II SA/Po 1043/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi M. K., T. P. – K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ J. Szaniecka /-/ M. Kwiecińska Decyzją z dnia [...] 2011 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 104 oraz art. 107 § 1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej k.p.a.) oraz art. 98a ust. 1, ust. 1a i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.) w związku z uchwałą Rady Gminy z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania infrastruktury technicznej (Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego z 2005 r. Nr [...], poz. [...]), Wójt Gminy R. ustalił M. K. i T. [...] K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości [...], gm. [...] o numerach ewidencyjnych [...], [...], [...], [...]. Opłata ustalona została na skutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy R. z dnia [...] 2009 r. Nr [...]. Adresatów decyzji zobowiązano do zapłaty powyższej kwoty w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ przedstawił przebieg postępowania administracyjnego oraz wskazał, że w związku z podziałem nieruchomości nr [...], zatwierdzonym ostateczną decyzją Wójta Gminy R. z dnia [...] 2009 r., w sprawie ziściły się przesłanki uzasadniające nałożenie opłaty adiacenckiej. Równocześnie, zgodnie z uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] 2005 r. nr [...], kwota określona w decyzji stanowiła 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed jej podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale, ustalonymi przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2011 r. Zgodnie z powyższym operatem wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale wynosi [...] zł. Organ wyjaśnił jaką procedurę postępowania przyjął rzeczoznawca. I tak, analiza i charakter rynku nieruchomości zostały przedstawione dla obszaru gminy [...] dla działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomość przed podziałem (nr [...]) miała powierzchnię [...] m2 , była niezabudowana, nieogrodzona i niezagospodarowana, zgodnie z przeznaczeniem wykorzystywana rolniczo. Bezpośredni dojazd do działki od strony zachodniej drogą publiczną nieurządzoną, utwardzoną asfaltem, nieoświetloną ulicą [...]. Od strony wschodniej drogą nieurządzoną, utwardzoną, nieoświetloną ulicą [...]. Od strony ulicy [...] nieruchomość posiada dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, telefonicznej. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a także grunty użytkowane rolniczo. W odległości ok. [...] m od nieruchomości przebiega będąca w trakcie realizacji budowa drogi krajowej [...] wraz ze strefą oddziaływania. Nieruchomość znajduje się w odległości ok. 3 km od [...] i ok. 13 km od [...]. Nowopowstałe działki posiadają inne cechy fizyczne i techniczno – użytkowe, różnią się kształtem i powierzchnią, przy czym działki nr [...] i [...] od strony ulicy [...] posiadają dostęp do infrastruktury technicznej – sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, telefonicznej. Wskazano następnie, że rynek lokalny obejmujący Gminę [...] jest rynkiem intensywnie rozwijającym się, a aktywność transakcji w segmencie nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jest bardzo duża. Podano, iż dla ustalenia wartości nieruchomości przyjęto jako cechy rynkowe położenie i atrakcyjność lokalizacji, uzbrojenie techniczne, powierzchnię działki, kształt i możliwości zagospodarowania, dojazd i zagospodarowanie otoczenia, dodatkowe ograniczenia. Dla tych cech rzeczoznawca oznaczył wagi, uwzględniając stan rynku na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będącej wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych oraz na podstawie badań i obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości. Wskazano, iż określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości i ich wpływ na ceny. Rzeczoznawca przyjął w odniesieniu do tych cech odpowiednio wagi o wartości: 25%, 15%, 20%, 15%, 15%, 10% - przed podziałem oraz 30%, 20%, x, 20%, 15%, 15% - dla każdej z powstałych po podziale działek. Podano, iż cena 1 m2 gruntu przed podziałem wyniosła [...] zł i mieści się w zakresie ceny średniej z badanego rynku - 92,44 zł (cena minimalna - 66,67 zł, cena maksymalna - 120,74 zł). Dla działek po podziale o mniejszych powierzchniach ([...] m2) wartość transakcyjne 1 m2 gruntu mieści się w cenie min. 65,59 zł i max. 143.36 zł, które to ceny mieszczą się w zakresie cen średnich z rynku lokalnego. W wybranej próbie 15 transakcji nieruchomościami podobnymi o cechach zbliżonych do wycenianych działek cena 1 m2 kształtowała się na poziomie 104,09 zł. Dla określenia wartości 1m2 działki o powierzchni [...] m2 biegły na podstawie 15 wybranych transakcji ustalił ceny min.