II SA/Łd 771/11

Dnia 16 listopada 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant Asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi P. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Sygn. akt II SA/Łd 771//11 U Z A S A D N I E N I E Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 17 października 2006r., w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 688/06 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]. Wskazaną decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. odmówił P. L. prowadzącemu Przedsiębiorstwo A ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hurtowni i magazynu artykułów przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 55. W uzasadnieniu wskazanego na wstępie wyroku WSA w Łodzi stwierdził, iż organy administracji obydwu instancji przyjęły ograniczone i restrykcyjne znaczenie pojęcia "działka sąsiednia", wskazując, iż sąsiedztwo działki objętej wnioskiem stanowią jedynie działki po tej samej stronie B – tereny otwarte, niezurbanizowane, stanowiące tereny zieleni urządzonej, rozległy teren klubu sportowego oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Pominięto natomiast działki znajdujące się po drugiej stronie arterii komunikacyjnej, gdzie zlokalizowana jest zabudowa o cechach planowanej inwestycji – powierzchniowo i gabarytowo podobne składy celne, zakłady przemysłowe i hurtownie. Dalej Sąd wskazał, iż poszukiwanie przez organy działki sąsiedniej z zabudową dającą podstawy dla ustalenia cech planowanej inwestycji powinno odbywać się w granicach tzw. sąsiedztwa urbanistycznego, wyznaczanego granicami obszaru analizowanego, nie może zaś ograniczyć się do działek sąsiednich graniczących ze sobą bądź też leżących po tej samej stronie ulicy czy zlokalizowanych jeszcze inaczej w odniesieniu do wyznaczonego przez organ według pozaustawowych kryteriów punktu terenu. Sąd podkreślił, iż wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., nr 80, poz. 717, dalej jako u.p.z.p.). Sąd zauważył jednakże, iż uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na wskazane powyżej uchybienia nie przesądza w żaden sposób, że po ich usunięciu winna zapaść pozytywna dla inwestora decyzja o warunkach zabudowy. Obowiązkiem organów administracji publicznej jest bowiem dokonanie ponownej analizy wniosku strony o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W konkluzji Sąd wskazał, iż rozpoznając sprawę ponownie organy będą miały na uwadze, iż spośród działek znajdujących się na obszarze analizowanym należy dokonać takiego wyboru działek zabudowanych i dostępnych z tej samej drogi publicznej, który to wybór zapewni zachowanie ładu przestrzennego oraz uwzględni walory architektoniczno – krajobrazowe. W tym kontekście oczywiście nie bez znaczenia jest i ta okoliczność, iż działka inwestora graniczy z terenami zielonymi oraz z terenami podlegającymi renaturyzacji (rzeka A i jej dolina) w bezpośrednim sąsiedztwie zbiornika wodnego mającego charakter widokowo – rekreacyjny. Obowiązkiem organów będzie również rozpoznanie zgłoszonego wniosku w kontekście regulacji zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m. in. warunku zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. W przypadku bezpośredniego przylegania nieruchomości skarżącego do koryta rzeki, chodzi tu o zgodność żądanej decyzji z przepisami ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz. U. z 2005r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.). W dalszej kolejności, decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], którą ponownie odmówiono P. L., prowadzącemu Przedsiębiorstwo A w Ł., ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie hurtowni i magazynu artykułów przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową i wjazdem na działkę z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł., przy ul. A 55 (działka nr [...]). P. L. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę na wskazane rozstrzygnięcie, w efekcie której WSA w Łodzi wyrokiem z dnia 28 października 2008r., w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 430/11 uchylił wymienioną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]. W uzasadnieniu swego orzeczenia Sąd wskazał, że ze sporządzonej ponownie analizy urbanistycznej, wykreślony i przyjęty ostatecznie do analizy obszar, odpowiada wymogom, określonym w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego( Dz.U z 2003r., nr 164, poz.1588, dalej jako rozporządzenie), jednakże wnioski z tej analizy sprzeczne są z treścią art.61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd, nie negując faktu, iż w istocie B stanowi granicę terenów o różnym stopniu zurbanizowania i zagospodarowania, wskazał, iż brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, iż