II SA/Kr 1348/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie WSA Renata Czeluśniak (spr) WSA Wojciech Jakimowicz Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2011r. sprawy ze skargi J.N. i B.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 czerwca 2011r., nr [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2011r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa - po rozpatrzeniu wniosku A. Sp. z o.o. z siedzibą w K. - ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą techniczną i parkingami na działkach nr 1i 2 obr. [...] w K". Organ I instancji wskazał, że jego decyzja z dnia [...] listopada 2009r. została uchylona decyzją SKO w K. z dnia [...] czerwca 2010r., a Kolegium zwróciło uwagę na uchybienia w analizie urbanistyczno - architektonicznej. Prezydent dokonał powtórnej analizy, w której odniesiono się do wszystkich kwestii podniesionych w decyzji SKO. Prezydent wskazał, że w związku z podziałem geodezyjnym działki nr 3 obr. [...] , zatwierdzonym przedłożoną przez inwestora decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 22 lutego 2010r., nazwa inwestycji przyjęła nowe brzmienie, a mianowicie "Budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą techniczną i parkingami na działkach nr 1 i 2 obr. [...] przy ul. [...] w K. ", a obszar objęty wnioskiem i zakres inwestycji nie uległy zmianie. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w przepisach art. 59 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prezydent uzyskał też następujące opinie: 1) Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 2 kwietnia 2009r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 2) Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 16 kwietnia 2009r. w zakresie ochrony środowiska; 3) Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 27 kwietnia 2009r. odnośnie obszarów wpisanych do ewidencji konserwatorskiej; 4) [...] S. A. Zakład Linii Kolejowych w K. z dnia 21 stycznia 2011r. odnośnie sąsiedztwa terenów kolejowych. Prezydent uznał, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji; – teren ma dostęp do drogi publicznej - zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji; – istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji; – teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż stanowi grunt oznaczony symbolem Bp - grunty wyłączone z klasyfikacji; – decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji. Ponadto podniesiono, że projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. E.D-S. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów, a w trakcie prowadzonego postępowania strony nie wniosły nowych zastrzeżeń do projektowanej inwestycji. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli B.N. i J.N. . W odwołaniu podniesiono, że granice obszaru analizowanego zostały błędnie wyznaczone, zakwestionowano prawidłowość ustalenia parametrów planowanej zabudowy. Ponadto odwołujący się zarzucili, iż działka nr 4 nie posiada dostępu do drogi publicznej. Zarzucono, iż nieprawdziwe jest zawarte w załączniku nr 1 do decyzji stwierdzenie, że istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] czerwca 2011r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie § 4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że przyczynami uchylenia poprzedniej decyzji ustalającej warunki zabudowy były następujące uchybienia: – nie określono, z której strony znajduje się front działki w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia - od strony ul. [...] czy od ul. [...] – istnieje prawny nakaz ustalenia obowiązującej linii zabudowy i brak jest podstaw dla zastępowania tego pojęcia pojęciem nieprzekraczalnej linii zabudowy, zaś organ I instancji odstąpił od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy; – wyniki analizy nie pozwalały na zweryfikowanie tego, dlaczego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wynosić winien 26%; – ustalenie szerokości elewacji do 11 m "dla szczytów budynku" i do 24 m dla "szerokości elewacji ciągu budynków (segmentów)", nie pozwalały na weryfikację i ocenę prawidłowości ustalenia szerokości elewacji frontowej; – wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, natomiast w dokumencie analizy błędnie odwołano się do wysokości istniejących budynków w obszarze analizowanym. Ponadto Kolegium stwierdziło, że dopiero ustalenie frontu działki, umożliwi ostateczne wypowiedzenie się w zakresie prawidłowości proponowanego warunku geometrii dachu. Rozpoznając zatem sprawę ponownie Kolegium wskazało, że