- 77,69 zł i max. 152,72 zł. Cena średnia wynosi 117,22 zł/m2. Uzyskana wartość rynkowa jest ceną możliwą do uzyskania Z uwagi na wydzielenie z dzielonej nieruchomości działki gruntu o powierzchni [...] m2 z przeznaczeniem na poszerzenie drogi publicznej – ulicy [...] powierzchnia ta, zgodnie z art. 98a ust 3 u.g.n. nie została objęta wyceną. Organ wyjaśnił dodatkowo, że w toku postępowania zapewniono stronom czynny udział, a przed wydaniem decyzji strony nie wniosły żadnych zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego. Organ wskazał, iż określona w operacie wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację, powierzchnię i przeznaczenie – zabudowa mieszkaniowa. Wskazano, że operat szacunkowy i materiał zgromadzony stanowią dowód w sprawie. Operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, zawiera w swojej treści wymagane przepisami prawa elementy niezbędne i służące do wykazania wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Rzeczoznawca obszernie wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia tej wartości. W tej sytuacji na podstawie art. 80 kpa organ uznał, ze udowodniony został fakt i okoliczności, które uzasadniają naliczenie opłaty adiacenckiej. Skoro podział nieruchomości doprowadził do wzrostu jej wartości uzasadnione było uruchomienie procedury mającej na celu ustalenie przedmiotowej opłaty, w myśl uchwały NSA z 22 listopada 1999 r. sygn. OKP 21/99. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. K. i t. [...] – K., wnosząc o jej uchylenie. Zdaniem odwołujących organ rozstrzygając przedmiotową sprawę dopuścił się naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i 4 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych w sprawie, a w szczególności całkowite pominięcie, iż w sąsiedztwie nieruchomości przebiegają dwie linie wysokiego napięcia, które znacząco wpływają na atrakcyjność przedmiotowych nieruchomości oraz całkowite pominięcie faktu, iż działki nie są uzbrojone. W powyższym zakresie organ powinien odnieść się do zgromadzonych akt sprawy w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowych działek. Dodatkowo podniesiono, iż przedmiotowa nieruchomość znajduje się miejscowości [...], a nie [...], jak wadliwie podano zarówno w operacie, jak i w decyzji. Wskazali, iż do operatu załączono wypis z księgi wieczystej dotyczącej innej nieruchomości, a nie nieruchomości objętej postępowaniem. Skarżący podnieśli również zarzut naruszenia przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a w szczególności § 41 ust. 1 poprzez przyjęcie jako podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej cen nieruchomości podobnych uśrednionych, w oparciu o dane z ostatnich dwóch lat, podczas gdy od początku 2011 r. notuje się spadek cen nieruchomości gruntowych. Dodatkowo, w opinii skarżących, operat naruszył przepis § 56 ust. 4 powołanego powyżej rozporządzenia poprzez brak załączenia właściwego odpisu księgi wieczystej, a w jego treść, jak i w treści zaskarżonej decyzji nie wyjaśniono w sposób wystarczający różnicy wartości działek położonych przy tej samej drodze (nr [...] i [...]). Co więcej, rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił w sposób wystarczający atrybutów poszczególnych działek, a poszczególne oceny zostały dokonane w oderwaniu od stanu faktycznego. Wskazano wreszcie, iż w toku postępowania nie zapewniono im czynnego udziału, czym naruszono art. 9 oraz art. 10 k.p.a. Do odwołania załączono opinię nr [...] z dnia [...]09.2008 r. wystawioną na wniosek T. [...] K. przez spółkę a Sp. z o.o. w sprawie warunków przyłączenia do sieci energetycznej działki budowlanej nr [...] przy ul. [...] w miejscowości [...]. Odwołujący wskazali, iż tut. Sąd w wyroku z dnia 5 lutego 2008 r. sygn.. akt II SA/Po 402/07 uznał, że rzeczoznawca powinien - w oparciu o ewidencję sieci uzbrojenia - ustalić, czy na wycenianej działce posadowione jest jakiekolwiek urządzenie techniczne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy R. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia powtórzono dotychczasowy przebieg postępowania oraz przytoczono treść przepisów u.g.n. regulujących zasady ustalania opłaty adiacenckiej. Jak następnie wskazano, głównym dowodem w sprawie był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2011 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę. Kolegium wskazało, że organ I instancji dokonał analizy tego operatu pod względem formalnym i prawnym, słusznie uznając jego prawidłowość, także w zakresie zastosowanej przez rzeczoznawcę metody wyceny. Wskazano, iż operat sporządzono z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do podnoszonych przez skarżących zarzutów, podkreślono, iż z wypisu z ewidencji gruntów wynika, że przedmiotowe nieruchomości położone są w miejscowości [...], a nie [...], jak podnoszą skarżący. W operacie uwzględniono istnienie w pobliżu linii energetycznej średniego napięcia, która może być przebudowana do linii wysokiego napięcia. Wskazano, że działki [...] i [...] są uzbrojone, gdyż posiadają od strony ulicy [...] dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej: sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, teletechnicznej. Działki nr [...] i [...] nie są uzbrojone, gdyż nie posiadają takiego dostępu. Wbrew zarzutom skarżących zapewniono im czynny udział w sprawie, zaś w samym operacie prawidłowo ustalono atrybuty działek i trend czasowy. Jak podkreślono, skarżący nie przedstawili żadnych przeciwdowodów uzasadniających wadliwość przyjętych w operacie założeń. Kolegium wskazało następnie, iż istotnie, na str. 6 decyzji podano wadliwą wysokość odszkodowania, zawyżając ją o 0,70 zł, co jednakże w opinii organu odwoławczego stanowiło jedynie pomyłkę pisarską, nie mającą wpływu na wynik sprawy. Podobnie załączenie do operatu wypisu z księgi wieczystej innej nieruchomości nie mogło zostać uznane za naruszenie mające wpływ na wycenę nieruchomości, co do tożsamości której w świetle treści operatu nie ma wątpliwości. Zdaniem Kolegium kwestia ustalenia atrybutów działek oraz określenia trendu czasowego jest kwestią wiedzy rzeczoznawcy, a ponieważ rzeczoznawca opisał dlaczego przyjął takie, a nie inne cechy i wagi cech nieruchomości (str. 23, 25, 26, 28, 30, 31, 35-36 operatu) oraz trend czasowy (str. 14-20 operatu), to brak jest podstaw do uznania tych walorów operatu za dowolne. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. K. i T.[...] K. wnosząc o jej uchylenie, jak i uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi podtrzymano zarzuty zawarte w odwołaniu, podnosząc dodatkowo, iż w operacie szacunkowym wadliwie uznano, iż przedmiotowe nieruchomości charakteryzują się "dobrą" lokalizacją według kryterium atrakcyjności, gdy tymczasem nieruchomości powyższe nie tylko nie charakteryzują się powyższą cechą, ale i nie mają zapewnionego dogodnego dostępu (dojazd działką nieurządzoną, nieoświetloną), a najbliższa infrastruktura publiczna znajduje się w odległości ok. 2,75 km od przedmiotowych działek. Jak wskazano, rzeczoznawca przed sporządzeniem operatu nie skorzystał z ewidencji sieci uzbrojenia, co wskazuje, iż jego twierdzenia uznać należało za bezpodstawne. Decyzji Kolegium zarzucono również brak dokonania oceny przedłożonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń. Skarżący zarzucają organom obu instancji niewłaściwą ocenę tego dowodu, co w ich ocenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową Wójta Gminy R. z dnia [...][ 2009 r., wydaną na wniosek skarżących w trybie art. 94 u.g.n. W dacie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała przy tym uchwała Rady Gminy R. z dnia [...] 2005 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania infrastruktury technicznej, zgodnie z którą na trenie Gminy R. opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2011 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania operat mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość nieruchomości po podziale ustalona jest jako suma wartości wydzielonych działek. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonych decyzji, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 80 kpa. Analiza załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wskazuje, iż dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W operacie uwzględniono ceny transakcyjne uzyskiwane na rynku lokalnym przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które miały miejsce w latach 2009 – kwiecień 2011. Do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem 13 transakcji działek o powierzchni od [...] m2 do [...] m2 (tabela nr 8 operatu) oraz 15 transakcji działek o powierzchni od [...] m2 do [...] m2 (tabela nr 12) na rynku nieruchomości z terenu Gminy [...], a zważyć należy, że m. [...] położona jest na terenie tejże gminy. Na stronie 14 operatu podano, że wybranej próbie transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkaniową uwzględniono transakcje nieruchomościami zbliżonymi do przedmiotu wyceny pod względem poziomu uzbrojenia oraz dostępu do usług towarzyszących. Biegły wskazał, że badając transakcje na terenie Gminy [...] stwierdzono, że na rynku nieruchomości przeznaczonych pod taką zabudowę wyodrębnić można nieruchomości z dobrą lokalizacją i dobrym uzbrojeniem oraz dostępem do usług towarzyszących, jak południowy obszar Gminy [...], rejon [...] i [...]