może ona spełniać rolę granicy, do której zawężana jest analiza urbanistyczna, jak uczyniły to organy w rozpoznawanej sprawie. O ile bowiem tego rodzaju cezurę mógłby zawierać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o tyle żaden przepis prawa nie daje podstaw do czynienia tego w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto WSA podkreślił, iż należyta ocena przesłanek, określonych w art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga uwzględnienia zasady, wynikającej z art. 6 ust.2 pkt 1 tejże ustawy, zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż ustawa określa granice zagospodarowania terenu, plan zagospodarowania terenu albo decyzja o warunkach zabudowy natomiast – jego warunki. Ścieśniająca wykładnia przepisu art.61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której pozytywna decyzja o warunkach zabudowy zależałaby od wyodrębnienia w obszarze analizowanym "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady (ustawowo ograniczonej) swobody gospodarowania terenem, określonej w art.6 ust.2 pkt 1. Sąd oceniając natomiast wykonanie wytycznych, dotyczących rozpoznania zgłoszonego wniosku w kontekście jego zgodności z przepisami ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne wskazał na brak należytej analizy żądania w tym zakresie, podkreślając, że z oczywistych względów zatem, teren objęty wnioskiem inwestora nie może być (w każdym razie obecnie) zaliczony do wspomnianej kategorii terenów o których mowa w art. 82 ust. 1 powołanej ustawy. Tym niemniej w ocenie Sądu w ocenie Sądu wymagało ustalenia, czy teren inwestycji może być zaliczony do obszarów potencjalnie zagrożonych powodzią, czy stosowny akt został przez właściwy organ wydany w stosunku do obszarów, przylegających bezpośrednio do rzeki A oraz czy i ewentualnie jakie wynikają zeń zakazy, mając na uwadze art. .83 ust. 1 i art.84 ustawy Prawo wodne. Kolejną decyzją z dnia [...], nr [...], sprostowaną następnie postanowieniem z dnia [...] w zakresie sygnatury sprawy, Prezydent Miasta Ł. ponownie odmówił P. L. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hurtowni i magazynu artykułów przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową i zjazdami na działkę z ul. A na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 55 (na działce nr [...]). Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., z dnia [...] nr [...]. Wskutek skargi P. L. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 7 lipca 2010r., w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 474/10 uchylił wskazaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Sąd analizując kolejne decyzje organów stwierdził, m.in. że Prezydent Miasta Ł. w wyniku podjętych czynności wyjaśniających prawidłowo ustalił, że tereny przyległe bezpośrednio do rzeki A nie są obszarem bezpośredniego zagrożenia powodziowego w rozumieniu ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. nr 239, poz. 2019 ze zm.), nadto dla rzeki A nie zostało opracowane studium, o którym stanowi art. 79 ust. 2 w/w ustawy, brak jest również podstaw do ustalenia zakazów i ograniczeń wynikających z art. 82 ust. 2 i art. 40 ust. 1 pkt 3 Prawa wodnego w formie ustaleń zasięgu obszarów bezpośredniego zagrożenia powodzią w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wprowadzenia ich w formie rozporządzenia Dyrektora RZGW dla obszarów potencjalnego zagrożenia powodzią, o których mowa w art. 83 tej ustawy. W następstwie powyższego Prezydent Miasta Ł., decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 104 k.p.a. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hurtowni i magazynu art. przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową i zjazdami na działkę z ul. A, przewidzianej do realizacji na terenie nieruchomości zlokalizowanej w Ł. przy ul. A 55 (na działce nr [...] w obrębie [...]). W uzasadnieniu decyzji organ ustalił, że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego terenu wynosi 0,27, zaś inwestor określił go dla planowanej inwestycji na 0,42. Inwestor przewidział również szerokość elewacji frontowej w wymiarze 100 metrów, podczas gdy średnia szerokość elewacji budynków analizowanych wynosi 16 do 19 metrów. Organ wskazał również, że wysokość obiektu planowanego to 10 metrów przy 10 metrach zamierzenia inwestycyjnego. Odwołując się do analizy urbanistycznej organ również podniósł, że niemożliwe jest ustalenie obowiązującej linii zabudowy. W związku z powyższym organ pierwszej instancji uznał, że z powodu znacznych rozbieżności pomiędzy parametrami istniejącej w granicach obszaru analizy zabudowy (w zakresie funkcji, wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do pow. terenu, wysokości i szerokości elewacji frontowej) a parametrami zaproponowanymi