I SA/Wa 1707/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Przemysław Żmich Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2012 r. sprawy ze skargi Prezydenta W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] marca 2011 r. nr [...]w zakresie w jakim obie te decyzje dotyczą zobowiązania H. J. Z. i J. T. Z. do zwrotuna rzecz Miasta [...] zwaloryzowanej kwoty odszkodowania w związku ze zwrotem nieruchomości położnej w W. przy ul. [...] (dawniej ul.[...]); 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w zakresie opisanym w punkcie 1 wyroku nie podlega wykonaniu; 3. oddala skargę w pozostałej części. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] orzekającą zwrot na rzecz H. Z. i J. Z. wywłaszczonej nieruchomości o powierzchni [...] m2, położonej w W. przy ul. [...] (dawniej ul. [...]), aktualnie oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...], ujętej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. w W. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych oraz zobowiązującą strony do zwrotu na rzecz Miasta W. kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł.. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Aktem notarialnym z dnia [...] maja 1973 r., rep. nr [...] J. Z. sprzedał Skarbowi Państwa – Dyrekcji Rozbudowy Miasta [...] w W. nieruchomość o powierzchni [...] m2, położoną w W. przy dawnej ulicy [...]. Umowa została zawarta na podstawie przepisu art. 6 ówczesnej ustawy z dnia 12 marca 1958 r., o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. nr 1961/18/94). Wspomnieć należy, że odnośnie przedmiotowej nieruchomości Prezydium Rady Narodowej W. Wydział [...] wydało w dniu [...] czerwca 1972 r., decyzję o lokalizacji inwestycji przeznaczającą przedmiotową działkę pod budowę domu handlowego na terenie osiedla w W. [...]. Ustalona cena nieruchomości objęła wartość gruntu w kwocie [...] zł., oraz wartość drzew i krzewów w kwocie [...] zł.. Powyższe wartości ustalone zostały w oparciu o elaboraty szacunkowe biegłych Rady Narodowej W., Z. P. w zakresie gruntu oraz S. B. w zakresie naniesień roślinnych. W dniu 5 grudnia 1989 r., J. Z. wystąpił z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Wniosek o zwrot ponowił pismem z dnia 15 lipca 1999 r., i z dnia 17 kwietnia 2008 r., ponadto pismem z dnia 29 lipca 2008 r., o zwrot nieruchomości wystąpiła H. Z. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla W. w W. II Wydział Cywilny z dnia 28 października 2007 r., sygn. akt [...] J. Z. i H. Z. nabyli na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej przez uwłaszczenie z dniem [...] listopada 1971 r., własność nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2 uwidocznionej i opisanej na mapie sytuacyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 31 lipca 2000 r., za numerem ewidencyjnym [...]. W toku prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji ustalił, że na wywłaszczonej nieruchomości przed upływem 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu wywłaszczenia, a pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, celu wywłaszczenia nie zrealizowano. W związku z powyższym, organ pierwszej instancji uznał, że zostały spełnione przesłanki, o których mowa w przepisie art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741 ze zm.) dalej jako u.g.n.. Powołując się na treść art. 140 u.g.n., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w sierpniu 2009 r., przez rzeczoznawcę majątkowego K. K., Starosta [..] przyjął, że zwaloryzowana kwota odszkodowania za grunt o powierzchni [...] m2, jakie należy zwrócić na rzecz Miasta W. wynosi [...] zł.. W związku z powyższym Starosta W. decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...] orzekł o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], jak również zobowiązał H. Z. i J. T. Z. do zwrotu na rzecz Miasta W. zwaloryzowanej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł.. Na skutek złożonego odwołania Wojewoda [..] uchylił decyzję Starosty W. z dnia [...] października 2009 r., nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu Wojewoda [...] zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Organ odwoławczy podzielił zarzuty małżonków Z. dotyczące kwoty odszkodowania, skoro uwzględnia ona wartość drzew owocowych, których obecnie nie ma już na działce. W jego ocenie wnioskodawcy nie