II SA/Łd 624/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2011 r. sprawy ze skargi J. S. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], znak: [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących J. S. i A. S. solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...], po rozpatrzeniu wniosku J. S. i A. S., Prezydent Miasta Ł. odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednorodzinnego, parterowego budynku mieszkalnego z poddaszem użytkowym i z wbudowanym w bryłę budynku garażem, podziemnego zbiornika na gaz i bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe oraz rozbudowie zewnętrznych instalacji energii elektrycznej i wodociągowej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...] (obręb [...]) w Ł. przy ul. A 73/75. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, że wskazana działka znajduje się na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskowane przez inwestorów zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., gdyż działka nr [...] znajduje się w odległości 175 m od drogi publicznej – ul. A. Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, znajdujące się w granicach obszaru analizowanego, zabudowane są w pasie od około 25 do 45 m od ulicy. Poza tym pasem na sąsiednich działkach nie ma budynków mieszkalnych w odniesieniu, do których przy uwzględnieniu § 4 – 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) można by wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy dla planowanego budynku mieszkalnego, określić wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu (układu połaci dachowych, kąta ich nachylenia, a także kierunku głównej kalenicy dachu). Podstawowym kryterium przy określaniu warunków zabudowy jest zachowanie ładu przestrzennego. Elementem, który kształtuje ład przestrzenny jest między innymi zachowanie linii zabudowy, którą wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Geometrycznie niemożliwe jest wyznaczenie linii zabudowy dla planowanego budynku w odległości 175 m od linii istniejącej zabudowy wzdłuż ul. A jako jej przedłużenia, ponieważ linia, którą wyznacza się wzdłuż ulicy jest linią równoległą, a nie prostopadłą. Budowa budynków na działkach zlokalizowanych wzdłuż dojazdów wyznaczonych prostopadle do ulicy nie gwarantuje zachowania ładu przestrzennego. W związku z powyższym nie ma podstaw do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. W odwołaniu od tej decyzji J. S. i A. S. wnieśli o jej uchylenie i wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem. W uzasadnieniu odwołujący się podnieśli, że decyzja organu pierwszej instancji godzi w ich interes prawny. Planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego, gdyż wzdłuż ul. A usytuowane są już prostopadle drogi dojazdowe, przy których znajdują się nieruchomości z zabudowaniami w odległości większej niż 25 – 40 m od ul. A i w stosunku do tych nieruchomości rozumianych jako "sąsiednich" należy wyznaczać ewentualnie linie zabudowy. Cała okolica charakteryzuje się rozproszoną zabudową jednorodzinną. Organ administracji akceptujący podział gruntu rolnego na działki o powierzchni 1596 m2 miał świadomość, iż zostaną one wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W przeciwnym razie podział byłby bezcelowy. Stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. musi uwzględniać dyrektywę, jaką jest umożliwienie osobom mającym tytuł prawny do gruntów jak najszerszej możliwości inwestowania. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że w § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia w istocie chodzi o zachowanie przez nową zabudowę linii dotychczasowej, ukształtowanej przez istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich. Użyte pojęcie obowiązująca linia nowej zabudowy w zestawieniu z warunkiem, iż stanowić powinna ona przedłużenie linii istniejącej zabudowy jasno precyzuje wolę ustawodawcy. Przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza możliwość innego wyznaczenia linii zabudowy, ale jedynie pod warunkiem, że wynika to z przeprowadzonej analizy. Zarówno część opisowa, jak i graficzna analizy wyraźnie wskazują, iż istniejąca linia zabudowy przebiega w odległości od 40 do 45 m od ulicy A. Objęta wnioskiem lokalizacja poza wskazanymi odległościami znacznie by tę wyraźnie utrwalona linię zabudowy przekraczała. W konsekwencji projektowany obiekt wyłamywałby