II SA/Kr 1711/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Ewa Rynczak Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2012 r. sprawy ze skargi K.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z [...] marca 2011 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, póz. 1589) na wniosek J.K. i K.Z. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pn.; "Budowa budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym, z miejscami postojowymi na działkach nr [...] ,[...] [...] obr [...], drogą dojazdową i komunikacją pieszą przez działkę nr [...] obr j.w., wjazdem i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr j.w. przy ul [...] w K. ". Organ podał, że załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu, Nr 2- Linie rozgraniczające teren inwestycji, Nr 3- Wyniki analizy urbanistyczno -architektonicznej Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej - część graficzna - stanowią integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek inwestora wpłynął do organu 19.01.2006 r. W dniu 12.06.2008 r. inwestor dokonał złożył korektę zakresu inwestycji polegającą na wyłączeniu z obsługi komunikacyjnej dojazdu do planowanej inwestycji od strony ul. [...]. Organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie na skutek rozpoznania skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...].12.2008r., którą utrzymano poprzednią decyzję organu z 07.10.2008r. ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem sygn. akt II SA/Kr 236/09 z 09.07.2010 r. uchylił decyzję SKO w K. oraz poprzedzającą decyzję organu l instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazał, iż nie został zbadany interes prawny podmiotów będących właścicielami budynków przy ul. [...], zatem organ nieprecyzyjnie ustalił krąg stron postępowania, nie została ustalona linia zabudowy, nie zostały precyzyjnie określone działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organ wskazał, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stronami zazwyczaj są właściciele sąsiednich nieruchomości. Jednakże ze wzglądu na możliwość oddziaływania inwestycji na dalsze nieruchomości stronami mogą być także właściciele nieruchomości niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, których prawa do korzystania z nieruchomości mogą zostać naruszone. Organ uznał, że krąg osób posiadających przymiot stron w przedmiotowej sprawie nie rozszerzy się o właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, położonych w sąsiedztwie pojmowanym szerzej niż sąsiedztwo ewidencyjne. Osoby te nie posiadają bowiem interesu prawnego polegającego na ochronie ich posesji przed uciążliwościami i zagrożeniami, spowodowanymi lokalizacją obiektu, którego dotyczy postępowanie. Oddziaływanie obiektu nie będzie wykraczało poza sąsiedztwo ewidencyjne. Tym samym - po wyłączeniu z zakresu planowanej przez inwestora inwestycji dojazdu od ul. [...] - właściciele działek zlokalizowanych wzdłuż poprzednio planowanego dojazdy które nie przylegają bezpośrednio do terenu inwestycji, tj. działki nr [...] oraz [...] ,[...] [...] (budynki mieszkalne nr [...] , [...] [...] od ul. [...] nie będą stronami w niniejszej sprawie, a to z uwagi na fakt, iż w żaden sposób ich prawa do korzystania z nieruchomości nie mogą zostać naruszone poprzez realizację planowanej inwestycji. Odnosząc się do zastrzeżeń dotyczących linii zabudowy, organ wyjaśnił, że § 4 rozporządzenia z 26.08. 2003 r. mówi o wyznaczeniu linii zabudowy, nie precyzując, że linię zabudowy wyznacza się tylko od frontu działki. Skoro powiedziano tylko o linii zabudowy, to oznacza to, że chodzi o wszystkie linie zabudowy i nie ma żadnych podstaw, aby linie te ograniczać np. do frontowej linii zabudowy. W niniejszej sprawie, po ponownym przeanalizowaniu, organ ustalił obowiązującą linię nowej zabudowy, wyznaczając jej równolegle do granicy pomiędzy dz. nr [...] a dz. nr [...] obr [...], w odległości 4m od tej granicy. Nadto organ wskazał, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Dominującą funkcją zabudowy jest zabudowa wielorodzinna, a przy ul. [...] przemiennie zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna. Zabudowa wielorodzinna dostępna z ul. [...] znajduje się m.in. na działkach nr [...] ,[...] [...] obr [...] Działki zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy zostały podane przez osobę sporządzającą analizę w zał. Nr 1 do decyzji oraz w wynikach analizy zał. nr 3 do decyzji. W piśmie z 20.10.2010r. inwestor uściślił zakres inwestycji. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano następujące postanowienia i opinie: postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z 13.06.2007 w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską, postanowienie Zarządu Komunalnego z 04.07.2007 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Zarządu Komunalnego z 11.08.2008 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z 30.05.2006 r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska z 31.05.2006 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Rady Dzielnicy V m. Krakowa z 3.07.2007 r. uchwała nr: [...] opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z 18.08.2006 r. w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochrona konserwatorską, opinię . Zarządu Komunalnego z 11.08.2008r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Organ ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Organ ustosunkował się do zastrzeżeń wniesionych w toku postępowania przez strony. Wyjaśnił, że warunki zabudowy ustalono w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz zgromadzone opinie. Określając parametry dla wnioskowanej inwestycji, organ kierował się wymaganiami ładu przestrzennego, będącego podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalone w decyzji warunki takie jak gabaryty planowanego obiektu, wskaźnik zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, geometria dachu i inne cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu wynikają z analizy urbanistycznej i nie są odzwierciedleniem koncepcji złożonej do wniosku. Ponadto w wydanej decyzji ustala się warunki wynikające z przepisów odrębnych na podstawie zebranych uzgodnień i opinii. Kwestia dostępu do drogi publicznej oraz komunikacji została określona w opinii Zarządu Komunalnego z 11.08.2008r. Wyjaśnił również, iż działka [...] nie jest objęta decyzją. Wskazał, że Samorządowe Przedszkole nr [...] , od 19.11.2010 r. bierze udział jako strona w postępowaniu. Organ podniósł także, że decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie rodzi żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Brak zgody stron postępowania na wnioskowany zakres inwestycji nie ma zatem znaczenia dla niniejszego postępowania, zwłaszcza, że zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. 2. art. 56 ww. ustawy organ wydający decyzje o warunkach zabudowy nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wyjaśnił również, że decyzja o warunkach zabudowy jest rozstrzygnięciem wydanym na pierwszym etapie przygotowania procesu inwestycyjnego i nie przesądza, czy inwestycja będzie zrealizowana. Samo wydanie przedmiotowej decyzji pozwala jedynie inwestorowi ubiegać się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ta zaś może być wydana między innymi jedynie wtedy, gdy przedłożony przez inwestora projekt budowlany będzie zgodny z przepisami prawa budowlanego, w tym dotyczącymi zachowania prawidłowej odległości między budynkami już istniejącymi a objętymi zamierzeniem inwestycyjnym, czy nie ograniczania istniejącym budynkom dostępu do światła. Od decyzji odwołania wnieśli Z.S. , K.S. , M.Ł. B.C-S., i W.S. , T.B. , M.B. , P.B. , B.K. i B.K. , A.C. oraz M.C. oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa im. [...] T.B. , M.M. oraz P.B. podnieśli, że planowana inwestycja zakłóci zasadę dobrego sąsiedztwa, zniszczy zieloną enklawę, pogorszy warunki bytowania, utrudni wentylację, wpłynie negatywnie na nasłonecznienie niższych części budynków i ograniczy komunikację, co spowoduje obniżenie wartości nieruchomości, której odwołujący się są właścicielami. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zarzuciła przedmiotowej decyzji naruszenie art. 7 i art. 77 kpa. Organ l instancji ustalił warunki zabudowy dla budynku 4-kondygnacyjnego, podczas gdy w okolicy występują budynki 2-kondygnacyjne. Nadto nieprecyzyjnie ustalono krąg stron postępowania. Przy ustalaniu parametrów inwestycji nie uwzględniono przysłaniania oświetlania i zacieniania niższych kondygnacji sąsiednich budynków. Organ pominął także kwestie zacienienia ogrodu przedszkola przy ul. [...]. Zdaniem strony odwołującej się niezasadnie przyjął zasadę kontynuacji odnośnie do działek nr [...] ,[...] [...] [...] , które znajdują się po przeciwnej stronie ul. [...] i nie należą do rozpatrywanej kwatery. Ponadto przy ustalaniu linii zabudowy nie odniesiono się do granicy działek [...] i [...] . Przyjęta linia zabudowy odnosi się tylko do części naziemnej budynku i nie jest zgodna z linią terenu inwestycji kubaturowej, który obejmuje praktycznie całąpow. działek nr [...] ,[...] [...] obr.[...] , a część podziemna zajmuje co najmniej 80 % powierzchni ww. działek. Organ l instancji pominął także fakt, że droga dojazdowa do planowanego budynku przez działkę nr [...] ma zaledwie 5 m, a zatem nie będzie możliwości wybudowania chodników dla pieszych, a ruch w tej okolicy ulegnie znacznemu natężeniu. Inwestycja skutkować będzie obniżeniem wartości nieruchomości sąsiednich. A. C. oraz M.C. wnieśli o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia. Ich zdaniem realizacja inwestycji utrudni dojazd służb publicznych oraz prowadzenie instalacji mediów. W ocenie odwołujących się konieczne jest zaplanowanie zintegrowanego przyłączenia dla wszystkich mediów. Wyjazd i wjazd na teren planowanej inwestycji spowoduje wzrost natężenia ruchu i stanowić będzie zagrożenie dla okolicznych mieszkańców. Ustalenie wskaźnika miejsc parkingowych jest niedoszacowane i skutkować będzie problemami z parkowaniem w tej okolicy. Realizacja inwestycji spowoduje obniżenie standardu życiowego okolicznych mieszkańców. Nadto decyzja ustalająca warunki zabudowy powinna zawierać warunek, by przed rozpoczęciem prac postawić tymczasowe ogrodzenie oddzielające działkę nr [...] od działek nr [...] i[...] , które przed oddaniem inwestycji ma być zastąpione ogrodzeniem trwałym. B. i B.K. zarzucili, że organ l instancji w sposób nieprawidłowy ustalił parametry dla nowej zabudowy, ponieważ nie wskazywano dla poszczególnych parametrów wartości średnich. Organ niewłaściwie ustalił także wysokość projektowanej zabudowy w przedziale "od-do" ponieważ parametr ten powinien być wskazany konkretnie i ściśle. Nieprawidłowe było także ustalenie szerokości elewacji frontowych, gdyż organ l instancji przyjął dużą tolerancję gabarytów. Zaskarżona decyzja narusza przepisy kpa, gdyż organ l instancji nie ustosunkował się do wszystkich uwag wnoszonych przez strony postępowania. Zdaniem odwołujących się uzasadnienie decyzji narusza art. 107 § 3 i 8 kpa. B.C.-S. oraz W.S. zarzucili niejednoznaczne określenie wniosku Inwestora, bezpodstawne wyłączenie ze sprawy w charakterze stron właścicieli budynku przy ul. [...] i działek nr [...] i [...] . Wskazali, że przy ustalaniu linii zabudowy nie odniesiono się do granicy działek [...] i [...] , a przy ustalaniu parametrów dla nowej inwestycji uwzględniono działki nr [...] ,[...] [...] i [...] w większości nie należących do rozpatrywanej kwatery, lecz leżących po przeciwnej stronie ul. [...]. Zdaniem odwołujących się nie uwzględniono wszystkich wskazań WSA w Krakowie (m.in. w zakresie ustalenia kręgu stron postępowania). Przy ustalaniu kręgu stron postępowania nie ustalono zasięgu oddziaływania inwestycji pod kątem zanieczyszczeń, hałasu, przesłaniania nasłonecznienia i oświetlenia zwłaszcza niższych kondygnacji. Przyjęta linia zabudowy odnosi się do części naziemnej kwartału i nie jest zgodna z linią "terenu inwestycji kubaturowej", który obejmuje praktycznie całą pow. działek [...] ,[...] ,[...] , a część podziemna zajmuje co najmniej 80 % powierzchni tych działek. Realizacja inwestycji spowoduje pogorszenie warunków bytowych, zwiększy ruch, wpłynie szkodliwie na zdrowie dzieci z pobliskiego przedszkola i przyczyni się do obniżenia wartości rynkowej mieszkań w rejonie inwestycji. M.Ł. zakwestionowała prawidłowość ustalenia kręgu stron postępowania, z uwagi na wyłączenie z udziału w postępowaniu mieszkańców budynku przy ul. [...]. Wskazała, że nieprawidłowo ustalono także linie zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Nie zachowano zasady dobrego sąsiedztwa, skoro ma powstać 4-kondygnacyjny budynek wielorodzinny w obszarze, w którym dominują przeważnie 2-kondygnacyjne budynki jednorodzinne, zwłaszcza, że zgodnie z ustaleniami Studium zagospodarowania przestrzennego M. K. okolice [...] to enklawa zabudowy niskiej M4, a realizowane inwestycje powinny być zgodne z tradycją lokalną. W przedmiotowej sprawie wskaźnik intensywności zabudowy został rażąco naruszony. Inwestycja została ponadto negatywnie zaopiniowana przez radę Dzielnicy V uchwałą z 3 lipca 2006 r. Podkreśliła, że zamierzenie inwestycyjne będzie skutkować uciążliwościami dla okolicznych mieszkańców, stwarzać zagrożenie dla przedszkola, spowoduje zacienienie, zakłóci ład przestrzenny, zagęści budowę, obniży warunki życiowe okolicznych mieszkańców. Z.S. oraz K.S. podnieśli, że działki, na których ma być realizowana inwestycja nie mają charakteru działki budowlanej z przeznaczeniem pod zabudowę budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z garażem podziemnym. Nadto dojazd i dojście przez dz. nr –[...] jest tworem sztucznym i nie nadaje się do roli dojazdu do inwestycji. Wykonanie wykopów pod instalacje mediów w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przy ul. [...] stanowi zagrożenie dla jego fundamentów. Zabudowa działek [...] i [...] i wprowadzenie dodatkowych kilkudziesięciu samochodów radykalnie pogorszy warunki bytowania mieszkańców okolicznych ulic i spowoduje obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości. Decyzja organu l instancji niezasadnie wyklucza z kręgu stron postępowania właścicieli budynku położonego przy ul. [...] na działce nr [...], która przylega do terenu inwestycji. Realizacja inwestycji o tych gabarytach spowoduje zacienienie placu zabaw przy ul. [...]