I SA/Wa 1681/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun - Kulik Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Gabriela Nowak (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi B. K. na uchwałę Rady Miasta C. z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia uchwały dotyczącej przeznaczenia do sprzedaży lokalu numer [...] oddala skargę. Rada Miasta C. uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. uchyliła uchwałę nr [...] Rady Miejskiej C. z dnia [...] kwietnia 1999 r. w części dotyczącej przeznaczenia do sprzedaży lokalu oznaczonego nr [...], położonego w C., przy ul. [...] nr [...]. Rada Miasta C. w uzasadnieniu uchwały wskazała, że wieloletni najemca lokalu nr [...] W. S. złożył wniosek o sprzedaż przedmiotowego lokalu w dniu 6 lutego 2009 r. Wniosek nie został rozpoznany, gdyż wnioskodawca zmarł w dniu 21 lutego 2009 r. W dniu [...] marca 2011 r. zawarta została umowa najmu z B. K. córką W. S. W dniu 8 lutego wpłynął do Urzędu Miasta wniosek B. K. o wykup przedmiotowego lokalu. Rada Miasta C. wskazał, że umowa najmu zawarta z B. K. w pełni czyni zadość jej uprzednim oczekiwaniom, a nabycie szerszego prawa poprzez jego wykupienie na własność w ekspresowym tempie nie znajduje społecznego uzasadnienia. W dniu 11 lipca 2011 r. B. K. wezwała Radę Miasta C. do usunięcia naruszenia prawa. Zdaniem skarżącej uchwala została podjęta z rażącym naruszeniem prawa albowiem narusza art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W dniu 23 sierpnia 2011 r. B. K. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na uchwałę nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. w przedmiocie uchylenia uchwały nr [...] Rady Miejskiej C. z dnia [...] kwietnia 1999 r. w części dotyczącej przeznaczenia do sprzedaży lokalu oznaczonego nr [...]. Skarżąca wskazała, że jest następcą prawnym W. S., dotychczasowego najemcy lokalu nr [...], przy ul. [...] nr [...] oraz że wstąpiła w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 691 kc. Jest najemcą przedmiotowego lokalu na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Podkreśliła, że Rada Miasta C. potraktowała ją w sposób odmienny w stosunku do innych mieszkańców budynku przy ul. [...]. Wskazała, że takie działanie stanowi naruszenie art. 7 i 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej Rada Miasta C. niezadowolona z zapadłych rozstrzygnięć postanowiła ją w ten sposób ukarać. Działanie takie nie znajduje oparcia w przepisach prawa i narusza zasadę równego traktowania wszystkich obywateli. W odpowiedzi na skargę Rada Miasta C. wnosiła o jej oddalenie i podkreśliła, że nie znalazły potwierdzenia ani zarzut naruszenia art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ani zarzuty naruszenia przepisów Konstytucji RP. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co, następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola, o której mowa powyżej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 156, poz. 1270 ze zm.) kontrola działalności administracji publicznej wykonywana przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego jednostek samorządu terytorialnego, jak również inne niż określone w pkt 5 akty organów jednostek samorządu terytorialnego (art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a.). Z akt administracyjnych sprawy wynika, ze Rada Miejska C. uchwałą nr [...] z dnia [...] kwietnia 1999 r. przeznaczyła do sprzedaży za cenę ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na rzecz dotychczasowych najemców lokale w domach mieszkalnych położonych w C. w tym miedzy innymi przy ul. [...] nr [...]. Zaskarżoną uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. Rada Miasta C. uchyliła uchwałę nr [...] Rady Miejskiej C. z dnia [...] kwietnia 1999 r. w części dotyczącej przeznaczenia do sprzedaży lokalu oznaczonego nr [...], położonego w C., przy ul. [...] nr [...]