I SA/Op 323/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Kuczyńska Sędziowie: Sędzia WSA Grzegorz Gocki Sędzia WSA Anna Wójcik (spr.) Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Frydryk po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 16 listopada 2011r. sprawy ze skargi M. S. i J. S. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z dnia 16 czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie, II. określa, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane, III. zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu na rzecz skarżących kwotę 100 zł (słownie zł: sto 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z dnia 16 czerwca 2011 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w O. z dnia 5 października 2009 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położonych w miejscowości T. przy ul.[...], dla której Sąd Rejonowy w Opolu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr [...] Postanowienie powyższe wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym: W trakcie postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec skarżących M. i J. małżonków S. organ egzekucyjny dokonał zajęcia wskazanej nieruchomości poprzez przesłanie zobowiązanym kolejno trzech wezwań do zapłaty w terminie 14 dni od daty ich otrzymania (doręczonych odpowiednio w dniach 24 i 30 kwietnia 2008 r. oraz 14 maja 2008 r.), pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Po bezskutecznym upływie wyznaczonych terminów organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tym celu stosownie do art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.) dalej jako: [u.p.e.a.] wyznaczył do oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego M. P., wskazując w zleceniu wyceny podstawę jej sporządzenia, tj. art.110s § 1 u.p.e.a. oraz § 27 i § 28 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137 poz. 1541 ze zm.) – dalej jako:[rozporządzenie wykonawcze]. Rzeczoznawca pismem z dnia 15 maja 2009 r. poinformował zobowiązanych oraz organ egzekucyjny o wyznaczonym na dzień 1 czerwca 2009 r. terminie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości z możliwością wzięcia udziału w tych czynnościach. Powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy w dniu 6 czerwca 2009 r. sporządził "Operat szacunkowy" rynkowej wartości nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położonych w miejscowości T. przy ul.[...]– działki o nr [...]i [...]km. [...], obręb T. o łącznej powierzchni 890 m2 ze wskazaniem, że wartość rynkowa Wr szacowanej nieruchomości wynosi 507.200,00 zł; z ręcznego dopisku na str. 12 tego Operatu (znajdującego się w aktach administracyjnych) wynikało, że wartość rynkowa działki o powierzchni 890 m2 wynosi Wr - 81.200 zł przy cenie za 80/m2 zł, a wartość rynkowa budynku to 426.000 zł. Ostatecznie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości ukończone zostały w dniu 15 lipca 2009 r. poprzez sporządzenie i podpisanie w siedzibie organu egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, gdzie w pkt II przedstawiono opis egzekwowanej nieruchomości, wskazujący na usytuowanie na niej m.in. budynku gospodarczego bez żadnych instalacji, jak też murowanej wędzarni, a w pkt VII wskazano wartość egzekwowanej nieruchomości ustaloną na podstawie w/w operatu szacunkowego na łączną kwotę 507.200,00 zł, przy czym: wartość gruntu to 81.200,00 zł, a wartość zabudowań stanowiących część składową gruntu to 426.000 zł. We wniesionych, stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a., zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zobowiązani podnieśli, że w sporządzonym w dniu 6 czerwca 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Operacie szacunkowym nie zostały ujęte następujące elementy: 1. Garaż z miejscem warsztatowym, przylegający do budynku mieszkalnego z betonowym pojazdem i uchylną bramą, 2. Użytkowy taras z zejściem na ogród, 3. Wędzarnia murowana z cegły i zaprawy szamotowej, 4. Instalacja elektryczna jedno i trzyfazowa (230V i 380V) w budynku gospodarczym, 5. Ogrodzenie wykonane z siatki metalowej powlekanej PCV umocowane na słupach metalowych, na podmurówce betonowej, 6. Furtka i brama wjazdowa ocynkowana, 7. Parkiet