powinni bowiem zwracać pełnego odszkodowania to jest także za usunięte drzewa owocowe. Jednakże rzeczoznawca nie odniósł się do okoliczności, iż odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość obejmowało nie tylko grunt, ale także naniesienia roślinne, w tym drzewa owocowe. Aktualnie na działce nie ma żadnych naniesień, a zatem podjęte zostały działania w celu likwidacji istniejących na działce w dniu wywłaszczenia drzew owocowych, co oznacza, że wartość nieruchomości ulegała zamianie na skutek podjętych na niej działań. Organ podkreślił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest zapoznanie się z całością dokumentacji finansowej. Prowadząc po raz kolejny postępowanie Starosta W. w pierwszej kolejności odniósł się do kwestii realizacji celu wywłaszczenia na nieruchomości. Organ ustalił, że nie został on zrealizowany. Oznacza to, że zostały spełnione przesłanki z art. 137 ust. 1 u.g.n. – wywłaszczona nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia. Organ dokonał również weryfikacji decyzji wywłaszczeniowej pod kątem zapisów art. 140 ust. 1 u.g.n. W pierwszej kolejności uzyskał potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia 6 listopada 2010 r. Z uwagi jednak na zarzuty wnioskodawców zawarte w piśmie z dnia 28 grudnia 2010 r., dotyczące wysokości kwoty odszkodowania, którą mają zwrócić w zamian za zwrot nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy sporządził w styczniu 2011 r. aneks do operatu szacunkowego. Globalna kwota zwaloryzowanego odszkodowania za grunt, i za rośliny wyniosła [...] zł., w tym wartość samych naniesień roślinnych [...] zł.. Natomiast wartość nieruchomości zgodnie ze stwierdzeniem z operatu szacunkowego ze stycznia 2011 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. "według stanu z dnia wywłaszczenia" wyniosła [...] zł., w tym wartość gruntu [...] zł, co tym samym zgodnie z powołanym operatem stanowi wartość rynkową. Starosta W. podkreślił, że z uwagi na zapis art. 140 ust. 4 u.g.n. kwota świadczenia zwrotowego dla W. została zmniejszona skoro odwołujący się odpowiada za obniżenie wartości restytuowanej nieruchomości – utratę drzew owocowych, które były objęte ceną przy wywłaszczeniu. Zatem zwaloryzowana kwota odszkodowania, jakie należy zwrócić na rzecz Miasta W. wynosi [...] zł. (skutek odjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego od kwoty zwaloryzowanego odszkodowania, która odpowiada wartości gruntu i naniesień roślinnych to jest kwoty [...] zł. kwoty [...] zł. stanowiącej wartość wyciętych drzew). W następstwie dokonanych ustaleń Starosta W. decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] orzekł o zwrocie na rzecz H. Z. i J. Z. wywłaszczonej nieruchomości o powierzchni [...] m2, położonej w W. przy ul. [...] aktualnie oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. Ponadto zobowiązał strony postępowania do zwrotu na rzecz Miasta W. zwaloryzowanej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł.. Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody [...] wniósł Prezydent W. kwestionując wysokość odszkodowania. Odwołujący się podkreślił, że aneks do operatu szacunkowego sporządzony w styczniu 2011 r., powiększa wartość rynkową wycenianej nieruchomości o wartość roślin i utraconych korzyści w oparciu o kserokopię niewłaściwego elaboratu szacunkowego. Ponadto zamiast oryginału elaboratu szacunkowego autorstwa S. B. z dnia [...] grudnia 1972 r., dotyczącego drzew i krzewów, rzeczoznawca majątkowy K. K. w sposób nieuprawniony oparł się jedynie na kserokopii elaboratu szacunkowego autorstwa Z. P. z lutego 1973 r. w zakresie wyceny gruntu. W ocenie odwołującego się operat szacunkowy nieruchomości wykonany niezgodnie z przepisami nie powinien być formalnie dopuszczony jako dowód w postępowaniu o zwrot nieruchomości. Prezydent W. podważył również sposób wyliczenia kwoty należnej do zwrotu na jego rzecz. Ponadto organ zakwestionował metodologię wyceny nieruchomości na dzień wywłaszczenia. Starosta W. podtrzymał stanowisko, iż uaktualniony operat szacunkowy K. K. jest poprawny. Zaznaczył, że biegły oparł się na właściwym elaboracie szacunkowym z dnia [...] grudnia 1972 r., dotyczącym naniesień roślinnych, nie zaś na niepotwierdzonej za zgodność z oryginałem kserokopii elaboratu z lutego 1973 r. dotyczącego wyceny wywłaszczonego gruntu. Oryginalny egzemplarz