II SA/Kr 1522/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi M.O. , P.O. , M.S. , J.S. , M.D. , W.D. , R.J. , S.M. , K.M. , M.W. , A.W. ,R.L. , D.M. i M.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z [...] czerwca 2011 r., na podstawie art. 1, art. 3 ust. 1, pkt. 2 ustawy z 29. 07. 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku M. i P.O. , M. i J.S. , M. i W.D. , R.J. , S. i M.M. , M. i A.W. , R.L. , D. i M.M. , odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1 o pow. 752 m2, obręb [...], jednostka ewidencyjna [...] objętej KW nr [...] w prawo własności na rzecz wnioskodawców. W uzasadnieniu organ l instancji podał, że 13 kwietnia 2011 r. współużytkownicy wieczyści złożyli wniosek o przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość została przez wnioskodawców nabyta umowami zawartymi w formie aktów notarialnych od Spółdzielni Mieszkaniowej w K. na rzecz: U. i S.O. umową z 16 lutego 2010 r. (umową darowizny z 3 marca 2011 darowali M. i P.O. ), M. i J.S. umową z 22 października 2007 r., M. i W.D. umową z 4 czerwca 2009 r., R. i A.J. umową z 31 stycznia 2008 r., S. i K.M. umową z 7 grudnia 2007 r, M. i A.W. umową z 18 maja 2010 r. U. i R.L , , umową z 11 stycznia 2011 r., D. i M.M. , umową z 5 listopada 2007 r., zatem po dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, czyli po 13 października 2005 r. Organ wskazał, że zgodnie z art. 1. ust. 1 i 2 ww. ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, mogą wystąpić osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, -w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. W dniu wejścia w życie ww. ustawy tj. 13. 10. 2005 r. przedmiotowa nieruchomość pozostawała w użytkowaniu wieczystym [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w K. . Jakkolwiek z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne oraz osoby prawne będące następcami prawnymi użytkownika wieczystego to jednak w przypadku kiedy użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia mieszkaniowa, art. 4 ustawy wskazuje jako następcę prawnego tylko na jedną kategorię uprawnionych - spółdzielnie mieszkaniowe. Stanowi on bowiem, że przepisy ustawy stosuje się również do następców prawnych podmiotów wymienionych w ust.2 pkt 1 ustawy - a zatem następców osób fizycznych i prawnych,, będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Ustawodawca nie rozszerzył tego kręgu o podmioty objęte ust. 2 pkt 2 - czyli spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków lub garaży. Zatem osoba fizyczna będąca następcą prawnym spółdzielni mieszkaniowej, która prawo to nabyła po dacie wejścia w życie ustawy nie może skutecznie wnioskować o przekształcenie, gdyż uprawnionym do przekształcenia następcą prawnym może być tylko inna spółdzielnia mieszkaniowa. Od powyższej decyzji odwołania złożyli: R.J. , D.M. i M.M. , M.S. i J.S. , M.O. i P.O. , S.M. i K.M. , M.D. i W.D. , M.W. i A.W. oraz R.L. . Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 art. 10 § 1, art. 36 § 1 i § 2 w związku z art. 35 § 1, art. 61 § 4, art. 73 § 1 i art. 77 § 1 kpa oraz art. 1 ust. 3 w związku z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W uzasadnieniu odwołujący się podnieśli, iż zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ponieważ z wnioskiem o przekształcenie mogą wystąpić także osoby fizyczne będące następcami prawnymi spółdzielni mieszkaniowej. Odwołujący się wskazali, że odrębna własność lokali mieszkalnych została ustanowiona na podstawie aktów notarialnych, spisanych pomiędzy [...] Spółdzielnią Mieszkaniową, a dotychczasowymi najemcami lokali - członkami tejże Spółdzielni dla wszystkich lokali mieszkalnych w budynku usytuowanym na nieruchomości przy [...] w K. W związku z tym wstąpili w określone prawa [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, która prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nabyła przed dniem wejścia w życie cyt. ustawy. Podkreślili, że art. 1 ust. 3 cyt. ustawy nie zakreśla ram czasowych, w których nabywający miałby stać się następcą prawnym dotychczasowego podmiotu, a zatem dla skutecznego wnioskowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, data wstąpienia w prawa dotychczasowego użytkownika wieczystego nie ma znaczenia, ponieważ istotnym jest to, że [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa posiadała prawo użytkowania wieczystego przed dniem 13. 10. 2005 r. a z odpowiednim wnioskiem o przekształcenie wystąpili jednocześnie wszyscy aktualni użytkownicy. Odwołujący się wskazali również, że podany w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 4 cyt. ustawy odnosi się do kwestii opłat związanych z przekształceniem, natomiast nie dotyczy katalogu podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z [...] lipca 2011 r., znak: [...] na podstawie art. 1 ust. 1-4 ustawy z 29. 