. Najemcą lokalu nr [...] jest B. K. na podstawie zawartej w dniu [...] marca 2011 r. umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego z Gminą Miejską C. B. K. w dniu 7 lutego 2011 r. zwróciła się z wnioskiem do Prezydenta Miasta C. o sprzedaż lokalu mieszkalnego nr [...] najemcy oraz oddanie w użytkowanie wieczyste przypadającej na ten lokal części gruntu związanego z budynkiem na którym znajduje się ten lokal. Pismem z dnia 18 kwietnia 2011 r. Urząd Miasta C. poinformował B. K., na ją kwotę oszacowany został przez rzeczoznawcę majątkowego lokal nr [...] i udział w działce na której usytuowany jest budynek. Wskazał w jakiej wysokości może być zastosowana bonifikata oraz zwrócił się o udzielenie odpowiedzi w terminie do 20 maja 2011 r. czy wnioskująca jest zainteresowana wykupem lokalu. B. K. pismem z dnia 19 maja 2011 r. poinformowała Urząd Miasta C., że akceptuje warunki wykupu lokalu. Do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, albowiem w dniu [...] czerwca 2011 r. Rada Miasta C. uchyliła uchwałę Rady Miejskiej C. z dnia [...] kwietnia 1999 r. w części dotyczącej przeznaczenia do sprzedaży przedmiotowego lokalu nr [...]. W dniu 11 lipca 2011 r. B. K. wezwała Radę miasta C. do usunięcia naruszenia prawa. Rada Miasta C. uchwałą nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. odmówiła uwzględnienia wezwania do usunięcia naruszenia prawa. Kontrolując legalność zaskarżonej uchwały, Sąd stwierdza, że nie narusza ona prawa. Zgodnie z art. 34 ust. 1 u.g.n. pierwszeństwo w nabyciu lokali przysługuje podmiotom spełniającym jeden z warunków przewidzianych w tym przepisie, a to: 1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; 2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu; 3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Ustawowe pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. nie jest jednak równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie "przymuszające" właściciela do sprzedaży nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa dopiero w sytuacji, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy, a taka sytuacja w sprawie niniejszej nie zaszła. W przedmiotowej sprawie nie doszło do uzgodnienia istotnych warunków umowy. Oświadczenie skarżącej o zamiarze kupna lokalu i wyrażeniu zgody na cenę nie wyczerpuje essentialia negotii umowy. Jak już wskazano wyżej strony nie przeprowadziły rokowań w których uzgodniłyby wszystkie istotne postanowienia umowy, a zatem Gmina ma prawo odstąpić od poprzedniego zamiaru sprzedaży lokalu przez złożenie oświadczenia potencjalnemu nabywcy w formie uchwały o wycofaniu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu nr [...]. Wycofanie ze sprzedaży przedmiotowego lokalu nie narusza praw osoby skarżącej tę uchwałę, ponieważ naruszenie prawa poprzez obrazę art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami mogłoby nastąpić wtedy gdyby Gmina sprzedała lokal innemu nabywcy z pominięciem prawa pierwszeństwa aktualnego najemcy lokalu. Odstąpienie przez Gminę od zamiaru sprzedaży lokalu ma ten skutek, ze lokal nadal pozostaje własnością Gminy, a najemca może go nadal użytkować na zasadach najmu. W przypadku, gdyby Gmina podjęła znowu decyzję o sprzedaży lokalu, to prawo pierwszeństwa będzie w myśl art. 34 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługiwać najemcy lokalu. Tak więc to od woli Gminy zależy czy zdecyduje się na sprzedaż należącego do niej lokalu. Jak już wskazano powyżej w aktualnym stanie prawnym uprawnienie do nabycia własności lokalu na zasadzie pierwszeństwa nie jest źródłem roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży lokalu. Zdaniem Sądu powołane przez skarżącą przepisy Konstytucji RP nie zostały naruszone. Gmina działała w granicach prawa na podstawie obowiązujących przepisów. Z uwagi na to, że Sąd nie znalazł podstaw prawnych do uwzględnienia skargi, to stosownie do postanowień art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało skargę oddalić.