podłogowy dębowy w trzech pokojach mieszkalnych. W ocenie zobowiązanych pominięcie opisanych wyżej elementów w istotny sposób wpłynęło na treść punktu II i VII protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 15 lipca 2009 r. Zobowiązani wnieśli o uzupełnienie operatu o wskazane wyżej elementy oraz o stosowną wycenę. W związku z tymi zarzutami organ egzekucyjny pismem z dnia 4 września 2009 r. wezwał rzeczoznawcę do zajęcia stanowiska w sprawie podniesionych zarzutów, przesyłając mu kopię w/w pisma zobowiązanych. Odnosząc się do nich rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 9 września 2009 r. ostatecznie stwierdził, iż dokonując wyceny wartości nieruchomości zastosował przewidziane prawem podejścia, metody i techniki tj. podejście porównawcze i metodę porównania parami – w tym ostatnim przypadku wziął pod uwagę nieruchomości objęte trzema aktami notarialnymi przytoczonymi w Operacie. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości wycenił dwie działki gruntowe wraz z częściami składowymi gruntu, tj. budynki i budowle. W oględzinach przedmiotu wyceny uczestniczył J. S.. Podtrzymał też twierdzenie, iż oszacowana przez niego wartość nieruchomości, uwidoczniona w protokole opisu i oszacowania, zgodna jest z rzeczywistą wartością rynkową zajętej nieruchomości. Dodał, że dokonana wycena czyni zadość wymaganiom określonym w przepisach o gospodarce nieruchomościami i wniósł o oddalenie zarzutów jako bezzasadnych i bezprawnych. Postanowieniem z dnia 5 października 2009 r. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego uznał zarzuty zobowiązanych za nieuzasadnione, wskazując na poprawność operatu sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. We wniesionym na to postanowienie zażaleniu M. i J. małż. S. powielili argumenty zawarte w zarzutach do opisu i oszacowania, w szczególności co do tego, że brak w Operacie szacunkowym wyszczególnienia wskazanych przez nich elementów nieruchomości zaniża jej wartość w istotny sposób. Ponadto stwierdzili, że sam garaż z miejscem warsztatowym, uchylną bramą metalową i betonowym podjazdem, w ogóle nie został zauważony i sfotografowany w operacie. Zobowiązani ponownie wnieśli o uzupełnienie Operatu o wskazane przez siebie w zarzutach do opisu i oszacowania elementy oraz ich stosowną wycenę. W ramach postępowania zażaleniowego Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu pismem z dnia 29 kwietnia 2011 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie sposobu ustalenia współczynnika "Wr" oraz sposobu ustalenia wartości działki. Organ nadzoru analizując sposób obliczenia wartości rynkowej nieruchomości – "Wr" - powziął bowiem wątpliwość, czy rzeczoznawca uwzględnił przy ustalaniu wartości całej nieruchomości wartość działki gruntowej, czy tylko wartość nieruchomości budynkowej. W ocenie organu zaszła konieczność wyjaśnienia sposobu dokonania wyliczeń współczynnika "Wr" oraz wskazania przepisów, które nakazują, aby przy ustalaniu wartości całej nieruchomości tj. gruntu i budynku, przyjąć tylko powierzchnię użytkową nieruchomości budynkowej (200m2), co stało się konieczne tym bardziej, że w końcowej części operatu (str. 12) rzeczoznawca uczynił odręczny dopisek, że "wartość działki o pow. 890 m2 wynosi 81.200 zł, przy stawce 80 zł/m2", jednak równocześnie zmieniono wartość nieruchomości budynkowej z kwoty 507.200 zł na kwotę 426.200,00 zł. Ponadto ponownie zwrócono się o wyjaśnienie, czy przy szacowaniu wartości nieruchomości ujął on wszystkie jej elementy, również wskazane przez zobowiązanych w zarzutach. W odpowiedzi z dnia 9 maja 2011 r. rzeczoznawca podtrzymał dotychczasowe stanowisko o bezzasadności zarzutów zgłaszanych przez zobowiązanych wyjaśniając, iż w wycenie nie pominięto żadnego istotnego elementu szacowanej nieruchomości, wobec czego na dzień wyceny jej wartość rynkowa wyniosła 2.536,00 zł za 1m2. Złożyły się na nią wartości rynkowe: gruntu, budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego i infrastruktury. Zdaniem rzeczoznawcy budynki gospodarcze stanowią część składową gruntu, nie są więc przedmiotem obrotu rynkowego, dlatego ich wartość rynkowa mieści się w wartości rynkowej całej nieruchomości. W oszacowanej na kwotę 507.200,00 zł