07. 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175 póz. 1459 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył treść art. 1 ust. 1 i 2 ww. ustawy. Wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, użytkownikiem wieczystym działki nr 1 była [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w K. , zaś umowy ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i umowy przeniesienia własności tych lokali oraz związanego z własnością lokalu udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 zawierane były z nabywcami -członkami Spółdzielni po 13 października 2005r. tj. w okresie od października 2007 r. do stycznia roku 2011 r. W rezultacie, żaden z wnioskodawców nie spełnia podstawowej przesłanki umożliwiającej przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo jej własności, tj. legitymowania się statusem użytkownika wieczystego w dniu 13 października 2005 r. Dalej organ przytoczył treść art. 1 ust. 3 i 4 i wskazał, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby, które prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy oraz osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Przedstawione uregulowania prawne oznaczają, w ocenie organu odwoławczego, że aby możliwe było przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w oparciu o art. 1 ust. 4 cyt. ustawy, musi wystąpić sytuacja, w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed dniem wejścia w życie ustawy i również przed tym terminem został wyodrębniony co najmniej jeden lokal. Wówczas nabycie lokalu, a tym samym udziału w użytkowaniu wieczystym po dniu 13. 10. 2005 r. nie stanowi przeszkody do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. W przedmiotowej sprawie taka sytuacja jednak nie wystąpiła, ponieważ w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikiem wieczystym działki nr 1 oraz właścicielem usytuowanego na tej działce budynku przy al. [...] w K. , była [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w K. , zaś wyodrębnienie własności wszystkich lokali mieszkalnych wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki nr 1 , nastąpiło już po 13. 10. 2005 r. Organ podkreślił, iż przepis art. 1 ust. 4 cyt. ustawy stanowi jedyny wyjątek od generalnej zasady, iż możliwość przekształcenia dotyczy wyłącznie tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu 13. 10. 2005 r, co oznacza, iż także następcy prawni osób, o których mowa w art. 1 ust. 2 cyt. ustawy, muszą się legitymować statusem użytkownika wieczystego na dzień wejścia w życie ustawy. Innymi słowy, wyodrębnienie i przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości musiało nastąpić w praktyce najpóźniej 13 października 2005 r., by nabywca własności takiego lokalu oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości mógł skuteczne ubiegać się o przekształcenie udziału w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. Odnosząc się do zarzutu błędnego powołania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przepisu art. 4 ustawy Kolegium stwierdziło, że istotnie dotyczy on opłat z tytułu przekształcenia, należnych dotychczasowemu właścicielowi gruntu, jednak uchybienie to nie stanowi o wadliwości zaskarżonego rozstrzygnięcia, gdyż powodem odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było to, że wnioskodawcy nie spełnili wszystkich przesłanek z art. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyli M.O. , P.O. , M. i J.S. M. i W.D. , R.J. , S. i K.M. , M. i A.W. , R.L. , D. i M.M. . Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, poprzez jego niezastosowanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] czerwca 2011 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz przyznanie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że oba organy wydając decyzje całkowicie pominęły przepis art. 1 ust. 3 ustawy, który wprost przenosi prawo do wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na osoby fizyczne. Zatem nie ma prawnych przeszkód aby osoba fizyczna, która po dniu wejścia w życie ustawy nabyła od spółdzielni mieszkaniowej prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu - mogła być uznana za następcę prawnego tej spółdzielni (art. 1 ust. 3 w zw. z ust. 2 pkt 2 ustawy). Dla poparcia swojego stanowiska skarżący odwołali się do poglądów przedstawicieli doktryny wyrażonych w komentarzach do ustawy tj. R.S. i M.W. . W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przepis art. 1 ust. 1 ustawy 29.07. 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, póz. 1459 ze zm.) zwanej dalej w skrócie ustawą o przewłaszczeniu stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 13. 10. 