udostępnił poprzedni właściciel przedmiotowej nieruchomości J. Z. Bezspornie też odszkodowanie w kwocie [...] zł. obejmowało również naniesienia roślinne warte [...] zł.. Tymczasem obecnie żadne z drzew owocowych nie pozostało na działce. Rozpatrując odwołanie Wojewoda [...] w pierwszej kolejności potwierdził, że H. i J. małżonkowie Z. posiadają legitymację w postępowaniu o zwrot nieruchomości. Również Miasto W., jako właściciel posiada legitymację do udziału w postępowaniu. Organ odwoławczy zauważył, że nieruchomość, której dotyczy postępowanie jest zbędna na cel określony w umowie sprzedaży z 1973 r., stanowiącej podstawę wywłaszczenia nieruchomości. Za nieistotny uznał zarzut sporządzenia, potwierdzenia i aneksowania aktualności operatu szacunkowego w oparciu o kserokopię niewłaściwego elaboratu szacunkowego. Zaznaczył bowiem, że w dniu 18 maja 2011 r., J. Z. okazał w siedzibie organu drugiej instancji komplet oryginalnych egzemplarzy elaboratów szacunkowych i innych dokumentów. Ponadto, w tym dniu złożył do akt potwierdzone za zgodność z oryginałem kserokopie obu elaboratów szacunkowych – dotyczącego roślinności elaboratu autorstwa S. B. z grudnia 1972 r., oraz dotyczącego gruntu elaboratu autorstwa Z. P. z lutego 1973 r. Organ odwoławczy nie zgodził się z zaprezentowaną w odwołaniu wykładnią art. 140 ust. 4 u.g.n., zgodnie, z którą przepis miałby uwzględniać tylko zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Wojewoda [...] wskazał również, że przepisowi art. 140 ust. 4 u.g.n. nie należy nadawać odmiennej treści, skoro miał być tylko ustawowym ujęciem dawno ukształtowanych reguł z rozporządzeń wykonawczych. W ocenie organu odwoławczego ewidentnie chodziło o ochronę poprzedniego właściciela przed obowiązkiem zwrotu wszelkich nakładów na nieruchomości wywłaszczonej, poprzez ich ograniczenie tylko do poczynań na tej nieruchomości ukierunkowanych na realizację celu. Organ drugiej instancji podkreślił, że w orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, iż poprzedni właściciele ponoszą odpowiedzialność za bezużyteczną i kosztowną zmianę sposobu zagospodarowania gruntu. Skoro więc poprzedni właściciel zwraca odszkodowanie za użyteczne nakłady dokonane choćby przez osobę trzecią, to konsekwentnie i systematycznie podmiot publiczny obciążają wszelkie uszczerbki wartości zwracanej nieruchomości spowodowane choćby przez osobę trzecią. Istotny jest wpływ na wartość nieruchomości. Zatem następstwa pogorszenia wywłaszczonej nieruchomości powinien odczuć podmiot publiczny, który był dotychczasowym właścicielem. Za bezzasadne organ odwoławczy uznał zastrzeżenia Prezydenta W. skoro miał on okazję zrealizować cel, a przynajmniej zapobiec pogorszeniu stanu nieruchomości. Wojewoda [...] wyjaśnił również, że oświadczenie J. Z. z dnia 19 października 2009 r., zgodnie z którym przed złożeniem wniosku o zwrot na restytuowanej działce zlokalizowano prowizoryczne boisko piłkarskie ogrodzone siatką, koresponduje z oceną planu realizacji Centrum [...], gdzie postulowano powiększenie areału trawników planowanego obiektu. W ocenie organu odwoławczego należy domniemywać, że podmiot publiczny nie tylko nie zapobiegał i wiedział o wycięciu drzew owocowych przez osoby trzecie, ale sam tego dokonał przygotowując inwestycję, której ostatecznie zaniechał. W związku z powyższym Wojewoda [...] uznał, że w zaskarżonej decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] słusznie zmniejszono świadczenie zwrotne dla m. st. Warszawy, skoro odwołujący się odpowiada za obniżenie wartości restytuowanej nieruchomości – utratę drzew owocowych, które były objęte ceną przy wywłaszczeniu. Wojewoda [...] stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza art. 140 ust. 4 u.g.n. Organ odwoławczy wskazał, że Starosta W. trafnie przyjął za postawę rozliczeń stron stosunku wywłaszczeniowego operat szacunkowy aktualizowany i aneksowany przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Za bezzasadne uznał zarzuty dotyczące sposobu oszacowania utraconych drzew owocowych. Jako poprawne merytorycznie i rachunkowo organ uznał wyliczenie w aneksie operatu szacunkowego kultur wieloletnich. Wyliczenie to uwzględnia wiek, liczbę oraz wartość roślin wyciętych po wywłaszczeniu. Wartość roślin wraz z utraconymi korzyściami oszacowano na [...] zł.. Za chybiony uznał Wojewoda [...] zarzut odwołania, iż biegły przyjął różne metody wyceny gruntu i naniesień roślinnych. Słusznie, zdaniem Wojewody, oddzielnie oceniono wartość gruntu i części składowych – naniesień roślinnych. Organ odwoławczy podkreślił, że odszkodowanie wywłaszczeniowe za uprawę kultur wieloletnich wyjątkowo obejmuje także "utracone pożytki", a nie tylko efektywną stratę rzeczywistą tzw. szkodę rzeczywistą. Dlatego poprzedni właściciel nie może być zobowiązany do zwrotu pełnego świadczenia wywłaszczeniowego za nieruchomość pozbawioną drzewostanu. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy słusznie uwzględnił też pożytki z usuniętych roślin, bowiem ewidentnie nasadzenia roślin stanowiły odrębną wartość od samego gruntu, zwiększały globalną wartość nieruchomości, a dodatkowo i wyjątkowo obejmowały także utracone korzyści, dlatego też zasadnie zostały doliczone do wartości wskazanej w operacie szacunkowym. Jako pozorną określił zarzucaną w odwołaniu odmienność szacowania wartości gruntu z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu, gdyż wartość gruntu wskazana w operatach szacunkowych zawsze odpowiada wartości rynkowej. Uwzględniając powyższe Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z [...] marca 2011 r., nr [...] orzekającą zwrot na rzecz H. Z. i J. Z. wywłaszczonej nieruchomości o powierzchni [...] m2, położonej w W. przy ul. [...] (dawniej ul. [...]), aktualnie oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [..]., oraz zobowiązującą strony do zwrotu na rzecz Miasta W. kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł.. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent W. domagając się jej uchylenia. Skarżący zarzucił organom naruszenie przepisu art. 7, 75 i 86 k.p.a. oraz naruszenie i niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 140 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. co miało wpływ na niewłaściwe wyliczenie wysokości zwaloryzowanego odszkodowania pieniężnego podlegającego zwrotowi poprzez niewłaściwe zastosowanie przywołanych powyżej regulacji prawnych. W uzasadnieniu skargi Prezydent W. wyjaśnił, że aneksem ze stycznia 2011 r., rzeczoznawca majątkowy K. K. dokonał zmiany w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2009 r., dotyczącej nieruchomości wywłaszczonej według stanu na dzień wywłaszczenia i poziomu cen z daty dokonanej przez niego wyceny, poprzez powiększenie tej wartości nieruchomości o wartość roślin i utraconych korzyści. W konsekwencji Starosta W. w trybie art. 140 ust. 4 u.g.n. pomniejszył wysokość zwaloryzowanego odszkodowania pieniężnego podlegającego zwrotowi wyliczonego w kwocie [...] zł. o kwotę [...] zł. stanowiącą wyliczoną w aneksie wartość roślin i utraconych korzyści. Skarżący zauważył, że zgodnie z aktem notarialnym z dnia [...] maja 1973 r., wartość działki o powierzchni [...] m2 została ustalona na kwotę [...] zł. w oparciu o opinię szacunkową sporządzoną przez Z. P. w lutym 1973 r. Natomiast wartość znajdujących się na działce drzew i krzewów ustalona przez S. B. w elaboracie szacunkowym z grudnia 1972 r. została ustalona na kwotę [...] zł.. Oznacza to, że wartość drzew i krzewów według ustalonego w akcie notarialnym odszkodowania stanowiła około 47 % ogólnej wartości całej nieruchomości, natomiast obecnie wyliczona wartość utraconych roślin i utraconych korzyści stanowi około 85 % wysokości odszkodowania pieniężnego po jego zwaloryzowaniu. Zdaniem skarżącego takie dysproporcje nie znajdują uzasadnienia. Prezydent W. podkreślił, że w zebranym materiale dowodowym z którym skarżący mógł się zapoznać w dniu [...] lutego 2011 r. przed wydaniem decyzji przez Starostę W., aneks operatu szacunkowego ze stycznia 2011 r. zawierał jedynie kserokopię dawnej opinii szacunkowej, i dlatego w odwołaniu pojawił się zarzut braku oryginału tego dokumentu. Dopiero w uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy poinformował o tym, że w dniu 18 maja 2011 r., Wojewoda [...] otrzymał oryginalne egzemplarze elaboratów szacunkowych i innych dokumentów przygotowujących wywłaszczenie oraz poinformował o tym, że w tym dniu J. Z. złożył potwierdzone za zgodność z oryginałem kserokopie obu elaboratów szacunkowych – elaboratu autorstwa S. B. z grudnia 1972 r., oraz elaboratu autorstwa Z. P. z lutego 1973 r.. Prezydent W. zarzucił Wojewodzie [...], iż ten nie wezwał wszystkich stron postępowania