II SA/Gl 188/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant Referent stażysta Grzegorz Śliwa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi D. C. i J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Aktem notarialnym z dnia [...]r. skarżący sprzedali stanowiącą ich współwłasność nieruchomość o numerze geodezyjnym nr [...] o pow. 0,5927 ha, położoną w K. W konsekwencji Burmistrz K. pismem z dnia [...]r. zawiadomił skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już w zawiadomieniu poinformowano, że opłatą została objęta część działki o pow. 0,3770 ha, wyłączona została powierzchnia przeznaczona w planie pod drogi dojazdowe oraz powierzchnia przeznaczona w poprzednio obowiązującym planie pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. Sporządzony został w sprawie operat szacunkowy. Ustalono, że w okresie od [...]r. do wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego brak było dla tego terenu planu miejscowego. W poprzednio obowiązującym planie przyjętym uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy K. z dnia [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. C. z dnia [...]r., nr 4, poz. 68) teren leżał częściowo w jednostce R – uprawy polowe i ogrodnicze a częściowo w jednostce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną (na długości 90 m w głąb działki od ulicy [...]). Aktualnie przyjęty uchwałą nr [...]Rady Miejskiej w K. z dnia [...]r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy K. przewiduje różne sposoby zagospodarowania poszczególnych części działki. Szacunkiem została objęta część działki o pow. 0.4660 ha, która w poprzednim planie stanowiła teren upraw rolnych. Rzeczoznawca pominął teren przeznaczony w poprzednim planie pod zabudowę mieszkaniową i na taki sam cel przeznaczony w planie aktualnym. Ustalił, że objęta wyceną część działki stanowi teren niezagospodarowany, rolny, częściowo zakrzaczony i porośnięty samosiejkami, przebiega też przez niego w poprzek napowietrzna linia energetyczna. W aktualnym planie pas o szerokości 30 m położony jest w jednostce [...] (zieleń izolacyjna), pas o szerokości 60 m w jednostce [...] (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługi), pas o szerokości 10 m w jednostce [...] (droga dojazdowa), pas o szerokości 170 m w jednostce [...], pas o szerokości 10 m w jednostce [...], pozostała część działki leży w jednostce [...]. Obliczono, że pod zabudowę mieszkaniową i usługi została łącznie przeznaczona powierzchnia 0,3770 ha. Plan przewiduje 20% stawkę opłaty dla terenów oznaczonych symbolem [...], dla [...] przewiduje stawkę 0%, zaś dla terenów [...] w ogóle nie przewiduje żadnej stawki opłaty. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej dla gruntu o funkcji rolnej dla 1 ha powierzchni gruntu i dla funkcji mieszkaniowej dla 1 m2 gruntu. Dla porównania wybrano transakcje z rynku lokalnego w gminie K. , porównując transakcje z lat [...]. Wyliczono wzrost wartości działki na skutek uchwalenia planu. Wartość 1 ha gruntu dla użytkowania rolnego ustalono na kwotę [...] zł a wartość 1 m2 gruntu budowlanego na kwotę [...] zł. Ze względu na drugą linię zabudowy rynkową cenę 1 m2 gruntu budowlanego ustalono ostatecznie na kwotę [...] zł. Obliczono wartość działki przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł a po uchwaleniu planu na [...] zł. Różnica wartości wyniosła [...] zł, co przy zastosowaniu stawki 20 % dało kwotę [...] zł opłaty z tytułu wzrostu wartości. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz K. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu wyjaśniono, że Rada Miejska w K. uchwałą nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. ustaliła stawkę procentową opłaty w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych w planie symbolem [...] i 0% dla terenów [...] . Działka nr 2 w części przeznaczonej w poprzednim planie (który wygasł [...] r.) na cele upraw polowych i ogrodniczych, ustaleniami aktualnego planu została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi ([...]) oraz pod dwie drogi dojazdowe i zieleń izolacyjną. Przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu, co nastąpiło [...] r., skarżący zbyli działkę. Wzrost wartości obliczono na dzień sprzedaży jako różnicę między wartością działki określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu a jego wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed uchwaleniem planu. Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu została ustalona tylko dla tej części działki (0,3770 ha), która została przeznaczona pod zabudowę, nie określano wartości dla części działki przeznaczonej pod drogi dojazdowe, zieleń izolacyjną oraz przeznaczonej w poprzednim planie pod zabudowę mieszkaniową. W odwołaniu od decyzji strony zarzuciły, że została ona wydana z naruszeniem prawa własności oraz art. 31 pkt 3 Konstytucji. Zarzucono, że strony nie ubiegały się o "odrolnienie" i podział swojej działki, zostało to uczynione bez ich zgody wbrew art. 31 Konstytucji. Nadto zwrócili uwagę, że działka jest długa i wąska i nie nadaje się pod zabudowę, w granicy stoją już budynki mieszkalne, których właściciele nie muszą wyrazić zgody na budowę w granicy. W drugiej części działki przebiega także linia energetyczna. Stąd operat nie jest prawidłowy a wartość zawyżona. Stawka opłaty winna wynosić 0%. Organ odwoławczy przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem strony i rzeczoznawcy, który ze względu na przebieg linii energetycznej skorygował o 15 % cenę 1 m2 działki o przeznaczeniu budowlanym, ustalając ją w wysokości 7,85 zł za 1m2. Obecna strona nie wyraziła zgody na jakąkolwiek opłatę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uchyliło decyzję organu I instancji w całości i orzekło co do istoty sprawy, ustalając dla skarżących opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sentencji decyzji stwierdzono także, że ustaleniem opłaty objęta została część działki o pow. 0,4660 ha. W uzasadnieniu zwrócono uwagę, że wzrost wartości został obliczony w operacie szacunkowym, nadto jego autor uwzględnił zarzut odwołania i dokonał korekty wynikającej z przebiegu przez działkę linii energetycznej. Przyjmując cenę [...]zł za m2 działki budowlanej ustalono wartość 3770 m2 działki przeznaczonych w planie pod zabudowę na kwotę [...]zł. Po odliczeniu wartości działki ustalonej dla użytkowania rolnego, wzrost wartości wyniósł [...]zł. Od tego wzrostu obliczono opłatę w wysokości 20%, zgodnie z postanowieniami planu, który nie został zakwestionowany przez organ nadzoru. Kolegium wyjaśniło, że z ogólnej powierzchni działki odliczono 1267 m2 od strony drogi krajowej, które w planie obowiązującym do [...]r. były przeznaczone pod uprawy polowe i ogrodnicze jako rezerwa dla budownictwa jednorodzinnego z usługami towarzyszącymi, a przy ustalaniu opłaty nie uwzględniono powierzchni terenów oznaczonych w planie symbolami [...] i [...]. W skardze do sądu administracyjnego skarżący wnieśli o uchylenie decyzji w całości jako podjętej z naruszeniem prawa własności. W uzasadnieniu zakwestionowali ustalenia operatu i stwierdzili, że cena działki została zawyżona, przeciętne ceny w tym rejonie są dużo niższe. Nie uwzględniono także faktu przebiegu przez działkę linii energetycznych, co obniża jej wartość. Teren jest podmokły i bagienny, nieuzbrojony, nie nadaje się pod zabudowę. Działka jest wąska (14 m) i długa na 420 m. Szacując działkę należało uwzględnić przepisy rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisy prawa budowlanego. Zarzucono także nieważność decyzji Kolegium, albowiem na rozprawie w dniu [...]r. reprezentowały je tylko dwie osoby, zaś zgodnie z ustawą o Samorządowych Kolegiach Odwoławczych, kolegium orzeka w składzie trzyosobowym. Na rozprawie przez Sądem w dniu [...] r. skarżący podniósł, że organ gminy winien pouczyć go, że jeżeli po uchwaleniu planu miejscowego zbędzie działkę, to będzie zobowiązany ponieść opłatę planistyczną. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego składu Kolegium zwrócono uwagę, że decyzja została wydana w dniu [...] r. na posiedzeniu niejawnym w składzie trzyosobowym. Natomiast w rozprawie uczestniczyło dwóch członków Kolegium, co nie narusza prawa. Decyzja nie została wydana na rozprawie. Postępowanie w sprawie zostało zawieszone postanowieniem WSA w Gliwicach z dnia [...]r. sygn. II SA/Gl 807/09 do czasu wydania przez Trybunał Konstytucyjny rozstrzygnięcia w sprawie P 58/08. Postępowanie zostało podjęte postanowieniem z 1 marca 2010 r. a sprawa oznaczona nowym numerem porządkowym II SA/Gl 188/10. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu skargi związanego z kwestią trybu przeprowadzenia rozprawy administracyjnej i wydania decyzji Kolegium z naruszeniem przepisów jej dotyczących. Zarzutu tego nie można podzielić. Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o Samorządowych Kolegiach Odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., nr 79, poz. 856 ze zm.) regulująca ich działalność, przewiduje w art. 19 ust. 1, że do wykonywania zadań przez Kolegium stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Ustawa nie zawiera samodzielnej regulacji dotyczącej w szczególności prowadzenia postępowania i dokonywania czynności wyjaśniających, zastosowanie znajdują przepisy k.p.a. Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego normują w rozdziale 5 instytucję rozprawy administracyjnej. Jeśli chodzi o tryb jej przeprowadzenia i osoby w niej uczestniczące, to zastosowanie w szczególności znajduje przepis art. 93 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem, rozprawą kieruje wyznaczony do jej przeprowadzenia pracownik organu, przed którym toczy się postępowanie, gdy postępowanie toczy się przed organem kolegialnym, rozprawą kieruje przewodniczący albo wyznaczony członek organu kolegialnego. W przypadku organu kolegialnego nie jest zatem konieczne, aby w rozprawie brał udział cały jego skład. Jak wynika z protokołu rozprawy przed Kolegium, uczestniczyli w niej ze strony organu W. G. i Z. Z., przy czym W. G. był przewodniczącym składu Kolegium orzekającego następnie w sprawie. W ten sposób za spełnioną należy uznać normę zawartą w art. 93 k.p.a. Prawidłowo została przeprowadzona rozprawa. Wydawanie decyzji przez Kolegium zostało uregulowane w art. 17 ustawy o SKO. Zgodnie z tym przepisem, orzeczenia zapadają po przeprowadzeniu rozprawy lub na posiedzeniu niejawnym. Każdy z tych trybów jest zatem dopuszczalny. W niniejszej sprawie, o czym świadczy data decyzji, rozstrzygnięcie Kolegium nie zapadło bezpośrednio po przeprowadzeniu rozprawy, lecz na posiedzeniu niejawnym odbytym w innym dniu niż rozprawa. Rozstrzygnięcie zapadło w składzie trzyosobowym, przy czym przewodniczący składu brał udział w rozprawie. W przekonaniu Sądu nie można postawić skutecznie zarzutu, że rozprawa była przeprowadzona w wadliwym składzie a wydana decyzja nie została przegłosowana, skoro decyzja zawiera konieczne podpisy a skład organu był prawidłowy. Nie ma też znaczenia dla sprawy, czy skarżący mieli przed zawarciem umowy sprzedaży działki świadomość, że z transakcją tą może łączyć się konsekwencja w postaci ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Instytucję tzw. "opłaty planistycznej" regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2004 r., nr 5, poz. 41 ze zm.). Jest to akt prawa powszechnie obowiązującego, został opublikowany i brak wiedzy o jego treści po stronie skarżących nie może uzasadniać odstąpienia od jego stosowania. Podobnie plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego o powszechnie obowiązującym charakterze, został opublikowany w Dzienniku Urzędowym i znajduje zastosowanie bez względu na stan wiedzy mieszkańców gminy o jego treści. Zgodnie z art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, jest zobowiązany przesłać wójtowi wypis z aktu. Na podstawie art. 37 ust. 6 ustawy wójt ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu. Wydanie