się z otoczenia w sposób powodujący dysonans przestrzenny, co mogłoby zapoczątkować niekorzystny proces rozproszenia zabudowy. Powyższe zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego przesądza, iż planowana inwestycja nie spełnia warunku, tzw. dobrego sąsiedztwa sformułowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jednym z podstawowych parametrów, elementów kształtujących ład przestrzenny jest linia zabudowy. Parametr ten w rozumieniu przepisów u.p.z.p. określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki musza przylegać. Planowane obiekty mogą bowiem pozostać w zróżnicowanej odległości od linii zabudowy, aczkolwiek nie oznacza to dowolności w sytuowaniu ich w głębi działek. Takie rozumienie pojęcia linii zabudowy stawałoby w oczywistej sprzeczności z zasadą ładu przestrzennego. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego nieprzekraczalna linia zabudowy stanowi nie tylko o wyraźnie wytyczonej nieprzekraczalnej granicy zabudowy od strony drogi, ale i o obszarze zamkniętym pewnymi granicami, wyznaczonymi przez istniejącą zabudowę. Zachowanie w ten sposób wyznaczonych parametrów stanowi o prawidłowym gospodarowaniu przestrzenią i porządku użytkowania tej przestrzeni. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, ze generalną zasadą, którą muszą się kierować organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy jest konieczność uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a także walorów architektonicznych i krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.), przy czym pojęcie ładu przestrzennego obejmuje ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia m. in. uwarunkowania kompozycyjno – estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Nie można zatem przepisu art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. rozpatrywać bez odniesienia do zachowania ładu przestrzennego. W niniejszej sprawie organ rozszerzył ponad minimalne granice obszar analizowany uzasadniając to celem objęcia najbliższego terenu zabudowanego. Jednakże i to działanie organu nie pozwoliło na stwierdzenie spełnienia wymaganych przepisami przesłanek. Brak jest zaś jakichkolwiek dokumentów przedłożonych przez skarżących a potwierdzających powoływany fakt, że wzdłuż ul. A znajdują się prostopadłe drogi dojazdowe, przy których znajdują się nieruchomości z zabudowaniami w odległości większej niż 25 – 40 m od strony drogi. W skardze na powyższą decyzję J. S. i A. S. wnieśli o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący zarzucili, iż zaskarżona decyzja godzi w ich interes prawny i istotnie ogranicza konstytucyjnie zagwarantowaną ochronę prawa własności. Upoważnione organy wydały zgodę na pierwotny podział nieruchomości, z której wydzielono ich działkę, działki sąsiednie i drogę dojazdową. Wielkość działek jednoznacznie wskazywała na budowlane cele ich wydzielenia. Cała okolica charakteryzuje się rozproszoną, nieregularną i niejednolitą zabudową jednorodzinną. Wciąż powstają nowe domy. Planowana inwestycja w żaden sposób nie narusza ładu przestrzennego. Wzdłuż ul. A usytuowane są już prostopadle prywatne drogi dojazdowe, przy których znajdują się nieruchomości z zabudowaniami w odległości większej niż 25 – 40 m od tej ulicy, ale w "zasięgu wzroku" i w stosunku do tych nieruchomości rozumianych jako "sąsiednich" należy wyznaczyć ewentualnie linie zabudowy. Analizowany obszar powinien być na tyle duży aby ustalić "nowa" linię zabudowy i jednocześnie umożliwić rozwój tych terenów oraz realizację inwestycji przez właścicieli wydzielonych działek. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest także sprzeczna z uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], nr [...] o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zgodnie z którą działka nr [...] znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, położona jest w obrębie W – 42 w strefie obrzeżnej miasta na terenach o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych symbolem MN. Takie przeznaczenie tego terenu stanowi jego wiodącą funkcję. Zatem inwestycja skarżących jest zgodna z założeniami architektonicznymi miasta. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sądy te sprawują kontrolę zaskarżonych decyzji administracyjnych pod względem zgodności z prawem. Wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego może nastąpić tylko wówczas, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy jej wydawaniu organy naruszyły prawo materialne lub przepisy postępowania w stopniu określonym art. 145 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a. Z kolei zgodnie z przepisem art. 134 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oceniając skargę w granicach tak zakreślonej kognicji stwierdzić trzeba, ze jest ona uzasadniona. zaskarżona oraz poprzedzająca ją decyzja pierwszej instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego w sposób prowadzący do naruszenia prawa materialnego, które ma wpływ na wynik sprawy, co w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" oraz "c" p.p.s.a. stanowi podstawę do ich uchylenia. Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.). Niespornym było, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony taki plan miejscowy, zatem zgodnie z art. 59 u.p.z.p. realizacja inwestycji budowlanej możliwa jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przedmiotem sporu jest spełnienie przez planowaną inwestycję warunku dobrego sąsiedztwa, bowiem w ocenie organów administracji na przeszkodzie pozytywnego uwzględnienia wniosku skarżących stoi przede wszystkim brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy, która jest jednym z elementów kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy sąsiedniej, o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p.. Sposób i zasady ustalania warunków wskazanych w powołanym przepisie reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ), dalej powoływane jako rozporządzenie. W celu ustalenia zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Stosownie zaś do § 9 ust. 2 powołanego rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 § 4 ust. 4). W ocenie Sądu organy orzekające błędnie i bez należytego uzasadnienia przyjęły, że wyznaczenie linii zabudowy dla inwestycji nie jest możliwe. Po pierwsze - jak już wyżej wskazano - przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy, gdy nie jest możliwe wyznaczenie jej poprzez przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wystarczy jedynie, by ustalenia analizy pozwalały przyjąć, że planowana zabudowa odpowiadała zabudowie już istniejącej, znajdującej się w granicach obszaru analizowanego, zwłaszcza zaś, by z ustaleń analizy wynikało, że możliwe jest wyznaczenie nowej linii zabudowy w odniesieniu do tożsamej zabudowy w tym obszarze, znajdującej się na innych działkach. Przy czym § 4 ust.4 rozporządzenia nie wyklucza ustalenia linii zabudowy na podstawie analizy zabudowy nieruchomości usytuowanych przy innej drodze, ale mających dostęp do tej samej drogi publicznej. Z samej tej analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne, które mogłyby pozwolić na ustalenia innych parametrów dla planowanej inwestycji, chociażby w oparciu o zlokalizowane na działce nr [...] budynki mieszkalne (według analizy są tam nawet dwa takie budynki), działka ta dostępna jest z tej samej drogi publicznej. Argument o braku możliwości wyznaczenia nowej linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia jako prostopadłej linii jest zupełnie nie do zaakceptowania. Analiza nie wyjaśnia dlaczego również linii zabudowy nie można wyznaczyć chociażby w oparciu o zabudowę na działce nr [...]. Argument dotyczący odległości od drogi publicznej jako przeszkody w wyznaczeniu linii zabudowy dla przyszłego zamierzenia nie ma zupełnie oparcia w przepisach rozporządzenia i stoi w sprzeczności z prawem do zagospodarowania terenu określonym w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Poza tym ewentualna zabudowa budynkami mieszkalnymi na działkach nr [...] znajdujących się w obszarze analizowanym też mogłaby taka podstawę stanowić. Wydaje się, iż z unormowania §4 ust.4 rozporządzenia należy korzystać właśnie w takich stanach faktycznych, jak w rozpoznawanej sprawie. Nieruchomość skarżących położona jest na uboczu dogi publicznej, ma do niej dostęp z drogi dojazdowej – działki [...]. Zatem organ winien rozważyć, czy wyznaczenie linii zabudowy analogicznej, jak ta obowiązująca na innych działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, a więc u. A rzeczywiście nie jest możliwe i czy stoi w sprzeczności z istniejącym ładem przestrzennym . Warto tez podkreślić, iż nawet jeśli organ oceniłby istniejącą zabudowę jako chaotyczną i rozproszoną, to również nie stanowi przeszkody do wyznaczenia linii zabudowy. Przy tym należy pamiętać, że linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione fronty budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji. W stanie faktycznym sprawy, gdy działa skarżących ma dostęp do drogi publicznej, na której istnieje zabudowa – ul. A – organy winny dążyć do takiego ustalenia linii zabudowy, który nie narusza ładu przestrzennego obszaru analizowanego, bądź go wręcz uporządkuje. Ponadto nie stanowi wystarczającej przeszkody do ustalenia warunków zabudowy jedynie fakt, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi (wewnętrznej) nie są zabudowane. Organy wydając decyzję o warunkach zabudowy muszą uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, nie mogą jednocześnie przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. W przeciwnym razie powstawanie zabudowy wzdłuż nowo powstających ulic przy braku miejscowego planu zagospodarowania nie byłoby możliwe, co jest wnioskiem nie do zaakceptowania u stanowiłoby nadmierne ograniczenie w swobodnym korzystania z prawa własności. Byłoby to również niczym nieuzasadnione obciążanie obywateli konsekwencjami nieuchwalenia miejscowych planów zagospodarowania. Powyższe uwagi prowadza do wniosku, iż niezastosowanie regulacji §4 ust.4 rozporządzenia jest przyczyną niewyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych, mogących wpływać na treść rozstrzygnięcia co stanowi naruszenie zasad postępowania określonych w art. 7 i 77 k.p.a. (art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a.). Należy też zauważyć, że w toku postępowania naruszono również § 9 ust. 2 i 3 rozporządzenia. Ani sama analiza urbanistyczna ani też jej wyniki nie są oznaczone jako załączniki do decyzji. Cześć graficzna analizy została sporządzona na "niezidentyfikowanej" mapie. W świetle § 9 powołanego rozporządzenia częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji (§ 9 ust. 1), część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1) oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, o której mowa wyżej, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2). W uzasadnieniu wyroku z dnia 19 stycznia 2007r. w sprawie sygn. akt II OSK 200/06 Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wypowiedział się, iż określone w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury załączniki są integralną częścią decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a brak któregokolwiek z nich powoduje, że kontrolowana decyzja nie jest kompletna, co może budzić obawę skarżących co do prawidłowości przeprowadzenia analizy określonej art. 61 § 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastrzeżenia budzi też zawartość analizy. Jest ona wewnętrznie sprzeczna, a jej wnioski nieprawidłowe w zakresie braku możliwości wyznaczenia pozostałych parametrów dla planowanej inwestycji. Autorka analizy wyznaczyła teren badania zasadniczo w minimalnej przewidzianej w rozporządzeniu odległości (trzykrotność frontu działki), nie uzasadniając takiego ograniczenia terenu badań. Następnie powiększyła ten teren, ale nie zachowując proporcji wobec każdego z punktów granicznych nieruchomości. Tymczasem granice obszaru analizowanego wytycza się z tej samej odległości z każdej strony działki. Ponadto, co jest absolutnie nie do przyjęcia, na mapie stanowiącej integralną część analizy nie ujęto całego badanego obszaru . Sprzeczność wniosków ujawnia się w zapisach analizy, gdy z jednej strony autorka uwzględnia istniejącą zabudowę, z drugiej wnioskuje o niemożności ustalenia parametrów w oparciu o porównania budynków istniejących. Wreszcie – nie uzasadniono przyjęcia tak niewielkiego obszaru analizowanego. Nie można zaś wykluczyć, że jego szersze wyznaczenie pozwoliłoby na uzyskanie odpowiedniego materiału porównawczego. Z powyższych rozważań wynikają wskazania dla organów administracji publicznej przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Rzeczą organów jest zatem takie wykorzystanie instrumentów, jakie daje im rozporządzenie wykonawcze, aby ustalić parametry nowej zabudowy w sposób jak najbardziej odpowiadający wymogom ładu przestrzennego. Nadto konieczne jest przeprowadzenie postępowania zgodnie z wymogami przepisów proceduralnych. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie przepisów art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. m.o.