do zapoznania się z nowym materiałem dowodowym. Za bezzasadny uznał zarzut Wojewody, iż podważa on wyliczenia rzeczoznawcy majątkowego choć wbrew obowiązkowi prawnemu nie dysponuje żadną dokumentacją. Podkreślił, że przedstawiony w odwołaniu zarzut nie dotyczy poziomu cen, lecz sposobu wyliczenia wartości nieruchomości mającego na względzie przepisy art. 140 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. Prezydent W. dodał, że przyjęcie, iż wartość wywłaszczonej nieruchomości zmniejszyła się o wartość roślin i utraconych z nich korzyści w kwocie [...] zł., jest niewłaściwe w świetle zarówno powołanych przepisów jak i orzecznictwa. Reasumując skarżący wskazał, że na wywłaszczonej nieruchomości nie podjęto żadnych działań związanych z celem wywłaszczenia, a tym samym nie ma podstaw do zmniejszenia wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że w skardze nie wskazano na żadne nowe okoliczności sprawy, które mogłyby mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy podkreślił, że nie naruszył prawa strony skarżącej do czynnego udziału w postępowaniu, bowiem pismem z dnia 23 maja 2010 r., poinformował skarżącego i beneficjentów zwrotu o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Wojewoda [...] przyznał, że na nabytej nieruchomości nie podjęto żadnych działań związanych z celem wywłaszczenia. Faktem jest, że usunięto jednak części składowe nieruchomości. Również bezspornym jest, że skarżący nie jest w stanie zwrócić drzew owocowych, dlatego nie można żądać zwrotu całego zwaloryzowanego odszkodowania zwłaszcza za składniki, które utracił. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jest zasadna. Na wstępie podkreślić należy, że stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269, ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie jest jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, jak również powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: ustawą p.p.s.a. Oznacza to, że sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie w aspekcie jej zgodności z prawem i może ją wzruszyć jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.). W kontrolowanej przez sąd sprawie zasadniczy zarzut skargi dotyczy niewłaściwego zastosowania przez Wojewodę [...] przepisu art. 140 ust. 4 u.g.n., który m. in. stanowi materialnoprawną podstawę dla wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty W. z dnia [...] marca 2011 r. Zgodnie z powołanym przepisem w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu odszkodowanie ustalone stosownie do art. 140 ust. 2 u.g.n., pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się przy tym skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się, że w postępowaniu o zwrot nieruchomości należy dokonywać takiej wykładni przepisu art. 140 u.g.n. w wyniku, której nastąpi pełne i ekwiwalentne rozliczenie wypłaconego na etapie wywłaszczenia odszkodowania i uiszczonych dopłat, a więc świadczeń poniesionych zarówno przez podmiot publicznoprawny, jak i wywłaszczonego. Odmienna bowiem interpretacja tego przepisu prowadziłaby do rażąco nierównego potraktowania obu podmiotów w procesie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, co ze społecznego i ekonomicznego punktu widzenia nie byłoby do zaakceptowania i byłoby sprzeczne z zasadami określonymi w art. 21 ust. 2 i 64 ust. 22 Konstytucji RP.(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2011 r. sygn. akt II SA/Po 158/11) Z ustaleń organów prowadzących postępowanie wynika, że w przedmiotowej sprawie, w dacie wywłaszczenia wartość działki aktualnie oznaczonej nr ewidencyjnym [...], wyniosła [...] zł.. Natomiast wartość znajdujących się na działce drzew i krzewów wyniosła [...] zł. Takie zapisy co do wartości wyżej wymienionych elementów znalazły się w treści aktu notarialnego z dnia [...] maja 1973 r., rep. nr [...]