II SA/Bd 55/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant Magdalena Tambelli po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 marca 2012 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy[...], na podstawie art. 145, art. 146 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 98 poz. 1071 z. późn. zm.) w zw. z uchwałą Nr IV/36/05 Rady Gminy [...] z dnia 23 czerwca 2005 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Kujawsko - Pomorskiego Nr 84 poz. 1590 z dnia 14 lipca 2005 r.) ustalił opłatę adiacencką w wysokości 3338,75 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w[...], oznaczonej ewidencyjnie nr 629/1 o powierzchni 2671 m² w związku ze stworzeniem warunków technicznych do podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej - gminnej sieci wodociągowej i zobowiązał do jej zapłaty M. K. właściciela przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu tej decyzji podano, że w wyniku zrealizowania inwestycji polegającej na budowie gminnej sieci wodociągowej w ulicach:[...], począwszy od dnia 30 października 2008 r., zgodnie z protokołem ostatecznego odbioru technicznego i przekazania do użytku inwestycji, Gmina stworzyła warunki techniczne do podłączenia działki nr 629/1 do gminnej sieci wodociągowej. Organ I instancji opisał również cały przebieg postępowania w sprawie wskazując, iż decyzją z dnia [...] Wójt Gminy[...], ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej w wysokości 1 115,25 zł. Strona z zachowaniem terminu wniosła odwołanie od przedmiotowej decyzji stwierdzając, że operat zawiera wady a wybudowanie wodociągu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło zaskarżoną decyzję stwierdzając m.in., że "zaskarżona decyzja wydana została na podstawie operatu szacunkowego i aneksu do tegoż operatu, który nie wyjaśnia zarzutów odwołującego się, w szczególności co do odległości od szosy asfaltowej, co ma istotny wpływ na wyliczenia samej wartości gruntu." Kolegium stwierdziło ponadto, że "budzi wątpliwości ocena cechy - lokalizacja i położenie, jak również powierzchnia działek przyjętych do porównania. [...]. Organ I instancji analizując sprawę ponownie wydał decyzję z [...] i wskazał, że dnia 12 lipca 2011 r. rzeczoznawca przekazał do Urzędu poprawiony, nowy operat szacunkowy, w którym w całości uwzględnił uwagi Kolegium oraz strony, co do powierzchni działek przyjętych do porównania. Pomimo tego M. K. w dalszym toku postępowania zakwestionował dokonane ustalenia dowodowe i po raz wtóry zwrócił uwagę, że powierzchnia dawnej działki 629/1 nie wynosi 0,2690 ha, lecz jak ustalono podczas pomiarów geodezyjnych w listopadzie 2009 r. 0,2671 ha oraz poinformował po raz kolejny, że jedna z wydzielonych działek decyzją podziałową nr [...] r. jest działką rolną. Ponadto organ zwrócił uwagę, że dnia 12 września 2011 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w toku której M. K. uzyskał wyjaśnienia na zadawane rzeczoznawcy majątkowemu pytania. Wyjaśnienia te jednak nie zostały przez stronę potraktowane jako przekonywujące, gdyż strona nie zgodziła się z tym, że zasadne w postępowaniu administracyjnym jest istnienie dwóch różnych operatów, wobec czego M. K. stwierdził, że postępowanie dotknięte jest wadą, co uniemożliwia prawidłowe ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Zdaniem orzekającego organu, biorąc pod uwagę wytyczne SKO zawarte w decyzji nr [...] r. stwierdzić należało, że postępowanie dowodowe w sprawie zostało poprowadzone w sposób wyczerpujący i zawarty w aktach materiał dowodowy uzasadnia w pełni wydanie niniejszej decyzji, bowiem wykonany przez biegłego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), przy czym mając na uwadze późniejsze pomiary geodety oraz interpretując zgromadzony w prowadzonym postępowaniu dowodowym materiał na korzyść strony uznano, że działka ma powierzchnię 0,2671 ha w związku z czym dokonano korekty należnej do zapłaty kwoty opłaty adiacenckiej. Od decyzji z dnia [...]M. K. odwołał się, podnosząc, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] r. na podstawie którego określono wzrost wartości nieruchomości zawierał następujące błędy: 1. błędy rzeczowe dotyczące określenia obrębów[...], a nie[...], 2. wyceniana działka 629/1 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego natomiast większość porównywanych w operacie działek jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego co ma wpływ na wartość rynkową i nie jest widoczne w operacie - działki przy ulicy [...] są zgazyfikowane co nie zostało uwzględnione w operacie, 3. działka porównywana w operacie zlokalizowana przy ul. [...] nie jest położona w[...]. Ponadto podana cena transakcyjna odbiega o blisko 20 % od średnich cen transakcyjnych, co zawyża wycenę operatu, 4. wątpliwości budzą poprawki zastosowane przy wycenie działki położonej przy ulicy [...] w związku z odległością od drogi asfaltowej - czyli jednej z ulic[...]. Odległość tych ulic jest mniejsza niż 600 m, czyli mniejsza niż odległość od drogi asfaltowej działki 629/1 zlokalizowanej przy ulicy[...]. Dodatkowo odwołujący się wskazał, że organ w sposób nienależyty i niewyczerpujący poinformował stronę o okolicznościach faktycznych i prawnych przed przeprowadzoną rozprawą administracyjną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy potwierdził prawidłowość dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych i zastosowanej podstawy prawnej przez organ I instancji. Podkreślono, że rzeczoznawca, stosując do wyceny podejście porównawcze metodą porównywania parami, określił wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej i po jego wybudowaniu według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, co jest zgodne z art. 146 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast w kwestii błędów rzeczowych dotyczących określenia w operacie szacunkowym obrębów - powinno być[...], a nie[...], stwierdzono, że dnia [...]r. rzeczoznawca dokonał stosownej poprawki (str. 112 akt). Na uwagę nie zasługuje zdaniem Kolegium zarzut, że dla działki wycenianej nr 629/1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a przyjęte do porównań działki są objęte planem, co ma wpływ na wartość rynkową nieruchomości wycenianej, a nie jest uwidocznione w operacie, bowiem w rozpatrywanej sprawie dla wycenianej działki nr 629/1 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje, a jednak nieruchomość ta uzyskała przeznaczenie pod mieszkalnictwo na podstawie decyzji Wójta Gminy [...] ustalającej warunki zabudowy. Z taką samą funkcją, co nieruchomość wyceniana, rzeczoznawca przyjął obiekty do analiz porównawczych z tym, że przeznaczenie ich zostało określone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na powyższe wskazano, iż to, czy nieruchomość jest objęta planem, czy nie, ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia jej przeznaczenia (funkcja terenu). Zgodnie bowiem z § 56 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób wyceny m.in. przez wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, przy czym przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego lub w przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Zatem w ocenie organu nie ma znaczenia, czy przeznaczenie terenu wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy decyzji ustalającej warunki zabudowy. Rozpatrując podniesioną w odwołaniu kwestię wpływu planu na wartość nieruchomości organ wyjaśnił, że w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy atrybutu "przeznaczenie" nie uwzględnił jako cechy rynkowej, czyli mającej bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości, a jako rynkowe przyjął cztery cechy to jest: usytuowanie otoczenie, dojazd, wielkość, utrudnienia inwestycyjne. Biorąc zatem pod uwagę, że dla ustalenia wartości nieruchomości bezpośrednie znaczenie mają tylko cechy rynkowe, a nie wszystkie cechy charakteryzujące nieruchomość stwierdzono, że "przeznaczenie" nieruchomości wycenianej wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, a nie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie miało bezpośredniego wpływu na określenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Odnośnie zarzutów co do różnic działek w przedmiocie wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (działki wyposażone w sieć gazową lub bez tej sieci), położenia, odległości do drogi asfaltowej, Kolegium stwierdziło, iż zgodnie z art. 153 ust. 1 u.o.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a jak wynika z powyższego nieruchomości przyjęte do porównań nie muszą być takie same, lecz podobne, natomiast różnice wynikające z ich cech są korygowane przy zastosowaniu odpowiednich poprawek kwotowych, co w kwestionowanym operacie uczyniono. W skardze do sądu M. K. wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego w całości i poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy[...], zarzucając ich wydanie z następującymi rodzajami naruszeń prawa: 1) naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej "u.g.n." poprzez przyjęcie, że po wybudowaniu przez gminę [...] wodociągu wzrosła wartość nieruchomości skarżącego, 2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 175 i art. 146 ust. 1 u.g.n. poprzez oparcie decyzji o opłacie adiacenckiej na operacie szacunkowym wykonanym niezgodnie z przepisami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), 3) naruszenie art. 10 k.p.a. mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, poprzez nie zapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym, 4) naruszenie art. 138 § 2 k.p.a., mającego istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nie uchylenie decyzji organu I instancji w całości i nie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, 5) naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj. naruszenie zasady prawdy obiektywnej, zobowiązuje organ administracji publicznej do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywatela, 6) naruszenia przepisu prawa materialnego tj. art. 144 u.g.n poprzez przyjęcie, że powierzchnia nieruchomości położonej w [...] wynosi 2.671 m². Zdaniem skarżącego zarzuty formułowane wobec operatu szacunkowego, sprawiały, że rzeczą organów obu instancji było dokonanie wnikliwej analizy wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, tak aby w sposób przekonywujący ustalone było, że wybudowanie infrastruktury technicznej przedmiotowej nieruchomości rzeczywiście wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości, lecz w rozpoznawanej sprawie wskazane powyżej wymogi merytoryczne i proceduralne nie zostały zachowane, gdyż z decyzji organu I instancji nie wynika, czy i w jakim zakresie dokonana została kontrola operatu szacunkowego, będącego jedynym dowodem służącym ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu wodociągu; w szczególności organ I i II instancji nie odniósł się rzeczowo do uwag strony zgłoszonych do operatu. W ocenie strony skarżącej operat został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, albowiem rzeczoznawca popełnił następujące błędy: 1. działki przy ulicy [...] są zgazyfikowane, co nie zostało uwzględnione w operacie mimo zeznań strony skarżącej podczas rozprawy administracyjnej z dnia 12.09.2011 r. i powtórzone wobec braku ustosunkowania w protokole z dnia 10.10.2011 r., 2. działka porównywana w operacie zlokalizowana przy ulicy [...] nie jest położona w [...], ponieważ nie ma w [...] takiej ulicy. Ponadto podana cena transakcyjna odbiega o 20% od średnich cen transakcyjnych, co zawyża wycenę operatu, 3. budzą wątpliwości poprawki zastosowane przy wycenie działki położonej przy ulicy [...] w związku z odległością od drogi asfaltowej - czyli jednej z ulic[...]. Odległość od tych ulic jest mniejsza niż 600 m, czyli mniejsza, niż odległość od drogi asfaltowej działki 629/1 zlokalizowanej przy ulicy[...]. SKO w decyzji z dnia 28 listopada 2011 r. uznało, iż zgodnie z u.o.g.n. porównywane nieruchomości nie muszą być takie same lecz podobne, natomiast różnice wynikające z ich cech są korygowane przy zastosowaniu odpowiednich poprawek kwotowych, lecz w ocenie skarżącego te poprawki muszą być jednak logiczne i podlegać weryfikacji oraz uwzględniać prawidłowe odległości od dróg asfaltowych oraz uzbrojenie w gaz ziemny, co ma wpływ na cechy rynkowe takie jak otoczenie, dojazd czy utrudnienia inwestycyjne. Ponadto skarżący zauważył, że w ramach tego samego postępowania administracyjnego ten sam rzeczoznawca dokonał wyceny tej samej działki m.in. w operacie z dnia 12.12.2010 r. i wówczas wzrost wartości działki w następstwie podłączenia do wodociągu był prawie trzykrotnie mniejszy. Skarżący wskazał również, iż działka nr 629/2 o pow. 806 m² powstała z podziału działki 629/1 i została sprzedana w dniu 11.10. 2010 r. w związku z czym opłata adiacencka nie powinna obejmować sprzedanej powierzchni, a dotyczyć tylko dwóch pozostałych działek tj. powierzchni 1085 m². W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustosunkowując się do podniesionego w skardze zarzutu w kwestii uznania, że osobą zobowiązaną do wniesienia opłaty adiacenckiej jest obecny jej właściciel, a nie ten z daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, Kolegium nie podzieliło stanowiska strony, podnosząc, iż w kwestii tej wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29.05.2001 r., sygn. akt II SA/Po 336/00 (ONSA 2002, nr 3 poz. 118), w którym sąd stwierdził, iż "Właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia". Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 tej ustawy, wójt może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jednym z warunków ustalenia opłaty adiacenckiej jest wydanie decyzji w okresie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 ustawy). Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wartość rynkową nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, w którym określa wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Organ ustalił, że w wyniku zrealizowania ze środków gminnych inwestycji polegającej na budowie gminnej sieci wodociągowej stworzono warunki do podłączenia działki 629/1, która decyzją z 2.12.2009 r. została podzielona na trzy działki oznaczone nr 629/2, 629/3, 629/4. Wymienione nieruchomości położone są w [...] i stanowią własność skarżącego. Organ wskazał, że Uchwałą Rady Gminy [...] Nr IV/36/05 z dnia 23 czerwca 2005 r., opublikowaną w Dz.Urz. Woj-Kuj.-Pom. Nr 84 poz. 1590 z dnia 14 lipca 2003 r., w sprawie ustalenia opłat adiacenckich, ustalono stawkę procentową w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 25% różnicy wartości nieruchomości. W procesie wyceny nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury, zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, a zgodnie z przepisami w/w ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których ceny oraz warunki transakcji są znane. W rozpatrywanej sprawie protokół końcowego odbioru technicznego i przekazania instalacji do eksploatacji miał miejsce 30 października 2008 r. Przyjmując, że w tym dniu stworzono warunki do korzystania z instalacji wodociągowej należy uznać, że wydanie decyzji o opłacie adiacenckiej w dniu [...] r. nastąpiło z zachowaniem wymaganego 3 letniego terminu. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona w powołanej Uchwale Rady na poziomie 25%. W dniu stworzenia warunków do korzystania z instalacji uchwała Rady obowiązywała, a zatem został spełniony warunek wynikający z przepisu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W oparciu o przepis art. 146 ust. 1 lit. a, ustawy o gospodarce nieruchomościami na potrzeby prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury i po jej wybudowaniu, gdyż ustalenie i wysokość opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury. Rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę w oparciu o przepisy tej ustawy z uwzględnieniem przepisu art. 154, dokonując wyceny w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej oraz zgodnie z § 40 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109), przyjmując do analizy nieruchomości bez uwzględnienia części składowych. Zasadnicze znaczenie dla wymierzenia opłaty adiacenckiej ma więc ustalenie wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i wartości nieruchomości po ich wybudowaniu. Wartość nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu infrastruktury określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty (art. 146 ust. 2 i 3u.g.n.). W operacie przyjęto stan nieruchomości z 30 października 2008 r. tj. na dzień odbioru końcowego i przekazania instalacji do eksploatacji. Poddana ocenie powierzchnia działki wynosi 2.671 m2, zatem do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości w przedziale od 2000 m2 do 4000 m2 z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, gdyż skarżący posiadał decyzję o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości przewidującej powyższy sposób zabudowy. Do porównania przyjęto nieruchomości wyposażone w instalacje elektryczne (bez wodociągowej i kanalizacji), usytuowane na obrzeżach centrum z nieutwardzonym dojazdem. Rzeczoznawca uznał, że porównywalne dla terenu [...] wartości nieruchomości występują w [...] i gminie[...]. Czynnikami mającymi wpływ na ceny rynkowe dla badanego okresu były - usytuowanie, otoczenie, sąsiedztwo, dojazd, wielkość i utrudnienia i ograniczenia inwestycyjne oraz uciążliwości użytkowania. W tych warunkach, zdaniem Sądu organy słusznie uznały, że nie ma podstaw do zakwestionowania sposobu wyceny wartości nieruchomości. W ocenie sądu przyjęta metodologia jest prawidłowa i przekonująca. Wskazane cechy wpływające na wartość nieruchomości są najistotniejsze i decydujące. Nie budzi też zastrzeżeń zaakceptowanie przyjętego "udziału cechy" przy ustalaniu wartości nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał najistotniejsze czynniki wpływające na wartość nieruchomości, dokonał porównania nieruchomości podobnych, zatem nie można uznać, że organ przyjmując te dane jako nie naruszające przyjętych reguł oceny, zaakceptował je jako swoje. W tych warunkach nie można zgodzić się z zarzutem skargi, że rzeczoznawca nie wskazał czynników oceny mających wpływ na dobór nieruchomości przeznaczonych do porównania. Zgodzić się należy ze skarżącym, że operat jest dowodem podlegającym ocenie organu. Organ opierając się na ustaleniach operatu, któremu nie można zarzucić naruszenia przepisów, zaakceptował je i w ocenie Sądu nie doszło przy ocenie tego dokumentu do przekroczenia granic zasady swobodnej oceny dowodów. Okolicznością powszechnie wiadomą jest, że dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej takich jak woda, prąd i inne mają na wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Istotne jest jednak ustalenie na jakim poziomie ten wzrost nastąpił, zatem zarzut, że organ nie miał obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej nie oznacza, że ustalając taką opłatę dopuścił się naruszenia prawa. Pojedyncze wskazania, że działka przy ul. [...] jest zgazyfikowana, że działka przy ul. [...] odbiega od średniej ceny transakcyjnej o 20% czy wreszcie, że odległość jednej z działek od drogi asfaltowej jest mniejsza niż 600 m, nie są okolicznościami, które pozwalałaby na zakwestionowanie dokonanej przez organ oceny. Jak słusznie organ wskazuje ustalenie wartości stanowi przybliżoną wartość, gdyż nie ma nieruchomości jednakowych. Dla oceny zaskarżonej decyzji istotne jest jednak czy przyjęte do porównania w operacie nieruchomości w sposób rażący nie mieszczą się w pojęciu "nieruchomości podobnych". Wskazane odstępstwa wobec nieruchomości porównywanej nie czynią w ocenie Sądu zasadnym zarzutu skarżącego. Natomiast istotne jest czy wskazane różnice mają istotny wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Tylko w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy uwzględnić czynnik korygujący. Taki był odpowiednio zastosowany także odnosząc się do odległości o ile ta odległość była znacząca dla wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego poprzedniego operatu z 12 grudnia 2010 r., to operat ten był poddany krytycznej ocenie i fakt, że nowy dowód (nowy operat) istotne odbiega od ustaleń poprzedniego nie dyskwalifikuje operatu, który był podstawą dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na potrzeby wymierzenia opłaty adaicenckiej tj. był to operat z 20 czerwca 2011 r. Wbrew stanowisku skarżącego organ w zaskarżonej decyzji oceniał, czy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 21 września 2004 r., zatem bezpodstawny jest zarzut, że organ nie ocenił dowodu stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty. W konsekwencji także zarzuty formalne dotyczące skutków odmiennej oceny dokonanej przez skarżącego tj. niewłaściwego zgromadzenia materiału dowodowego i jego oceny nie mogą być uwzględnione. Godzi się również zauważyć, że tylko uchybienia formalne mające wpływ na wynik sprawy mogą doprowadzić do wzruszenia zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa). Takich natomiast Sąd się nie dopatrzył. Nie znajduje uzasadnienia ostatni zarzut skargi, że organ nie uwzględnił faktu późniejszego podziału działki. Dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości ustala się wartość nieruchomości wg stanu przed i po wybudowaniu infrastruktury. A to miało miejsce 30 października 2008 r. (data zrealizowania inwestycji), co odpowiada treści art. 145 ust .3 ustawy o g.n. Właścicielem działki wg stanu na ten dzień był skarżący. Późniejsze zmiany własnościowe nie mają wpływu na dokonane ustalenia. Opierając się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy z dnia[...] organ przyjął, że wartość działki nr 629/1 wynosiła: przed wybudowaniem infrastruktury 375 712 zł a po wybudowaniu 389 162 zł Wzrost wartości nieruchomości stanowi wobec powyższego kwotę 13 450 zł., zatem wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu budowy wodociągu, przy zastosowaniu stawki 25% zgodnie z Uchwałą Rady wynosi: 3 362,50 zł. Reasumując organ słusznie stwierdził, że operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz przepisami prawa w tym zakresie. Skarżący zapoznał się z operatem szacunkowym, i jego uwagi były ponownie analizowane. W sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym, wykazany został wzrost wartości nieruchomości spowodowany stworzeniem warunków do korzystania z sieci wodociągowej, co stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. J. Wichrowski R. Owczarzak E. Piechowiak