą ewentualne i ostateczne zawarcie umowy, nie było uzasadnione, a jego uznanie oznaczałoby pozbawienie M. S. możliwości zaskarżenia przedmiotowej uchwały. Natomiast samo prawo do złożenia na nią skargi miałoby charakter czysto iluzoryczny. Ponadto Sąd wskazał na różnicę między prawem pierwszeństwa do nabycia lokalu a prawem pierwokupu uregulowanym w art. 596-602 kodeksu cywilnego. Prawo pierwokupu jest bowiem prawem polegającym na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy w razie, gdyby druga strona sprzedawała rzecz osobie trzeciej. Prawo to zatem może być wykonywane najwcześniej z chwilą zawarcia umowy, poprzez złożenie sprzedawcy przez uprawnionego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Pierwszeństwo nabycia jest natomiast instytucją o niejednolitym, nieokreślonym normatywnie charakterze, którego naruszenie powoduje również zróżnicowane skutki. Jednocześnie wskazano, że Sąd pierwszej instancji rozpoznając skargę M. S. nie dokonał oceny legalności zaskarżonej uchwały podjętej przez Radę Powiatu [...]. Nie zostały zatem poczynione w sprawie konieczne ustalenia faktyczne ani nie rozważono w całości materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Tego rodzaju postępowanie stanowiło zaś naruszenie przepisów postępowania (art. 134 § 1 oraz art. 141 § 4 ppsa), mające istotny wpływ na wynik sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając w warunkach zakreślonych dyspozycją art. 190 ppsa, który stanowi o związaniu wykładnią dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu . W sprawie niniejszej przedmiotem zaskarżenia jest uchwała Rady Powiatu [...] nr [...] z dnia [...].09.2009r. Jest w niej wyrażona zgoda na zbycie przez Powiat [...] części zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka o nr ewidencyjnym [...]. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał w uzasadnieniu wyroku przekazującego sprawę tutejszemu sądowi do ponownego rozpoznania, że konieczne jest dokonanie oceny czy zaskarżona uchwała dotyczy części nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym oraz czy M. S. jest najemcą lokalu mieszkalnego (i garażu) znajdującego się na tej nieruchomości. Podkreślił, że stosownie do treści art.34 ust.7u.g.n zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w art. 34 ust.1 pkt.1 i 2 tej ustawy, nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługujących najemcom tych lokali. Mając to na uwadze, Sąd orzekający zważył , że aktach administracyjnych znajduje się, wydany przez Starostwo Powiatowe w P., wypis z rejestru gruntów potwierdzający powierzchnię działki nr [...],[...] ha , oraz wypis z kartoteki budynków, z którego wynika, że na działce nr [...] znajdują się trzy budynki. Pierwszy z nich ma wpisaną funkcję oświatową, naukową, kulturalną i sportową o łącznej powierzchni [...] m2, drugi funkcję inną niemieszkaniową o powierzchni [...] m2 a trzeci funkcję biurową o powierzchni [...] m2. Innych dokumentów odnoszących się do opisanej nieruchomości brak. Zgodnie z treścią przepisów prawa budowlanego, ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. z późn. zm., przez budynek mieszkalny jednorodzinny — należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku. Tym samym budynek wielolokalowy to taki budynek w, którym są wydzielone więcej niż dwa lokale mieszkalne, z których każdy może mieć założoną odrębną księgę wieczystą. Dowodem na okoliczność spełnienia warunków, którym musi odpowiadać budynek wielolokalowy jest istnienie decyzji starosty o wydzieleniu w danym budynku - w oparciu o projekt wydzielenia lokali – samodzielnych lokali mieszkalnych. Decyzja taka stanowi podstawę dokonania wpisu lokalu do księgi wieczystej. Garaż natomiast może być związany z lokalem mieszkalnym lub stanowić lokal odrębny. Wskazać należy, że wymienione wyżej dokumenty odnoszące się do nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...], w szczególności wykaz ewidencji budynków nie potwierdzają, że jest ona zabudowana ani budynkiem wielolokalowym ani garażem. Także treść umowy najmu lokalu, która została załączona do akt sprawy, nie stanowi potwierdzenia, że lokal mieszkalny w którym zamieszkuje skarżący usytuowany jest w którymkolwiek z budynków wzniesionych na działce o numerze ewidencyjnym [...] do której odnosi się zaskarżona uchwała. W dokumentacji administracyjnej nie ma też decyzji pozwalającej na wysnucie wniosku, że lokal będący przedmiotem najmu spełnia warunki pozwalające na zakwalifikowanie go jako samodzielnego i prawnie wyodrębnionego . Nie może budzić wątpliwości, że lokal zajmowany przez skarżącego nie ma statusu odrębnej nieruchomości w rozumieniu art.46 § 1 k.c. w zw. z art.1 i 2 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24 września 1994r. o własności lokali. Powyższe zdaniem Sądu przesądza, że omawiana działka o nr [...] nie jest zabudowana budynkiem wielolokalowym a M. S. nie jest najemcą lokalu w budynku wielolokalowym wzniesionym na nieruchomości objętej zaskarżoną uchwałą ani też garażu związanego z takim lokalem lub stanowiącego odrębny lokal. Tym samym uznać w ocenie Sądu należy, iż niezawiadomienie skarżącego przez Radę Powiatu [...] o zamiarze zbycia nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym [...] objętej treścią zaskarżonej uchwały, nie naruszyło dyspozycji przepisu art. 34 ust. 7 u.g.n. Z tych względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1273).