II SA/Gl 560/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Burmistrz Miasta W. po rozpatrzeniu wniosku P. P. decyzją z dnia [...] roku zatwierdził podział nieruchomości położonej w W. oznaczonej jako pgr "1" i pgr "2". W wyniku tego podziału wydzielone zostały m.in. pgr "3" o pow. 0,0468 ha i pgr "4" o pow. 0,0065 ha. przeznaczone pod drogę gminną. Działki te zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] r., Nr [...] są położone w jednostce strukturalnej oznaczonej jako [...] – tereny ciągów pieszo-jezdnych. Parcele te zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.) przeszły na własność gminy W. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału uzyskała walor ostateczności. Z akt sprawy wynika, że Burmistrz Miasta W. zaproponował byłemu właścicielowi przejętej nieruchomości drogowej odszkodowanie w wysokości 30 zł/m². Kwoty tej nie zaakceptował P. P. i w związku z tym Burmistrz Miasta W. wystąpił do Starosty [...] o ustalenie w drodze decyzji należnego odszkodowania według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Starosta [...] decyzją z dnia [...] roku, nr [...], ustalił na rzecz P. P. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości 55 300 zł i zobowiązał do jego wypłaty Gminę W. W podstawie prawnej decyzji organ wskazał art. 5. art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 oraz art. 227 u.g.n. a także art. 104 k.p.a. Wysokość przedmiotowego odszkodowania organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] roku przez rzeczoznawcę majątkowego K. B. Operat ten w ocenie organu został sporządzony prawidłowo i w zgodzie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Starosty ustalona w operacie wartość rynkowa gruntów uwzględnia aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Wskazał, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy zastosował się do przepisu § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej zwanym rozporządzeniem RM). Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym grunty, z których wydzielone zostały działki pgr "3" i pgr "4" znajdowały się na terenach oznaczonych jako MNZ – tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo UT – tereny usług turystycznych. Wobec tego w operacie do porównań wzięte zostały transakcje gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe, mieszkaniowo-usługowe oraz usługi sportu. Starosta obszernie odniósł się w uzasadnieniu swojej decyzji do zastrzeżeń zgłoszonych przez Gminę W., która po zapoznaniu się z treścią operatu zakwestionowała prawidłowość ustalenia wartości wycenianych gruntów. W szczególności Burmistrz Miasta W. w piśmie z dnia 22 marca 2010 roku domagał się wyjaśnienia dlaczego w operacie została ustalona znacznie wyższa wartość gruntów oznaczonych jako pgr "3" i pgr "4" niż wartość gruntu ustalona w innym operacie szacunkowym, który został sporządzony prawie w tym samym terminie ( [...] roku) i dotyczył również ustalenia wartości nieruchomości drogowej (pgr "5"). Wskazał też, że rzeczoznawca majątkowy szacując wartość przejętej nieruchomości przyjął do porównań nieruchomości o zbyt dużych powierzchniach, a także nie wziął pod uwagę, że gmina W. za przejęte na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. nieruchomości przeznaczone pod drogi wypłacała odszkodowania w wysokości 30 zł/m². Rzeczoznawca majątkowy w toku przeprowadzonej rozprawy administracyjnej odniósł się do tych zastrzeżeń. Co się tyczy pierwszego z tych zarzutów wyjaśnił, że między wskazanymi przez Burmistrza dwoma nieruchomościami zachodziły wyraźne różnice. Nieruchomość oznaczona jako pgr "3" i pgr "4" położona jest w bliskim sąsiedztwie centrum W. oraz w sąsiedztwie terenów usług, natomiast pgr "5" usytuowana jest w sąsiedztwie gruntów rolnych w terenie częściowo podmokłym. W opinii rzeczoznawcy na lokalnym rynku nieruchomości nie ma także zbyt silnej zależności zachodzącej między wielkością działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a ich ceną uzyskiwana na rynku, różnice te wynoszą zaledwie 10 %, przy czym im działka jest większa to jej cena jest mniejsza. Wyjaśnił także, że nie mógł w operacie wziąć do porównań nieruchomości, których wartość ustalono w toku negocjacji. W ocenie zaś P. P., byłego właściciela przejętych parcel, ceny gruntów, z których zostały one wydzielone kształtują się na poziomie 300 zł/m², a zatem ich wartość ustalona w operacie nie jest wygórowana. Organ uznał także, że brak jest podstaw aby wystąpić o zaopiniowanie sporządzonego w sprawie operatu do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, o co wniósł pełnomocnik Burmistrza W. W odwołaniu Gmina W., reprezentowana przez Burmistrza tego miasta, wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji. Odwołująca się podkreśliła, że postępowanie w sprawie ustalenia wysokości należnego P. P. odszkodowania zostało wszczęte bowiem były właściciel przejętych parceli nie zaakceptował zaproponowanego mu odszkodowania w wysokości 30 zł/m². Odwołująca się gmina powtórzyła podnoszone już przed organem I instancji zarzuty w stosunku do operatu szacunkowego, wskazując, że wysokość ustalonego przez Starostę odszkodowania została zawyżona i nie odpowiada realnej wartości przejętej przez nią nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w innym operacie sporządzonym dzień później, bo w dniu [...] roku, bowiem ustalił znacznie niższą wartość innej nieruchomości drogowej przejętej także przez gminę W. w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., a położonej przy ul. [...]. Odwołująca się zakwestionowała także stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z którym niższa wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. [...] ma swoje źródło w jej położeniu w sąsiedztwie gruntów rolnych. Podniosła w szczególności, że tylko południowa część prg "5" przylega do terenów RZ, natomiast w pozostałej części przylega ona do terenów ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej MNZ. Tereny zielone (L.5RZ) stanowią zaś pas zieleni izolacyjnej między terenami przeznaczonymi pod zabudowę (jednostki L.14 MNZ, L.16 MNZ, L. 17 MNZ). Tymczasem cena gruntu w przypadku tej nieruchomości ustalona została na kwotę 54 zł/m², a dla pgr "3" wyniosła ona 105 zł/m². Odwołująca się wskazała także, że zarówno działka "5" jak i wyceniane działki pgr "3" oraz pgr "4" usytuowane są w podobnej odległości od centrum miasta (ok. 2,5 km). Starosta [...] mimo wniesienia przez gminę pisemnych zastrzeżeń do ustalonej kwoty odszkodowania uznał jednak operat szacunkowy z dnia [...] roku za sporządzony prawidłowo i mogący stanowić podstawę wydanej decyzji. W końcowej części odwołania gmina W. stwierdziła, że w jej ocenie w sprawie winien mieć zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia RM, do którego odpowiedniego stosowania w przypadku ustalania odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. odsyła § 36 ust. 3 tego rozporządzenia. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] roku, wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 98 ust. 3 oraz art. 9a u.g.n., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie, na którym się oparł organ I instancji podał, iż w analizowanym przez niego okresie 2 lat na terenie W. miała miejsce tylko jedna transakcja dotycząca gruntu przeznaczonego pod drogę. Poszerzając ten rynek ustalił, że w sąsiednich gminach należących do powiatu cieszyńskiego miało miejsce 21 transakcji mających za przedmiot tego rodzaju nieruchomości. Ceny gruntów na terenie gminy W. w porównaniu z gminami sąsiednimi były jednak znacznie wyższe i dorównywały im jedynie ceny gruntów w gminie U. Z tego względu cen gruntów przeznaczonych pod tereny komunikacji, jakie miały miejsce w tych transakcjach nie można było przyjąć do porównań. W sprawie nie mógł zatem znaleźć zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia RM i należało sporządzić operat w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 1 tego rozporządzenia. Organ stwierdził następnie, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta W. pgr "1", z której wydzielona została pgr nr "3" usytuowana była w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział w jednostkach strukturalnych B9 MNZ i B11 MNZ oznaczonych jako tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej oraz w jednostce B KDX – tereny ciągów pieszo-jezdnych i B KW – tereny dróg wewnętrznych. Z kolei pgr 3171, z której wydzielono pgr "4" usytuowana była w jednostkach B5 UT - tereny usług turystyki, B ZE – tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych, B KDX – tereny ciągów pieszo-jezdnych i B KW – tereny dróg wewnętrznych. Podał, że do szacowania wartości przejętych parcel rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przy czym w stosunku do pgr "3" posłużył się metodą korygowania ceny średniej, a przy pgr "4" metodą porównywania parami. W przypadku pierwszej z tych parcel stosując podejście porównawcze rzeczoznawca przyjął do porównań 13 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod ekstensywne budownictwo mieszkaniowe, które były przedmiotem obrotu rynkowego na terenie miasta W. w okresie od [...] roku do [...] roku. W oparciu o tę analizę rzeczoznawca ustalił wartość gruntu na poziomie 105 zł / m², co po przemnożeniu przez jej powierzchnię dało kwotę 49 140 zł. W toku wyceny pgr "4" do porównań przyjęto z kolei 3 transakcje, które miały miejsce w okresie między kwietniem a czerwcem 2008 roku i dotyczyły obrotu nieruchomościami niezabudowanymi położonymi na terenie W. i przeznaczonymi pod usługi turystyki oraz budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Wartość gruntu ustalonego tą metodą wyniosła 95 zł/m², a całej parceli 6 200 zł. Wojewoda stwierdził także, że w trakcie postępowania odwoławczego w dniu [...] roku rzeczoznawca potwierdził aktualność sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego oraz wyjaśnił, że w operacie tym nie zastosował trendu zmian cen nieruchomości w czasie, bowiem ceny nieruchomości na terenie gminy W. oraz sąsiedniego U. należą do najwyższych w regionie i w okresie ostatnich 2 lat są one w miarę stałe. Oceniając prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego Wojewoda podkreślił, że opinia rzeczoznawcy ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., a co zatem idzie podlega jak każdy dowód ocenie organu prowadzącego postępowanie. W jego opinii wycena przedmiotowego gruntu została jednak sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującą regulacją prawną. W operacie uwzględniony został stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że podziela stanowisko zajęte w tej kwestii przez rzeczoznawcę majątkowego. Położona w sąsiedztwie ul. [...] pgr "5" użytkowana była jako łąka usytuowana w sąsiedztwie rozproszonej zabudowy mieszkaniowej. Ta znajdująca się w odległości ok. 2,5 km od centrum miasta parcela jest nieuzbrojona, aczkolwiek teren sąsiedni posiada podstawowe uzbrojenie. Natomiast stanowiące przedmiot postępowania pgr "3" i pgr "4" są położone w rejonie ul. [...] i znajdują się w otoczeniu zabudowy pensjonatowej, w sąsiedztwie terenów usług turystyki z budynkami mieszkalnymi (apartamentowcami). Od centrum W. dzieli je 1,5 km, a od hotelu [...] 500 m. Apartamenty ulokowane na górze [...] położone w odległości 300 m od tych parcel stanowią zaś najdroższe lokale mieszkalne w całej W. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach gmina W. powtórzyła swoje zastrzeżenia co do wysokości ustalonego odszkodowania wskazując na rozpiętości między operatami szacunkowymi dotyczącymi nieruchomości położonych w rejonie ul. [...] i ul. [...] w W. Ponadto przytoczyła ona brzmienie § 36 ust. 3 rozporządzenia RM wskazując, że dyspozycja § 36 ust. 1 nakazuje przy określaniu wartości rynkowych gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wreszcie zarzuciła brak zastosowania w sporządzonym operacie trendu zmian nieruchomości w czasie oraz przyjęcie w nim "wartości ekstremalnie wysokich". W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko zajęte w motywach zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdził, że w jego ocenie wycena przedmiotowego gruntu została sporządzona prawidłowo. Uwzględniała ona stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zatwierdzenia decyzji podziałowej, jak również aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Ustalone odszkodowanie odpowiada zatem wartości przejętej nieruchomości. Uzasadnienia natomiast nie znajduje zarzut przyjęcia w operacie cen ekstremalnie wysokich. Wojewoda wskazał wreszcie, że nie może odnieść się do zarzutów dotyczących sposobu wyceny działki pgr "5", gdyż nie była ona przedmiotem postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego oraz nie narusza przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej p.p.s.a.). Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (...) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne (...). Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za działki gruntu przejęte w opisanym trybie przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego przysługuje - stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. - odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W świetle art. 130 ust. 1 u.g.n. - do którego odsyła przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. - w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania sytuacji, o której mowa w art. 98 ust. 3 ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. ( art. 130 ust. 2 u.g.n.). Przepis art. 130 ust. 1 u.g.n. nakazuje jednocześnie odpowiednie stosowanie art. 134 u.g.n. , zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości ( art. 134 ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się natomiast w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Z kolei rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie zasadniczym przedmiotem sporu jest kwestia oceny prawidłowości operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu [...] roku, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejętych z mocy prawa przez gminę W. dwóch parceli przeznaczonych pod drogę gminną. Bezsporne jest, że w sprawie winien znaleźć zastosowanie § 36 rozporządzenia RM. Stosownie bowiem do ust. 3 tego paragrafu (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji przez organy obu instancji) przepisy § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1(...), z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (...), a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Jak się zdaje sporne między stronami było zastosowanie przez rzeczoznawcę ust. 2 pkt 1 tego paragrafu, a nie jego ust. 1. Stosownie do tego ostatnio wskazanego przepisu przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, które zostało zaakceptowane przez organy obu instancji, ustalając wartość przejętych przez gminę Wisłę gruntów należało odwołać się jednak do unormowania zamieszczonego w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, bowiem na terenie Wisły w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie operatu miała miejsce tylko jedna transakcja nieruchomością drogową. Co prawda rzeczoznawca ustalił, że w analogicznym okresie w sąsiednich gminach powiatu cieszyńskiego doszło do 21 transakcji gruntami przeznaczonymi pod komunikację, jednak transakcje te musiały zostać pominięte z uwagi na zdecydowanie wyższe ceny gruntów na terenie miasta W. w porównaniu z innymi gminami powiatu [...]. Cenom tym na terenie tego powiatu dorównują tylko ceny gruntów na terenie gminy U. Stosownie do zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia RM wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni. Inaczej mówiąc wycena wartości przedmiotowej nieruchomości winna nastąpić przy uwzględnieniu aktualnych cen nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. Parcela gruntowa pgr "3" o pow. 0,0468 ha została wydzielona z terenów przeznaczonych w planie pod ekstensywną zabudowę mieszkaniową, a zatem rzeczoznawca do porównań wziął ceny transakcyjne nieruchomości podobnego rodzaju uzyskane na lokalnym rynku obejmującym teren Wisły. W operacie zanalizowanych zostało 13 transakcji niezabudowanymi gruntami przeznaczonymi pod zabudowę, do których doszło w 2009 roku i w jednym przypadku w grudniu 2008 roku. Odnosząc się do zarzutów skarżącej dotyczących nieprawidłowego ustalenia w operacie szacunkowym wartości przejętych przez Gminę nieruchomości wskazać należy na przepis § 4 ust. 3 i 4 omawianego rozporządzenia. Stosownie do tych uregulowań przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które zastosowane zostały w analizowanym operacie w stosunku do parceli nr "3", do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości ( § 4 ust. 4). Z kolei przy metodzie porównywania parami, którą rzeczoznawca zastosował w stosunku do parceli nr "4", porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości ( § 4 ust. 3 ). W orzecznictwie podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej ( vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 roku, I SA/Wa 1192/08, [w:] LEX nr 478277). Oba te warunki zostały spełnione w przypadku dokonywanych wycen. Sąd z urzędu zbadał także kwestię aktualności operatu. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z akt kontrolowanego postępowania nie wynika, aby uległy zmianie czynniki wskazane w art. 154 u.g.n. Brak jest również podstaw do stwierdzenia, że zmieniły się uwarunkowania prawne. Sporządzony w sprawie operat opatrzony został datą [...] roku, zatem był on aktualny w dacie orzekania przez organ I instancji. Z kolei przed wydaniem decyzji przez organ II instancji przedmiotowy operat został opatrzony klauzulą aktualności, o jakiej jest mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Konkludując, w ocenie Sądu brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego opatrzonego datą [...] roku. Z urzędu przyjdzie wreszcie stwierdzić, że zgodnie z art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się przy uwzględnieniu jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Tę wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, bo w takim wypadku wartość określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Oznacza to, że wartość gruntu wyznacza zawsze jego wartość rynkowa, inaczej niż w przypadku obiektów budowlanych, czy drzewostanu gdzie w grę może wchodzić ustalenie kosztów ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dla obliczenia wartości rynkowej pgr "3" zanalizował 13 transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z terenu miasta W. Z treści operatu szacunkowego wynika, że średnia cena nieruchomości podobnych do pgr "3" w analizowanym okresie osiągnęła wartość 100,42 zł/m². Określając wartość nieruchomości za pomocą metody korygowania ceny średniej rzeczoznawca posłużył się współczynnikami korygujących, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W wyniku zastosowania tej metody ustalona średnia cena została skorygowana współczynnikiem określającym indywidualne cechy wycenianej nieruchomości, który wyniósł 1,05 (str.15 operatu), co dało w efekcie kwotę 105 zł/m². W przypadku mniejszej parceli nr "4" rzeczoznawca porównał ją z trzema innymi nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu (zabudowa mieszkaniowo-usługowa i usługi sportu). Cena 1 m² tych nieruchomości wyniosła odpowiednio 130 zł, 46,60 zł oraz 50 zł. Ceny te skorygowano w toku porównywania nieruchomości wycenianej z tymi trzema nieruchomościami, biorąc pod uwagę ich położenie, uzbrojenie, otoczenie, dojazd, wielkość działki oraz jej kształt i topografię. W efekcie tych obliczeń uzyskano kwotę 95 zł/m². Oceniając prawidłowość sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego skład orzekający Sądu podzielił stanowisko orzekających w sprawie organów, że rzeczoznawca prawidłowo określił wartość rynkową obu szacowanych parceli. Warto zauważyć, że strona skarżąca, poza ogólnymi twierdzeniami o wadliwości operatu, zaniżeniu ceny, czy bliżej niesprecyzowanym naruszeniu unormowania zawartego w § 36 rozporządzenia RM, w istocie nie sformułowała żadnego konkretnego zarzutu wprost wskazującego, który współczynnik, jakie dane czy zastosowane obliczenia i charakterystyki nieruchomości były wadliwe i z jakich powodów. W ocenie Sądu nie mógł odnieść skutku zarzut dotyczący podobnej atrakcyjności działek gruntu położonych na górze [...] w W. z działką położoną w W. K., co w ocenie skarżącej winno wyrazić się podobną wartością m² gruntów położonych na tych terenach. Sąd nie może się bowiem wypowiadać w przedmiocie zgodności wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kontrolowanej sprawie z wyceną sporządzoną w innej sprawie, gdyż wykracza to poza granice rozpatrywanej sprawy ( art. 134 § 1 p.p.s.a.). W kontekście zaś zgłaszanych przez Burmistrza W. zastrzeżeń dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zauważyć należy, że mógł on skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten umożliwia zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Co się zaś tyczy wniosku złożonego w tej sprawie przez pełnomocnika Burmistrza W. w toku rozprawy administracyjnej, wskazać należy, że tego rodzaju wniosek nie jest wiążący dla organu. Organ ustalający wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego we własnym zakresie. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje natomiast nie żądanie strony lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Ogólnikowe zarzuty strony skarżącej, nie poparte konkretnymi argumentami, nie stanowią dostatecznego powodu do podważenia rzetelności operatu. Wskazać także należy na podzielany przez skład orzekający Sądu pogląd prawny zawarty w wyroku NSA z dnia 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, zgodnie z którym postępowanie przewidziane przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być określenia wartości przedmiotu wyceny. W ocenie Sądu zarówno Starosta [...], jak i Wojewoda [...] wywiązali się także z obowiązków nałożonych na nich przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy te podjęły bowiem wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W szczególności w sposób wyczerpujący dokonały one oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w operatu szacunkowego. Wskazać należy, że Starosta [...] przeprowadził w sprawie w dniu [...] roku rozprawę administracyjną z udziałem stron oraz rzeczoznawcy majątkowego. Wojewoda [...] z kolei występował do autora operatu szacunkowego o wyjaśnienie nasuwających mu się wątpliwości dotyczących uwzględnienia trendu zmiany cen oraz stwierdzenia aktualności sporządzonego operatu. W ocenie Sądu organy wywiązały się również z należyty sposób z obowiązków nałożonych na nich przepisem art. 154 ust. 1a u.g.n. Stronom postępowania zapewniony został także czynny udział w każdym jego stadium, w szczególności zaś pełnomocnik Burmistrza Miasta W., a także były właściciel nieruchomości przejętej przez gminę W. zostali zaznajomieni z treścią operatu szacunkowego. Także organ II instancji zapewnił stronom możliwość czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym. Z przytoczonych względów na mocy art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.