front działki przyjęto od strony dz. 5 , obecnie jest to dz. nr 6 oraz, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone przy uwzględnieniu, że działki, na których ma powstać inwestycja, graniczą od strony frontowej (strony północnej) z terenami kolejowymi, a dalej znajduje się Zalew [...] . Powołując się na treść analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz aneks do analizy, organ odwoławczy stwierdził, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się budynki w zabudowie jednorodzinnej, usytuowane na regularnych działkach. Charakterystyką terenu jest występowanie dużej ilości zieleni, niewielki wskaźnik zabudowy, a istniejące budynki mieszkalne są przeważnie jednolite pod względem gabarytów i formy. Zabudowa rozwija się wzdłuż głównych dróg komunikacyjnych, tworząc pierwszą linię zabudowy, a tereny w głębi działek są przeważnie niezabudowane. W obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, bliźniacza i szeregowa. W obszarze analizy typ zabudowy szeregowej reprezentuje zabudowa na działkach nr 7 , 8, 9 . W pasie zabudowy między ul. [...], a torami kolejowymi formę podstawową stanowi zabudowa wzdłuż ulicy[...]: domy na rzutach prostokątów lub kwadratów (dz. 10 lub bardziej złożonych figur geometrycznych, krytych dachami połaciowymi o kierunku równoległym do ul. [...] . Zgodnie z wnioskami analizy utrzymanie takiego kierunku zabudowy przy zachowaniu ograniczonych gabarytów pozwoli na wpisanie się nowej zabudowy w istniejący układ przestrzenny. Ponadto Kolegium podało, że front działki przyjęto od strony terenów kolejowych (dz. 6 ) i projektowanej drogi dojazdowej. Od tej strony wyznaczono obowiązującą linię zabudowy w odległości ok. 12-15 m od granicy z działką nr 6 na przedłużeniu elewacji frontowej budynku na działce nr 10 . Dodatkowym ograniczeniem lokalizacji zabudowy będą przepisy techniczno - budowlane warunkujące odległości budynku od linii kolejowych, granic nieruchomości, przebiegu infrastruktury technicznej. Linię tę ustalono na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W ocenie Kolegium takie wyznaczenie linii zabudowy znajduje oparcie w analizie urbanistyczno - architektonicznej i wynikach analizy. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu Kolegium wyjaśniło, że wskaźnik ten został ustalony w wysokości do 26% i jest to średni wskaźnik zabudowy. Autor analizy wskazał, iż ustalenie takiego wskaźnika zabudowy wygeneruje powierzchnię zabudowy na poziomie 780 m2, co przekłada się na realizację zabudowy szeregowej o powierzchni zabudowy ok. 90 m2 dla jednego budynku/segmentu w nawiązaniu do powierzchni zabudowy jednego domu jednorodzinnego. Zabudowa na takim poziomie zbliży strukturalnie projektowaną zabudowę do zabudowy istniejącej w obszarze analizy. W ocenie Kolegium argumenty wynikające z analizy urbanistyczno - architektonicznej były przekonywujące. Natomiast szerokość elewacji znajdującej się od strony frontu działki ustalono na zasadzie odstępstwa od reguły. Mianowicie od strony drogi dojazdowej (dz. 1/24) ustalono szerokość elewacji frontowej 11 m - w nawiązaniu do zabudowy na działce nr 10 zaś od strony ul. [...] (dz. 11 ) ustalono szerokość elewacji frontowej do 23-24 m, jednakże minimalna szerokość pojedynczego budynku/segmentu 7,5 m - w nawiązaniu do zabudowy na działkach 12 i 13 . W ocenie Kolegium odstępstwo od wyznaczenia tego parametru jako parametru średniego zostało, w świetle analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz wyników tej analizy, należycie uzasadnione. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do okapu lub gzymsu organ I instancji wyznaczył na 5 m +/- 5%, co stanowi średnią wysokość zabudowy do okapu. Autor analizy wskazał, iż zachowanie ładu przestrzennego i utrzymanie dotychczasowych zasad kształtowania architektury w rejonie wymaga, by planowana zabudowa kontynuowała wysokości średnie. Jeżeli chodzi o zasady kształtowania dachu, ustalono kąt nachylenia: od 30° do 40°, wysokość kalenicy: max 9 m, jednakże ostateczna wysokość wynikać będzie z przyjętego kąta nachylenia dachu; układ połaci dachowych: dach połaciowy dwuspadowy symetryczny, doświetlenie poddasza za pomocą okien połaciowych i lukarn; kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: prostopadły. Ponadto Kolegium zbadało, czy planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej. Jak wynika bowiem ze zgromadzonych dowodów, decyzją z dnia [...] stycznia 2008r. Wojewoda ustalił warunki zabudowy w terenie zamkniętym dla inwestycji pod nazwą: "Budowa drogi