decyzji jest obowiązkowe dla wójta i nie zależy od jego uznania, nie ma on uprawnienia do uznaniowego odstąpienia od ustalenia opłaty. Poza obowiązkiem zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty, wójt nie ma obowiązku zawiadamiania stron o konsekwencjach zawieranych aktów, w szczególności jeszcze przed ich zawarciem. Obowiązek poinformowania mieszkańców gminy o przygotowywanym i uchwalonym planie miejscowym jest realizowany w toku procedury planistycznej poprzez informowanie w drodze ogłoszeń o przystąpieniu do procedury planistycznej, wyłożeniu planu do wglądu i przekazanie uchwały w przedmiocie planu do opublikowania w dzienniku urzędowym. Badanie prawidłowości przeprowadzenia procedury uchwalania planu nie należy do zakresu niniejszej sprawy. Należy także zwrócić uwagę, że przepis art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje dla osoby planującej sprzedaż nieruchomości możliwość wcześniejszego ustalenia czy podlega ona opłacie z tytułu wzrostu wartości i jaka jest wysokość tej opłaty. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu, przed jej zbyciem może żądać od wójta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący skorzystali z tej możliwości. Decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej nie jest ingerencją w prawo własności, nie zmienia także przeznaczenia działki. To nie decyzje wydane w sprawie określiły przeznaczenie działki częściowo pod zabudowę mieszkaniową i usługi, zmieniając jej rolne przeznaczenie. Skutek ten został spowodowany przyjęciem planu miejscowego, co należy do kompetencji rady gminy. Brak zgody na budowlane przeznaczenie działki winien być przez skarżących podnoszony w toku procedury planistycznej lub ewentualnie w postaci skargi do sądu administracyjnego na plan miejscowy. Nie można zatem zgodzić się z zarzutami skargi, że zaskarżona decyzja wkracza w prawo własności i je ogranicza. Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczania wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodność takiego sposobu ustalania wartości z Konstytucją została poddana w wątpliwość w pytaniu prawnym postawionym Trybunałowi Konstytucyjnemu w postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 marca 2008 r., sygn. II SA/Kr 778/07, które dotyczyło takich przypadków, gdy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że sprzedana działka jest położona na terenie, który pierwotnie był objęty ustaleniami planu miejscowego przyjętego uchwałą nr [...] z [...]r., który utracił z mocy prawa moc obowiązującą [...]r., a następnie został objęty ustaleniami aktualnie obowiązującego planu przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w K. z [...]r., nr [...]. Wyrokiem z dnia [...]r. w sprawie o sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Wyrok ten został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 24, poz. 124 i wszedł w życie 15 lutego 2010 r. Na podstawie art. 190 ust. 1 Konstytucji wyrok ten ma walor powszechnie obowiązujący. W rozpoznawanej sprawie wydane decyzje zostały oparte na ustaleniach operatu szacunkowego, w którym wartość nieruchomości wyliczono z uwzględnieniem postanowień poprzednio obowiązującego planu, co skutkowało wyłączeniem części działki z procedury ustalania wzrostu wartości. Wyłączenie to dotyczyło 1267 m2 tej części działki, która wedle ustaleń operatu w poprzednim planie była przeznaczona także pod zabudowę. W kontekście powołanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego, praktykę taką należy uznać za prawidłową. Sąd dostrzega co prawda, że mogą powstać wątpliwości, czy istotnie zapisy poprzedniego planu dotyczące tego fragmentu działki nadawały jej budowlany charakter, czy jedynie przewidywały na tym obszarze rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe z usługami. Uchylenie zaskarżonej decyzji z tego względu nie jest jednak w przekonaniu Sądu możliwe ze względu na zakaz zawarty w art. 134 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zakazujący wydania przez Sąd orzeczenia na niekorzyść skarżącego poza przypadkami stwierdzenia naruszenia, skutkującego nieważnością zaskarżonego aktu, czego w sprawie nie stwierdzono. Prawidłowo także wyłączono z ustalenia opłaty te fragmenty działki, które w obowiązującym planie przeznaczono pod drogi oraz na zieleń izolacyjną. W odniesieniu do pozostałej części działki opłatę ustalono w odniesieniu do faktycznego wykorzystania działki przed uchwaleniem planu. Bezsporne jest, że działka nie była zagospodarowana i miała charakter rolny. Takie też było przeznaczenie tych fragmentów działki w poprzednio obowiązującym planie. Z tego powodu można uznać za pozbawioną znaczenia wadę operatu szacunkowego oraz uzasadnienia decyzji organu I instancji, polegającą na zamiennym odwoływaniu się do rolniczego sposobu wykorzystania i rolniczego przeznaczenia działki. Nie ulega bowiem wątpliwości, że dla stanu sprzed wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu ustalono wartość działki mając na uwadze jej rolniczy charakter, co odpowiada stanowi faktycznego użytkowania, a właśnie taki stan winien być podstawą ustalenia wartości. Obliczenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest przez biegłego rzeczoznawcę w operacie. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zasadnicze znaczenia ma tutaj ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) i przepisy jej rozdziału 1 działu IV, dotyczącego określania wartości nieruchomości. Określenia wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 5 ustawy). Do nich także należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 ustawy). Ocena rzeczoznawcy przyjmuje postać operatu szacunkowego, który jest materiałem w sprawie administracyjnej. Przeprowadzanie wyceny i sporządzanie operatu regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jednym z przewidzianych w rozporządzeniu sposobów szacunku jest podejście porównawcze, dla którego, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jedną z możliwych do zastosowania metod w podejściu porównawczym jest metoda korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W sporządzonym operacie szacunku dokonano analizując 12 transakcji nieruchomościami rolnymi i 13 transakcji niezabudowanymi nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym, mieszkaniowo-usługowym, jednorodzinnym, które miały miejsce na terenie K. i najbliższej okolicy ([...][...]). Zastosowano współczynniki korygujące cenę średnią, związane z położeniem, dostępem do drogi, uzbrojeniem i innymi uwarunkowaniami, przy czym wagę tych ostatnich ustalono na 20 % w przypadku nieruchomości rolnych i 30 % w przypadku nieruchomości pod zabudowę. Dla rolniczego wykorzystania działki położenie oceniono jako dobre, sąsiedztwo korzystne a inne uwarunkowania jako dobre. Natomiast dla przeznaczenia budowlanego położenie oceniono jako przeciętne, dostęp do drogi jako zły, a inne uwarunkowania jako przeciętne. Biegły skorygował ustaloną cenę rynkową nieruchomości budowlanej o współczynnik 10 % ze względu na drugą linię zabudowy a następnie, na etapie postępowania odwoławczego, o kolejne 15 % ze względu na przebieg linii energetycznej. Korektę dokonaną przez rzeczoznawcę w trakcie rozprawy administracyjnej przed organem odwoławczym Sąd ocenił jako dopuszczalną, mimo że nie została ona ujawniona w treści operatu, lecz zapisana w protokole, podpisanym przez rzeczoznawcę. Tezie skarżących, że ze względu na niekorzystne cechy (wysoki poziom wód gruntowych, mała szerokość), działka nie nadaje się pod zabudowę, przeczy fakt, że po upływie krótkiego okresu czasu od uchwalenia planu, została zbyta jako działka budowlana, zaś cena za jaką została zbyta, nie odbiega znacznie od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. Określane ustalonej w operacie ceny jako zawyżonej i nierealnej do uzyskania nie znajduje zatem potwierdzenia w stanie faktycznym. Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.