przez inwestora, nie został spełniony warunek przewidziany art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od powyższej decyzji złożył P. L. wnosząc o jej zmianę w całości poprzez ustalenie warunków zabudowy oraz przeprowadzenie przez organ odwoławczy, w trybie art. 136 k.p.a., dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów bądź też zlecenie przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał kwestionowaną decyzję. Nadto odwołujący się wniósł o ustalenie warunków zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem i dopuszczenie przez organ odwoławczy dowodu z opinii biegłego z zakresu urbanistyki w celu dokonani analizy urbanistycznej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z zastosowaniem zasad określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., a także dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z analizy urbanistycznej sporządzone w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sklepu B na działce nr [...] przy ul. A 94 w Ł., na okoliczność naruszenia przez organ pierwszej instancji konstytucyjnej zasady równości wynikającej z art. 32 Konstytucji polegającego na uprzywilejowaniu właściciela działki nr [...] w stosunku do strony niniejszego postępowania. W ocenie odwołującego się, organ wydający decyzję w sposób nieprawidłowy pod względem formalnym i merytorycznym przeprowadził analizę urbanistyczną odnoszącą się do kwestii spełnienia warunków określonych art. 61 ust. 1 pkt 1 i na jej podstawie wbrew przepisom prawa stwierdził niespełnienie przez planowaną inwestycję warunków w niej zawartych i co się z tym wiąże odmówił ustalenia warunków zabudowy. Główny zarzut odwołującego się, polegał na stwierdzeniu, iż jeśli w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa o funkcji zgodnej z planowaną, w tym przypadku zabudowa usługowo - magazynowa, to na podstawie wyłącznie jej parametrów powinny być określone wskaźniki dla kształtowania nowej zabudowy usługowo - magazynowej, a szczególności w zakresie jej cech powinny być zbadane przesłanki dla określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej czy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Niedopuszczalne zaś jest określenie tych wymogów także w oparciu o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zlokalizowaną na działkach sąsiednich jak to uczynił organ pierwszej instancji, zawężając jednocześnie analizowany obszar do terenu po wschodniej strony B. Nadto odwołujący się stoi na stanowisku, że przedstawione przez organ pierwszej instancji w analizie urbanistycznej uzasadnienie braku możliwości zastosowania § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust 2, § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia nie znajduje podstawy w obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji stanie prawnym. Przepis art. 61 ust. 1 w/w ustawy, zdaniem strony, winien być interpretowany z uwzględnieniem norm rangi konstytucyjnej dotyczących wykonywania uprawnień właścicielskich, zaś w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przez Prezydenta Miasta Ł. konstytucyjnej zasady ochrony własności oraz zasady swobody zagospodarowania wyrażonej w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokonując bowiem analizy urbanistycznej, w opinii strony, organ ograniczył się jedynie do określenia maksymalnych średnich wskaźników nowej zabudowy na podstawie § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia, a przyjęty tok rozumowania wskazujący na brak możliwości zastosowania odstępstw od w/w zasad nie znajduje uzasadnienia w świetle obowiązujących przepisów prawa. Zdaniem odwołującego się, organ administracji nie rozważył w sposób prawidłowy tj. zgodnie z obowiązującym stanem prawnym możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie przepisów § 4 ust. 4, § 5 ust.2, § 6 ust. 2, oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., które rozluźniają rygory określone w w/w przepisach rozporządzenia, dopuszczając inne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, innej szerokości elewacji frontowej oraz innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno-urbanistycznej, bowiem poprzestał na zastosowaniu przepisów § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia, pomijając bez prawidłowego uzasadnienia prawnego możliwość zastosowania przepisów § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, oraz § 7 ust. 4 owego rozporządzenia, które pozwoliłyby na ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W ocenie strony z przeprowadzonej przez stronę analizy zabudowy na terenie nieruchomości przy ul. A 90c, 91, 94 i 100 wynika, iż zabudowa usługowo - magazynowa w obszarze analizowanym się znajduje i winna być punktem odniesienia do ustalenia warunków zabudowy o jakie