wartości rynkowej nieruchomości mieści się również wartość rynkowa gruntu, która na datę wyceny kształtowała się na poziomie 91,00 zł/m2, oraz wszystkie jego części składowe. W Operacie uwzględniono również kwestionowane przez skarżących elementy, tj. boks garażowy, taras, wędzarnia, instalacja elektryczna w budynku gospodarczym, ogrodzenie posesji, parkiet w pokojach. Tak sporządzony Operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa. Mając na względzie powyższe ustalenia i stanowisko zajęte przez rzeczoznawcę Dyrektor Izby postanowieniem z dnia 16 czerwca 2011 r. utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego oddalające zarzuty zobowiązanych na opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. W jego uzasadnieniu w pierwszej kolejności uznał za prawidłowe przeprowadzone czynności opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, albowiem wszystkie zawiadomienia uczestników postępowania oraz obwieszczenia publiczne o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości zostały dokonane zgodnie z art. 110o § 3 u.p.e.a., w terminie nie późniejszym niż 14 dni przed rozpoczęciem opisu, tj. sporządzeniem przez organ protokołu opisu i oszacowania. Następnie wskazał, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia, w których najpierw organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę do oszacowania wartości nieruchomości, a następnie dokonuje opisu nieruchomości w formie protokołu. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. Naczelnik do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego wymagane przepisami uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane mu w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – dalej jako: [u.g.n.]. W ocenie organu stanowiło to podstawę do uznania, iż dokonując wyceny stosował się do obowiązujących w tym zakresie przepisów w/w rozporządzenia Ministra Finansów dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W ocenie organu fakt niewyszczególnienia w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którego integralną część stanowi kwestionowany Operat, użytkowego tarasu, furtki i bramy wjazdowej oraz parkietu dębowego pozostaje bez znaczenia dla oszacowania wartości nieruchomości i nie narusza zasad opisu nieruchomości, określonych w przywołanych przepisach ustawy, bowiem żaden z tych elementów nie stanowi odrębnej budowli. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wykazało, że żaden element nieruchomości nie został pominięty przy ustalaniu jej wartości, a zatem argumenty podniesione przez zobowiązanych nie miały wpływu ani na prawidłowość opisu zajętej nieruchomości ani nie wpłynęły na zaniżenie jej wartości. Reasumując Dyrektor Izby stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania wniesionych przez zobowiązanych zarzutów za uzasadnione, gdyż kwestionowany przez nie operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami art. 110o i art. 110s u.p.e.a. oraz przepisami rozporządzenia wykonawczego, a także przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W skardze wniesionej na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu zobowiązani zakwestionowali wycenę nieruchomości poprzez jej zaniżenie, wnosząc o ponowne rozpatrzenie spornego Operatu szacunkowego, co ich zdaniem wiąże się z koniecznością przeprowadzenia ponownej wizji lokalnej, a w konsekwencji dopracowaniem operatu pod względem wartości. Końcowo skarżący podnieśli, że od dokonania opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości upłynęły dwa lata, co w ich ocenie nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Za bezzasadny uznał zarzut o zdezaktualizowaniu się tego dokumentu z uwagi na upływ czasu (między jego sporządzeniem a rozpatrzeniem zażalenia skarżących upłynęły bowiem 2 lata) i wskazując na przepisy art. 111k § 1 i § 2 u.p.e.a., w postępowaniu tym nie ma, jego zdaniem, zastosowania art. 156 u.g.n. stanowiący o 12-miesięcznym terminie ważności operatu. Natomiast stosownie do art. 110u § 2 u.p.e.a., dodatkowy opis i oszacowanie winny być sporządzone jedynie w przypadku, gdy w okresie między opisem, a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie jej argumenty można podzielić. Istotą sporu jest