II SA/Kr 1547/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gasecka – Duda Sędziowie : Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Ewa Rynczak (spr.) Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2011 r. sprawy ze skargi W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 30 maja 2011 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego W. O. kwotę 261 zł (dwieście sześćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., znak:[...] Wójt Gminy Z. , działając na podstawie art. 104 k.p.a. w zw. z art. 36 ust 4, art. 37 ust 1-2 i ust 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U. z 2003 r. Nr 80, póz. 717ze zm.), oraz §56 uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia 15.04.2004 r., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw [...] (Dz U. Woj. [...]) oraz art. 115 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, póz. 1241) w zw. z art. 60 i art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, póz. 1240), ustalił jednorazową opłatę w wysokości 6.520,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla W.O. - zbywcy nieruchomości położonej w K. , w gminie Z. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1 o pow. 0,1311 ha, nr 2 o pow. 0,1289 ha oraz udziału wynoszącego 2/4 części w działce nr 3 o pow. 0,0327 ha. W uzasadnieniu wskazano, że W.O. w dniu 19.XII.2005r. zbył nieruchomość oznaczoną jako działki nr 1 o pow. 0,1311 ha i nr 2 o pow. 0,1289 ha oraz udział wynoszący 2/4 części w działce nr 3 o pow. 0,0327 ha, położoną w obrębie K. gmina Z. Między innymi działki: nr 1 , nr 2 , nr 3 powstały w wyniku podziału działki nr 4 , powstałej z połączenia się działek nr 5 i nr 6 . Podział działki nr 4 został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Z. Nr [...] z dnia [...].01.2005 r. Natomiast decyzją Starosty K. nr [...] z dnia [...].12.2004 r., działki nr 7 o pow. 0,60 ha i nr 6 o pow. 0,15 ha, uległy połączeniu w wyniku powyższego powstała działka nr 4 o pow. 0,7589 ha. Dla działek nr 1 , nr 2 i nr 3 na dzień zbycia prowadzona była księga wieczysta nr [...]. Zgodnie z w/w uchwałą Rady Gminy Z. : - działka nr 1 w K. przylega do drogi i ujęta jest w części południowej (pow. ok 0,02 ha) w terenach komunikacji (symbol planu KZ), w pozostałej części ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol planu "M2U"). Jednocześnie na obszarze działki nr 1 w K. wzdłuż drogi przylegającej od strony południowej wyznaczone zostały aleje i ciągi zadrzewień posiadające szczególne walory kompozycyjne i krajobrazowe, których istnienie należy uwzględnić przy lokalizowaniu projektowanych inwestycji, - działka nr 2 w K. ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol planu "M2U"); - działka nr 3 w K. przylega do drogi i ujęta jest w części południowej (pow. ok 0,001 ha) w terenach komunikacji (symbol planu KZ), w pozostałej części ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol planu "M2U"). Jednocześnie na obszarze działki nr 3 w K. wzdłuż drogi przylegającej od strony południowej wyznaczone zostały aleje i ciągi zadrzewień posiadające szczególne walory kompozycyjne i krajobrazowe, których istnienie należy uwzględnić przy lokalizowaniu projektowanych inwestycji. Nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem należy do grupy nieruchomości, które przeznaczono pod zabudowę, a więc znalazła się wśród nieruchomości, których wartość wzrosła. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku działka nr 7 w K. ujęta była w terenach upraw polowych i ogrodniczych (symbol planu R), natomiast działka nr 6 w K. również ujęta była w terenach upraw polowych i ogrodniczych (symbol planu R). Zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. W zakresie oceny wielkości owego wzrostu organ zasięgnął opinii biegłego. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica między wartością nieruchomości określoną przed uchwaleniem planu miejscowego oraz po jego uchwaleniu stanowi kwotę: 65 199 zł. Przeprowadzono oględziny w terenie, w trakcie których został ustalony faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Ustalono, iż działki nr 1, nr 2 i nr 3 (a wcześniej działki nr 7 i nr 6 , który połączyły się w działkę nr 4 ) położone w K. użytkowane były rolniczo. W momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz na dzień sprzedaży działki nr 1 , nr 2 i nr 3 , położone w K. były niezabudowane. Dowody zebrane w sprawie jednoznacznie świadczą, że do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki były wykorzystywane jako działki rolne. Przy szacowaniu nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do w/w uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 10%, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w wysokości 6 520 zł. Odwołanie od przedmiotowej decyzji złożył W.O. zarzucając, iż decyzję wydano z pominięciem zaleceń wyrażonych w uprzednio wydanej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] kwietnia 2010 r., sygn. akt [...] a aktualizacja operatu szacunkowego ograniczyła się jedynie do zmiany daty operatu i wpisania drobnym drukiem opisów czterech nieruchomości na str. [...]. Tym samym nie usunięto wskazywanych uprzednio uchybień w zakresie doboru działek porównawczych, ustalenia nakładów na drogę wjazdową do nowopowstałych działek oraz nie dokonano oszacowania przy przyjęciu istniejących w dacie wejścia w życie planu miejscowego działek o nr 7 i 6 Odwołujący wskazał na znaczne różnice w wartości działek rolnych w uprzednim i obecnie wykonanym operacie szacunkowym, które sięgnęły 95%, co dyskwalifikuje te operaty jako podstawę ustaleń w rozpoznawanej sprawie. Podniósł również, iż upłynął okres 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, w konsekwencji dalsze prowadzenie postępowania i wydawanie decyzji po tym okresie jest bezpodstawne. Decyzją z dnia [...] maja 2011 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , działając w oparciu o art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm. ), art. 149 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 ze zm.), § 4 i § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdzono między innymi, że ustalenia faktyczne Wójta Gminy Z. w ponownie przeprowadzonym postępowaniu w l instancji ocenić należy jako pełne i wyczerpujące oraz wyjaśniające kwestie wskazane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w decyzji z dnia [...] kwietnia 2010 r. , sygn. akt [...] . Jak ustalono w toku postępowania, plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący m.in. miejscowość K. , został przyjęty uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia 15 kwietnia 2004 r. i wszedł w życie w dniu 7 lipca 2004 r., t j . po upływie 14 dni od daty jego promulgacji w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] (Dz. Urz. Woj. [...]). Przepis § 56 tej uchwały, określa wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej. Nieruchomość została zbyta w dniu 19 grudnia 2005 r., a wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ l instancji miało miejsce pismem z dnia 24 października 2008 r. (data doręczenia stronie pisma informującego o wszczęciu postępowania w sprawie), tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Dokonując aktualizacji operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi M.M. (nr upr.[...]) i R.B. (nr upr. [...]) wskazały, iż dokonano opisów działek wziętych do porównania, co pozwala na ustalenie ich cech umożliwiających stwierdzenie podobieństwa do działki szacowanej. Przedmiotem wyceny była nieruchomość istniejąca w dniu wejścia w życie planu miejscowego, tj. objęta Kw nr [...] obejmująca działki ewidencyjne nr 5 i 6 , która posiadała bardzo dobry dostęp do asfaltowej drogi publicznej prowadzącej z W. w kierunku B W konsekwencji uzasadnione było przyjęcie w operacie z wyceny nieruchomości bardzo dobrego dostępu komunikacyjnego. Odwołując się do zapisów § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazały, iż