. Dla tych terenów średnie ceny transakcyjne są wyższe od średnich cen nieruchomości zlokalizowanych na peryferiach gminy. Z analizy map załączonych do operatu wynika, że [...] znajduje się w tym atrakcyjnym obszarze, w stosunkowo niedalekiej odległości od centrum [...]a (str. 15 i 9 operatu). Biegły dokonując analizy i charakterystyki rynku lokalnego wskazał również, że w badanym okresie czasu "na założonym poziomie istotności nie zaobserwowano wyraźnego trendu czasowego" (s. 23 operatu), co przesądziło o ustaleniu wskaźnika trendu na poziomie 0%. Rzeczoznawca wskazał również, że ustalając wartość nieruchomości uznał, iż zakładany poziom cenowy nieruchomość może osiągnąć przy odpowiednio długim jej wyeksponowaniu na rynku. W świetle takich argumentów, brak było podstaw do przyjęcia, aby dokonana wycena odbiegała od ceny, jaką faktycznie można uzyskać na rynku z uwagi na załamanie na rynku nieruchomości, do którego odwołują się skarżący zarówno w odwołaniu jak i w skardze do Sądu. W dalszej kolejności wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W świetle powyższej regulacji wskazać także należy, iż występujące różnice pomiędzy działkami szacowanymi, a przyjętymi do porównania, nie wpływają na prawidłowość ustaleń operatu, bowiem w takiej sytuacji wyceny dokonuje się za pomocą tabel korygujących uwzględniających cechy przyjętych do porównania działek. W tabelach tych rzeczoznawca oznacza wskaźniki korygujące. Podkreślenia wymaga, że dzielona działka - oznaczona numerem geodezyjnym [...], miała powierzchnię [...] m2, natomiast po jej podziale uzyskano działki o powierzchni: działka nr [...] – [...] m2, działka nr [...] - [...] m2, działka nr [...] – [...] m2, działka nr [...] – [...] m2. Działki nr [...] i [...] zlokalizowane są przy ulicy [...], a więc drogi o wyższym standardzie w porównaniu z ulicą [...], przy której zlokalizowane są działki nr [...] i [...]. Dla ustalenia ceny średniej przyjęto ceny transakcji sprzedaży działek porównywalnych powierzchniowo, odrzucając wartości skrajne. Na podstawie analizy transakcji biegły stwierdził, że poziom cen za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w gminie [...] uzależniony jest przede wszystkim od takich cech, jak: położenie i atrakcyjność lokalizacji, uzbrojenie techniczne, powierzchnia działki, kształt i możliwość zagospodarowania, dojazd i zagospodarowanie otoczenia, dodatkowe ograniczenia (występowanie stref ograniczonego użytkowania, elementów sieci energetycznych, wymagań co do formy zabudowy). Dla każdej z tych cech przyjęto następnie wagi, określając ich % udział w cenie. I tak, dla cechy – położenie, atrakcyjność lokalizacji – 25%, dla uzbrojenia technicznego – 15%, dla powierzchni działki – 20%, dla kształtu działki i możliwości zagospodarowania – 15%. Dla dojazdu i zagospodarowania otoczenia – 15%, dla dodatkowych ograniczeń – 10%. Tak określone wagi wyznaczają procentowy wpływ danej cechy na cenę nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął skalę cech rynkowych i przedstawił ich opis (tabele nr 7, 11, 15). W zakresie istotnym dla zarzutów skargi wskazać należy, iż odnośnie położenia i atrakcyjności lokalizacji oraz uzbrojenia terenu co do działek nr [...] i [...] lokalizację uznano za dobrą, uzbrojenie za przeciętne, przyjmując wagi cechy na poziomie odpowiednio 30% i 20% (tabela nr 13, str. 29 operatu). Natomiast co do działek nr [...] i [...] lokalizację uznano za dobrą, uzbrojenie za słabe (tabela 17). Dla działek nr [...] i [...] przyjęto, iż dostęp do uzbrojenia technicznego jest utrudniony, co wyrażone zostało niższą wartością współczynnika korygującego Ui odpowiadającego cechom rynkowym – dostęp do uzbrojenia technicznego (0,133 – tabela nr 18). Tymczasem dla działek nr [...] i [...] współczynnik ten wyniósł 0,200 (tabele nr 14 i 18). W świetle powyższego nie można podzielić argumentacji skarżących, iż przy wycenie działek zlokalizowanych od strony ulicy [...] rzeczoznawca nie uwzględnił braku uzbrojenia oraz niższego standardu drogi. W świetle powyższego załączona do odwołania umowa określająca warunki przyłączenia do sieci energetycznej działki nr [...] przy ul. [...] (a więc działki o innym numerze, aniżeli wyceniana działka [...] – przed podziałem) nic do sprawy nie wnosi. Podkreślenia również wymaga, iż czym innym jest dostęp działki do uzbrojenia technicznego, jak podano w kwestionowanym operacie, a czym innym jest uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej wycenianej działki, z czym w badanym przypadku nie mamy do czynienia i co rzeczoznawca oraz rozpatrujące