II SA/Bk 272/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2012 r. w Białymstoku na posiedzeniu niejawnym skargi B. Z. na działanie Prezydenta Miasta B. w przedmiocie sprzedaży nieruchomości z bonifikatą p o s t a n a w i a odrzucić skargę. II SA/Bk 272/12 U Z A S A D N I E N I E W dniu 27.02.2012 r. do tutejszego sądu wpłynęło pismo B. Z. zawierające prośbę o stwierdzenie, że na podstawie przepisów uchwały Rady Miasta Białegostoku z 24.06.2010 r. nr LVII/743/2010 i przepisów ustawy z 15.12.2000 r. o zasadach i trybie zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa – jest osobą uprawnioną do wykupu mieszkania przy ul. B. [...] w B. na warunkach preferencyjnych. B. Z. wniósł także o stwierdzenie, że pisemne odpowiedzi Prezydenta Miasta na jego wnioski z lat 2003 – 2012 (szczegółowo wymienione) są decyzjami administracyjnymi naruszającymi jego prawo do ubiegania się o nabycie przedmiotowego lokalu na zasadach preferencyjnych. Wskazał, że na wniosek o wykup mieszkania z 22.12.2011 r. nie otrzymał żadnej informacji ani pisemnej odpowiedzi. Z uwagi na wniesienie bezpośrednio do sądu powyższego pisma, stanowiącego w istocie skargę na sposób postępowania Prezydenta Miasta B. w związku z wnioskiem strony o wykup lokalu na preferencyjnych warunkach – przesłano je organowi celem udzielenia odpowiedzi. W piśmie z 29.03.2012 r. organ wniósł o odrzucenie skargi ze względu na brak kognicji sądowoadministracyjnej w sprawach związanych z ustaleniem prawa lub stosunku prawnego. Wskazał, że sprzedaż lokali gminnych odbywa się na zasadach uregulowanych w ustawie z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a ta przewiduje nabywanie lokali w drodze cywilnej umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlega odrzuceniu jako niedopuszczalna. Z treści pisma strony zatytułowanego "Wniosek", a złożonego faktycznie do sądu jako skarga, wynika w zasadzie jedno podstawowe żądanie – aby sąd stwierdził, że Gmina B. ma obowiązek sprzedać B. Z. zajmowany przez niego na zasadzie najmu lokal mieszkalny z bonifikatą określoną w wymienionej przez stronę ustawie z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych ... (Dz. U. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.). Wskazana ustawa w art. 6 ust. 1 przewiduje maksymalną bonifikatę w wysokości 95% ceny lokalu ustalonej według zasad uregulowanych w ustawie z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej jako u.g.n. Jak można wywieść z wniosku strony – chodzi jej o zawarcie umowy sprzedaży lokalu z taką bonifikatą. W ten sposób określony przedmiot skargi, co słusznie zauważył organ w odpowiedzi na nią, nie mieści się w kognicji sądów administracyjnych. Przedmiotem skargi do sądu administracyjnego mogą być wyłącznie ściśle określone formy działalności organów administracji wymienione w art. 3 § 2 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a. Są nimi decyzje administracyjne, niektóre postanowienia wydawane w postępowaniu administracyjnym, inne niż decyzje i postanowienia akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego, akty prawa miejscowego i inne akty organów jednostek samorządu terytorialnego, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej, akty nadzoru, a wreszcie bezczynność organów. W rozpoznawanym przypadku nie został zaskarżony żaden z wymienionych wyżej aktów administracyjnych, jak również trudno z treści "Wniosku" wyprowadzić jednoznaczne ustalenie, że zamiarem strony było zaskarżenie bezczynności Prezydenta Miasta (w rozumieniu bezczynności przyjmowanym w prawie administracyjnym). Jak słusznie zauważył organ, gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym dokonywanie sprzedaży lokali znajdujących się w budynkach stanowiących własność tych jednostek, odbywa się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 1 ust. 1 pkt 1 u.g.n.). Podstawową formą sprzedaży jest akt notarialny (art. 27 ug.n.). Szczegółowe zasady obowiązujące przy sprzedaży określono w art. 34 u.g.n., a w art. 68 ust. 1 u.g.n. sformułowano ogólne zasady dopuszczalności udzielania bonifikat nabywcom wskazując, że precyzyjne uregulowania powinny się znaleźć w aktach właściwych organów (wojewody i organów samorządowych). Rada Miejska Białegostoku ustaliła takie zasady uchwałą z 24.06.2010 r. nr LVII/743/10 w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. W § 2 ust. 3 pkt 8 uchwały ustanowiono wyjątek od zakazu zbywania lokali mieszkalnych stanowiących w całości własność Gminy - uprawniając ją