prawidłowość danych zawartych w opisie i oszacowaniu zajętej nieruchomości, w tym w części dotyczącej pkt II stanowiącego opis nieruchomości (pominięcie w nim elementów wskazywanych przez zobowiązanych) oraz pkt VII – co dotyczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucyjnego zajęcia, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w Operacie sporządzonym w dniu 6 czerwca 2009 r. na zlecenie organu egzekucyjnego. Obowiązek sporządzenia wyceny wartości nieruchomości w tym postępowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wynika jednoznacznie z art. 110s § 1 u.p.e.a. Nie oznacza to jednak, by organ wykorzystujący tego rodzaju dowód był zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż w istocie oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.). Organ ma nie tylko prawo, ale i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego poprzez szczegółową analizę, czy jest on rzetelny, logiczny i zupełny (por. wyrok z dnia 31.05.2010 r. II SA/Wr 95/10 Lex nr 674626). Zatem organ, który zażądał sporządzenia tego rodzaju opinii, może żądać od biegłego wyjaśnień i uzupełnień, może też odmówić mocy dowodowej takiemu operatowi (por. wyrok z dnia 29.09.2010 r. VIII SA/Wa 364/10, Lex nr 760258). Przyjąć zatem należy, iż złożenie operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe nie zwalnia organu od obowiązku oceny jego kompletności, podstawy prawnej i poprawności dokonanych obliczeń oraz spójności i logiczności wywodów. Wnioski operatu powinny być w związku z tym możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane współczynniki i korekty szczegółowo wyjaśnione. Jak wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 12.05.2010 r. II SA/Gd 44/10,Lex nr 674080, którego pogląd Sąd rozpoznający sprawę niniejszą podziela, rzeczoznawca powinien opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania. Zdaniem Sądu złożony przez rzeczoznawcę Operat szacunkowy, który w myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, stanowiąc jego integralną część, nie został w ostatecznym wyniku w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny oraz przez organ nadzoru, pomimo podejmowanych w tym kierunku prób. Jak wynika z treści Operatu, przedmiotem wyceny jest nieruchomość obejmująca działki gruntu nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 890 m2, zabudowane budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położone w miejscowości T. ul. [...] Jako podstawę prawną jego sporządzenia wskazano ustawę z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r., nr 207, poz. 2109), Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz ustawę z dnia 29.08.1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. Nr 140 poz. 939). Już w tym miejscu należy zauważyć, że rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił potrzeby zastosowania przy szacowaniu wartości nieruchomości dla celów egzekucji administracyjnej przepisów ustawy – Prawo Bankowe, a i organy nie zażądały w tym względzie wyjaśnień. Było to koniczne tym bardziej, że w zleceniu sporządzenia operatu (k. 327 akt administracyjnych) jednoznacznie wskazano na przepisy normujące postępowanie egzekucyjne w administracji, tj. zarówno u.p.e.a. jak i rozporządzenie wykonawcze – § 27 i § 28 ust. 1 zaznaczając, że należy uwzględnić przepisy wynikające z tego rozporządzenia. Autor opracowania wskazał wprawdzie w pkt 2 Operatu cel wyceny w postaci określenia wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej do licytacji, lecz nie wiadomo, czy dokonując wyceny rzeczywiście kierował się kryteriami określonymi w u.p.e.a. i w rozporządzeniu wykonawczym (w żadnym miejscu przepisów tych nie powołuje), czy też stosował kryteria określone w ustawie- Prawo bankowe (którą powołał). To z opinii w żaden sposób nie wynika. Tymczasem jedną z istotnych odrębności wynikających z przepisów normujących postępowanie egzekucyjne (art. 110s § 2 u.p.e.a.) jest konieczność dokonania odrębnej wyceny: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Te wszystkie elementy, jako przedmiot dokładnych, a nie szczątkowych ustaleń (w tym przypadku gruntów), winny znaleźć się w Operacie sporządzonym dla celów prowadzonej egzekucji administracyjnej z