. Ponadto w zaskarżonej decyzji pominięto fakt, że na działkach rosną 3 stuletnie jesiony kaukaskie. Ponadto realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego spowoduje likwidację korytarza powietrzno-wentylacyjnego niezbędnego do zapewnienia odpowiednich warunków zdrowotnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z [...] sierpnia 2011 r., znak: [...] , na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa oraz na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji celem ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie ustalono, iż teren inwestycji przeznaczony pod zabudowę kubaturową znajduje się wewnątrz kwartału i w oddaleniu od dróg publicznych oraz w obrębie terenu posiadającego już ukształtowane linie zabudowy. Przedmiotowa inwestycja -położona wewnątrz kwartału - nie będzie miała wpływu na już ukształtowaną linie zabudowy wzdłuż ul. [...] Wewnątrz kwartału występują także działki zabudowane nr [...] ,[...] [...] [...] oraz [...] . Odległość obiektów na tych działkach od otaczających kwartał dróg publicznych jest zróżnicowana. Dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego linię tę ustalono jako przedłużenie linii zabudowy na działce nr [...], która kontynuuje także przebieg linii wyznaczonej przez elewacje zachodnie budynków na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] które również znajdują się wewnątrz kwartału. Tak wyznaczona linia zabudowy została ujęta w znaczniku graficznym do zaskarżonej decyzji. W ocenie Kolegium organ l instancji uzasadnił należycie wyznaczenie linii zabudowy w opisany powyżej sposób. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że linia zabudowy jest to odległość obiektów kubaturowych od pasa drogowego drogi publicznej. Ogrywa istotną rolę w kształtowaniu ładu przestrzennego. Wobec powyższego brak jest w obowiązujących przepisach prawa podstaw do uwzględniania na potrzeby ustalania linii zabudowy podziemnej części inwestycji. W kwestii braku ustosunkowania się przy wyznaczaniu linii zabudowy do granicy działek [...] i [...] Kolegium wskazało, że okoliczność ta nie ma istotnego znaczenia dla ustalenia linii zabudowy w przedmiotowej sprawie. Obiekty kubaturowe zlokalizowane na w/w działkach tworzą odrębną pierwszą linię zabudowy od ul [...] . Natomiast linia zabudowy w przedmiotowej sprawie, z uwagi na specyficzne usytuowanie obiektu wewnątrz kwartału jest kształtowana w nawiązaniu do obiektów kubaturowych położonych w drugiej linii zabudowy. Mając powyższe na uwadze, linia zabudowy dla planowanej inwestycji została wyznaczona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie 36 %, co stanowi średni wskaźnik występujący w kwartale, natomiast średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 50 %. Jednak z uwagi na specyficzną lokalizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego wewnątrz kwartału uwzględniono na potrzeby wyznaczenia tego wskaźnika średnią w tym kwartale, co w ocenie Kolegium jest prawidłowe. Kolegium stwierdziło natomiast, iż organ l instancji nie uczynił zadość wskazaniom Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w zakresie dotyczącym wskazania działki dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określonych w pkt 1 załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji wskazano, że planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację: rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu m.in. na działkach nr [...] ,[...] ,[...] [...] obr. [...] w K. oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich m.in. na działkach [...] ,[...] [...] [...] [...] obr. [...] oraz [...] ,[...] [...] [...] [...] obr.[...]. Z powyższego wynika, że organ l instancji niezasadnie przyjął inne działki jako punkt odniesienia dla kontynuacji rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] w K. ), a inne dla kontynuacji parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich (działki [...] ,[...] [...] [..] [...] obr.[...] oraz [...] ,[...] [...] [...] [...] Obr [...]), przy czym część z przyjętych do analizy działek nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej (choć położona w tym samym kwartale - działki n [...] ,[...] [...] [...] [...] obr. [....]). Zdaniem SKO, niedopuszczalne jest kształtowanie np. parametru wysokości w oparciu o jedną działkę, a ustalenie kontynuacji funkcji w oparciu o inną działkę sąsiednią. Warunek kontynuacji (art. 61 ust.1 ustawy) jest bowiem warunkiem kontynuacji wszystkich wymagań i parametrów działki (działek) uznanych za sąsiednie. Nadto, ustalając poszczególne parametry sięgano także do innych działek niż wskazane w pkt 1 załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji. Szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji została ustalona w przedziale od 20 m do 50 m. Wątpliwości Kolegium budzi zakres wskazania tego parametru, z uwagi na zbyt dużą rozpiętość. Maksymalną szerokość elewacji frontowej organ l instancji uzasadnił pierzejowym charakterem zabudowy. Jednak maksymalne wskaźniki zabudowy (do ok. 50 m) występują na działkach nr [...] ,[...] [...] [...] (łącznie ok. 49 m) oraz [...] ,[...] [...] (łącznie 49 m) i 59, z których tylko ta ostatnia została wskazana w pkt l załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji jako działka sąsiednia pozwalająca na kontynuację parametrów istniejącej zabudowy. Z kolei szerokość elewacji fontowej na działkach [...] ,[...] [...] [...] [...] położonych w kwartale jest niższa niż 50 m i wynosi ok. 45 m. Minimalny parametr szerokości elewacji frontowej ustalono w nawiązaniu do działek nr [...] i [...] które wskazano jako działki sąsiednie, położone w kwartale zabudowy, chociaż nie są dostępne z ulicy [...] lecz ul. [...]. Ponadto stwierdzenie, że łączna szerokość elewacji frontowej na działkach nr [...] i [...] wynosi ok. 20 m nie znajduje oparcia w tabeli stanowiącej załącznik do analizy architektoniczno-urbanistycznej z 18. 04. 2007 r., w której podano łącznie dla działki nr [...] i[...] szerokość elewacji frontowej 10 m. W celu ustalenia wskaźnika wysokości nowej zabudowy sięgnięto do parametrów dla działek nr [...] i [...] wskazując, iż parametr ten wynosi 9 m (do attyki). Jednak wskazano, że mając na względzie zakres przepisów technicznych, które mogą mieć wpływ na niektóre parametry zabudowy, wysokość nowej zabudowy określono w przedziale od 9 m do 13 m. W ocenie Kolegium wątpliwe jest przyjęcie tak dużego marginesu swobody (4 m - więcej niż jedno piętro) uzasadnionego potrzebą zachowania pewnej elastyczności przy realizacji projektu. W sytuacji, gdy wśród działek sąsiednich występują wartości skrajne (9 m działki nr [...] i[...] ) oraz 13 m (działki [...] i [...] organ l instancji powinien uzasadnić z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego dopuszczalność kontynuacji parametru minimalnego albo maksymalnego, ewentualnie rozważyć wypośrodkowanie tych wartości tak by harmonijnie wpisywały się w istniejący układ urbanistyczny. Powołanie się na przepisy techniczno-budowlane nie może natomiast uzasadniać dopuszczalności odstępstwa od zasad wyznaczonych przez § 7 ust. 1 powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Nadto organ I instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie ustalono dla zamierzenia inwestycyjnego dachy płaskie z wyraźnie ukształtowanymi attykami. Nawiązano do zabudowy na działkach nr [...] i [...] W ocenie Kolegium przy ustalaniu tego parametru organ l instancji nie uzasadnił należycie dlaczego spośród działek wybranych jako działki sąsiednie do ustalenia tego parametru przyjęto akurat te dwie działki jako reprezentatywne, a pominięto inne działki wskazane w pkt 1 załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji. Planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul [...], istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniach Kolegium wyjaśniło, że badanie ewentualnego wpływu zamierzenia inwestycyjnego na nieruchomości sąsiednie, w szczególności na ich nasłonecznienie jest właściwe dla kolejnego etapu procesu inwestycyjnego - wydania pozwolenia na budowę. Jednak już na obecnym etapie procesu inwestycyjnego wskazano - co wiąże organy administracji budowlanej -że zgodnie z pkt 5 załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy ponadto zapewnić ochronę przed hałasem, wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Zatem jeśli planowane zamierzenie inwestycyjne rzeczywiście powodować będzie ograniczenie dostępu światła to okoliczność ta stanie na przeszkodzie realizacji inwestycji. Argument, że realizacja inwestycji spowoduje spadek wartości nieruchomości sąsiednich nie może być brany pod uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy. Odnośnie do zarzutu braku możliwości wybudowania chodników i zarzutu, że realizacja inwestycji spowoduje wzrost natężenia ruchu, Kolegium wyjaśniło, że miarodajne w tym względzie są ustalenia zarządcy drogi, który pozytywnie zaopiniował przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne (opinia [...] Zarządu Komunalnego z 11. 08. 2008 r.). Przy czym podkreślił, że opinia ta nie jest równoznaczna ze zgodą na realizację wjazdu z ul.[...]. Realizacja tego zamierzenia wymagać będzie spełnienia warunków wskazanych w tej opinii. Odnośnie do zarzutów podnoszonych przez A.C. oraz M.C. Kolegium wyjaśniło, że są one istotne na drugim etapie procesu inwestycyjnego - postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Podkreślił przy tym, że posiadanie warunków zabudowy nie przesądza o wydaniu pozwolenia na budowę. Także wymóg zapewnienia odpowiedniej liczby miejsca parkingowych jest związany z kolejnym etapem procesu inwestycyjnego zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12. 04. 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W świetle obowiązujących przepisów prawa brak jest także podstaw do tego by na etapie ustalenia warunków zabudowy uwzględniać zobowiązania każdoczesnych nabywców działek nr [...] i [...] Organ I instancji wskazał, że w orzecznictwie sądowym zaakceptowano wyznaczanie parametrów i wskaźników nowej zabudowy w przedziale "od-do" . jednak nie zwalnia to organu administracji publicznej od uzasadnienia wyboru takiego oznaczenia parametrów i wskaźników i nie stanowi przyzwolenia na dowolność. Ustosunkowując się do zarzutu nieprawidłowego ustalenia kręgu stron postępowania organ odwoławczy podzielił ustalenia organu l instancji. Co do znaczenia ustaleń Studium zagospodarowania przestrzennego Miasta K. stwierdził, że jego postanowienia nie mają charakteru wiążącego, nie jest on bowiem prawem miejscowym. Organy administracji publicznej oceniają postanowienia studiów w ramach oceny całokształtu materiału dowodowego w sprawie. Podobnie rzecz się ma z opiniami rad dzielnic. Również okoliczność, że aktualnie toczy się postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę dla inwestycji na działkach nr [...] ,[...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. nie stanowi okoliczności mającej wpływ na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie. Organ odwoławczy podał, że techniczne aspekty planowanego zamierzenia inwestycyjnego (sposób prowadzenia mediów) są istotne i właściwe do rozważenia na kolejnym etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Nadto decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest równoznaczna ze zgodą na ich usunięcie drzew na terenie inwestycji. W zaskarżonej decyzji nałożono na Inwestora obowiązek zwrócenia się do Wydziału Ochrony Środowiska UMK w przypadku nieuniknionej kolizji planowanego zamierzenia inwestycyjnego z istniejącą zielenią. Organ konkludował, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego (§ 6, 7 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz prawa procesowego art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 kpa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Z uwagi na to, że postępowanie w przedmiotowej sprawie powinno być uzupełnione w znacznej części i to w zakresie wymagającej wiedzy specjalistycznej, sięgnięcie do art. 138 § 2 kpa jest uzasadnione. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł K.Z. . Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 2 kpa, poprzez błędne ustalenie, iż decyzja organu l instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie z uwagi na błędne przyjęcie, iż organ l instancji nieprawidłowo ustalił przesłanki ustalenia warunków zabudowy wskazane w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; - art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ww. rozporządzenia poprzez nieuzasadnione zakwestionowanie rozstrzygnięć przyjętych w sporządzonej w sprawie przez osobą wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów analizie architektoniczno-urbanistycznej; - art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.) poprzez nie wykonanie zaleceń i ocen zawartych w wyroku WSA z 9.07.2010 r., sygn. akt II SA/Kr 236/09. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że Kolegium nie wskazało jakie przepisy prawa proceduralnego zostały naruszone, poza tym wykroczyło poza ramy zaleceń i ocen zawartych w wydanym w sprawie wyroku sądu administracyjnego. Zdaniem skarżącego decyzja organu l instancji została wydana prawidłowo. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nieprawdą jest, że warunek ten nie został spełniony, gdyż spełnia go działka nr [...] obr.[...] . . Wskazał również, że działka sąsiednia to działka położona w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem inwestora, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i dostępna z tej samej drogi publicznej. Obszar analizowany natomiast to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania, zgodnie z § 2 pkt 4 powołanego rozporządzenia. Zgodnie z ww. przepisami, poszczególne parametry tzw. dobrego sąsiedztwa należy ustalać dla nowej zabudowy raz z uwzględnieniem działek sąsiednich, a innym razem obszaru analizowanego. Co za tym idzie - linia zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki winna być "odwzorowana" z zabudowy działek sąsiednich, natomiast wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz geometria dachu winny być odwzorowane z zabudowy na obszarze analizowanym. Niezrozumiałe jest zatem zastrzeżenie Kolegium, iż elewacja frontowa została ustalona poprzez sięgnięcie do innych działek, niż wymienione w załączniku nr l do decyzji. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się bowiem dla nowej zabudowy, zgodnie z § 6 ust. l rozporządzenia - na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejące zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Skarżący podkreślił, że zważywszy na normę wynikającą z art. 153 p.p.s.a., SKO w K. winno było dokonać kontroli decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w zasadzie jedynie pod kątem zastosowania się organu l instancji do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wskazanego w omawianym wyroku. Jak wynika z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w ponownie przeprowadzonym postępowaniu - powyższe wytyczne zostały wykonane w całości już przez organ I instancji. Związanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego K. w rozumieniu wskazanego wyżej przepisu oznacza, że nie może ono formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem. W odpowiedzi na skargę organ li instancji wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podniósł, że z decyzji organu l instancji nie wynikało dlaczego przyjął zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa skoro planowany budynek wielorodzinny ma sąsiadować z wieloma budynkami jednorodzinnym, a zatem zalecenia sądu administracyjnego nie zostały wykonane. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Na wstępie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji są przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym art. 6 ust. 1 i art. 61 ust 1 Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 cyt. u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się - na zasadzie wyjątku - realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga - celem zachowania ładu przestrzennego - przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zakończonej wydaniem decyzji poddanej sądowej kontroli wydanej w oparciu o art. 138 § 2 kpa trzeba się zgodzić ze stanowiskiem SKO w K. , który zaskarżoną decyzją kasacyjną z [...] sierpnia 2011 r. uznał, że organ l instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w sposób wystarczający dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego "Budowa budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym, z miejscami postojowymi na działkach nr [...] ,[...] [...] Obr [...], drogą dojazdową i komunikacją pieszą przez działkę nr [...] obr j.w., wjazdem i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr j.w. przy ul. [...] w K. ", wskazując również okoliczności, jakie przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinien uwzględnić organ l instancji. Należy podkreślić, że okoliczności te odnoszą się do prawidłowego ustalenia istotnych parametrów ww. przedsięwzięcia i w związku z tym nie ma podstaw do zastosowania trybu art. 136 kpa, a co za tym idzie organ odwoławczy - wbrew zarzutom skargi - prawidłowo zastosował art. 138 § 2 kpa. Nawiązując do ww. przepisów należy podkreślić, że zasada dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym. Oznacza to, że istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, z kolei sama decyzja o warunkach zabudowy, wraz z załącznikami do niej, określa możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów A zatem ustalone w decyzji parametry i cechy zabudowy stosownie do art. 61 ust. 1 i 7 u.p.z.p. oraz przepisów ww. rozporządzenia muszą być skonkretyzowane i określone jednoznacznie, w sposób wskazany przepisach prawa i w taki sposób aby nie dopuszczały dowolności i rozbieżnej interpretacji na etapie sporządzania projektu budowlanego planowanych przedsięwzięć budowlanych. Trzeba podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, której ustalenia stanowią podstawę ustalenia warunków zabudowy, a zatem wadliwość analizy - o ile jest istotna - uzasadnia wydanie decyzji kasacyjnej, ponieważ wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co najmniej w znacznej części. Trzeba również zważyć, że wydanie w takiej sytuacji decyzji reformacyjnej, naruszyłoby bowiem zasadę dwuinstancyjności postępowania przed organami administracji. W związku z powyższym trzeba stwierdzić, że w ocenie Sądu analiza przeprowadzona przez uprawnionego mgr inż. arch. R.M. , aneksowana w dniu 4 kwietnia 2008 r. jak również ustalone w oparciu o nią warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego ( załącznik nr 1 do decyzji l instancji) nie wskazują prawidłowo w jaki sposób przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne zapewnia kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, przy uwzględnieniu działek dostępnych z tej samej drogi publicznej (art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p.). Sąd podziela w tym zakresie pogląd organu odwoławczego, iż organ l instancji wskazując, iż planowana przedsięwzięcie stanowić będzie kontynuację rodzaju i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach nr [...] [...] [...] [...] Obr [...] określił wymagania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu odwołując się przede wszystkim do zabudowy zrealizowanej na działkach nr [....] ,[...] [..] ,[....] [...] [...] [.,..] [...] [...] [...] , spośród których tylko działka nr [...] została wcześniej wskazana jako działka "sąsiednia pozwalająca na określenie wymagań nowej zabudowy", a dodatkowo także do innych działek. Należy zauważyć, że z kolei wśród działek, które organ l instancji expresis verbis przyjął jako punkt odniesienia dla ustalania poszczególnych funkcji, parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy znalazły się także działki, które nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Dotyczy to działek nr [...] ,[...] [...] ,[...] [...] które są dostępne z ul. [...], a nie z ulicy [...] , z której dostępne jest wnioskowana inwestycja. Należy się zgodzić ze stanowiskiem organu odwoławczego, który uznał za nieprawidłowe równoczesne wskazanie, iż nowa zabudowa będzie ustalona jako kontynuacja istniejącej zabudowy na działkach nr [...] ,[...] [...] [...] , podczas gdy poszczególne wskaźniki w tym szerokości elewacji frontowej, wysokości attyki górnej elewacji frontowej oraz geometria dachu organ ustalił w oparciu o zabudowę zrealizowana na innych ww. działkach Przykładowo ustalając minimalną szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy organ wskazał na szerokość elewacji zabudowy na działkach nr [...] ,[...] , które dostępne są z innej drogi niż działka wnioskowana do ustalenia warunków zabudowy. Trzeba się również zgodzić ze stanowiskiem organu odwoławczego, że nie jest prawidłowe ustalenie szerokości elewacji frontowej w przedziale wynoszącym od 20 m do 50 m, podczas gdy przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż szerokość elewacji znajdującej się od frontu działki wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, względnie - zgodnie z § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji jeżeli wynika to z analizy. Ustalony przedział jest nie tylko zbyt szeroki, ale brak wystarczającego uzasadnienia dla ustalenia maksymalnej wartości na poziomie 50 m bowiem średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi 13 m , a maksymalne wskaźniki zabudowy do ok. 50 m znajdują się na działkach, które - poza działką nr [....] - nie zostały wskazane w załączniku nr 1 do decyzji jako działki sąsiednie (dotyczy to działek nr [...] ,[...] [...] [...] [...] [...] [...] . Warto przy tym podkreślić, że w aneksie do analizy urbanistycznej autorstwa mgr inż. R.M. wskazano, na "konieczność odniesienia parametrów do całości kwartału w znaczeniu ogólnym w celu kontynuacji właściwej formy i skali zabudowy. W tym kontekście budzi wątpliwości nie tylko zasadność przyjęcia parametru maksymalnej szerokości elewacji na poziomie 50 m, a nadto uzasadnienie, że punktem odniesienia dla maksymalnej szerokości elewacji frontowej jest cała pierzeja budynków jednorodzinnych dostępnych od ul [...]. Należy również podzielić wątpliwości organu odwoławczego kwestionującego zbyt duży "margines swobody" przy ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki sięgający jednej kondygnacji. Mając na uwadze dominujący charakter kwartału, w którym znajdują się wnioskowane do ustalenia warunków zabudowy działki nr [...] ,[...] [...] w ocenie Sądu organ l instancji nie uzasadnił wystarczająco dlaczego wyznaczył maksymalną wysokość attyki do 13 m w sytuacji gdy wzdłuż ulicy [...] w dominującej większości występują budynki o wys. elewacji, gzymsów i attyk 9-10 m. Również niewiadome dlaczego organ l instancji ustalił dla nowej zabudowy dach płaski. Samo wskazanie, iż taki dach znajduje się na budynkach znajdujących się na działkach nr [...] i [...] w ocenie Sądu należy uznać za niewystarczające. Z tych względów zarzuty skargi wskazujące na błędne zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 2 kpa nie zasługują na uwzględnienie gdyż wskazane wyżej wady jakich dopuścił się organ l instancji uzasadniają stanowisko, iż zakończenie sprawy wymaga przeprowadzenia wyjaśniającego postępowania co najmniej w znacznej części. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 153 ustawy p.p.s.a. poprzez związanie organu odwoławczego wytycznymi zawartymi w wyroku WSA z 9. 07. 2010 r. sygn akt IISA/Kr 236/09 trzeba wskazać, iż skierowane były nie tylko do organu l instancji, ale były także wiążące dla organu II instancji, który po wniesieniu odwołania zobowiązany był do ponownego rozpoznania całej sprawy zgodnie z zasada dwuinstancyjności. Należy podkreślić, że ww. wyroku Sąd zakwestionował poprawność przeprowadzonej analiz urbanistyczno - architektonicznej i brak precyzyjnego wskazania działki (działek) dostępnych z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy. Nie jest również uzasadniony zarzut wskazujący na nieuprawnione kwestionowanie przez organ odwoławczy rozstrzygnięć przyjętych w przedmiotowej analizie urbanistyczno-architektonicznej, sporządzonej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów, a poprzez to naruszenie art. 60 ust. 4 u.p.z.p. ponieważ w ocenie Sądu sporządzenie projektu decyzji przez osobę wskazaną ww. przepisie w oparciu o analizę nie oznacza prawa takiej osoby do ostatecznej oceny funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż jest to zawsze kompetencja organu (por. wyrok NSA z 7.04. 2009 r. sygn akt II OSK 513/08, Lex 562896). Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę