I SA/Wa 1450/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., Nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] ustalającej odszkodowanie na rzecz S. G. za udział 3/4 części i na rzecz M. W. za udział w 1/4 części w nieruchomości położonej w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...] zajętej pod drogi publiczne (gminne) ul. [...] i ul. [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Wojewoda [...] przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Pismem z dnia [...] grudnia 2005 r. S. G. i W. G. złożyli wniosek o ustalenie odszkodowania za opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod ulicę. Następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawo własności nieruchomości położonej w L., zajętej pod część ulicy [...] (dz. nr [...] o pow. [...]ha) oraz część ul. [...] (dz. nr [...] o pow. [...]ha), w obrębie ewidencyjnym [...] uregulowanej w KW [...]. W dniu [...] lutego 2011 r. w Starostwie Powiatowym w L. przeprowadzona została rozprawa administracyjna, na której strony mogły składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony miały możliwość wypowiedzenia się co do wyników postępowania dowodowego. Jak wynika z akt sprawy wnioskodawczyni S. G. i M. W. nie zgłosiły uwag do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Uwagi zgłosił natomiast pełnomocnik Prezydenta Miasta L., nie zgadzając się z ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę wyceną spornej nieruchomości i zaproponował ustalenie odszkodowania w wysokości [...] zł za 1 m2 gruntu. Po przeanalizowaniu całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., Starosta [...] uznał, że operat został sporządzony prawidłowo i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. W związku z powyższym decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. G. i M. W. za nieruchomości położone w L., oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...] i [...] na łączną kwotę [...] zł zobowiązując jednocześnie Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji i stwierdził, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Stosownie natomiast do ust. 2 pkt 2 § 36 rozporządzenia - w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Ponieważ rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż na rynku lokalnym, w okresie objętym wyceną, brak było transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, wobec czego uzasadnione było zastosowanie przez biegłego ust. 2 § 36. Wojewoda podkreślił ponadto, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności ceł wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zwrócił przy tym uwagę, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu, Gmina L. reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego A. Z., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając organowi: - naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w z zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało zdaniem skarżącej wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, - niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie zdaniem skarżącej uznał, iż na rynku lokalnym nie istniały transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowania, - naruszenie art. 7, 8, 11, 77 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie natomiast z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, czyli 29.10.1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13.10.1998 r.). Bezspornym w sprawie jest, że działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] z obrębu [...] zostały przejęte z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. Wysokość odszkodowania ustalona została na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. w dniu [...] października 2010 r. operatu szacunkowego. W operacie niniejszym rzeczoznawca przyjęła do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 11 transakcji dokonanych w latach 2008 – 2010. Analiza powyższego operatu wskazuje, że został on sporządzony w sposób prawidłowy, a przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości. Nie można zgodzić się z zarzutem skargi dotyczącym braku wyjaśnienia przez organ zastosowania w operacie przez biegłego przepisu § 36 ust. 2 pkt 2 powyższego rozporządzenia. Zdaniem Sądu organy wyjaśniły tą kwestię w sposób wystarczający, zresztą wynika to także z treści samego operatu, gdzie na str. 8 rzeczoznawca wskazała, że na rynku lokalnym brak jest transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zatem skoro na terenie L. nie było, w okresie objętym operatem, transakcji sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, zasadnym było zastosowanie przez biegłego w sprawie przepisu § 36 ust. 2 pkt 2 w/w rozporządzenia tj. określenie wartości rynkowej nieruchomości jako iloczynu wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Ponadto podkreślić należy, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie w myśl art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego, to organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zatem jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego to, jak słusznie zauważył Wojewoda [...], na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat do którego organ musiałby się ustosunkować. Jednak strona z tego uprawnienia nie skorzystała. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo przez organy zinterpretowane zinterpretowane. Mając zatem na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi orzekł jak w sentencji