nieruchomości. Ten oczywisty mankament operatu winien być dostrzeżony z urzędu przez organ egzekucyjny i nadzoru. Również niektóre inne dane i wskaźniki przyjęte przez rzeczoznawcę nie zostały opisane i wyjaśnione, co uniemożliwiało merytoryczną ocenę rzetelności zastosowanych wyliczeń. Niedostrzeżenie przez organy tych braków, jak też w niektórych przypadkach sprzeczności w ustaleniach biegłego, powoduje, że materiał dowodowy, na którym oparto rozstrzygnięcie, był wadliwy i nie mógł stać się przez to podstawą poprawnego merytorycznie rozstrzygnięcia. Doszło w ten sposób do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rzeczoznawca wskazał, że przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wykorzystał podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianych nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z Operatu wynika, że wartość rynkowa została określona na podstawie cen transakcyjnych w Gminie T. w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju z uwzględnieniem ich rodzaju i stopnia zużycia. Wzięto pod uwagę trzy nieruchomości, przy czym w przypadku jednej z nich (trzeciej) nie podano daty transakcji. W Operacie wskazano, że biegły do porównań wybrał najbardziej podobne nieruchomości, zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, jednakże przy wskazywaniu konkretnych wziętych do porównań nieruchomości (str. 8 operatu) podał, iż są to nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi (tylko). Nie wiadomo zatem, czy istotnie znajdowały się na nich również budynki gospodarcze, czy też biegły tę okoliczność pominął uznając ją za nieistotną i dlaczego. Biegły wyszczególnił również cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi na rynku lokalnym (położenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia, sąsiedztwo, stan techniczny, standard wykończenia, uzbrojenie) oraz ich wagi, w tym m.in. powierzchnię – dla której waga procentowa wyniosła 10%, oraz standard wykończenia - dla którego waga procentowa wyniosła 20%. Wskazał następnie na 3 nieruchomości przyjęte do porównań, podając ich powierzchnię i uzyskaną cenę sprzedaży w przeliczeniu na m2. W tym zakresie cena maksymalna uzyskana ze sprzedaży wyniosła 3.000 zł/m2, a cena minimalna – 2.083 zł/m2 (str. 8 operatu). Następnie określił, dla analizowanego rynku, różnicę między ceną maksymalną (3.000 zł/m2) a ceną minimalną (2.280 zł/m2) i w tabeli nr 9.1 dokonał charakterystyki rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie w/w cech rynkowych. Wynikało z powyższego zestawienia, że nieruchomości: wyceniana i porównywane cechują się tożsamymi cechami, (położenie, przeznaczenie w planie, stan techniczny, standard wykończenia, powierzchnia użytkowa, uzbrojenie, sąsiedztwo), za wyjątkiem powierzchni, gdzie nieruchomości porównywane miały powierzchnię mniejszą od nieruchomości wycenianej (200m2). Następnie zestawiając nieruchomości w parach porównawczych biegły pomniejszył, za względu na kryterium powierzchni, dla wycenianej nieruchomości jej wartość za m2 w przypadku nieruchomości porównywanej nr 1 - o kwotę 48 zł, co dało dla nieruchomości wycenianej za m2 -2.035 zł/m2, w odniesieniu do nieruchomości porównywanej nr 2 i nr 3 o kwotę 30 zł za m2, co w przypadku nieruchomości nr 2 dało kwotę 2.970 zł/m2 i w przypadku nieruchomości nr 3 - 2.603 zł/m2. Ostateczną wartość rynkową powierzchni użytkowej (200m2) obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych, co dało kwotę 2.536 zł/m2, a wartość całej wycenianej nieruchomości wyniosła kwotę 507.200 zł. Rzeczoznawca na końcu sporządzonego operatu (tego, który znajduje się w aktach administracyjnych) uczynił odręczny dopisek, iż "wartość rynkowa działki wynosi Wr -890m2 x 80 zł/m2= 81.200 zł; wartość rynkowa budynku wynosi 426.000 zł". Wskazać w związku z tym należy, że iloczyn podanej wyżej ceny za 1m2 i powierzchni działek gruntu wynosi nie 81.200 zł, jak podał biegły, lecz 71.200, zł. Jednak, co bardziej istotne, ten sam biegły w odpowiedzi udzielonej na żądanie Dyrektora Izby (pismo biegłego z dnia 9 maja 2011 r.) określił, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntu stosował cenę 91 zł/m2. Organ nie dostrzegł i nie wyjaśnił występujących sprzeczności w