II SA/Sz 812/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska /spr./, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 października 2011 r. sprawy ze skargi M. R. i K. R. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia [...], nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących M. R. i K. R. kwotę [...] /[...]/ złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta P. decyzją z dnia [...] r., Nr [...] , na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1a, 1c i 1d w związku z art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) – orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym B., gmina K., która z mocy prawa stała się własnością Powiatu P., na podstawie ostatecznej decyzji Starosty P. z dnia [...] r., znak : [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej : przebudowa drogi do Granicy Państwa do m. B. w ramach programu [...] wraz z budową ścieżki rowerowej oraz niezbędną infrastrukturę techniczną i przebudową kolidującego uzbrojenia, sprostowanej postanowieniem Starosty P. z dnia [...]r., znak : [...] . W uzasadnieniu decyzji Starosta P. wskazał, że na podstawie ostatecznej decyzji z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację powyższej inwestycji drogowej, został zatwierdzony podział nieruchomości oznaczonej działką nr [...] , o pow. [...] ha (będącej własnością M. R. i K. R. na zasadzie wspólności ustawowej) na działki nr [...] z obrębu ewidencji gruntów i budynków B., gmina K. Działka nr [...] z mocy prawa stała się własnością Powiatu P. Starosta wyjaśnił, że stosownie do art. 12 ust. 4a, 4f i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, starosta wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa stały się własnością powiatu. Odszkodowanie przysługujące dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, ustala się i wypłaca stosując odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem art. 18 powołanej ustawy. Stosownie do art. 18 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Organ I instancji wskazał, że przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, a także otoczenia nieruchomości (art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 23 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Następnie organ I instancji przytoczył treść art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i wskazał, że przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie była działka nr [...] ha. Rzeczoznawcy określając wartość rynkową tej nieruchomości dokonali szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych tj. przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne w Powiecie P. w latach [...]. Działka nr [...] została wyceniona w operacie szacunkowym z dnia [...] r. w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do wyceny przyjęto stan działki nr [...] na dzień [...] r., natomiast wartość przedmiotu wyceny określono na dzień [...] r. i wyniosła ona [...] zł. W dalszej części uzasadnienia Starosta P. wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach (...) oraz w oparciu o informację B. z dnia [...] r. dotyczącą umowy o kredyt hipoteczny nr [...] o stanie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wpisaną do księgi wieczystej Nr Kw [...], należało orzec o ustaleniu na rzecz Banku odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego na kwotę [...] zł. Kwota zobowiązania M. R. i K. R. na dzień [...] r. wynosiła [...] zł wraz z odsetkami w wysokości [...] zł. Organ I instancji wyjaśnił, że stosowanie do art. 18 ust. 1c powyższej ustawy odszkodowanie podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. W ocenie Starosty operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a ustalone odszkodowanie odzwierciedla konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Rzeczoznawcy ustosunkowali się do zgłoszonych przez M. i K. R. w toku postępowania zastrzeżeń do operatu (pisma z dnia [...]r. i [...]r.), uznając, że operat został sporządzony prawidłowo i może służyć za podstawę ustalenia wartości odszkodowania. K. R. wniósł od powyższej decyzji odwołanie, w którym zarzucił, że organ I instancji błędnie wskazał stronę właściwą do otrzymania odszkodowania, bowiem B. w piśmie z dnia[...] . zrzekł się odszkodowania i wyraził zgodę na bez obciążeniowe wydzielenie z księgi wieczystej Kw nr [...] działki nr [...], co spowodowało, że osobą