w opracowaniu przygotowywanym na potrzeby niniejszej wyceny nie uwzględnia się części składowych, ani nakładów poniesionych przez właściciela. Odnośnie nakładów poniesionych przez odwołującego w zakresie wykarczowania krzewów i drzew rzeczoznawcy majątkowi ustalili, iż w wycenie gruntu o przeznaczeniu rolnym uwzględniono fakt zadrzewienia i zakrzewienia w cesze aktualne zagospodarowanie (co może utrudniać, a nawet uniemożliwiać uprawę gruntu rolnego). Co do gruntów przeznaczonych pod zabudowę, istnienie powyższych okoliczności nie ma znacznego wpływu na wartość nieruchomości. Mając na względzie to, iż z obowiązujących przepisów prawa wynika, iż wszyscy właściciele nieruchomości zobowiązani są do utrzymywania ich w należytym porządku i czystości, fakt porządkowania nieruchomości i koszty z tym związane, pozostawały bez wpływu na dokonywaną wycenę. Odnośnie nakładów w zakresie podziału nieruchomości, wytyczenia drogi dojazdowej i jej utwardzenia, wskazały, iż zdarzenia te nastąpiły po wejściu w życie planu miejscowego, w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest uwzględniać stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu. W konsekwencji opisywane nakłady nie miały wpływu na wartość nieruchomości i dokonaną wycenę. W uzupełnionym operacie szacunkowym wskazały, iż do porównania przyjęto nieruchomości podobne z tych względów, że z obserwacji rynku wynika, iż powierzchnia ma niewielki wpływ na wartość nieruchomości, szczególnie w terenach wiejskich, w przeciwieństwie do terenów miejskich, gdzie brak jest gruntów pod zabudowę. Aby zniwelować tę cechę, do porównań przyjęto nieruchomości o pow. od 1000 m2, do 5000 m2, ponieważ działki o przeznaczeniu budowlanym o dużych powierzchniach pojawiają się w obrocie rzadko i tratowane są jako działki o charakterze inwestycyjnym oraz powstają na nich zorganizowane osiedla i często uzyskują wyższe ceny. Istotniejsze dla wartości nieruchomości są takie cechy jak: parametry geometryczne, kształt, ukształtowanie terenu, a związane jest to z możliwościami inwestycyjnymi. W ocenie rzeczoznawców majątkowych w analizowanym okresie w obrocie pojawiły się działki rolne o większej powierzchni, ale o innych cechach rynkowych znacznie różniące się od działek wycenianych. Były to działki typowo rolne, tj. kupowane wyłącznie dla powiększenia gospodarstw rolnych, ale bez możliwości przekształcenia na działki budowlano - rolne, bądź budowlane. Wbrew zarzutom odwołania, z poczynionych ustaleń wynika, iż przeznaczenie zbytej nieruchomości w przywołanych powyżej uchwałach nie jest takie same, a uchwalenie planu skutkowało wzrostem wartości zbytej nieruchomości, co najmniej o wartość wykazaną wiarygodnie w dokonanej wycenie. W konsekwencji nie zachodzą podstawy do wydania decyzji uchylającej, bądź też reformatoryjnej. Zarówno zastosowana metoda wyceny (podejście porównawcze), wybór nieruchomości oraz uzyskane przez nie ceny transakcyjne, okres w jakim zostały zawarte transakcje nieruchomościami, cechy rynkowe nieruchomości wpływające na poziom kształtowania się cen pozwoliły ustalić, iż wartość rynkowa nieruchomości, obejmującej działkę nr 8 przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed wejściem w życie planu miejscowego wynosiła kwotę 18.819,00 zł. Ustalenie wartości szacowanej nieruchomości - istniejącej w dacie wejścia w życie planu miejscowego - zgodnie z jej przeznaczeniem określonym w planie, pozwoliło stwierdzić, iż część nieruchomości istniejącej w dniu wejścia w życie planu oraz przed podziałem na działki o nr 1 , nr 2 , przy uwzględnieniu powierzchni działek tych działek oraz udziału wynoszącego 2/4 części w działce nr 3 , wynosi kwotę 84.018,00 zł. Różnica w wartościach nieruchomości przed i po wejściu w życie planu wynosi kwotę 65.200,00 zł. Zgodnie z § 56 uchwały, stawka procentowa do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 10%. Opłata wynikająca z dokonanych obliczeń wynosi więc kwotę 6.520,00 zł (65.200,00 zł x 10%). Jakkolwiek nie ma to znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, po wejściu w życie planu miejscowego, odwołujący zbył opisane działki za cenę 120.00,00 zł, czyli za kwotę znacznie przewyższającą wartość ustaloną w niniejszym postępowaniu. Odnośnie zarzutu braku możliwości wydania decyzji z uwagi na upływ 5 letniego okresu od daty wejścia w życie planu miejscowego, stwierdzić należy, iż decyzja nie narusza przepisu art. 37 ust. 4 ustawy. Dla zachowania pięcioletniego terminu tam określonego, wystarczające jest zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania w opisanym okresie, co miało miejsce w roku 2008. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył W.O. , zarzucając upływ 5-letniego terminu, licząc od daty sprzedaży nieruchomości, do wydania decyzji o opłacie, co skutkuje brakiem podstaw do naliczenia opłaty planistycznej i wydania w tej materii decyzji, zgodnie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 5 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto skarżący zarzucił, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie był obiektywny, rzeczowy, jasny i jednoznacznie określający wartość szacowanych nieruchomości. Skarżący wskazał na operaty M.M. i A.K. , które różniły się w wycenach ziemi rolnej i przeznaczonej na cele budowlane. W związku tym skarżący zarzuca, że istnieje wątpliwość, który z tych operatów jest prawidłowy. Zarzuca, że SKO nie ustosunkowało się do tego. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji, ewentualnie stwierdzenie ich nieważności i zwrot kosztów. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art.1§ 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- zwanej dalej p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi, sąd w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala. Skarga jest częściowo uzasadniona. Sąd dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, jak też decyzji organu l instancji uznał, że zaskarżona decyzja SKO w K. ż dnia [...].05.2011 r. znak: [...] narusza przepisy postępowania w stopniu powodującym konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Organ odwoławczy SKO w K. rozpoznając odwołanie skarżącego od decyzji organu l instancji zobowiązany był do rozpatrzenia i ponownego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej w granicach zakreślonych postępowaniem pierwsze instancyjny m. Oznacza to, że organ nie może ograniczać się do kontroli decyzji organu l instancji tylko zobowiązany jest do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięciia sprawy, a także do ustosunkowania się do zarzutów podniesionych przez skarżącego w odwołaniu od decyzji organu l instancji. Skarżący W.O. w swoim odwołaniu od decyzji organu l instancji zarzucił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.M. jest nieobiektywny, biorąc pod uwagę wycenę kolejnego rzeczoznawcy majątkowego A.K. powołanej przez ten sam Urząd Gminy, a dotyczący działek powstałych z podziału tych samych nieruchomości. Według odwołującego się rzeczoznawca majątkowy M.M. wyceniła na dzień 19.12.2005 r. przedmiotowe nieruchomości numer [...]i numer [...] oraz udział 2/4 w działce numer 3 powstałych z działek pierwotnych nr 7 i działki numer 6 na 6,81 zł za 1m2, a rzeczoznawca majątkowy A.K. inne działki, ale powstałe też z działek numer 5 i numer 6 wyceniła na dzień 27.12.2005 r. na 12,90 zł za 1 m2. Według odwołującego się jest to diametralna różnica w wycenie działek powstałych z podziału tych samych działek. Dlatego też uważa że wysokość opłaty planistycznej może różnić się prawie o 95%, w zależności którą wyceną się przyjmie. Organ odwoławczy SKO w K. rozpoznając odwołanie W.O. , w zaskarżonej decyzji z dnia [...].05.2011 r. znak : [...] nie odniósł się w ogóle do tego istotnego zarzutu odwołującego się. Niewątpliwie wyjaśnienie tych okoliczności mogło mieć wpływ na ustalenie wysokości opłaty planistycznej biorąc pod uwagę, że rzeczoznawcy ci zostali powołani przez ten sam Urząd Gminy, wycena dotyczyła działek powstałych z podziału tych samych dwóch działek o numerze 7 i działki numer 6 ponadto wycena dokonywana była przez obu tych rzeczoznawców majątkowych w tym samym czasie tj.w grudniu 2005 r., jak twierdzi odwołujący się. W związku z powyższym, Sąd uznał skargę w tym zakresie za uzasadnioną. Natomiast zarzuty co do dalszych kwestii związanych z poprawnością aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych M.M. i R.B. w dniu 8.10.2008 r., należy uznać za przedwczesne, ze względu na konieczność wyjaśnienia zarzutów odnośnie rozbieżności związanych z wyceną nieruchomości skarżącego za 1 m2 działki. Nietrafny należy uznać zarzut skargi iż brak jest podstaw prawnych do naliczenia opłaty planistycznej ponieważ upłynął już 5-letni termin liczony od daty sprzedanej przedmiotowych nieruchomości. Z akt administracyjnych wynika, ze skarżący sprzedał przedmiotowe nieruchomości 19.12.2005 r. Zgodnie z przepisami art. 37 ust. 3 w zw. z ustępem 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Ustęp 4 art. 37-przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. Z kolei przepis art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W związku z powyższym termin przedawnienia 5 lat jest liczony nie od dnia sprzedaży, jak twierdzi skarżący, tylko od dnia obowiązywania miejscowego planu. W przedmiotowej sprawie miejscowy plan obowiązuje od dnia 7.07.2004 r., organ l instancji wszczął postępowanie w niniejszej sprawie dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej w dniu 24.10.2008 r. Skarżący W.O. otrzymał z organu pismo z dnia 21.10.2008 r., zawiadamiające go o wszczęciu z urzędu postępowania ( doręczenie pisma skarżącemu z datą jego potwierdzenia 24.10.2008 r.- karta [...] akt administracyjnych). Wszczęcie postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie przerywa bieg 5-letniego terminu przedawnienia, w świetle cytowanego wyżej przepisu art. 37 ust 3 i ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem zarzut skarżącego w tym zakresie jest bezzasadny. Niezasadny jest też zarzut poniesienia przez skarżącego nakładów na przedmiotowe nieruchomości i w związku z tym wartość jego nieruchomości przez to-wzrosła. Trafnie organ ustalił, że wykarczowanie drzew i krzewów jest obowiązkiem właściciela dotyczącym należytego utrzymania stanu nieruchomości. Czynności te skarżący wykonał po wejściu w życie miejscowego planu i nie miało wpływu na wartość wycenionej nieruchomości. Sąd w tym zakresie podziela stanowisko organu. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że organ odwoławczy SKO w K. przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sposób nieprawidłowy, ponieważ nie zebrał i nie rozpatrzył wszystkich okoliczności sprawy, naruszając ogólne zasady postępowania administracyjnego wyrażone w art. 77 § 1 kpa, ponadto naruszając też zasadę ustalenia prawdy obiektywnej określoną w przepisie art. 7 kpa. Organ odwoławczy naruszył też przepis art. 107§3 k.p.a. odnoszący się do prawidłowo sporządzonego uzasadnienia. Biorąc pod uwagę powyższe uchybienia uzasadnienie decyzji jest nieprawidłowe, gdyż nie może odzwierciedlać rzeczywistego stanu faktycznego sprawy skoro wymaga uzupełnienia. Naruszenie tych zasad postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w zakresie prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego przez rzeczoznawców majątkowych M.M. i R.B. i ewentualnie wysokości opłaty planistycznej. Organ odwoławczy przy ponownym rozpatrzeniu sprawy winien wziąć pod uwagę naprowadzone wyżej okoliczności sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt. ł sentencji wyroku na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 2002 r. Nr 153 póz. 1270 z późn. zm.) w myśl którego Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzeczenie w pkt. II wyroku wydano na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.