sprawę organy administracji uwzględniły. Zauważyć również należy, iż zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę wagami cech oraz wskaźnikami korygującymi, cecha "uzbrojenie techniczne" wpływa na wartość nieruchomości w mniejszym stopniu, aniżeli cecha "położenie i atrakcyjność lokalizacji", co rzeczoznawca ustalił na podstawie analizy ponad 200 transakcji mających miejsce w badanym okresie na rynku lokalnym (str. 15 operatu). W odniesieniu do uzbrojenia technicznego rzeczoznawca przyjął dla wycenianych działek wagę 15%, a dla atrakcyjności ich lokalizacji 25%. Zarówno organ administracji, jak i sąd administracyjny nie są władne zakwestionować tych wielkości, zgodnie bowiem z powołanym wcześniej art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżący takiej opinii nie przedłożyli, co więcej, przed wydaniem decyzji organu I instancji nie kwestionowali przyjętego do akt sprawy operatu. W cenie Sądu rzeczoznawca prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie, atrakcyjność lokalizacji; uzbrojenie techniczne; powierzchnię działki; kształt i możliwość zagospodarowania; dojazd i zagospodarowania otoczenia oraz dodatkowe ograniczenia. Rzeczoznawca określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Odnosząc się do podnoszonych przez skarżących zarzutów wskazać należy, iż nie zasługują one na uwzględnienie. W szczególności za niezasadny uznać należy zarzut, iż przedmiotowe nieruchomości położone są w miejscowości [...], a nie [...]. Jak bowiem wskazuje wypis z ewidencji gruntów nieruchomości położone są w jednostce ewidencyjnej: [...], obręb [...], arkusz mapy nr [...], działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2. Równocześnie, jak zasadnie wyjaśnił rzeczoznawca, nieruchomości są położone w gminie [...], która znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie [...], stanowiąc dla miasta zaplecze mieszkaniowe i rekreacyjne. Okoliczność powyższa niewątpliwie wpływa na wycenę nieruchomości oraz jej atrakcyjność. Za nietrafne uznać należy też zarzuty braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę, iż w sąsiedztwie nieruchomości przebiegają dwie linie wysokiego napięcia, które znacząco wpływają na atrakcyjność przedmiotowych nieruchomości. Jak bowiem wskazano w operacie w odległości 100 m od przedmiotowych nieruchomości znajdują się linie energetyczne średniego napięcia, przy czym istnieje możliwość przebudowy linii energetycznej średniego napięcia do 400 kV. Okoliczność powyższa została tym samym uwzględniona przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, przy czym podkreślenia wymaga, że w pobliżu wycenianej nieruchomości przebiegają wyłącznie linie wysokiego napięcia. Odnosząc się do braku wyjaśnienia charakteru istniejącej infrastruktury wskazać należy, iż do operatu załączona została mapa ewidencyjna przeprowadzonego podziału nieruchomości, na której naniesiono istniejącą sieć uzbrojenia terenu. A więc przyjęte przez rzeczoznawcę założenia, co do istniejącego uzbrojenia, znajdują swoje odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Za niezasadny uznać należy również zarzut niezapełnienia skarżącym czynnego udziału w sprawie, gdyż jak wynika z akt sprawy, mieli oni możliwość wypowiedzenia się w sprawie w całym toku postępowania. W toku prowadzonego postępowania oraz skargi do Sądu skarżący prawidłowo wskazali, iż do operatu nie załączono właściwego odpisu księgi wieczystej. Niewątpliwie na podstawie § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego do operatu powinien zostać załączony odpis księgi wieczystej, to jednakże naruszenie powyższe nie stanowi naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z treści operatu wynika bowiem w sposób bezsprzeczny jakie działki były przedmiotem sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania operatu szacunkowego. Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zaś wysokość opłaty została prawidłowo ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Nie znalazły także potwierdzenia zarzuty skarżących dotyczące naruszenia art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 77 kpa. W konsekwencji uznać należało, że Wójt Gminy R. miał podstawy ku temu, aby ustalić opłatę adiacencką w ustalonej przez rzeczoznawcę wysokości. Nie zasługują również na uwzględnienie te zarzuty skargi, które odnoszą się do zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu. W ocenie Sądu decyzja organu II instancji wydana została z poszanowaniem przepisów art. 138 kpa, art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, a jej uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 §3 kpa. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.