wyliczeniach rzeczoznawcy, nie zobowiązał go również do wskazania podstaw wyliczeń. Ogólnikowość wskazanych przez biegłego danych, polegająca na określeniu jedynie stosowanych stawek, bez wskazania podstawy wyliczeń, uniemożliwia weryfikację rzetelności obliczenia wartości gruntu. Zauważyć też należy, iż dopisek na Operacie znajdującym się w aktach administracyjnych i na kopii operatu przedłożonej przez skarżących przy ich piśmie z dnia 30.08.2011 r. złożonym do Sądu, ma inną treść. Z analizy tak sporządzonego Operatu, którą winny przeprowadzić organy, nie wynika, czy przepisy w/w rozporządzenia wykonawczego były przy jego sporządzaniu stosowane. Zgodnie bowiem z § 28 ust. 1 tego rozporządzenia rzeczoznawca dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów tego rozporządzenia. Oznacza to, że zasady wyceny określone w odrębnych przepisach (w tym przypadku w ustawie o gospodarcze nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym do niej) są modyfikowane – dla potrzeb postępowania egzekucyjnego w administracji – przepisami samej ustawy egzekucyjnej oraz przepisami rozporządzenia wykonawczego. Jak stanowi jego § 32, jeśli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Natomiast z art. 110s par. 2 u.p.e.a. jednoznacznie wynika, że przy oszacowaniu nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów, 2) obiektów budowlanych, 3) przynależności i pożytków. Operat znajdujący się w aktach sprawy wskazuje, iż biegły przedmiotem wyceny uczynił budynek mieszkalny i gospodarczy, jednak w przypadku budynku gospodarczego nie wskazał daty jego budowy, sposobu użytkowania jak też sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia. W tym zatem względzie skarżący zasadnie podnosili, że pominięto wyposażenie budynku gospodarczego w instalację elektryczną jedno- i trzyfazową. Oczywistym jest także, że w operacie nie została ujęta wędzarnia. Zdaniem biegłego ta okoliczność pozostaje bez znaczenia dla wartości rynkowej nieruchomości, gdyż wycenie podlegają nieruchomości stanowiące przedmiot obrotu; dlatego ujęcie wędzarni było zbędne. Zważyć jednak należy, iż w przypadku wyceny nieruchomości na podstawie art. 110r § 2 u.p.e.a. w związku z § 32 rozporządzenia wykonawczego istnieje obowiązek ujęcia w operacie nie tylko obiektów budowlanych ale również urządzeń. Jak już wyżej wskazano, z § 2 art. 110s tej ustawy wynika obowiązek odrębnego określenia wartości gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Biegły nie opisał w sporządzonym operacie charakteru spornej wędzarni, nie wypowiedział się, czy ma ona cechy obiektu budowlanego czy też jest przynależnością lub urządzeniem, czy też w ogóle tym pojęciom odpowiadać nie może. Jego stanowisko o bezzasadności żądań skarżących domagających się uwzględnienia w operacie również wędzarni wymagało więc szczegółowego odniesienia się do tej kwestii, a to z racji wyraźnego brzmienia art. 110s § 2 u.p.e.a. Nie można bowiem uznać, by ustawodawca, wprowadzając do ustawy egzekucyjnej szczególne unormowanie w postaci art. 110s § 2 u.p.e.a. nakazującego odrębne określenie wartości wskazanych tam elementów zakładał, że norma ta nie znajdzie zastosowania z uwagi na regulacje zawarte w u.g.n., a zatem, że zbędne jest szacowanie ich wartości z uwagi na fakt, że poszczególne składniki nieruchomości wymienione w punktach od 1 do 3 § 2 art. 110s u.p.e.a. nie mogą być przedmiotem oddzielnego obrotu. Istnienie tej normy jednoznacznie obligowało rzeczoznawcę i także organy do wyodrębnienia wartości tych elementów, bądź uzasadnienia przyczyn niezastosowania tego przepisu w realiach rozpatrywanej sprawy. Dostrzec należy, że organ egzekucyjny i nadzoru podejmowały próby wyjaśnienia przez rzeczoznawcę nasuwających się wątpliwości (choć w zakresie innym niż dostrzeżony przez Sąd), jednakże uzyskiwane odpowiedzi były lakoniczne i sprowadzalny się do zapewnień o uwzględnieniu w Operacie wszystkich kwestionowanych przez skarżących elementów.. Jednakże dokładna analiza sporządzonego Operatu winna doprowadzić organy do stwierdzenia o potrzebie wyjaśnienia kolejnych niejasności w sporządzonym operacie. Nie jest wiadomym, co było podstawą przyjęcia przez biegłego jako ceny minimalnej (Cmin) kwoty 2.280,00/1m2, podczas