. Zatem wartość drzew i krzewów stanowiła wówczas około 47% ogólnej wartości całej nieruchomości. Natomiast w aneksie do operatu szacunkowego ze stycznia 2011 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. do operatu szacunkowego z sierpnia 2009 r., ustalono, że kwota zwaloryzowanego odszkodowania za działkę ewidencyjną nr [...] wynosi [...] zł., w tym wartość naniesień roślinnych [...] zł.. Natomiast aktualną wartość nieruchomości biegły oszacował na kwotę [...] zł. - w tym wartość gruntu [...] zł.. Tak więc, w dacie wydawania zaskarżonych decyzji, wyliczona w operacie wartość roślin i utraconych korzyści stanowiła około 85 % wysokości odszkodowania pieniężnego po jego zwaloryzowaniu, podlegającego zwrotowi. Zasadniczym pytaniem, na które należy w niniejszej sprawie odpowiedzieć jest czy w sytuacji, gdy na wywłaszczanej nieruchomości w dacie jej wywłaszczenia istniały nasadzenia – drzewa i krzewy, które po wywłaszczeniu zostały usunięte, odszkodowanie, o którym mowa w art. 140 ust. 4 u.g.n. w części, w jakiej dotyczy ustalenia wartości nasadzeń, obejmuje tylko szkodę rzeczywistą czy również utracone pożytki. Sąd w pierwszej kolejności pragnie zauważyć, że w rozdziale V dział III ustawy o gospodarce nieruchomościami wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość zostały unormowane wyczerpująco. Zarówno jednak w przepisie art. 140 ust. 4 jaki i w całej regulacji działu III ustawy brak jest odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu Cywilnego. Tym samym brak jest postaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek pozbawienia go własności, jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Przy jego ustalaniu nie można wykraczać poza ramy określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i posiłkować się przepisami Kodeksu Cywilnego. W tym zakresie aktualność zachowało, mimo zmiany stanu prawnego, stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 6 lipca 1994 r. sygn. akt SA/Gd 2799/93 (ONSA 1995/2/88), który uznał, że zagadnienie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (lub jej część) zostało wyczerpująco uregulowane przepisami obowiązującej w kontrolowanej przez niego sprawie, - ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 ze zm.) i odesłanie zawarte w art. 7 tej ustawy do przepisów Kodeksu Cywilnego nie ma zastosowania do tej kwestii. W ocenie sądu rozpoznającego sprawę, powyższa reguła powinna mieć zastosowanie również przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość w sprawie niniejszej, w części w jakiej odszkodowanie to dotyczy ustalenia wartości nasadzeń na zwracanym gruncie. Błędne jest zatem stanowisko Wojewody [...] zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, iż odszkodowanie za nasadzenia na gruncie, które istniały w dacie wywłaszczenia obejmuje nie tylko szkodę rzeczywistą, ale również utracone pożytki. W konsekwencji sporządzony w 2011 r. aneks do operatu szacunkowego błędnie określa cenę za nasadzenia doliczając do nich również utracone korzyści. Skutkiem takiego oszacowania wartości nasadzeń jest dysproporcja między wartością całej nieruchomości, a wartością roślin i utraconych korzyści (ok. 85% wartości nieruchomości). Zgodzić należy się ze skarżącym, że w świetle powyższych wywodów, taki sposób wyliczenia wartości nieruchomości pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 140 ust. 1 i 4 u.g.n. Ponadto miał on wpływ na powstanie opisanych wyżej dysproporcji w zestawieniu wartości gruntu z wartością nasadzeń. Analiza sprawy doprowadziła sąd do wniosku, iż organy prowadzące postępowanie wadliwie dokonały ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy, przyjmując jako podstawowy dowód w sprawie operat szacunkowy zawierający niewłaściwe wyliczenie wysokości zwaloryzowanego odszkodowania pieniężnego podlegającego zwrotowi. Reasumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego art. 140 ust. 4 u.g.n., które miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, w związku z czym na podstawie art. 145 ust. 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) należało uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r. oraz decyzję Starosty W. z dnia [...] marca 2011 r., w zakresie w jakim dotyczą one zwrotu na rzecz Miasta zwaloryzowanej kwoty odszkodowania. W pozostałej części, należało uznać, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zarzuty Prezydenta W. dotyczą nie tyle oceny legalności postępowania prowadzonego w przedmiocie zwrotu nieruchomości, co ustalenia i wyliczenia wysokości odszkodowania. Rozpoznając sprawę po raz kolejny organy orzekające w sprawie uwzględnią wytyczne zamieszczone powyżej, w szczególności gromadząc ponownie materiał dowodowy, zlecą wykonanie operatu szacunkowego zgodnego z uwagami sądu zamieszczonymi w niniejszym wyroku. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku.