II SA/Wr 365/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 października 2011 r. sprawy ze skargi P. O. S.A. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wyrażenia zgody na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr[...], podjętą na podstawie art. 124 ust. 1 i art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz art. 104, art. 107 i art. 108 § 1 KPA, Starosta Powiatu W.: - w pkt 1 ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. D., gm. D., o powierzchni 0,0999 ha, stanowiącej własności H. G., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą[...] , poprzez zezwolenie wnioskodawcy P.. O. S.A. na przeprowadzenie przez tę nieruchomość odcinka linii elektroenergetycznej w ramach zadania inwestycyjnego pn. "Budowa linii 400 + 2 x 110 kV P. – W. wraz z rozbudową stacji 400/110 kV P. o pole linowe 400 kV", w pasie technologicznym ograniczonej zabudowy o szerokości 70 m (tj. po 35 m od osi linii w każdą stronę), którego łączna powierzchnia wynosi 0,0040 ha oraz lokalizacji urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii. Zaznaczył przy tym, że przeprowadzenie linii winno nastąpić zgodnie z decyzją Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. – W.; - w pkt 2 orzekł, że ograniczenie sposobu korzystania polega w szczególności na uprawnieniu inwestora wnioskodawcy do wejścia na teren nieruchomości i wybudowaniu linii elektroenergetycznej, a także jej późniejszej eksploatacji. W nadmienionej części nieruchomości nie przewiduje się posadowienia słupa linii elektroenergetycznej ani też przepuszczenia przewodów tej linii. Właściciel obowiązany jest do biernego znoszenia ograniczeń wynikających z niniejszej decyzji, w szczególności do znoszenia naruszenia posiadania nieruchomości oraz wstrzymania się od jakiejkolwiek zabudowy w granicach pasa technologicznego, ustalonego mocą decyzji Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. - W. Inwestor wnioskodawca wstrzyma się od takiego wykonywania uprawnień wynikających z niniejszej decyzji, które by zakłócało bądź wpływało na prawidłowe i swobodne wykonywanie praw właściciela do pozostałej części nieruchomości nie objętej niniejszą decyzją; - w pkt III zobowiązał inwestora wnioskodawcę P. O.S.A. do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu odcinka linii; - w pkt IV orzekł, że ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości KW Nr[...] ; - w pkt V nadał niniejszej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że pismem z dnia[...]r. wnioskodawca – P. S.A. - wystąpił do Starosty o wydanie na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. D., gm. D., stanowiącej własności H. G., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą[...]. Jednocześnie wnioskodawca wystąpił o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności oraz o dokonanie wpisu orzeczonego ograniczenia do ksiąg wieczystych. Celem ograniczenia miało być wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości odcinka linii elektroenergetycznej 400/110 kV relacji P. – W. (M.). Wnioskodawca umotywował swój wniosek m.in. tym, że budowa linii będzie mogła zapewnić odpowiednie warunki bezpieczeństwa energetycznego dla regionu Dolnego Śląska oraz utrzymać korzystne warunki umożliwiające napływ nowych inwestycji na tym terenie, zwłaszcza mając na uwadze konieczny rozwój regionu związany z planowaną na 2012 rok organizacją Mistrzostw Europy w piłce nożnej. Wnioskodawca stwierdził, że przedmiotowa inwestycja jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał, że linia ta została ujęta w uchwale Rady Gminy D.z dnia [...] r. Nr [...]w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi D. Ponadto we wniosku podniesiono, że inwestor dołożył starań, aby osiągnąć porozumienie z właścicielką nieruchomości i zawrzeć umowę, na podstawie której możliwe byłoby zrealizowanie inwestycji, jednakże właścicielka nieruchomości nie wyraziła zgody na realizację inwestycji, w trakcie prowadzonych rokowań w okresie od 25 stycznia 2007 r. do 20 marca 2007 r. Starosta Powiatu W. podniósł, iż wnioskodawca umotywował swój wniosek o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności powołując się na "interes społeczny", w którym leży realizacja przedmiotowej inwestycji oraz fakt występowania po jego stronie "wyjątkowo ważnego interesu strony". Organ I instancji stwierdził, że do wniosku, który zawierał wszystkie niezbędne elementy załączono mapę w skali 1:5000, wskazującą projektowany przebieg linii, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na okoliczność uwzględnienia inwestycji w planie, odpis z księgi wieczystej nieruchomości na okoliczność wskazania jej właściciela, notatkę służbową z próby podjęcia rokowań wraz z projektem umowy na okoliczność ich przeprowadzenia ze skutkiem negatywnym oraz operat szacunkowy, z którego wynikać miały kwotowe propozycje mające być składane właścicielce w trakcie rokowań. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji podał, że strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania, a pismem z dnia [...] r. prawidłowo zawiadomiono je o wyznaczeniu terminu oględzin nieruchomości na dzień 6 października 2008 r., na które – z powodu wyjazdu za granicę - nie stawiła się właścicielka. W drodze oględzin ustalono, że niniejsza działka jest obecnie działką budowlaną, linia według planu nie będzie przecinać działki, a jedynie strefa pasa technologicznego wchodzić ma na nieruchomość zajmując pow. 173 m2. Pismem natomiast z dnia 6 listopada 2008 r. wnioskodawca wystąpił o ograniczenie jego wniosku wyłącznie do linii 400 kV, albowiem linia 100 kV miała nie być wówczas realizowana. Organ przesłał stronie kopię tego pisma z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie. Następnie organ wyznaczył rozprawę administracyjną na dzień 15 grudnia 2008 r., o czym zawiadomił strony. Kolejno pismem z dnia 1 grudnia 2008 r. właścicielka oświadczyła, że nie zgodziła się na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, ani też na założenie przedmiotowej linii w proponowanej odległości od jej działki. Pismem z dnia 15 grudnia 2008 r. organ dokonał pouczenia strony o treści i znaczeniu przepisów prawnych stanowiących podstawę niniejszego postępowania. Starosta Powiatu W. wskazał, że na wyznaczoną rozprawę stawił się pełnomocnik wnioskodawcy, który złożył do akt sprawy stosowne pełnomocnictwa oraz dokumentację organizacyjną potwierdzającą następstwo prawne P. O. SA, który w wyniku wydzielenia z P. S.A. w drodze sukcesji generalnej stał się następca prawnym wnioskodawcy. Również właścicielka H. G. złożyła do akt sprawy pełnomocnictwo udzielone swojej siostrze M. G., reprezentującej ją na rozprawie. Pełnomocnikowi właścicielki doręczono wówczas stosowne odpisy pism i udostępniono akta sprawy. Pełnomocnik właścicielki oświadczyła na rozprawie, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jej siostry miało być pogwałceniem praw obywatelskich. Na prośbę pełnomocnika inwestora, który uczestniczył w rokowaniach o odszkodowanie prowadzonych przed wszczęciem postępowania, pełnomocnik właścicielki potwierdziła, że właścicielka H. G. prowadziła rozmowę z inwestorem. Oświadczyła również, że właścicielka podtrzymuje dotychczasowe stanowisko - brak zgody na przeprowadzenie inwestycji. Pełnomocnicy inwestora wyjaśnili, że badanie oddziaływania inwestycji na środowisko nastąpiło przy okazji procedur środowiskowych na etapie planowania przestrzennego, a wszelkie wymagane prawem zawiadomienia zostały stronom dostarczone, natomiast sama decyzja środowiskowa miała być wydana na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie Starosta podkreślił, że pismem z dnia [...] r. nowy pełnomocnik inwestora poinformował organ o wydaniu przez Wojewodę decyzji Nr [...]z dnia [...] r. w sprawie lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla przedmiotowej inwestycji i zarazem złożył wniosek o zastosowanie na potrzeby niniejszego postępowania odpowiednich przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Pełnomocnik podtrzymał również dotychczasowe żądania wniosku, a nadto je sprecyzował poprzez wskazanie sposobu i powierzchni zajęcia nieruchomości, którego żąda inwestor. Do tego pisma załączono mapkę w skali 1:1000, która przedstawia usytuowanie przebiegu odcinka linii przez przedmiotową nieruchomość. Po pozyskaniu we własnym zakresie aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów dla przedmiotowej nieruchomości, organ uznawszy, iż cały materiał dowodowy niezbędny dla wydania decyzji został zgromadzony, wyznaczył stronom termin na ostateczne złożenie nie przedstawionych dotychczas żądań, dowodów i wniosków oraz termin porządkowy na zapoznanie się z aktami spawy w trybie art. 10 § 1 KPA. Żadna ze stron nie skorzystała z przysługującego im prawa. Motywując w dalszej części podjęte orzeczenie organ I instancji wyjaśnił, że stosownie do treści art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie pierwotnie inwestycja została uwzględniona w uchwale Rady Gminy D. z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi D., jednakże w sprawie lokalizacji przedmiotowej inwestycji wydana została później decyzja Wojewody Nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P. - W. Jak natomiast wynika z dyspozycji określonej w art. 25 ust. 1 "specustawy" Euro 2012, w sprawach uregulowanych w niniejszym rozdziale nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dotyczy to Rozdziału 4 ustawy pt. Przygotowanie przedsięwzięć Euro 2012). Treść przepisu wskazuje więc jednoznacznie, że jeżeli została wydana decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012, którą w niniejszym przypadku jest budowa przedmiotowej linii elektroenergetycznej, wszelkie dotychczasowe ograniczenia planistyczne tracą moc. Zatem decyzja lokalizacyjna niejako "anuluje" dotychczasowe zapisy istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w ich miejsce ustanawia własne warunki lokalizacji tej inwestycji. Zgodnie z powyższym, skoro art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzależnił ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości od zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (względnie z decyzją lokalizacyjną w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a wydanie decyzji lokalizacyjnej dla przedsięwzięcia Euro 2012 ma zastąpić dotychczasowe ograniczenia wynikające z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to w miejsce zapisów planu należało zastosować i uwzględnić zapisy nadmienionej decyzji Wojewody. Zdaniem organu określona w cytowanym przepisie przesłanka została spełniona. Następnie Starosta wskazał, że zgodnie z art. 124 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Jako przesłankę do wystąpienia ze stosownym wnioskiem omawiany przepis wskazuje również na powinność dołączenia do wniosku dokumentów z przeprowadzonych rokowań. W tym kontekście organ podniósł, że z notatki służbowej z dnia [...] r. wynika, że inwestor podejmował próby nawiązania kontaktu z właścicielką, lecz bezskutecznie. Jedyne osoby, z którymi udało się nawiązać inwestorowi kontakt, to J.P. i M. G. (siostra właścicielki i późniejsza pełnomocnik procesowa), która poinformowała pełnomocnika inwestora, że właścicielka przebywa za granicą i że nie wyraża w jej imieniu zgody na budowę linii. Zadeklarowała również, że uzgodni stanowiska z właścicielką. Jak wynika z tej samej notatki, w dniu [...]r. w trakcie rozmowy telefonicznej, M. G. - jako pełnomocnik właścicielki - oświadczyła, że nie wyraża zgody na realizację inwestycji i odmawia dalszego prowadzenia rokowań, a stanowisko to podtrzymała na rozprawie. Zdaniem organu niemożliwość nawiązania osobistego kontaktu z właścicielem nieruchomości, kategoryczny brak zgody na przeprowadzenie inwestycji przez nieruchomość właścicielki oraz konsekwentne podtrzymywanie takiego stanowiska w trakcie rokowań i na późniejszej rozprawie administracyjnej przez jej pełnomocnika, należało uznać za negatywny wynik rokowań i przyjąć jako udowodnioną w niniejszej sprawie okoliczność uprzedniego przeprowadzenia rokowań z ich negatywnym skutkiem. Następnie Starosta wskazał, że z art. 3 ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 wynika, iż przedsięwzięcia określone tą ustawą są celami publicznymi i inwestycjami celu publicznego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro zatem "specustawa" o Euro 2012 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie wykazu przedsięwzięć Euro 2012 (Dz.U. z 2010 r. Nr 8, poz. 52) wskazujące pod poz. 78 niniejszą inwestycję jako przedsięwzięcie Euro 2012, a w ślad za tym decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przesądziły o tym, że przedmiotowa linia elektroenergetyczna jest inwestycją celu publicznego (w rozumieniu przepisu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to – zdaniem organu I instancji - nie miał on kompetencji do szczegółowego badania "celowości publicznej" budowy tej linii, a tym bardziej do weryfikowania zapisów "specustawy" o Euro 2012, czy też decyzji lokalizacyjnej wydanej na jej podstawie. Marginalnie jedynie organ wskazał, że art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określa samodzielną podstawę przedmiotową ograniczenia, wskazując tutaj na budowę przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, nie odwołując się przy tym w żaden sposób do art. 6 tej ustawy. Wskazując na zasadność zastosowania w rozpoznawanej sprawie ustawy o gospodarce nieruchomościami Starosta zaznaczył, że stosownie do art. 24f ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uznając niniejszy wniosek o wydanie zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości za uzasadniony, organ podkreślił, że podstawowymi przesłankami udzielenia zezwolenia w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, są przede wszystkim: niezbędność nieruchomości dla realizacji inwestycji, ujęcie inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub na mocy przepisów szczególnych lokalizacja na podstawie "specustawy" o Euro 2012), brak zgody właściciela nieruchomości na udostępnienie nieruchomości dla realizacji inwestycji, niepomyślny wynik rokowań pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości oraz dostarczenie dokumentów z przeprowadzonych rokowań. Zdaniem Starosty, z analizy zgromadzonego materiału dowodowego i przeprowadzonych czynności procesowych wynika, że wszystkie z powyższych przesłanek zostały spełnione. Organ I instancji uznał również za uzasadniony wniosek o nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Wskazał przy tym, że w swoim wniosku strona powołała się na przesłankę "interesu społecznego" oraz "wyjątkowo ważnego interesu strony". O ile – zdaniem Starosty - interes publiczny nie budzi wątpliwości, to jednak należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, że interes strony winien być "wyjątkowo ważny", a jego ocena należy zarówno do wnioskodawcy (ocena subiektywna), jak i do organu orzekającego (ocena obiektywna). W rozpoznawanej sprawie organ przyjął, że wyjątkowo ważny interes strony jednocześnie pokrywa się z uzasadnionym interesem publicznym, jakim jest realizacja inwestycji przesyłowej, stanowiącej ponadto jedno z przedsięwzięć EURO 2012, które zostało wprost wskazane pod pozycją Nr 78. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykazu przedsięwzięć Euro 2012. Starosta dodał przy tym, że zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy, na przedmiotowej nieruchomości nie zostanie posadowiony żaden słup przesyłowy odcinka linii elektroenergetycznej, a nad nieruchomością nie będą przepuszczone jakiekolwiek kable tej linii, wobec czego organ ocenił ryzyko ewentualnej szkody gruntowej w natychmiastowym wykonaniu niniejszej decyzji jako znikome, co dodatkowo przyczyniło się do podjętego rozstrzygnięcia. Wskazał także, że przedmiotową inwestycję traktować należy nie tylko jako leżącą w interesie strony (wnioskodawcy), lecz przede wszystkim w interesie publicznym, a nadto, że nie budzi wątpliwości fakt, że interes publiczny, trafnie przedkładany jest nad interes stosunkowo wąskiej grupy lokalnych właścicieli ziemskich, stawiających uzasadnione dla siebie warunki finansowe, nie do przyjęcia jednak przez inwestora. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła H. G. Zdaniem odwołującej się zaproponowana przez inwestora kwota odszkodowania nie jest adekwatna do strat jakich dozna – na skutek zrealizowania inwestycji – z tytułu obniżenia wartości rynkowej działki. Bliskość bowiem przedmiotowej linii powoduje zmniejszenie, a nawet brak zainteresowania ewentualnego nabywcy. Ograniczenie jej używalności oraz wpis do księgi wieczystej stanie się niemile widziane przez kupca. Odwołująca się podała, że każdy kogo dotyczy bliskość niniejszej linii powinien otrzymać "zapewnienie pisemne (...) o szkodliwości lub jej braku, jaki może mieć wpływ na zdrowie". Podkreśliła także, że w uchwale Rady Gminy D. z dnia [...] r. Nr [...]nie ma żadnej wzmianki o przedmiotowej linii i jej wpływie na środowisko. Podniosła również, że na rozprawie administracyjnej inwestor oświadczył, że linia energetyczna z wcześniejszej 400/110 kV została ograniczona do 400 kV, natomiast z decyzji z dnia [...] r. wynika, że moc linii została powiększona o 2x110 kV. Wojewoda decyzją z dnia [...] r. nr[...] , podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 i art. 104 KPA oraz art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchylił zaskarżoną decyzję w całości i odmówił wyrażenia zgody na założenie i przeprowadzenie na ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Motywując podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że ingerencja w konstytucyjnie chronione prawo własności w wyniku wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, możliwa jest tylko w sytuacji określonej w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dopuszczalność ograniczenia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, w trybie art. 124 cytowanej ustawy, możliwa jest wówczas, gdy plan miejscowy przewiduje na danej nieruchomości realizację celu publicznego lub gdy wydana została ostateczna decyzja o lokalizacji celu publicznego na danej nieruchomości (w przypadku braku planu miejscowego). W tej sprawie organ I instancji stwierdził, że w odniesieniu do lokalizacji przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Wojewody Nr [...] z dnia [...]r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 kV P.-W. I jak wynika z dyspozycji określonej w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. Nr 26 poz. 133 ze zm.) w sprawach dotyczących przygotowania przedsięwzięć nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem lokalizacja przedsięwzięć Euro 2012 może nastąpić niezależnie od ustaleń przeznaczenia terenów określonych w planie miejscowym, jak i w oderwaniu od ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wojewody, w niniejszej sprawie zastosowanie ma zasada Iex specialis derogat legi generali stanowiąca, że prawo o większym stopniu szczegółowości pochodzące z aktów prawnych o tej samej mocy, obowiązujące w tym samym czasie należy stosować przed prawem ogólniejszym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią więc normę generalną, natomiast przepisy ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 stanowią normę szczególną, która w tym konkretnym przypadku winna mieć zastosowanie. W tym kontekście Wojewoda wskazał, że podziela stanowisko Starosty Powiatu W., że w rozpoznawanej sprawie spełniona została przesłanka zgodności inwestycji z decyzją o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla potrzeb rozstrzygnięcia w sferze praw rzeczowych, co też znajduje swoje uzasadnienie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 lutego 2010 r. ( sygn. akt II SA/Po 894/2009). W dalszej części uzasadnienia organ II instancji wskazał, że jeżeli chodzi o podmiotowy zakres uprawnień do uzyskania zezwolenia przyjmowany jest pogląd o konieczności zawężenia kręgu podmiotów, które mogą uzyskać zezwolenie na przeprowadzenie ciągów i przewodów oraz budowę obiektów lub urządzeń na cudzej nieruchomości. Przemawia za tym przede wszystkim wyjątkowy charakter tej instytucji, która stanowi ingerencję w prawa podmiotowe przysługujące do nieruchomości. Podstawowym zatem obowiązkiem organu w zakresie podmiotowym było ustalenie, czy podmiotowi, który wystąpił z wnioskiem o wydanie na jego rzecz zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, takie uprawnienie przysługuje. Z dokumentacji akt sprawy wynika, że dnia [...] r. P. O. S.A. wystąpił do Urzędu Wojewódzkiego we W. z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji polegającej na budowie linii elektroenergetycznej 400 kV + 2 x 110 - kV P. – W., która z kolei stała się podstawą kolejnego wniosku kierowanego przez P.O. S.A. do Starosty Powiatu W. o udzielenie zezwolenia na czasowe zajęcie części nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Powyższe oznacza, że od strony podmiotowej P. O. S.A. był uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie powyższego zezwolenia, a działania organu I instancji w tym zakresie należy uznać za właściwe. Wątpliwości organu II instancji wzbudziła jednak strona przedmiotowa wydanej przez Starostę Powiatu W.decyzji, szczególnie w kontekście wniosku P. O. S.A. z dnia [...] r. o udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na przedmiotowej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń polegające na wybudowaniu napowietrznej, wielotorowej linii energetycznej 400/110 kV P.-W., a także funkcjonowaniu tej linii po jej wybudowaniu. Zdaniem Wojewody, istotny z punktu widzenia prawidłowości przebiegu postępowania jest fakt, że przed wszczęciem postępowania zmierzającego do wydania zezwolenia powinna być wyczerpana możliwość uzyskania zgody właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na wykonanie prac. Oświadczenie woli w przedmiocie zgody na udostępnienie nieruchomości w tym celu może być wyrażone w ramach odpowiednich czynności cywilnoprawnych. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie, a do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Wobec powyższego organ II instancji przyjął, że obowiązek prowadzenia rokowań zostaje spełniony przez złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia woli w rozumieniu prawa cywilnego o charakterze zaproszenia do prowadzenia rokowań w sprawie zawarcia stosownej umowy, w którym zostają określone warunki ograniczenia własności nieruchomości i właściciel, któremu prawo rzeczowe ma być ograniczone, warunków tych nie przyjął lub też w terminie określonym w zaproszeniu do rokowań na zaproszenie to w ogóle nie odpowiedział. Wskazano, że skoro art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa formy, jaką powinny posiadać dokumenty z przebiegu rokowań dołączone do wniosku, to przyjąć należy, że spełnienie tej przesłanki nie wymaga żadnej szczególnej formy. W swej treści potwierdzenie prowadzenia rokowań powinno natomiast zawierać przedstawienie ich przebiegu, z którego winno wynikać, że nie było możliwe uzyskanie zgody na wykonanie przedmiotowych prac od właściciela nieruchomości. Podkreślono, że przedmiotem rokowań prowadzonych pomiędzy właścicielem a inwestorem winny być wszystkie niezbędne elementy przyszłej umowy, po to, aby składana propozycja była jasna i nie powodowała wątpliwości co do czasu zajęcia, przedmiotu zajęcia, terminu ostatecznej realizacji. Tych elementów załączona do wniosku dokumentacja stanowiąca wyłącznie sprawozdanie - notatkę służbową przedstawiciela P. O. S.A. – zdaniem Wojewody – nie spełnia. Zawiera ona bowiem wyłącznie ogólne wskazanie deklaracji osób niebędących właścicielami nieruchomości, której miały dotyczyć rokowania. W świetle powyższego, w ocenie organu II instancji, nie można uznać przeprowadzonych wstępnych i niepełnych czynności w tym zakresie jako wypełnienie przesłanki przeprowadzenia rokowań, wynikającej z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co też oznacza, że podstawowa, formalna przesłanka samego wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie została wypełniona. W dalszej części uzasadnienia Wojewoda wskazał, że również sama decyzja jest dotknięta wadami, które dyskwalifikują jej funkcjonowanie w obrocie prawnym. W tym kontekście podniósł, że w pkt 1 zaskarżonej decyzji, Starosta Powiatu W.orzekł: "1. ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr[...], obr. D., gm. D., o pow. 0,0999 ha, ... poprzez zezwolenie wnioskodawcy P. O. S.A. na przeprowadzenie przez nieruchomość odcinka linii elektroenergetycznej ... oraz lokalizacji urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii.". Tymczasem w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ani w dokumentacji dołączonej do akt sprawy nie znajduje się wyjaśnienie, czym są urządzenia towarzyszące niezbędne dla eksploatacji linii, czy znajdują się w zajętym gruncie, nad nim czy pod nim i dlaczego pomimo niewymienienia ich we wniosku znalazły się w treści decyzji organu I instancji. Wątpliwość organu II instancji wzbudził również nadany w zaskarżonej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Zgodnie bowiem z art. 124 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadkach określonych w art. 108 KPA lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji, o której mowa w ust. 1. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie rygor natychmiastowej wykonalności decyzji organu I instancji nadany został w treści tej samej decyzji ustalającej ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w oparciu o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a podstawą nadania rygoru był interes społeczny i wyjątkowo ważny interes strony, o którym mowa w art. 108 KPA. Tymczasem w świetle brzmienia art. 124 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w kontekście korelacji pomiędzy zapisami tej ustawy art. 124 ust. 1 i 124 ust. 1a oraz zapisami art. 108 KPA postępowanie w zakresie nadania rygoru natychmiastowej wykonalności winno wyglądać odmiennie. W tym bowiem przypadku zastosowanie ma zasada Iex specialis derogat legi generali. Wskazano więc, że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego stanowią normę generalną, natomiast przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią normę szczególną, która – zdaniem Wojewody - w tym konkretnym przypadku winna mieć zastosowanie w zakresie procedury nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Organ odwoławczy nadmienił również, że zgromadzona w sprawie dokumentacja narusza procesowe zasady związane z jej gromadzeniem, a materiał dowodowy opiera się m.in. na kserokopiach, co stanowi istotne naruszenie art. 76a KPA. Za nie bez znaczenia dla analizy dokumentacji sprawy uznano także brak usystematyzowanych i opisanych akt sprawy. Wojewoda podniósł ponadto, że jak wynika z przekazanego przez pełnomocnika P. O.S.A. pisma z dnia [...] r. na działce [...] położonej w obrębie D. gmina D. prace zostały wykonane, co oznacza, że przedmiot toczącego się postępowania stał się nieaktualny. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyły P. O. S.A., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Kwestionowanej decyzji zarzucono naruszenie art. 77, 136 i 138 § 1 pkt 2 KPA oraz naruszenie art. 124 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości może zawierać tylko takie rozstrzygnięcia, które są zgodne z planem lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wymóg zachowania zgodności ograniczenia wynikającego z decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości z planem miejscowym lub z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego odnosi się przede wszystkim do obszaru nieruchomości, który objęty został przeznaczeniem pod budowę publicznych urządzeń infrastruktury technicznej lub na który ustalona została lokalizacja tego typu inwestycji. Tylko bowiem wobec takiej części obszaru nieruchomości może być wydana decyzja o zezwoleniu na czasowe jej zajęcie, który to obszar jest niezbędny dla posadowienia na nim urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych. Ograniczenie to jest w pełnym zakresie ustanawiane w decyzji opartej o art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego, decyzja Starosty Powiatu W. spełnia wszelkie wymogi decyzji wydawanych w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a organ odwoławczy niesłusznie zarzucił organowi I instancji niespełnienie wymogów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, to jest analizy przebiegu negocjacji, niewskazania zakresu przewidywanych robót. jak również brak udokumentowania rokowań w sposób wymagany, czyli naruszenie art. 124 ust 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozwijając zarzuty skargi strona skarżąca wskazała, że postępowanie dotyczące udostępnienia nieruchomości na cele realizacji inwestycji celu publicznego ze swej specyfiki wyklucza kodeksową swobodę zawarcia umów, gdyż realizacja celu publicznego narzuca konieczność przeprowadzenia jej na konkretnej nieruchomości, dlatego też właściciel nieruchomości z zasady pozbawiony jest swobody zawierania umów w zakresie przedmiotu umowy, albowiem określony jest on w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu. W związku z powyższym dla realizacji czynności opisanych w kodeksie właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie i przebieg inwestycji przez jego nieruchomość. Dopiero wyrażona przez właściciela zgoda powoduje możliwość podjęcia negocjacji i spełnienie wymogu z art. 72 kc, to jest rozpoczęcia i kontynuowania omawiania istotnych warunków przyszłej umowy. W tym kontekście podkreślono, że w uzasadnieniu organu II instancji brak jest przywołania chociażby domniemanej zgody właścicielki nieruchomości na realizację inwestycji, co też oznacza, że nie można zarzucić organowi I instancji braku analizy przebiegu negocjacji, zgodnie z zasadami kodeksowymi, albowiem właścicielka nigdy nie wyrażała zgody na realizację inwestycji. Podejmowane wielokrotne próby uzyskania takiej zgody i zawarcia umowy (przedłożono jej projekt umowy, sporządzono wycenę) nie dały pozytywnego rezultatu, co potwierdza fakt, iż właścicielka odmawiała podpisania jakiegokolwiek protokołu z negocjacji. Dlatego też inwestor zmuszony został do złożenia wniosku w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego dołączone były dokumenty z rokowań odzwierciedlające faktyczny ich stan. W ocenie skarżącego, żądanie organu II instancji, aby dokumenty te zawierały rzeczywistą wolę stron co do załatwienia sprawy w drodze umowy cywilnoprawnej, przy nie wyrażeniu zgody przez właściciela na przeprowadzenie inwestycji, jest niewykonalne, gdyż tylko inwestor dąży do zawarcia umowy. Wymogiem formalnym z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nie wyrażenie zgody na przeprowadzenie inwestycji oraz dołączenie dokumentów z rokowań, co w zaistniałym stanie faktycznym zostało spełnione. Prezentowana natomiast przez organ II instancji interpretacja przepisów – zdaniem skarżącego – skutkowałaby tym, że inwestor nigdy nie mógłby skorzystać z ustawowego prawa, jakim jest złożenie wniosku i uzyskanie zezwolenia na przeprowadzenie inwestycji. Dalej podkreślono, że w myśl obowiązujących regulacji z załączanej do wniosku dokumentacji z negocjacji wynikać ma to, że właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie inwestycji. W tym kontekście zaznaczono, że dołączone dokumenty oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym protokół z rozprawy przeprowadzonej w sprawie, jednoznacznie potwierdzają fakt, iż właściciel nieruchomości nie wyraził zgody. Wskazano nadto, że właścicielowi przedłożony został projekt umowy, w którym był określony zakres wykonywanych prac, a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie nakłada obowiązku szczegółowego wskazania zakresu przeprowadzonych robót, gdyż jest on określany w decyzjach zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę. Na tym etapie postępowania – zdaniem skarżącego - można mówić jedynie o obszarze, jaki jest niezbędny do realizacji inwestycji oraz jej przebiegu, przy zachowaniu zasady, że ingerencja inwestora musi być jak najmniej uciążliwa w prawa właściciela, a zasada ta w rozpoznawanej sprawie została spełniona. Podkreślono przy tym, że ogólna charakterystyka inwestycji przywołana została w treści decyzji Wojewody z dnia [...] r. nr[...] o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę przedmiotowej linii, na którą w swojej decyzji powołał się zarówno organ I, jak i II instancji, natomiast szczegółowe rozwiązania techniczne, rozmieszczenie infrastruktury towarzyszącej określa dopiero projekt budowlany dołączany do wniosku o pozwolenie na budowę. Skarżący nie zgodził się także ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż rygor natychmiastowej wykonalności winien być nadany w trybie art. 124 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż zastosowanie tego przepisu należy wiązać z art. 9 powyższej ustawy, czyli sytuacją, gdy decyzja wydana w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niewykonalna z uwagi na jej zaskarżenie do Sądu Administracyjnego. Podkreślono przy tym, że brak możliwości zastosowania w rozpoznawanej sprawie powyższego przepisu wynika również z faktu, iż dodany on został ustawą z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 206, poz. 1590), która weszła w życie w dniu [...] r. Zgodnie natomiast z art. 4 wyżej wymienionej ustawy zmieniającej w sprawach wszczętych i niezakończonych prowadzonych na podstawie przepisów działów III i IV ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie postępowanie zostało wszczęte wnioskiem z dnia 19 grudnia 2007., to zgodnie z art. 4 ustawy zmieniającej należy – zdaniem skarżącego - stosować przepisy ustawy dotychczasowej. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji. Ponadto organ odwoławczy wywodził, że podnoszone w skardze wywody teoretyczne nie mają wiele wspólnego z meritum sprawy będącej przedmiotem skargi, a dowodem na to jest – zdaniem Wojewody – zawarte w skardze stwierdzenie: "Dlatego też nie można zarzucić organowi I instancji braku analizy przebiegu negocjacji, zgodnie i zasadami kodeksowymi, albowiem właścicielka nigdy nie wyrażała zgody na realizację inwestycji. Podejmowane wielokrotnie próby uzyskania takiej zgody i zawarcia umowy (przedłożono jej projekt umowy, sporządzono wycenę) nie dały pozytywnego rezultatu. Dowodem na to jest fakt, iż właścicielka odmawiała podpisania jakiegokolwiek protokołu z negocjacji. Dlatego też inwestor zmuszony został do złożenia wniosku w trybie art. 124 ugn.". W świetle powyższego organ uznał, że z żadnego dokumentu zawartego w aktach sprawy nie wynika, aby jakakolwiek dokumentacja negocjacyjna została przedstawiona właścicielce H. G. Z akt sprawy nie wynika również, aby odmawiała ona podpisania jakichkolwiek protokołów z negocjacji, a jedynym dokumentem jaki dołączono do akt sprawy jest notatka służbowa sporządzona przez I. O. i H. P. reprezentujących P., zawierająca wyłącznie ogólne wskazanie deklaracji osób nie będących właścicielami nieruchomości, której miały dotyczyć rzekome rokowania. Zdaniem organu, z dowodowego punktu widzenia, wymieniony dokument - samodzielnie - nie stanowi wiarygodnego potwierdzenia, że opisane w nim rozmowy (rokowania) i czynności, faktycznie miały miejsce - podpisane zostały bowiem jedynie przez jedną ze stron - inwestora. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. ). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona. Kontroli Sądu podlegała decyzja Wojewody, uchylająca w całości decyzję Starosty Powiatu W. orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w gminie D., stanowiącej własność H.G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr[...], AM-[...], obręb D., o powierzchni 0,0999 ha, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą KW nr[...] , poprzez zezwolenie wnioskodawcy na przeprowadzenie przez tę nieruchomość odcinka linii elektroenergetycznej w ramach zadania inwestycyjnego "Budowa linii 400+2x110 kV P. – W. wraz z rozbudową stacji 400/110 kV P. o pole liniowe 400 kV" w pasie technologicznym ograniczonej zabudowy o szerokości 70 m, którego łączna powierzchnia wynosi 0,0040 ha oraz lokalizacji urządzeń towarzyszących niezbędnych dla potrzeb eksploatacji tej linii oraz odmawiająca wyrażenia zgody na założenie i przeprowadzenie na wyżej wymienionej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Materialno-prawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), stosownie do którego (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji ostatecznej) (ust. 1) starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ustęp 1a określa, że w przypadkach określonych w art. 108 KPA lub uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji, o której mowa w ust. 1. Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Z kolei ustęp 3 omawianego przepisu wskazuje, że udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Analizując argumentację organu odwoławczego należy wskazać, że w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania przed organem I instancji Wojewoda był uprawniony do uznania, że czynność przeprowadzenia rokowań (która poprzedza postępowanie administracyjne i otwiera drogę do wszczęcia postępowania administracyjnego) w niniejszej sprawie nie została odpowiednio udokumentowana, a same rokowania nie zostały przeprowadzone w sposób, który odpowiada przepisom art. 72 k.c. Z dokumentów dołączonych do podania nie sposób wywieść wniosku, że ujawniona dokumentacja odpowiada kodeksowym zasadom negocjacji, czyli "dialogowi potencjalnych stron umowy, w toku którego następuje stopniowe uzgadnianie jej treści", "ucieranie się" stanowisk (Z. Radwański (w:) System Prawa Prywatnego, t. II, Suplement, s. 49). Negocjacje polegają na wzajemnym oddziaływaniu na siebie, dyskusji, przeciwstawianiu własnych interesów każdej ze stron i powoływaniu argumentów wspierających prezentowane przez każdą ze stron stanowisko. Negocjacje to "sytuacja targu" (por. S. Grzybowski [w:] System prawa cywilnego, t. I, s. 549; Małgorzata Pyziak-Szafnicka, Komentarz do art. 72 k.c. - LEX 2009). Orzecznictwo sądowe przyjmuje w zasadzie jednolicie, że udokumentowanie przeprowadzenia rokowań we właściwej formie winno dokumentować wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokumentami takimi winny być pismo zawierające propozycję zawarcia w wyznaczonym terminie umowy w sprawie sposobu wykonania określonych prac wraz z projektem tej umowy oraz z dowodem doręczenia właścicielowi lub wieczystemu użytkownikowi nieruchomości wymienionych dokumentów. Takiego dowodu załączona do wniosku dokumentacja – stanowiąca wyłącznie sprawozdanie (notatkę służbową) przedstawiciela inwestora – nie zawiera. Także z treści tej notatki nie wynika, że do strony skierowana została propozycja podjęcia rokowań, z której wynikałby rodzaj i sposób wykonania oznaczonych robót. Jakkolwiek w aktach sprawy znajduje się formularz umowy, nieuwierzytelniona kopia mapy obrazującej przebieg trasy linii elektroenergetycznej 400 kV P. – W. oraz sporządzony operat szacunkowy, to jednak brak jest jednoznacznego potwierdzenia, że opisane materiały zostały doręczone stronie władającej nieruchomością. W rozpoznawanej sprawie brak jest dokumentów dowodzących, że przed wszczęciem postępowania administracyjnego prowadzone były rozmowy mające na celu ustalenie warunków realizacji planowanej inwestycji. Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie potwierdza bowiem zawartych we wniosku inwestora twierdzeń, jakoby w rozpoznawanej sprawie prowadzone były od 25 stycznia 2007 do 20 marca 2007 r. rokowania. Wobec powyższego uznać należy, że w realiach rozpoznawanej sprawy inwestor nie wykazał, aby przedstawił stronie dokładny zakres robót, składał ewentualnie dodatkowe propozycje zmierzające do zawarcia umowy. To zaś wyklucza uznanie, że w niniejszej sprawie przeprowadzono rokowania, wynikające z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym w żadnej mierze nie można uznać, że w realiach tejże sprawy spełniona została jedna z przesłanek warunkujących udzielenie zgody na założenie i przeprowadzenie na przedmiotowej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej oraz naziemnych i nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. W świetle powyższego trudno zaakceptować pogląd strony skarżącej dotyczący braku obowiązku szczegółowego wskazania zakresu przeprowadzonych robót (gdyż jest on określany w decyzjach zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę), a nadto, że ogólna charakterystyka inwestycji przywołana została w treści decyzji Wojewody z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dla inwestycji obejmującej budowę przedmiotowej linii. Wskazać bowiem należy, że w literaturze przedmiotu podkreśla się nie tylko to, że do rokowań mają zastosowanie te same zasady, które stosuje się do rokowań przeprowadzonych przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej, ale i że przedmiotem rokowań należy objąć także ewentualne warunki realizacji robót i obowiązków odszkodowawczych (por. Ewa Bończak-Kucharczyk; Komentarz do art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Lex 2011). Uznać zatem należy, że przedłożenie właścicielowi konkretnych warunków uzyskania zgody wymaga także przedstawienia zakresu robót objętych zamiarem inwestycyjnym, a nie tylko - jak podkreślił skarżący – wskazania obszaru, jaki jest niezbędny do realizacji inwestycji. Nie sposób przy tym zgodzić się z argumentem skarżącego, że realizacja celu publicznego ze swej specyfiki wyklucza kodeksową swobodę zawarcia umów, skoro przedmiotem rokowań mogą być objęte wszystkie składniki przyszłej umowy, w tym warunki realizacji celu publicznego, obowiązków odszkodowawczych, odpłatności z innych tytułów oraz innych istotnych postanowień umowy (por. E. Bończak-Kucharczyk; Komentarz...; op. cit.). Wskazać także wypada, że wypowiedzi stron dotyczące orzeczonej natychmiastowej wykonalności decyzji nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro ostatecznie zezwolenie nie zostało udzielone. Analiza tej problematyki jest zatem zbędna. Sąd w rozpoznawanej sprawie nie dopatrzył się również naruszenia art. 77, 136 i 138 § 1 pkt 2 KPA. Także skarżący w złożonej skardze nie wyjaśnił, w czym upatruje uchybień powyższym normom procesowym. Reasumując, stwierdzone i wykazane w zaskarżonej decyzji uchybienia nie powodowały konieczności przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a nadto pozwalały na zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 1 pkt 2 KPA, skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie orzeczeniem co do istoty sprawy, przez co kwestionowana decyzja mieści się w porządku prawnym. Mając zatem na względzie powyższe i kierując się dyspozycją z art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji wyroku.