do zbywania lokali na rzecz osób uprawnionych wskazanych w ustawie z 15.12.2000 r. (wymienionej w żądaniu strony). Natomiast w § 4 ustalono zasady udzielania bonifikat. Powyżej wskazane przepisy (u.g.n. i uchwały) regulują zasady ogólne gospodarowania nieruchomościami. Inaczej rzecz ujmując określają warunki, na jakich powinien się odbywać obrót nieruchomościami gminnymi, w tym lokalami mieszkalnymi. Jego realizacja następuje już jednak w drodze konkretnych umów z nabywcami (w tym z najemcami lokali). Przedmiotowe umowy są zawierane na zasadach cywilnych i nie mają charakteru administracyjnoprawnego, a właśnie cywilny. Poza tym żaden przepis u.g.n. nie nakazuje organowi samorządowemu wydawania decyzji administracyjnych o sprzedaży lokalu z zasobu gminnego czy o wysokości mającej przysługiwać bonifikaty w związku z tą sprzedażą. Nie ma również podstaw do działania w innych formach władczych w stosunku do konkretnych osób zainteresowanych nabyciem. Jedynym aktem o charakterze administracyjnym podejmowanym w sprawach nabywania i zbywania lokali jest właśnie uchwała rady określająca zasady gospodarowania nieruchomościami komunalnymi, podjęta na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. "a" ustawy z 08.03.1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Może być ona zaskarżalna do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (vide wyrok z 10.01.2008 r. II SA/Wr 388/07, CBOSA). Natomiast jej wykonanie, co jeszcze raz należy podkreślić, następuje faktycznie w drodze cywilnoprawnych umów, których warunki, a także ewentualnie obowiązek lub uprawnienie do ich zawarcia, pozostają poza kognicją sądu administracyjnego. Jeśli tak, to sąd nie może również kontrolować czy też stwierdzać obowiązku ich podpisania z określoną bonifikatą udzieloną nabywcy. Jak wskazuje się w orzecznictwie, zgoda odpowiedniego organu na udzielenie bonifikaty, a także jej wysokości, ma charakter indywidualny, tzn. winna być udzielana w każdym przypadku zbycia nieruchomości (wyroki WSA w Gliwicach z 28.11.2008 r., II SA/GL 928/08 i z 18.12.2008 r., II SA/GL 956/08, CBOSA). Jeśli nabywca nie zgadza się na zaproponowane mu warunki i twierdzi, że Gmina jest obowiązana sprzedać lokal na ściśle określonych zasadach, wynikających z ustawy lub uchwały, których wbrew prawu nie stosuje – może wystąpić z powództwem do sądu powszechnego jako właściwego w sprawach cywilnych. Droga sądowoadministracyjna jest w takim wypadku niedopuszczalna. Podsumowując stwierdzić trzeba, że skarżący nie może, powołując się na wymienione wyżej regulacje, żądać aby sąd administracyjny nakazał Gminie czy Prezydentowi jako jej organowi wykonawczemu sprzedaż lokalu na określonych warunkach. Z uwagi zatem na to, że tak sformułowane w skardze żądanie nie pozostaje w granicach kognicji sądu administracyjnego – skarga podlegała odrzuceniu. W ocenie sądu nieuprawnione jest również traktowanie korespondencji kierowanej do skarżącego w odpowiedzi na wnioski o wykup lokalu jako decyzji administracyjnych. Wymienione w skardze pisma stanowią tylko informację o obowiązujących warunkach zawierania umów sprzedaży lokali z ich najemcami, a nie stanowią władczej formy gospodarowania tymi lokalami. Również w ostatnim piśmie z 30.01.2012 r. skierowanym do strony, stanowiącym odpowiedź na złożony w dniu 22.12.2011 r. wniosek o sprzedaż lokalu, organ informuje jedynie o procedurze nabycia, a nie przesądza w jakikolwiek sposób o uprawnieniu do nabycia lokalu. Jednocześnie, wbrew twierdzeniom ze skargi, wymienione pismo stanowi odpowiedź na złożony wniosek. Na marginesie jedynie stwierdzić należy, że nawet zakwalifikowanie złożonej skargi jako skargi na bezczynność Prezydenta Miasta w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży skutkowałoby jej odrzuceniem. Skoro bowiem sprawa nie leży w kognicji sądu administracyjnego, to niedopuszczalna jest w takiej sprawie tak skarga na działanie, jak i skarga na bezczynność. Również nawet gdyby "Wniosek" z 27.02.2012 r. stanowił faktycznie skargę na działanie Prezydenta Miasta, o której mowa w rozdziale VIII Kpa "Skargi i wnioski", to postępowanie sądowe także zakończyłoby się jej odrzuceniem. Skargi rozpoznawane w trybie Działu VIII Kpa nie podlegają kognicji sądów administracyjnych, jako niekwalifikujące się do zakresu przedmiotowego tej kognicji określonego w art. 3 § 2 p.p.s.a. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. art. 58 § 1 pkt 1 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.