dojazdowej od ul. [...] do działki nr 3 , obr. [...] wraz z budową infrastruktury technicznej (sieci wodno - kanalizacyjnej i przyłącza gazowego) na działce nr 5 , obr. [...] (teren zamknięty)". Jak wynika z pkt 2.3. tej decyzji, przed wykonaniem opisanej drogi, wnioskodawca zobowiązany jest uzyskać odstępstwo od warunków usytuowania budynków lub budowli oraz wykonywania robót ziemnych określonych w aktach wykonawczych. Uzyskanie zgody na odstąpienie od warunków wynikających z rozporządzenia wykonawczego Kolegium oceniło jako zapewnione, skoro podmiot wyrażający zgodę, czyli PKP S. A., zawarł z wnioskodawcą umowę najmu z dnia 19 stycznia 2011r., z której wynika, iż wnioskodawca dysponuje prawem korzystania z części nieruchomości stanowiącej własność PKP S. A., o powierzchni 420 m2, obejmującej część działki nr ewid. 1/24 obr. [...] w K. przy ul.[...] ,, z przeznaczeniem na drogę dojazdową do działek nr 4 i 2 W ocenie Kolegium istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ustalenia te wynikają z dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę, czyli pisma [...] S. A. z dnia 29 października 2010r., pisma MPWiK S. A. z dnia 15 listopada 2010r. oraz pisma [...] Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. w T. z dnia 16 maja 2011r., potwierdzających, iż zagwarantowana jest dostawa energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji dla planowanej inwestycji. Zdaniem Kolegium na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest podstaw dla żądania przedstawienia umowy gwarantującej wykonanie opisanego uzbrojenia terenu, w sytuacji gdy uzbrojenie to istnieje, bądź w dacie wystawienia pism przez dostawców było w końcowej fazie realizacji przed końcowym odbiorem, a dysponent pisemnie gwarantował podłączenie inwestycji do tego uzbrojenia. Nadto w orzecznictwie wskazuje się (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006r. sygn. akt IV SA/Wa 1847/05), że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadania zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze porozumienia pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (art. 61 ust. 5 ustawy; wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 grudnia 2006r. sygn. akt IV SA/Wa 1639/06). Kolegium wskazało, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do treści odwołania, Kolegium stwierdziło, iż nie ma podstaw, aby odmówić inwestorowi ustalenia warunków zabudowy w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie warunki wynikające z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na danej nieruchomości, określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Dopiero w toku ewentualnego postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Skargę na decyzję SKO w K. wnieśli J.N. i B.N. , podnosząc naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności przepisów art. 28 kpa, art. 77 § 1 kpa, art. 80 kpa, art. 107 § 3 kpa w związku z art. 140 kpa, art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 145 § 1 pkt 4 kpa, a także zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w przepisach art. 7 i 8 kpa. Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię, a w szczególności przepisów: art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 w związku z ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także § 3 ust. 2, § 6, § 7 ust. 3, § 8 i § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący domagali się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uczestnik A. Sp. z o.o. z siedzibą w K. wniósł o oddalenie skargi i wyjaśnił, że powoływana w skardze zmiana stanu prawnego jednej z nieruchomości nastąpiła już po wydaniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie – w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Przeprowadzona kontrola sądowoadministracyjna zaskarżonej decyzji SKO nie dostarczyła podstaw do jej wyeliminowania z obrotu prawnego, a organy administracyjne orzekające w sprawie, w ocenie Sądu, zasadnie uznały, iż spełnione zostały warunki dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Analiza zarzutów skargi w odniesieniu do wymogów wydania decyzji o warunkach zabudowy zawartych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prowadzi bowiem do następujących wniosków. Organy prowadzące postępowanie administracyjne są zobowiązane do prawidłowego ustalenia kręgu stron danego postępowania. Wyjaśnić trzeba, że w kontrolowanym postępowaniu organy obu instancji oparły się na aktualnych dokumentach (raporty z rejestru gruntów) wskazujących na właścicieli działek znajdujących się w obszarze analizowanym i na tej podstawie określiły krąg stron postępowania. W ten sposób ustalone strony zawiadomiono o wszczęciu postępowania (k. [...] akt adm.) i miały one zapewniony w nim udział. Brak jest natomiast dowodu na zmianę stron postępowania, na którą powołują się skarżący, a który skutkowałby uznaniem pozbawienia jednej ze stron czynnego udziału w postępowaniu. Dlatego też Sąd uznał za niezasadny zarzut skargi naruszenia art. 28 kpa, a tym samym należało stwierdzić, że zaskarżona decyzja nie została wydana w warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 4 kpa. Jeżeli chodzi o podniesione w skardze wątpliwości co do przedmiotu inwestycji, wyjaśnić trzeba, że stosownie do art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Zatem warunki zabudowy ustala się dla inwestycji objętej wnioskiem, więc wyrażone w skardze obawy co do przyszłej zmiany ustalonych warunków zabudowy (nazwy inwestycji, jej zakresu itp.) nie podlegają weryfikacji ze strony Sądu w niniejszym postępowaniu, bowiem przedmiotem tego postępowania jest zbadanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji SKO w K. odnoszącej się do konkretnej inwestycji, a nie ewentualnych jej przyszłych modyfikacji. Przechodząc do oceny ustalonych parametrów przedmiotowej inwestycji, nie można zgodzić się z zarzutem skargi, iż określenie górnej krawędzi elewacji frontowej (5 metrów) i dopuszczenie możliwości jej zmniejszenia lub zwiększenia w zakresie do 5% (czyli 25 cm) samo w sobie stanowi naruszenie prawa. Przeciwnie, taki sposób określenia wysokości planowanego budynku jest właśnie wykonaniem przepisów prawa, ponieważ określa dopuszczalną wysokość elewacji frontowej, a jednocześnie zakreśla w sposób wiążący granice, w których może poruszać się projektant oraz organ udzielający pozwolenia na budowę. Należy bowiem pamiętać, że ustalone warunki zabudowy są wiążące w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego). To właśnie w tym postępowaniu ocenia się, czy parametry zaprojektowanego obiektu są zgodne z przepisami techniczno – budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Postulat, by już w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w sposób szczegółowy i sztywny określać parametry przyszłego budynku, skutkowałby przeniesieniem ustaleń dokonywanych na etapie udzielania pozwolenia na budowę do postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Nie znajduje także uzasadnienia zarzut naruszenia § 8 rozporządzenia, ponieważ ustalenia organów w zakresie geometrii dachu opierają się na treści sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno – architektonicznej, ta zaś w tej kwestii odnosi swoje wnioski do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Dlatego Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia naruszenia § 8 rozporządzenia. Niezasadny jest także zarzut skargi wskazujący na nieprawidłowe określenie w zaskarżonej decyzji dodatkowej szerokości elewacji frontowej. § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej "rozporządzeniem") wyraźnie nakazuje określenie szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, czyli w kontrolowanym postępowaniu od strony działki nr 6 . Nie oznacza to jednak zakazu określenia dodatkowej szerokości, czyli od strony ul. [...] Takie rozwiązanie należy uznać za wskazanie dodatkowego parametru w celu dostosowania planowanej inwestycji do istniejącej zabudowy. Odnośnie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dostęp do terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej), został on w ocenie Sądu spełniony. Przemawia za tym treść decyzji Wojewody z dnia [...] stycznia 2008r. ustalającej warunki zabudowy dla drogi dojazdowej od ul. [...]do działki nr 14 oraz umowy najmu z dnia 19 stycznia 2011r. zawartej pomiędzy podmiotem ubiegającym się o ustalenie warunków zabudowy a PKP S. A. Te okoliczności wskazują, że teren inwestycji ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej. Wyjaśnić trzeba bowiem, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji zamierzenia inwestycyjnego, na którym przyszły inwestor uzyskuje wiążącą informację co do tego, czy opisana przez niego inwestycja może być zrealizowana na danym terenie. Jednakże ustalenie warunków zabudowy nie przesądza o tym, czy i kiedy inwestycja zostanie zrealizowana. Ta kwestia rozstrzyga się na etapie oceny projektu budowlanego pod kątem zgodności zawartych w nim rozwiązań z przepisami prawa i udzielenia pozwolenia na budowę. W tym świetle należy oceniać wymogi ustalenia warunków zabudowy ustanowione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym także wymóg posiadania przez teren inwestycji dostępu do drogi publicznej. Z jednej strony nie może być to dostęp czysto hipotetyczny, uzależniony od spełnienia licznych i niepewnych warunków, z drugiej jednak na etapie ustalania warunków zabudowy nie można tego wymogu rozumieć jako konieczności istnienia już urządzonego dojazdu (np. utwardzonej drogi) do drogi publicznej. W ocenie Sądu wystarczające jest powołanie się przez inwestora na takie okoliczności faktyczne i prawne, które przemawiają za tym, iż teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Zdaniem Sądu w kontrolowanym postępowaniu miała miejsce właśnie taka sytuacja, ponieważ uzyskanie warunków zabudowy na wykonanie drogi dojazdowej do działki nr 14 oraz ww. umowa najmu wskazują, że dostęp terenu przedmiotowej inwestycji do drogi publicznej nie jest jedynie teoretyczny, lecz ma konkretne podstawy prawne. Możliwość połączenia działki nr 14 z drogą publiczną, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, oceniana będzie na etapie udzielania pozwolenia na budowę i może stanowić podstawę do odmowy udzielenia inwestorowi takiego pozwolenia. Jako nietrafny ocenić należy również zarzut skargi, że wielkość obszaru analizowanego wielokrotnie przekracza rozmiary określone w § 3 rozporządzenia. Przeciwnie, granice obszaru analizowanego przedstawione na mapie stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji. wskazują, że rozmiar obszaru analizowanego przyjęty przez organy nie stanowi odstępstwa od ogólnych zasad z § 3 rozporządzenia. Dlatego też zdaniem Sądu nie było konieczne szczegółowe uzasadnianie przez organy przyjętych granic obszaru analizowanego. W konsekwencji nie można uznać za nieprawidłowe uwzględnienie w analizie budynków nr 16 i 18 oraz działek nr 15 i 16 . Skoro bowiem znalazły się one w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego, stosownie do § 5 rozporządzenia należało je uwzględnić przy ustalaniu warunków zabudowy. Sąd nie dopatrzył się także nieprawidłowości co do formy załączników do decyzji ustalającej warunki zabudowy, co czyni niezasadnym zarzut naruszenia § 9 rozporządzenia. Jeżeli chodzi o uzbrojenie terenu, organy prawidłowo uznały, że jest ono wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie mówi o istniejącym lub projektowanym uzbrojeniu terenu. Treść pism wymienionych w uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskazuje, że dla terenu planowanej inwestycji możliwa jest dostawa energii elektrycznej, gazu i wody oraz odprowadzenie z tego terenu ścieków. Analiza treści tych pism (k. [...] akt adm.) wskazuje na ograniczenia związane z dostarczaniem mediów dla terenu inwestycji, jednakże nie można uznać, że podmioty zapewniające dostawę mediów wykluczyły możliwość ich dostarczania na teren inwestycji, położonej przecież na obszarze miasta. Ponownie przywołać trzeba rozważania dotyczące wymogu zapewnienia terenowi inwestycji dostępu do drogi publicznej i przypomnieć, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były spełnione. Przemawia za tym także treść art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi nie tylko o "istniejącym", lecz także o "projektowanym" uzbrojeniu terenu. Skoro podmioty zapewniające dostawę mediów na teren inwestycji nie stwierdziły, że jest ono niemożliwe, a inwestor dysponuje już decyzją WZ z dnia 25 stycznia 2008 r. obejmującą również budowę infrastruktury technicznej (sieci wodno – kan. i przyłącza gazowego) zasadnie organy prowadzące kontrolowane postępowanie uznały, że wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 został spełniony. Podsumowując, Sąd stwierdził, że w kontrolowanym postępowaniu nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, a projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zaskarżona decyzja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Ponadto zdaniem Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wymagane przez art. 107 § 3 kpa elementy, a ustaleń istotnych elementów stanu faktycznego organy dokonały na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów i nie można postawić im zarzutu dowolności. Dlatego też niezasadne są zarzuty skargi naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 kpa i art. 138 § 1 pkt 1 kpa. Skoro więc decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem materialnym, a Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego należało oddalić skargę na podstawie art. 151 ppsa.