uprawnioną w dalszej kolejności do otrzymania odszkodowania jest właściciel nieruchomości. Ponadto zarzucił, że decyzja określa wysokość odszkodowania tylko z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki, natomiast w żaden sposób nie odnosi się do wartości fizycznie przejętej nieruchomości. W ocenie odwołującego się, Starosta wykorzystał - jako podstawę prawną do wydania decyzji – art. 18 ust. 1c specustawy jedynie w części dotyczącej osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, lekceważąc zupełnie dalszy zapis tej normy informujący o wysokości odszkodowania. Zdaniem odwołującego się, nie było konieczności sporządzania operatu szacunkowego, gdyż powstała hipoteka łączna obciążająca każdą nieruchomość wynikłą z podziału hipoteką o wartości ustanowionej na nieruchomości przed podziałem. Ponadto zarzucił, że wycena nieruchomości została sporządzona nierzetelnie i operat jest wadliwy. Operat sporządzony został na dzień [...] r., gdy tymczasem w art. 18 ust. 1 specustawy wskazuje się, iż wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, a decyzja została wydana [...]r. Nieuwzględniono faktu istnienia zabudowy mieszkalnej na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] która według planu zagospodarowania przestrzennego była wykorzystana pod budownictwo mieszkaniowe, co spowodowało obniżenie komfortu korzystania z nieruchomości pozostałej po podziale. Organ wydając zaskarżoną decyzję naruszył procedurę poprzez skierowanie wniesionych przez stronę uwag do operatu do rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy, a także naruszył art. 10 k.p.a. K. R. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i prawidłowe określenie wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli działki nr [...]. Wojewoda decyzją z dnia[...] , znak:[...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1a, 1c i 1d, w związku z art. 11 a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K. R. – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że na podstawie ostatecznej decyzji Starosty P. z dnia [...]r. (sprostowanej postanowieniem z dnia [...]r.) działka nr [...] z mocy prawa stała się własnością Powiatu P. Stosownie do art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) – dalej jako specustawa, Starosta wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa stały się własnością powiatu. Odszkodowanie przysługujące dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości ustala się i wypłaca stosując odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem art. 18 powołanej ustawy. Wojewoda wyjaśnił, że z powyższego przepisu wynika, iż ustawę o gospodarce nieruchomościami stosuje się tylko w zakresie nieuregulowanym w specustawie drogowej, a więc w szczególności w zakresie terminu wypłaty odszkodowania i zasad co do sposobu sporządzania operatu szacunkowego. Następnie Wojewoda przytoczył treść art. 18 ust. 1 specustawy i stwierdził, że z przepisu tego wynika obowiązek ustalenia odszkodowania zgodnie z aktualną wartością nieruchomości, którą określić może jedynie rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy. Jak wynika bowiem z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie powołany rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...]r. określił wartość rynkową nieruchomości dla ustalenia wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod drogą powiatową na kwotę [...] zł. Organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych tj. działek przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wartość gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej z uwzględnieniem cen rynkowych. Rzeczoznawca analizą objął ceny transakcyjne [...] działek gruntów, które wynegocjowano ze Starostwem P. lub które zostały ustalone w trybie odwoławczym za przejęcie działek pod drogi publiczne w Powiecie P. z lat [...], których wartość wahała się między [...] zł/m2, a [...] zł/m2, co dało przy zastosowaniu współczynników korygujących średnią cenę na poziomie [...] zł. Wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności wyniosła zatem [...] zł, zaś wartość [...] m2 pow. gruntu [...] zł. Ponadto Wojewoda wskazując na treść art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) uznał, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada prawu, a ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Organ odwoławczy podniósł, że