gdy cena minimalna dla porównywanych nieruchomości wynosiła 2.083,00 zł (co do ceny maksymalnej biegły posiłkował się właśnie kwotą wynikającą z wartości porównywanych nieruchomości). Jeśli zastosował w operacie cenę minimalną na innej podstawie, należało to wyjaśnić, albowiem w dalszej kolejności różnica między ceną maksymalną a minimalną (opisana jako DC) stanowiła podstawę do obniżenia wartości 1m2 wycenianej nieruchomości o kwoty odpowiednio: 48,00 zł, 30,00 zł i 30,00 zł/m2. Również i w przypadku tych korekt biegły nie wyjaśnił, dlaczego uznaje za uzasadnione obniżenie wartości 1 m2 wycenianej nieruchomości ze względu na cechę "powierzchnia" w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość miała większą powierzchnię, i jak obliczono tzw. "wielkość poprawki". (tabele 9.1, 9.2 i 9.3 Operatu). Z wyliczeń biegłego należałoby wnioskować, że większa pod względem powierzchni użytkowej nieruchomość wyceniana ma mniejszą wartość rynkową niż porównywane nieruchomości mniejsze. Jeśli tak jest w istocie, zależność ta winna być przez biegłego wyjaśniona. W ocenie Sądu biegły, a w ślad za nim również organy, nie odniósł się rzetelnie także do pozostałych podnoszonych przez skarżących zarzutów o pominięciu niektórych elementów nieruchomości czy wyposażenia budynku. W tym względzie w operacie wskazano na takie cechy rynkowe istotne przy obliczaniu wartości nieruchomości, jak standard wykończenia czy stan techniczny. W związku z powyższym należało wyjaśnić, czy wskazywane przez skarżących elementy nie mieszczą się w katalogu cech rynkowych i dlaczego nie mogą przez to wpływać na ostateczną wysokość wyceny. Natomiast zawarte w piśmie rzeczoznawcy z dnia 9 maja 2011 r. zapewnienia o uwzględnieniu w wyliczeniach wszystkich elementów wymienianych przez skarżących w zarzutach do opisu i oszacowania a następnie w zażaleniu nie znajdują odzwierciedlenia w treści sporządzonego Operatu. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy zajdzie więc konieczność uzupełnienia sporządzonego operatu poprzez uwzględnienie wymogów określonych w § 2 art. 110s u.p.e.a. Wskazać w związku z tym należy, że przepis ten nie posługuje się pojęciem budynku, lecz obiektu budowlanego oraz pojęciem przynależności i pożytków. Z uwzględnieniem zatem tych pojęć należy zdefiniować charakter obiektów znajdujących się na wycenianej nieruchomości. Skoro z twierdzeń skarżących (i opisu – pkt II protokołu opisu i oszacowania) wynika, że wędzarnia jest murowana, należy ocenić, czy ma charakter części składowej nieruchomości, czy też jest jej przynależnością lub urządzeniem. Również przedstawienie wyliczeń ma być przejrzyste, logiczne i możliwe do zweryfikowania, w szczególności co do zastosowanych współczynników, korekt, nieruchomości przyjętych do porównań. Jednoznacznego wyjaśnienia wymaga również kwestia obliczenia wartości rynkowej gruntu. Z przedstawionych powodów dokonana przez Sąd kontrola zaskarżonego postanowienia w aspekcie kryteriów tej kontroli nakreślonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a)-c) ustawy z dnia 30 sierpnia 1997 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. u. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) – dalej jako: [p.p.s.a], a przy tym przy zastosowaniu art. 134 par. 1 tej ustawy dała podstawę do przyjęcia, że doszło w kontrolowanej sprawie do naruszenia prawa procesowego w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzupełnienie operatu szacunkowego celem usunięcia wyartykułowanych wyżej błędów może doprowadzić do innego wyniku w zakresie określenia wartości egzekwowanej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na treść opisu i oszacowania. Sąd nie podziela natomiast zarzutów skarżących o zdezaktualizowaniu się operatu z uwagi na upływ czasu. W tym względzie Dyrektor Izby zasadnie wskazał na modyfikację 12-miesięcznego terminu ważności operatu ustanowionego w art. 156 u.g.n. przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie może bowiem ujść uwadze regulacja pomieszczona w art. 111k § 1 i § 2 tej ustawy, która wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulacje taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a., a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu.