IV SA/Wa 867/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. staż. Renata Puchalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2011 r. sprawy ze skarg T. J. i Z.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] września 2010 roku nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzji nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących T. J. i Z. Z. kwoty po 500 (pięćset) złotych na rzecz każdego z nich tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Prezydent W. , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 2[...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 104 Kpa, po rozpatrzeniu wniosku H. Sp. z o.o., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i miejscem postojowym w parterze na działce ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...] przy ul. [...] oraz zjazdem z ul. [...] na części działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] na terenie Dzielnicy R. W. W pkt 1.1 decyzji określającym warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego jakie ma spełniać planowana inwestycja organ pierwszej instancji ustalił: - obowiązującą linię zabudowy- zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 - wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki- ca 45% - powierzchnia biologicznie czynna- nie mniej niż 25% ogólnej powierzchni działki, - ilość kondygnacji nadziemnych-3, wysokość do 10,00 m z tolerancją ±5% - ilość kondygnacji podziemnych-1, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej- do 10,00 m z tolerancją ± 5% - szerokość elewacji frontowej- 9,00 m - geometrię dachu/kąt nachylenia- dach płaski W uzasadnieniu decyzji Prezydent W. podkreślił, iż planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...] oraz do mediów. Wskazał, iż w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego zapewniono stronom czynny w nim udział, zawiadamiając o wszczęciu postępowania. Zdaniem organu przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała możliwości realizacji planowanego zamierzenia, zgodnie z warunkami określonymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto organ pierwszej instancji podniósł, iż inwestycja na etapie projektu decyzji o warunkach zabudowy uzyskała niezbędne uzgodnienia wynikające z przepisów prawa. W odpowiedzi na zarzuty stron postępowania dotyczące braku możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji pomiędzy budynkami jednorodzinnymi organ pierwszej instancji wskazał, że w obszarze analizowanym, tj. na działce nr [...] z obrębu [...] istnieje budynek wielorodzinny, 4-kondygnacyjny, z podpiwniczeniem oraz realizowany jest kolejny budynek wielorodzinny, 4-kondygnacyjny, z garażem podziemnym na działce [...] z obrębu [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A. Z. , na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 Kpa umorzyło postępowanie odwoławcze, natomiast po rozpoznaniu odwołań E. i D. S., G. S. oraz E. i T. J., Z. Z., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa uchyliło pkt 1.1 decyzji Prezydenta W. z dnia [...] września2010 r. w zakresie ilości kondygnacji nadziemnych i ich wysokości, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz szerokości elewacji frontowej i w tym zakresie orzekło, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nie może przekraczać 10 m (III kondygnacje nadziemne), wysokość- do 10 m, szerokość elewacji frontowej-9 m z tolerancją do 20%, w pozostałej zaś części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze odnosząc się w pierwszej kolejności do wymogów formalnych złożonych odwołań wskazało, iż odwołanie A. Z. nie może podlegać merytorycznemu rozpoznaniu, bowiem nie jest on stroną niniejszego postępowania. Kolegium zauważyło, że A. Z. nie brał udziału w postępowaniu prowadzonym przed organem pierwszej instancji, z tego też względu wezwało go do wykazania, iż przysługuje mu, w myśl art. 28 Kpa, przymiot strony. W ocenie Kolegium nadesłane dokumenty, tj. kserokopia odpisu z księgi wieczystej nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. oraz odpis ww. księgi (stan na dzień 21 lutego 2011 r., godz. 11.22) wynika, że właścicielką działki nr [...], położonej w W. przy ul. [...] jest tylko Z. Z. Tym samym Kolegium uznało, że odwołujący się A. Z. nie wykazał, że przysługuje mu przymiot strony w toczącym się postępowaniu. Podkreślono ponadto, iż sam fakt, iż składający odwołanie zamieszkuje pod adresem [...] , a zatem na działce sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji nie stwarza po jego stronie interesu prawnego do bycia stroną postępowania. Ta okoliczność świadczy jedynie o legitymowaniu się przez składającego odwołanie interesem faktycznym. Mając jednak na uwadze, iż odwołania od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] września2010 r. złożyły również osoby, posiadające interes prawny w niniejszym postępowaniu, Kolegium wskazało, iż zobligowane było do merytorycznego rozpoznania sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po przeanalizowaniu zgromadzonych w sprawie dokumentów uznało, iż zarzuty podniesione w odwołaniach są niezasadne, jednak z uwagi na nieprawidłowe określenie w decyzji organu pierwszej instancji warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w stosunku do planowanej inwestycji, zmuszone było uchylić w tym zakresie kontrolowaną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, iż z treści przeprowadzonej analizy terenu wynika, że Prezydent W. błędnie ustalił parametry nowej zabudowy w szczególności poprzez: - określenie w sposób niedoprecyzowany wysokości planowanego obiektu oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przyjmując parametr ten do 10 m z tolerancją ± 5%, co w ocenie Kolegium rodzi wątpliwości odnośnie wskazanej w decyzji organu pierwszej instancji wysokości dla planowanego obiektu, która nie została określona w sposób precyzyjny, - wskazanie szerokości elewacji frontowej na 9 m z tolerancją ± 10%, gdy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. tolerancja ta określona jest na 20%. Z powyższego względu, w ocenie Kolegium zaistniała sytuacja obligująca organ odwoławczy do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji we wskazanym zakresie i orzeczenia poprzez prawidłowe wskazanie i określenie: - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz określenie wysokości budynku do 10 m (przy wskazaniu, iż ma to być budynek III kondygnacyjny) co koresponduje w ocenie Kolegium z wysokością budynków bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji, w tym w szczególności na działkach nr ew. [...], [...], [...] i [...], gdzie posadowione są budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej lub bliźniaczej III kondygnacyjnej i co wynika z analizy wykonanej przez organ, - szerokości elewacji frontowej na 9 m z tolerancją 20%. W ocenie Kolegium , skoro w rozporządzeniu przewiduje się tolerancję elewacji frontowej do 20%, to organ wyznaczający szerokość nie mógł przewidywanej tolerancji zmniejszyć i ustalić ja tylko na 10%. Odnoszą się natomiast do argumentów i zarzutów podniesionych w odwołaniach stron, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż organ pierwszej instancji prawidłowo wytyczył obszar analizowany i przeprowadził analizę poszczególnych parametrów obiektów, które w tym obszarze się znajdują. W ocenie organu nie ulega wątpliwości, iż w analizowanym obszarze przeważa zabudowa o funkcji mieszkaniowej, większość budynków to budynki w zabudowie jednorodzinnej lub bliźniaczej. Jedynie na działce nr ew. [...]- dostępnej z tej samej drogi publicznej co teren planowanej inwestycji- znajduje się budynek wielorodzinny, IV-kondygnacyjny. Zdaniem Kolegium fakt, iż na działce nr ew. [...] posadowiony jest budynek wielorodzinny, przy uwzględnieniu jednocześnie prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie poglądu, że pojęcie "kontynuacji funkcji" nie może być rozumiane zawężająco, przesądza o zgodności funkcji planowanego obiektu z istniejącą. Dostrzegając, iż dla planowanej inwestycji został określony stosunkowo wysoki wskaźnik zabudowy- w przedziale od 4-73%, przy czym średni wskaźnik kształtuje się na poziomie 30%, Kolegium podkreśliło, iż mieści się on w przedziale wskaźników zabudowy jakie występują w analizowanym obszarze. Dodatkowo, mając na względzie zarzut, iż w decyzji organu pierwszej instancji nie został określony wskaźnik intensywności zabudowy, wskazano, że obowiązujące przy ustaleniu warunków zabudowy przepisy prawa nie nakładają na organ obowiązku ustalania tego wskaźnika. Jednocześnie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło, że obowiązująca linia nowej zabudowy dla działki ew. nr [...] została wyznaczona niezgodnie z obowiązującymi w tym względzie przepisami. Z analizy terenu wynika, że linia istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok, bowiem budynki położone na działkach o nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] położone są w różnej odległości od granicy nieruchomości przylegających do ul. [...] . W największej odległości od pasa drogowego znajdują się budynki położone na działce nr ew. [...] i [...], gdyż są one położone po przeciwległej stronie działki niż pas drogowy ul. [...]. Tym samym, zdaniem Kolegium niezasadne byłoby wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Kolegium zwróciło uwagę dodatkowo na fakt, iż po jednej stronie działki nr ew. [...], na której ma powstać planowany budynek, działki położone są w odległości 5 m od pasa drogowego. Budynek położony na działce nr ew. [...], znajdującej się po drugiej stronie ww. działki, zlokalizowany jest w odległości ok. 10 m, zaś linia utworzona przez zabudowę położoną na działkach nr ew. [...], [...] i [...] przebiega w odległości ok 8 m od pasa drogowego. Tym samym, skoro istnieje już zabudowa, która tworzy pewną linię zabudowy w odległości 5 m od granicy nieruchomości i nie pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.), to w ocenie Kolegium uzasadnione jest kontynuowanie tej linii również na działce nr ew. [...]. Odnosząc się do określonego w decyzji organu pierwszej instancji wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie- nie mniej niż 25 % ogólnej powierzchni działki Kolegium uznało, iż został on ustalony w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto zwrócono uwagę, iż nawiązanie w decyzji Prezydenta W. z dnia [...] września 2010 r. do powstającego na działce nr [...] budynku miało jedynie charakter przykładowy, zarówno bowiem przy sporządzaniu analizy jak i przy ustalaniu samych warunków zabudowy organ nie uwzględnił parametrów powstającego na tej działce obiektu budowlanego. Podkreślono jednocześnie, iż w obszarze analizowanym w sąsiedztwie terenu, na którym planowana jest inwestycja istnieje już budynek wielorodzinny- 4 kondygnacyjny z podpiwniczeniem, dostępny z tej samej drogi publicznej. Na działkach sąsiednich znajduje się również zabudowa usługowa i produkcyjna, co potwierdza, iż niezasadny jest zarzut, że "działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej w stosunku do działki nr ew. [...] maja zabudowę jednorodzinną". Nie znajduje również w ocenie Kolegium uzasadnienia zarzut niewłaściwego wyznaczenia w decyzji organu pierwszej instancji minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Kwestia bowiem dokonania stosownych obliczeń i przyjęcia odpowiedniej minimalnej powierzchni biologicznie czynnej potrzebnej do prawidłowej absorpcji wody deszczowej będzie stanowiła element postępowania budowlanego. Z tego również względu nieuwzględniono zarzutu dotyczącego braku określenia odległości planowanego obiektu od granic nieruchomości wskazując, iż dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się w tym zakresie. Również kwestie związane z ewentualnym zacienieniem oraz zmniejszeniem waloru użytkowego sąsiadujących z planowaną inwestycją działek będą przedmiotem oceny w postępowaniu budowlanym. Jeśli natomiast faktycznie decyzja o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji spowoduje spadek wartości nieruchomości sąsiednich, to w myśl przepisu art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciele tych nieruchomości mogą zwrócić się z roszczeniem o stosowne odszkodowanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło także zarzutu naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 10 Kpa, bowiem w ocenie Kolegium wszystkie strony, w tym również Z. Z. zostały poinformowane o zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i możliwości zapoznania się z nim. Od decyzji tej skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli T. J. i Z. Z., zarzucając jej naruszenie prawa. Skarżący T. J. wskazał, iż zaskarżona decyzja narusza interes prawny osób trzecich oraz interes publiczny. W ocenie skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze wadliwie bowiem wyznaczyło obszar analizowany, bezpodstawnie poszerzając jego granice do szerokości 250 m, podczas gdy trzykrotność szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji według skarżącego wynosi 48 m. Również prezentowana w zaskarżonej decyzji definicja działki sąsiedniej jest błędna i pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa oraz wytycznymi Ministerstwa Infrastruktury w tym zakresie. Ponadto w zaskarżonej decyzji, w ocenie skarżącego, organ błędnie określił parametry nowej zabudowy, niezasadnie nawiązując do budynków gospodarczych, znajdujących się na działce ew. nr [...], która nie sąsiaduje z działką inwestycyjną. Nawiązanie do tego rodzaju zabudowy nie wyczerpuje w ocenie skarżącego przesłanki kontynuacji funkcji. Budynek znajdujący się na działce ew. nr [...] nie ogranicza światła słonecznego, działka ma około 60 % powierzchni biologicznie czynnej. Niezrozumiałe zdaniem skarżącego jest również nawiązywanie do działki nr [...] i [...] w celu wyznaczenia linii zabudowy, ponieważ nie sąsiadują one z działką inwestycyjną. Kolegium nie wzięło natomiast pod uwagę linii zabudowy od strony działki nr [...], pomimo, że działka na której jest planowana inwestycja znajduje się po zachodniej stronie tej właśnie działki. Zrealizowanie planowanej inwestycji w oparciu o parametry wskazane w zaskarżone decyzji spowoduje zdaniem skarżącego pozbawienie właściwego nasłonecznienia działki nr [...]. Natomiast fakt, iż dopiero w decyzji o pozwoleniu na budowę parametry związane z nasłonecznieniem sąsiadujących budynków będą przedmiotem oceny organu budowlanego nie zwalnia orzekające w niniejszej sprawie organy od wydania decyzji w zgodzie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący dodatkowo podniósł, iż w przypadku realizacji planowanej na działce nr ew. [...] inwestycji, działka nr [...] straci na wartości przez zacienienie, regularne zalewanie wodami opadowymi oraz parkowanie samochodów, co będzie miało wpływ na zanieczyszczenie powietrza. Skarżąca Z. Z. kwestionując legalność zaskarżonej decyzji wskazała natomiast, iż działka, na której planowana jest przedmiotowa inwestycja jest częścią 100 - hektarowego kwartału, dla którego sporządzono projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącej oznacza to, iż przy wyznaczaniu obszaru analizowanego dla planowanej inwestycji organ powinien uwzględnić zapisy sporządzonego projektu plany miejscowego. Według ustaleń planu, dla omawianego obszaru planowaną podstawową funkcją jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna- budynki wolnostojące oraz budynki bliźniacze, III kondygnacyjne, z powierzchnią biologicznie czynną 60%. W ocenie skarżącej umożliwienie realizacji planowanej inwestycji jako zabudowy wielorodzinnej będzie pozostawało w sprzeczności z istniejącą zabudową jednorodzinną, co ostatecznie wpłynie na zmniejszenie wartości rynkowej sąsiednich nieruchomości. Niezrozumiałe również zdaniem skarżącej jest to, że na tak małej działce, o powierzchni ok. 650 m2, bez pełnego uzbrojenia, można zrealizować budynek wielorodzinny. Skarżąca zwróciła ponadto uwagę, iż na 100- hektarowym obszarze właściwie nie występują budynki wielorodzinne, jest kilak budynków przedwojennych o funkcji wielorodzinnej, jednak znajdują się one w odległości 1 km od planowanej inwestycji, przy ul. [...]. W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skargi są zasadne. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 2[...] marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej. Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] marca 2011 r., w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że organy obu instancji nie przeprowadziły prawidłowo postępowania dowodowego. W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że organ, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji z dnia [...] września2010 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego wyznaczone w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 m. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie na potrzeby przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, organ wyznaczył obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej większy aniżeli minimalny, jednakże nie uzasadnił potrzeby takiego wyznaczenia obszaru. Zwrot "wokół działki" użyty w przepisie § 3 pkt 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wskazuje, że ustalając obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej, należy tak wyznaczyć ten obszar, by działka ta znajdowała się w środku tego obszaru, tj. by położona była w jego centralnym miejscu, w równej odległości od wszystkich granic tego obszaru. W przedmiotowej sprawie wymóg ten nie został zachowany. Obszar analizowany został w sposób zdecydowany powiększony w jednym kierunku, tj. w kierunku ul. [...] . Jednocześnie organy nie uzasadniły konieczności takiego niesymetrycznego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, że działka inwestycyjna położona jest w obszarze intensywnie zagospodarowanym. Wyznaczenie wokół działki inwestycyjnej granic obszaru analizowanego w jego minimalnych granicach, o jakich mowa w § 3 pkt 2 rozporządzenia, w ocenie Sądu, umożliwia przeprowadzenie prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Skoro organy uznały, że w sprawie istnieje konieczność powiększenia granic obszaru analizowanego z jednej strony granicy działki inwestycyjnej, to stanowisko to winny były szczegółowo uzasadnić. Należy zauważyć, że takie wyznaczenie granic obszaru analizowanego nie pozostaje bez wpływu na przyjęte dla planowanej inwestycji wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przykładowo średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym został ustalony na 30%. Przy czym wzięte zostały pod uwagę działki ze wskaźnikiem 4% i 73%, które położone są poza obszarem minimalnej granicy obszaru analizowanego. W orzecznictwie przyjmuje się, że linia nowej zabudowy jest przedłużeniem linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wykładnia językowa sformułowania zwrotu "przedłużeniem" prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Zatem jako działki sąsiednie należy uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r., sygn. II SA/Gd 514/07 Lex nr 401705). Odnosząc to do warunków przedmiotowej sprawy, należy zauważyć, że linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, tj. nr [...] i nr [...] przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do zastosowania odstępstwa od § 4 ust. 3 rozporządzenia przy ustalaniu linii nowej zabudowy na działce inwestycyjnej. Natomiast pozostałe zarzuty skarg dotyczące zmniejszenia wartości sąsiednich nieruchomości wskutek planowanej inwestycji, pozbawienia właściwego nasłonecznienia działki nr [...], zalewanie wodami opadowymi, zanieczyszczenie powietrza na skutek parkujących samochodów nie są uzasadnione. Nie negując prawdziwości podnoszonych okoliczności wskazać należy, że okoliczności te nie mogą być przedmiotem badania przez organy ustalające warunki zabudowy. Zgodnie bowiem z przyjętym w tym zakresie orzecznictwem zakres ochrony przysługującej w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być szerszy niż przedmiot postępowania i zakres dopuszczalnego rozstrzygnięcia w decyzji kończącej postępowanie ( wyrok NSA z dnia 7 września 2001r. IVSA 1505/99 ONSA 2002/4/53 ). A zatem okoliczności te będą musiały być brane pod uwagę w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Nieuzasadnione jest również stanowisko skarżącej Z. Z., że w sprawie należy odwołać się do zapisów projektu miejscowego planu, który jest na etapie opracowywania. Organ ponownie rozpoznając sprawę wyznaczy stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego i przeprowadzi analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli organ uzna, że w sprawie istnieje konieczność powiększenia granic obszaru analizowanego, to stanowisko swoje szczegółowo i przekonywująco musi uzasadnić. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w/w ustawy.