odwołujący się nie przedłożył dokumentów, świadczących o wydaniu nieruchomości. Stosownie do art. 18 ust. 1 e ustawy, z którego wynika, że kwotę odszkodowania powiększa się o 5 % wartości nieruchomości. Wojewoda wskazał, że na podstawie odpisu z księgi wieczystej nr Kw [...] z dnia [...] zł stwierdzono, iż działka nr [...] była własnością M. i K. małżonków R. na zasadzie wspólności ustawowej. Działka ta na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację celu publicznego z dnia [...]r. (sprostowana postanowieniem z dnia [...]r.) uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku którego powstała działka nr [...] o pow. [...] ha. Ponadto z działu IV powyższej księgi wieczystej wynika, że na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustanowiona została hipoteka zwykła w wysokości [...] zł oraz hipoteka umowna w wysokości [...] zł. Na podstawie informacji B. z dnia [...]r. ustalono, że zarówno na dzień [...]r. tj. dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jak również na dzień [...] r. tj. dzień, w którym decyzja ta stała się ostateczna, kapitał kredytu wynosił [...] zł. Wobec powyższych ustaleń stosownie do art. 18 ust. 1 d specustawy, kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Ponadto, na mocy art. 18 ust. 1 a, jeżeli na nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Wojewoda wyjaśnił, że powyższy przepis ma charakter szczególny i powinien być rozumiany w ten sposób, że jeżeli wartość ograniczonego prawa rzeczowego przewyższa ogólną sumę odszkodowania, to jego wysokość powinna być w całości ustalona na rzecz podmiotu, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe. Ustalenie odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego nastąpiłoby dopiero w momencie, gdyby z ogólnej sumy odszkodowania pozostała kwota po odliczeniu pełnej sumy potrzebnej na pokrycie wierzytelności wynikającej z ograniczonego prawa rzeczowego. W niniejszej sprawie suma ustalonego odszkodowania jest niższa od sumy wierzytelności, zatem należało ustalić odszkodowanie jedynie na rzecz wierzyciela hipotecznego, czyli B. Organ odwoławczy podzielił zarzut odwołania, że organ I instancji błędnie określił stan nieruchomości na dzień [...]r. Stan nieruchomości należało bowiem określić na dzień [...]r. tj. dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy z uwagi na oświadczenie rzeczoznawcy wyrażone w piśmie z dnia [...]r., że wartość nieruchomości według stanu na dzień [...]r. jest taka sama jak według stanu na dzień [...]r. uznał, że sporządzony operat szacunkowy spełnia warunki określone w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Wojewoda nie podzielił zarzutu w kwestii przekazania uwag strony do operatu szacunkowego autorowi tego operatu i wyjaśnił, że takie działanie organu nie narusza procedury administracyjnej, ani żadnych innych przepisów, ponieważ uzasadnienia konkretnego operatu może dokonać jedynie ten rzeczoznawca, który go sporządził. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli M. R. i K. R. zarzucając jej : - naruszenie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, gdyż kwota odszkodowania została ustalona z naruszeniem art. 18 tej ustawy, - wydana decyzja uwzględnia tylko jeden element składający się na wartość odszkodowania za przejętą nieruchomość – wartość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki, która została przez organ wyceniona w sposób dla niego dowolny, nie mający nic wspólnego z wartością rzeczywistą, ściśle określoną i wskazaną przez strony postępowania tj. B. oraz skarżących. Ponadto wartość przejętej nieruchomości obciążonej hipoteką została określona przez organ wydający decyzję w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które na mocy art. 12 ust. 5 specustawy w opisanym przypadku nie mogą być stosowane, - sprzeczność ustaleń dokonanych przez organ z art. 18 specustawy, w myśl którego przedmiotowa wycena winna uwzględniać zarówno stan prawny, jak i faktyczny nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, w tym przypadku [...]r., - błędne ustalenie odszkodowania w oparciu o przedstawioną wycenę w postaci operatu sporządzonego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, co jest sprzeczne z art. 12 ust. 5 powyższej ustawy, - naruszenie przepisów k.p.a. w odniesieniu do procedury związanej z prowadzonym postępowaniem – art. 10 k.p.a., - błędne określenie strony, której przysługuje odszkodowanie, - wydanie decyzji bez zachowania należytej staranności związanej z zapoznaniem się z materiałem zgromadzonym w sprawie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W obszernym uzasadnieniu skargi M. R. i K. R. powtórzyli argumenty i stanowisko przedstawione w uzasadnieniu odwołania, podkreślili, że organy błędnie wskazały wierzyciela hipotecznego tj. B. jako podmiot uprawniony przed właścicielem nieruchomości do otrzymania odszkodowania. Bank bowiem pismem z dnia [...]r. zrzekł się odszkodowania i wyraził zgodę na bezciężarowe wydzielenie z księgi wieczystej działki nr [...]. W ocenie skarżących, w sytuacji gdy nieruchomość obciążona hipoteką z mocy ustawy przechodzi na własność – jak w niniejszej sprawie – na rzecz powiatu, to wysokość odszkodowania określa się tylko na podstawie art. 18 specustawy, a nie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda odpowiadając się skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Skarżący w piśmie z dnia [...]r. dodatkowo podnieśli, że w zakresie podwyższenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1 e specustawy), skarżący w piśmie z dnia [...] r. skierowanym do Starosty P. wskazali, iż wydzielona nieruchomość jest gotowa do wydania, które może nastąpić w dowolnym terminie dogodnym dla organu wydającego decyzję. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...]r. stała się ostateczna z dniem [...]r. Tak więc, od dnia w którym decyzja stała się ostateczna do dnia wydania nieruchomości upłynęło 14 dni. Twierdzenia Wojewody o konieczności sporządzenia protokołu wydania nieruchomości czy też przedłożenia dokumentów świadczących o wydaniu są bezpodstawne. Do dnia dzisiejszego nie sporządzono żadnych innych dokumentów potwierdzających wydanie nieruchomość czy też przekazania a mimo to we wrześniu tego roku rozpoczęto prace związane z realizacją inwestycji drogowej. W ocenie skarżących, gdyby przyjął za zasadne w tym zakresie stanowisko organu, to do dnia dzisiejszego nie byłoby możliwe rozpoczęcie realizacji inwestycji. Nadto podnieśli, że do chwili obecnej Starosta P. nie ustosunkował się do powyższego wniosku, nie dokonał naniesienia granic mimo, że zrealizował inwestycję drogową. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2011r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione, a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek większość zarzutów okazała się nieuzasadniona. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) dalej powoływanej jako specustawa drogowa. Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że nieruchomość stanowiąca własność skarżących przed wydzieleniem z niej działki nr [...] o powierzchni [...] ha przejętej na rzecz Powiatu P. obciążana była hipotekami ustanowionymi na rzecz B. Zgodnie z art. 12 ust. 4 c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. A w związku z tym w myśl art. 18 ust. 1 c tej ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. W myśl natomiast ust. 1 do tego artykułu kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1 wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. W tym miejscu wyjaśnić trzeba, że w prawie polskim istotę hipoteki określa art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.) zgodnie z którym "w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)". Hipoteka, ukształtowana jako ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 kodeksu cywilnego) skuteczne erga omnes jest zaliczana do grupy tzw. Praw zabezpieczających. Ich istota polega na zabezpieczeniu realizacji wierzytelności z podstawowego stosunku obligacyjnego, w postaci zaspokojenia się z rzeczy (prawa) w razie nie wykonania zobowiązania przez dłużnika osobistego. W piśmiennictwie przyjmuje się, że jedna hipoteka zabezpiecza jedną wierzytelność, a więc nie ma charakteru generalnego, a zapewnia jedynie wierzycielowi uprzywilejowane określonym pierwszeństwem zaspokojenie jego wierzytelności z przedmiotu obciążenia, którym może być tylko oznaczona nieruchomość lub w przypadku hipoteki łącznej oznaczone nieruchomości i to bez względu na osobę aktualnego właściciela. Zgodnie z art. 84 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Powyższy stan zabezpieczenia utrzymuje się na nieruchomości jako na całości tj. na nieruchomości w takim kształcie, jaki miała w chwili powstania zabezpieczenia hipotecznego. Późniejsze zmiany dotyczące nieruchomości np. polegające na jej podziale pozostają bez wpływu na sytuację prawną wierzyciela hipotecznego. Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką obciąża się nią wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). W konsekwencji wierzyciel może według swego uznania – żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Powstanie hipoteki łącznej nie stanowi zmiany treści hipoteki istniejącej dotychczas, lecz jej przekształcenie, dyktowane interesem wierzyciela, a polegające na prawnym przystosowaniu stworzonego zabezpieczenia do sytuacji jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości (vide uchwała S.N. z 14 lipca 1994r., sygn. akt III CZP 85/94, OSNC Nr 1/1995, poz. 3). Z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości niemożliwe jest ustalenie w jakiej części hipoteka obciąża wywłaszczoną część. Skutkiem bowiem wywłaszczenia części nieruchomości jest jej podział przekształcający hipotekę zwykłą w hipotekę łączną. Przekształcenie to polega na tym, że w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Powstaje więc sytuacja, w której wywłaszczana część nieruchomości ex lege obciążona jest całą kwotą w jakiej hipoteka została wyrażona. Kwota ta w większości przypadków przekracza wartość wywłaszczonej nieruchomości. Z tych też względów uznać należy, że ustawodawca w związku z wygaśnięciem hipoteki z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 c specustawy), w celu ochrony praw wierzyciela hipotecznego wprowadził zapis w art. 18 ust. 1c i 1d specustawy nakazujący ustalenie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką i jego wypłatą osobom, którym przysługiwały ograniczone prawa rzeczowe, w niniejszej sprawie hipoteka. W świetle powyższego nie jest trafny zarzut skargi, że stroną uprawnioną do otrzymania odszkodowania byli skarżący a nie wierzyciel hipoteczny, czyli B. Wbrew również zarzutom skargi brak jest podstaw do uznania, że wierzyciel hipoteczny "zrzekł się odszkodowania". W ocenie Sądu, pismo B. z dnia [...]r. skierowane do Starosty P. nie może być uznane za zrzeczenie roszczenia o odszkodowanie. Zgoda na bezciężarowe wydzielenie z księgi wieczystej działki nr [...], nie jest równoznaczna, ze zrzeczeniem się odszkodowania, a oświadczenie woli o zrzeczeniu się roszczenia musi być jasne i czytelne, a takiego oświadczenia przedmiotowy bank nie złożył. Nie jest trafny również zarzut skargi, że błędnie została ustalona wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia i wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), z zastrzeżeniem art. 18. Tak więc, kwestie związane z odszkodowaniem reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Określając wartości wywłaszczonych nieruchomości, konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę z uwzględnieniem powyższych przepisów. Postawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Tak więc, operat szacunkowy powinien uwzględniać jedynie wartość gruntu wywłaszczonego. Nie ma więc racji skarżący, że należało dokonać wyceny całej nieruchomości wraz z uwzględnieniem rekompensaty za zmniejszenie komfortu korzystania z nieruchomości na skutek jej zmniejszenia. Z tego też względu rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 151 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy. Rzeczoznawca przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi – uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Na tej podstawie właściwie oszacował wartość przejętej nieruchomości na kwotę [...] złotych. Odnosząc się do zarzutów skargi, dotyczących sposobu wypłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość należy wskazać ponownie, że zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego – z wyłączeniem kwoty 5% powiększenia wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego za wydanie nieruchomości w terminie określonym w ustawie – nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1b art. 18). Natomiast zgodnie z ust. 1c art. 18 tej ustawy wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Powyższe oznacza, że ustalając wysokość odszkodowania organ obowiązany był – w związku z dokonanym wywłaszczeniem – zapłacić odszkodowanie za wywłaszczenie ograniczonego prawa rzeczowego do nieruchomości. Jednakże, gdy wartość zabezpieczona hipoteką przekracza ustaloną wartość nieruchomości – a taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie – organ był zobowiązany orzec o zapłacie odszkodowania na rzecz B. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy wskazać trzeba, że w myśl tego przepisu w przypadku, gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Tak więc, w sytuacji zaistnienia materialnoprawnych przesłanek określonych w art. 18 ust. 1c w pkt 1,2 i 3 powiększa się wysokość odszkodowania o kwotę równą 5% wartości odszkodowania. Jeśli w toku postępowania wyjaśniającego lub odwoławczego strona podnosi, że spełniała przesłanki uzasadniające powiększenie odszkodowania na podstawie powyższego przepisu, to na organie orzekającym w sprawie ciąży powinność zweryfikowania twierdzeń strony i rozważenia czy rzeczywiście przesłanki określone w tym przepisie wystąpiły. W niniejszej sprawie, jak wynika to z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy omawianą kwestię ograniczył do stwierdzenia, że "strona postępowania nie przedłożyła dokumentów świadczących o wydaniu nieruchomości stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy". Zauważyć jednak należy, że organ odwoławczy nie wezwał strony do złożenia takich dokumentów lub do złożenia wyjaśnień na jakich faktach opiera swoje twierdzenia. Tymczasem, zgodnie z art. 7 k.p.a. to przede wszystkim na organie ciąży obowiązek podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Co więcej, stanowisko organu odwoławczego, że strona nie przedłożyła dokumentów budzi wątpliwości w związku z pismem skarżącego z dnia [...] r. adresowym do Starosty P. stanowiącym wniosek o odszkodowanie. W ostatnim akapicie tego pisma skarżący napisał: "Jednocześnie informuję, że wydzielona nieruchomość przeznaczona na inwestycję drogową jest przygotowana do wydania, które może nastąpić w dowolnym terminie wskazanym przez organ wydający decyzję". Żaden z organów orzekających nie ustosunkował się do wyżej cytowanej treści pisma skarżącego. W ocenie Sądu, treści tej nie można pominąć, jak uczyniły to organy w niniejszej sprawie. Przede wszystkim dostrzec trzeba, że ustawodawca w art. 18 ust. 1e specustawy nie określił formy prawnej lub wskazania okoliczności faktycznej w jakiej nastąpić powinno wydanie nieruchomości. Nie można zatem twierdzić, że potwierdzeniem wydania nieruchomości w rozumieniu tego przepisu jest wyłącznie sporządzenie umowy dwustronnej lub protokołu przekazania albo jeszcze jakiegoś innego ściśle określonego dokumentu. Przeciwnie skoro ratio legis ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – jako ustawy szczególnej, jest skrócenie pozyskiwania terenów pod budowę dróg poprzez uproszczenie procedur związanych z wywłaszczeniem nieruchomości i odszkodowaniem za wywłaszczone nieruchomości, to mieszczącym się w tym ratio legis rozwiązaniem jest odformalizowanie samego faktu wydania nieruchomości. Powyższy tok rozumowania prowadzi do wniosku, że określony w art. 18 ust. 1e specustawy warunek wydania nieruchomości we wskazanym w tym przepisie terminie, spełniać będzie każda forma stanowiąca jednoznaczny przejaw woli dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jeśli zatem, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, decyzja o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna w dniu [...] r., zaś skarżący poinformował organ w dniu [...] r. o gotowości wydania nieruchomości w każdym dogodnym terminie, to zważywszy na fakt wejścia inwestora – jak twierdzi skarżący – na wywłaszczoną nieruchomość we [...] r., a przy tym skoro z akt sprawy nie wynika aby były jakiekolwiek przeszkody ze strony skarżącego w realizacji deklarowanego w piśmie wydania nieruchomości, to zarzut skargi naruszenia art. 18 ust. 1 e specustawy, nie może być skutecznie odparty. Reasumując, wobec braku dowodów przeciwnych twierdzeniom skarżącego co do omawianej okoliczności oraz przy całkowitym zaniechaniu przez organy ustalające wysokość odszkodowania uznać trzeba za co najmniej przedwczesne. Z powyższych względów Sąd uznał, że decyzja organu I instancji narusza art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 kpa, zaś decyzja organu II instancji, który uchybienia te powielił narusza ponadto art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., co w konsekwencji doprowadziło do niewyjaśnienia istotnej dla sprawy okoliczności naruszając przepis art. 18 ust. 1e specustawy. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.