wnosi strona. Przeprowadzona przez organ administracji w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmująca swoim zakresem badanie planowanej inwestycji pod kątem jej zgodności z istniejącą zabudową jedynie w oparciu o średnie wskaźniki parametrów architektonicznych istniejącej zabudowy bez prawidłowego pod względem prawnym rozważenia przez organ administracyjny konieczności zastosowania odstępstwa od reguł przyjętych w rozporządzeniu, skutkuje uznaniem, iż w sprawie nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, przez co naruszone zostały art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Nadto w ocenie odwołującego się, wydając zaskarżoną decyzję, organ pierwszej instancji dopuścił się naruszenia przepisów art. 11 i 107 § 3 k.p.a., poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...], nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., w związku z art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy wskazaną wyżej decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]. W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium wskazało, że w rozpatrywanej sprawie problem nie sprowadza się w istocie do prawidłowości sporządzonej analizy przez organ pierwszej instancji, lecz dotyczy interpretacji przepisów, które mają w tej sprawie zastosowanie do obliczenia parametrów nowej zabudowy. Strona odwołująca się stoi bowiem na stanowisku, że do obliczenia parametrów planowanej inwestycji winno się przyjąć tylko obiekty o tej samej funkcji. W ocenie zaś orzekających w sprawie organów administracji, analiza winna uwzględniać wszystkie obiekty istniejące w obszarze analizowanym i wszystkie te obiekty winny także stanowić podstawę do obliczania parametrów nowej zabudowy. P. L. zaskarżył powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, podtrzymując zarzuty podniesione w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, argumentując jak w treści zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje : Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa w stopniu pisanym w powołanych wyżej przepisach. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w rozpoznawanej sprawie wiążące pozostają poglądy prawne wyrażone przez tutejszy Sąd w wyrokach z dnia 17 października 2006r, w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 688/06, z dnia 28 października 2008r., w sprawie o sygn. akt II SA/Ł 430/08 oraz z dnia 7 lipca 2010r., w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 474/10. Oznacza to, iż za przesądzone uznać należało, że po pierwsze, tereny przyległe bezpośrednio do rzeki A nie są obszarem bezpośredniego zagrożenia powodziowego w rozumieniu ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne (Dz.U. z 2005r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.), nadto dla rzeki A nie zostało opracowane studium, o którym stanowi art. 79 ust. 2 w/w ustawy, brak jest również podstaw do ustalenia zakazów i ograniczeń wynikających z art. 82 ust. 2 i art. 40 ust. 1 pkt 3 Prawa wodnego. Po wtóre, iż ustalenie (obliczenie) parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić z uwzględnieniem wszystkich obiektów znajdujących się w granicach obszaru analizowanego. Innymi słowy, że obliczając parametry nowej zabudowy organ nie może skoncentrować się wyłącznie na obiektach posiadających tę samą funkcję, co projektowana, lecz powinien wziąć pod uwagę parametry wszystkich obiektów objętych granicami obszaru analizowanego. Pozwoli to bowiem na weryfikację zachowania ładu przestrzennego i dostosowania nowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym do zabudowy już istniejącej na terenie analizowanym. Ustalenie bowiem parametrów nowej zabudowy wyłącznie z uwzględnieniem obiektów o tej samej funkcji stanowiłoby swoiste zagrożenie dla istniejącego ładu przestrzennego. Nadto powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Przypomnieć wypada, iż w rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na której znajduje się działka należąca do P. L. nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. u.p.z.p. zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu musi być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Jednakże aby należycie ocenić przesłanki określone w powyższych przepisach, należy mieć na uwadze zasadę wynikającą z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Z powyższej zasady wynika jednoznacznie, iż prawo właściciela do dysponowania działką i dokonywania zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do zabudowy nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym. W tym miejscu wskazać należy, iż prawo własności jest wartością chronioną normami rangi konstytucyjnej (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP), przy czym prawo to może być ograniczone jedynie na mocy ustawy (art. 64 ust. 3 i art. 233 ust. 3 Konstytucji). Ramami prawa materialnego wyznaczającymi zakres możliwości korzystania z własności (w tym statuującymi właściwe ograniczenia) są m.in. przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawodawca określił w niej z jednej strony uprawnienie swobodnej zabudowy nieruchomości w granicach prawa (powoływany przez organ art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy). Z drugiej strony podkreślono uprawnienie do ochrony interesu prawnego innych osób przy zabudowie terenów nienależących do nich (art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy, którego treść normatywna pominięto, przytaczając w zaskarżonym orzeczeniu ust. 2 tego artykułu). Do osób tych należy zaliczyć m.in. właścicieli sąsiednich działek. Trzeba mieć bowiem na względzie, iż zabudowa przyległej działki rzadko pozostaje faktycznie bez żadnego wpływu na warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Oczywistym przykładem tego stanu rzeczy może być np. realizacja zabudowy o znacznych gabarytach obok budynków o małej wielkości. Bezsprzecznie tego rodzaju zabudowa nie pozostanie bez wpływu na warunki korzystania z nieruchomości sąsiednich a więc faktycznie na zakres korzystania z prawa własności w kontekście konieczności znoszenia uciążliwości. Faktyczne oddziaływanie występuje w takim przypadku również pomimo zachowania odnośnych wymagań techniczno-budowlanych. Trzeba przy tym wskazać, iż z uwagi na poddanie w tym kontekście kwestii ochrony własności regulacjom prawa administracyjnego wyłączona jest jego ochrona na zasadach ogólnych, wyznaczonych ramami art. 222 § 1, w zw. z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego. Organ administracji, orzekając w sprawie warunków zabudowy, musi mieć zatem na uwadze zarówno interes publiczny (np. zachowanie ładu architektonicznego, walorów krajobrazowych) jak i ochronę interesu prywatnego właścicieli sąsiednich nieruchomości. Powyższe spostrzeżenia prowadzą do wniosku, iż prawodawca, gwarantując konstytucyjnie ochronę własności i określając ramy korzystania z prawa własności nieruchomości w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie przyznał normatywnie, w sferze wykonywania prawa własności, prymatu prawu zabudowy nieruchomości nad prawem do korzystania z nieruchomości sąsiednich, w kontekście znoszenia uciążliwości związanych z zabudową przyległych terenów (równoważność zasad wskazanych w art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zatem norma art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odgrywa istotne znaczenie jako przepis określający z jednej strony ramy dopuszczalnej zabudowy działki w kontekście uprawnienia właściciela (innej osoby mającej tytuł do nieruchomości), z drugiej zaś jako przepis gwarantujący zakres korzystania z nieruchomości już zabudowanych w kontekście uciążliwości związanych z zagospodarowaniem terenów przyległych. Treść zasad kształtowania ładu przestrzennego, jak i zakres uprawnień właścicieli przyległych nieruchomości, trzeba rozważać mając jednocześnie na uwadze generalne zasady ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - m.in. regułę uwzględniania ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1), rozumianego, jako kształtowanie przestrzeni tak, aby tworzyła ona harmonijną całość. Przestrzeń powinna być kształtowana także z uwzględnieniem, w uporządkowanych relacjach, wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych czy kompozycyjno-estetycznych (patrz art. 2 pkt 1 ustawy). Należy także uwzględnić walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy). Wobec tego wymaganie w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników zabudowy, wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, można odnosić w określonych przypadkach także do innych działek sąsiednich niż działki przyległe do terenu planowanej inwestycji, skoro prawodawca wprost nie wskazał, iż chodzi wyłącznie o tego rodzaju działki. W pewnych bowiem przypadkach kontynuacja zabudowy, w nawiązaniu do istniejącej na terenie przyległym, mogłaby prowadzić wyłącznie do utrwalenia chaosu architektonicznego (np. przy działkach z zabudową wymagającą rewitalizacji lub, gdy funkcja lub parametry obiektu istniejącego na przyległej działce odbiega istotnie od jednorodnej zabudowy na okolicznych działkach). Pominięcie parametrów zagospodarowania działki przyległej do terenu planowanej inwestycji, jako wyjątek od zasady, może mieć jednak miejsce wyłącznie w sytuacji, gdy przemawiają za tym konkretne wymagania ładu przestrzennego, czy inne normatywne przesłanki. Z uwagi na generalne cele ustawy jak i wskazany wcześniej gwarancyjny charakter obowiązku kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy na działkach sąsiednich m.in. dla właścicieli przyległych nieruchomości, niedopuszczalne byłoby odnoszenie analizy do działek dalej położonych, gdy nie ustalono, iż będzie to służyć ukształtowaniu ładu przestrzennego z uwagi np. na jednorodną odmienną zabudowę terenów sąsiednich. Racjonalnemu i wnikliwemu rozważeniu wskazanych kwestii powinna służyć analiza sporządzona w myśl § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego niniejszej sprawy należy stwierdzić, iż zasadne jest stanowisko Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że przedmiotowa inwestycja, zdecydowanie odbiega funkcją i parametrami od istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, zatem ustalenie dla niej warunków zabudowy pozostawałoby w sprzeczności z istniejącym na tym terenie sposobem jego zagospodarowania. Nadto jej lokalizacja w miejscu wskazanym przez inwestora spowodowałaby zmianę zagospodarowania tej części miasta Ł., naruszając istniejący ład przestrzenny. Poza tym niewątpliwie lokalizacja hurtowni i magazynu artykułów przemysłowych wraz z przyłączami oraz infrastrukturą drogową na terenie nieruchomości położonej wśród zabudowy mieszkaniowej, terenów zielonych i rekreacyjnych, będzie wywierała znaczący wpływ na warunki korzystania z nieruchomości sąsiednich tj. na zakres korzystania z prawa własności choćby w kontekście konieczności znoszenia uciążliwości. Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej powoływane jako rozporządzenie), które wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 omawianej ustawy. Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 wskazanego rozporządzenia organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000 (...), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Podkreślić przy tym należy, że cytowany przepis § 3 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu planowanej inwestycji, szczególnie gdy będzie on tworzył całość urbanistyczną. Obowiązkiem organu jest określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny, ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przenosząc te uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy podzielić ocenę organu odwoławczego, że prawidłowo został określony obszar analizowany, wyznaczony jako trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji. Jest to wprawdzie obszar minimalny wskazany w powołanym przepisie (trzykrotna szerokość frontu działki), ale jego faktyczna wielkość, a także zróżnicowanie w zakresie zagospodarowania znajdujących się na nim działek, uzasadniają takie rozwiązanie. W ocenie sądu organy trafnie przyjęły, że zastosowanie § 5 ust. 2, § 6 ust 2, § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia nie znajduje podstawy w obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji stanie faktycznym i prawnym. Uzasadnienie w tej kwestii jest wprawdzie lakoniczne, ale nie sposób go podważyć. Rozporządzenie jako zasadę w § 5 ust. 1 przyjmuje wyznaczanie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a więc całego obszaru wyznaczanego zgodnie z przepisem § 3 cyt. Rozporządzenia. W ust. 2 przepis ten dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jednakże analiza wprost wskazuje średni wskaźnik zabudowy 0,27, zatem należało zweryfikować propozycję inwestora w oparciu o tę średnią wielkość. Wskaźnik wielkości zabudowy dla planowanej inwestycji to 0,42, zatem przekracza wartości uzyskane w analizie. Z kolei stosownie do § 6. 1. rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Skoro analiza wskazuje średnią wielkość tego wskaźnika w całym obszarze analizowanym, brak podstaw do zastosowania ustępu 2, który przewiduje wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. I ten wskaźnik zamierzenia inwestycyjnego - 100 metrów - znacznie przekracza średnią jego wielkość dla terenu analizowanego 16 do 19 metrów. Podobnie wskaźnik wysokości spornego obiektu – 10 m, który nakazuje ustalić § 7 rozporządzenia jest nie do zaakceptowania, gdyz analiza wskazuje, że wynosi on 7 metrów. Przywołane regulacje wprowadzają możliwość ustalenia innych parametrów zabudowy – obowiązującej linii zabudowy, wskaźnik wielkości zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – niż to wynika z analizy urbanistycznej. Przewidziane w tych regulacjach wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. W szczególności nie jest możliwe zastosowanie tych unormowań tylko dlatego, że planowana inwestycja odbiega parametrami od wyliczonych na podstawie prawidłowo zanalizowanej wszelkiej zabudowy w całym obszarze analizowanym. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora. Zarzut skargi jest trafny jedynie w stosunku do niezastosowania § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z zasadą wynikającą z § 4. 1. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast w ustępie 4. dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Przy tym należy pamiętać, że wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, a nie jego oddalenie. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Jeżeli zatem, co wynika z analizy nie można było ustalić linii zabudowy w oparciu o dane z działek sąsiednich, bo takiej linii nie da się ustalić, należało rozważyć zastosowanie wyznaczenie jej w sposób przewidziany w ust.4. Z uwagi jednak na to, że inne parametry planowanej inwestycji nie odpowiadają średnim wielkościom w całym obszarze analizowanym, ten błąd organów pozostaje bez wpływu na skuteczność skargi. Wyniki przeprowadzonej analizy przedstawiono zarówno w formie tekstowej, jak i w formie graficznej. Przedstawione na mapach granice obszaru analizowanego, po pierwsze wyznaczone zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami, po wtóre zaś w granicach przedmiotowego obszaru znajdują się obiekty przyjęte do analizy w opracowaniu sporządzonym na zlecenie odwołującego się i załączonym do akt sprawy w toku postępowania odwoławczego. W ocenie Sądu organy uwzględniły też stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, w kwestii dotyczącej konieczności zapewnienia stronom postępowania możliwości wzięcia czynnego udziału w tym postępowaniu. Odniesiono się też do przedstawionego przez stronę dowodu z opinii biegłego urbanisty w postaci sporządzonej przez niego analizy urbanistycznej. Trafnie organy zauważyły, że złożona przez inwestora opinia zawiera jedynie analizę cech zabudowy wybranych elementów zagospodarowania istniejących w obszarze analizowanym, tj. budynków o funkcji usługowej, przemysłowej i magazynowej, zaś analizie winny być poddane wszystkie obiekty istniejące w badanym obszarze, bez względu na ich funkcję, To analiza urbanistyczna, przyjęta za podstawę ustaleń uwzględnia wszystkie rodzaje zabudowy, zgodnie ze wskazówkami zawartymi w uzasadnieniu wyroku WSA w Łodzi w z dnia 7 lipca 2010r., w sprawie o sygn. akt II SA/Ł 474/10. Tylko bowiem taka pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem zasadnie wskazano należy, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut odwołania, powielony w skardze, iż analiza opisowa w tej sprawie ogranicza się jedynie do opisu i analizy działek po wschodniej stronie B z zabudową mieszkalną jednorodzinną. Wszystkie bowiem nieruchomości zostały uwzględnione w analizie, w tym również nieruchomości po przeciwnej stronie B zabudowane obiektami o funkcji przemysłowej, usługowej i magazynowej (pkt 207 - 219 tabelarycznego wykazu nieruchomości zabudowanych w obszarze analizy) i stanowiły podstawę do obliczenia parametrów dla przyszłej inwestycji. Wskazać należy też, że wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego urbanisty był przedmiotem rozpoznania przez SKO, które postanowieniem z dnia [...]odmówiło jego uwzględnienia podając w uzasadnieniu motywy podjętego rozstrzygnięcia. Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi, które w istocie odpowiadają zarzutom poniesionym w odwołaniu, dotyczących realizacji w obszarze analizowanym sklepu B wyjaśnić trzeba, że lokalizacja działki nr [...] jest odmienna w stosunku do działki inwestora, tym samym granice obszaru analizowanego dla obu tych terenów inwestycji nie mogą się pokrywać. Ponadto, działka nr [...] zlokalizowana jest w tej części obszaru analizowanego (po przeciwnej stronie B), który jest terenem obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że przenoszenie sposobu zagospodarowania w/w części obszaru analizowanego, na teren objęty wnioskiem w niniejszej sprawie nie znajduje uzasadnienia, gdyż prowadziłoby to do zmiany przeznaczenia terenu objętego wnioskiem, a w konsekwencji naruszenia ładu przestrzennego. Nie można także uznać, że lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej i terenów zielonych, wielkopowierzchniowego obiektu magazynowego, uzasadniona może zostać wyłącznie okolicznością, że front terenu inwestycji jest na tyle duży, że zmusza do wyznaczenia obszaru analizowanego w granicach, które swym zasięgiem obejmują też obszar na którym zlokalizowane są obiekty odpowiadające parametrom planowanej inwestycji. Zatem organy prawidłowo oceniły, że w rozpatrywanej sprawie zachodzi brak możliwości zastosowania do ustalenia parametrów nowej zabudowy unormowań wynikających z przepisów § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Reasumując, wobec trafnego wniosku organów, że planowana inwestycja nie spełnia wszystkich warunków dobrego sąsiedztwa, o których stanowi art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. i powoływanego rozporządzenia, skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a. m.o.