2005 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o których mowa w ustępie 1 w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić: 1) Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali , których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, 2) Spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Zgodnie z art. 1 ust. 1 z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2 . Na wstępie należy wskazać, że Sąd podziela pogląd A. Ciska (A. Cisek w: E. Gniewek, System prawa prywatnego s. 221), że porównanie ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy pozwala wyróżnić dwa rodzaje współużytkowania wieczystego tj. współużytkowanie wieczyste o charakterze samoistnym oraz współużytkowanie wieczyste związane z odrębną własnością lokalu. Pierwsza postać wiąże się z nabycie użytkowania wieczystego przez kilka osób, druga wiążę się z nabyciem własności lokalu w budynku mieszkalnym lokowanym na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Z powyższego wynika, że osoba prawna inna niż spółdzielnia mieszkaniowa posiadająca budynek mieszkalny na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, w którym nie wyodrębniono jednego samodzielnego lokali, nie może wystąpić o przewłaszczenie. W konsekwencji oznacza to, że osoby prawne – inaczej niż osoby fizyczne - nie mają uprawnienia do przewłaszczenia w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i budynkowych a jedynie lokalowych. Wyjątkiem na mocy ust. 2 pkt 2 są spółdzielnie mieszkaniowe, które mogą przewłaszczyć nieruchomość budynkową lub lokalową. Kolejna kwestia, która wymaga rozważenia w niniejszej sprawie wiążę się z treścią art. 1 ust. 3 , który przyznaje prawo do przewłaszczenia nie tylko osobom, które w dniu 13. 10. 2005 r., którym w tym dniu przysługiwało prawo wieczystego użytkowania (ust. 1 ) lub udział w nieruchomości obejmującej prawo wieczystego użytkowania ( ust. pkt 1) Zgodnie z wykładnią art. 1 ust. 3 przez następców prawnych o jakich mowa w tym przepisie należy rozumieć zarówno następców prawnych pod tytułem ogólnym (np. spadkobierców) jak i pod tytułem szczególnym (np. kupno- sprzedaż) - (por. wyrok NSA z 27. 11. 2008 sygn. akt l OSK 1687/07, Centralna Baza Orzeczeń SA; wyrok WSA we Wrocławiu z 25.11. 2010 r. II SA/Wr 408/10, Lex 755592). Należy zatem podkreślić, że aby osoba, która nabyła prawo wieczystego użytkowania w drodze sukcesji szczególnej (syngularnej) mogła wystąpić z żądaniem przewłaszczenia nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub udziału w nieruchomości wspólnej, podmiot od którego prawo to nabyła musi spełniać kryteria określone w art. 1 ust. 1 , 1a, lub 2 cyt. ustawy o przewłaszczeniu. Tylko w takiej sytuacji będzie można przyjąć, iż jest ona następcą prawnym w rozumieniu art. 1 ust. 3 i mimo, iż nie posiadała prawa wieczystego użytkowania lub udziału w takim prawie w dniu 13. 10. 2005 r. przysługuje jej prawo żądania przewłaszczenia. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy trzeba wskazać, że w dniu 13 października 2005 r. [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w K. przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 obr. [...] w K. oraz własność budynku mieszkalnego na niej wzniesionego. Nie budzi wątpliwości, że skarżący nabyli odrębną własność poszczególnych lokali w ww. budynki wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości oznaczonej jako przedmiotowa działka nr 1 w okresie od 2007r. do 2011 r. ,a więc po 13 października 2005 r. A zatem prawo wieczystego użytkowania przysługujące [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 13 października 2005 r. nie było tym prawem, które na zasadzie sukcesji syngularnej nabyli skarżący. Spółdzielnia była bowiem właścicielem nieruchomości budynkowej, a nie lokalowej i w dniu 13 października 2005 r. nie posiadała nieruchomości lokalowych w tym budynku. W związku z tym nie można uznać skarżących za następców prawnych podmiotu, któremu w dniu wejścia życie ustawy o przewłaszczeniu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 1 ust. 3. Wprawdzie więc ustawodawca dopuszcza- w odniesieniu do użytkowania wieczystego związanego z odrębną własnością lokali - następstwo prawne osób fizycznych po osobach prawnych tym niemniej w przedmiotowej sprawie brak takiego następstwa prawnego, z tego względu, że [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w K. była w dniu wejścia w życie ww. ustawy właścicielem budynku, a nie była właścicielem nieruchomości lokalowych, które nie były w nim wydzielone. W związku z powyższym należy uznać za prawidłowe stanowisko organu l i II instancji, które nie uznały skarżących za następców prawnych [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w K. w rozumieniu art. 1 ust. 3 ustawy z 29. 07. 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 p.p.s.a orzeczono jak w sentencji.