I SA/Wa 2022/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Marek Wroczyński (spr.) Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi W. M. i M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011 roku Minister Infrastruktury biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (DZ.U z 2000 roku, nr 98, poz. 1071 ze zm. dalej jako k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania W. i M. M., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i M. M. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], położonej w K., obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i dokonanej ocenie prawnej. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w K., obręb [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 roku została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 roku, znak [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i M. M. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej działki i wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stała się ostateczna. Od decyzji organu pierwszej instancji odwołali się W. i M. M. wskazując na błędne ustalenie, iż wyceniana nieruchomość stanowi niezabudowany grunt, kiedy działka ta była zabudowana fundamentami z podmurówką o wysokości 70 cm. Ponadto zarzucano nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych do szacowanej nieruchomości oraz zbyt niską wycenę, a także przyjęcie zużycia części składowej gruntu bez wskazania reguł jego wyliczenia. W odwołaniu zarzucono, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawierał określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku (DZ.U nr 115, poz. 741 ze zm. dalej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami). Organ odwoławczy podniósł, że w myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (DZ.U z 2008 roku, nr 193, poz. 1194 ze zm. dalej ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o którym mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji o której mowa w art. 18 i 18a. Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I Instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 powołanego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Następnie organ wskazał na przepis art. 134 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DZ.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651 ze zm. dalej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami), który mówi, że podstawę ustalania wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W świetle przepisu art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń – strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął niezbędny czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie w sprawie sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie ze wskazanym przepisem przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Wskazany przepis obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wartości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w K., obręb [...], stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawców R. G. oraz A. W. Rzeczoznawczynie majątkowe wyceniając grunt, zastosowały podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Autorki operatu szacunkowego analizą objęły rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, co nieruchomość wyceniana tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto nieruchomości położone na terenie miasta K., a w szczególności w strefie peryferyjnej K. Ze względu na dokładniejsze badanie rynku w segmencie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjęto okres monitorowania cen od września 2008 roku do dnia wyceny. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła stwierdzić, iż do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć: lokalizację nieruchomości, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie działki oraz jej zagospodarowanie. W ocenie biegłych wielkość nieruchomości i jej kształt jako cecha rynkowa przy nabywaniu nieruchomości pod drogi, nie mają większego znaczenia. Nabywane nieruchomości są najczęściej wydzielane z większej całości i tylko o powierzchniach niezbędnych do celu publicznego. Ostatecznie do analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 transakcji nieruchomościami drogowymi zawartymi od września 2008 roku do marca 2010 roku. Osobno oszacowano wartość odtworzeniową składników budowlanych. Została ona określona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia i techniki elementów scalonych. Wartość składników roślinnych określono przy pomocy opracowania ,,Określenie wartości roślin sadowniczych w plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie [...]’’ K. Z. na kwotę [...] zł. W ocenie organu odwoławczego operat o ustaleniu wartości nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podzielił ustalenia i ocenę rzeczoznawców, iż przedmiotowa nieruchomość nie mogła zostać zakwalifikowana jako nieruchomość zabudowana ponieważ na jej terenie znajdowały się tylko ściany podmurówki. Działka zabudowana to działka na której znajduje się wybudowany budynek w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Budynkiem w świetle tej ustawy jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty oraz dach. W związku z powyższym w żaden sposób nie można stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Tym samym nie uzasadnionym byłoby przyjęcie do porównań nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, ponieważ takie nieruchomości nie spełniały warunku podobieństwa, o którym mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnośnie podnoszonych zarzutów dotyczących wątpliwości, czy transakcje nieruchomościami drogowymi są rynkowe, to zdaniem organu należy wskazać, iż w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości ustawodawca w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjmuje dwie niezależne od siebie przesłanki. Pierwsza dotyczy kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej w której dochodzi do transakcji oraz istnienia stanowczego zamiaru zawarcia umowy. Druga przesłanka odnosi się do czasu, jaki jest niezbędny, aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Zdaniem organu jeżeli właściciel nieruchomości mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oznacza to, że zaakceptował istotne postanowienia przedstawionej oferty, w tym określoną cenę nabycia nieruchomości. Co do zarzutu, iż zaskarżona decyzja jest niezgodna z obowiązującym prawem, w szczególności z art. 21 Konstytucji RP oraz w istotny sposób narusza prawa strony należy zwrócić uwagę, że art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia pojęcia ,,słuszne odszkodowanie’’ nie precyzuje tego pojęcia. Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 roku, sygn. akt SK 11/02, który wskazał, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że ustawodawca nie posłużył się określeniem ,,pełne odszkodowanie’’ lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który ma bardziej elastyczny charakter. Organ uznał, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych odpowiada konstytucyjnej zasadzie ,,słusznego odszkodowania’’. Odnośnie wniosku dowodowego w postaci opinii [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych dotyczącego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego działek przez rzeczoznawców sporządzających opinię w niniejszej sprawie, to negatywna ocena operatu sporządzonego w innej sprawie nie może przesądzać o błędnym sporządzeniu operatu w tej sprawie. Skargę na decyzję organu odwoławczego wnieśli W. i M. M. Zaskarżonej decyzji zarzucano naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 134 ust 1-3, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także przepisów art. 7, art. 9, art. 75 § 1, art. 77, art. 78, art. 107 § 3 w związku z art. 140 k.p.a. przez rozpoznanie sprawy bez należytej wnikliwości, a w szczególności: - nie rozważenie argumentów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących przyjęcia do porównania, przy zastosowanej metodzie porównawczej z korygowaniem ceny średniej, działek w żadnym razie niepodobnych do wycenianej działki, bowiem działki porównywane stanowią nieużytki położone w sąsiedztwie działek rolnych, nie użytkowanych; - całkowite nie rozważenie przez organ zarzutu dotyczącego przyznania odszkodowania bezpośrednim sąsiadom, których działki zostały wywłaszczone i przyznano odszkodowanie w wysokości [...] – [...] zł za metr kwadratowy; - nie rozstrzygnięcie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy W. W., bezpośredniego sąsiada, którego nieruchomość oszacował inny rzeczoznawca i wartość jego nieruchomości wyceniono o [...] zł za metr kwadratowy więcej, niż oszacowano wartość ich nieruchomości; - nie wzięcie pod uwagę faktu, że wcześniejsze operaty sporządzane przez rzeczoznawcę R. G. były dyskwalifikowane przez ciała do tego uprawnione, co może świadczyć o braku kwalifikacji biegłej; - nie odniesienie się do zarzutu, iż biegła W. nie oglądała przedmiotowej działki przed wyburzeniem fundamentów, co pozostaje w sprzeczności z zapisami w opinii; - odmowa wydania pełnomocnikowi skarżących dokumentu gdzie biegłe G. i W. składały dodatkowe wyjaśnienia, co uniemożliwiło skarżącym złożenie opinii wraz z wyjaśnieniami do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W., celem ustalenia czy opracowana opinia jest zgodna ze standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazywali, że przedstawiony operat szacunkowy jest obarczony szeregiem rażących błędów. Ich zdaniem rzeczoznawcy błędnie dokonali porównania działki skarżących, na której legalnie wzniesiono ławę fundamentową projektowanego budynku, do nieruchomości – nieużytków położonych w innej części miasta przylegających także do nieużytków rolnych. Skarżący wskazywali, iż organ nie odniósł się do zarzutu, iż nieprawidłowo dokonano porównania mimo, że skarżący wskazywali na brak cech podobieństwa w odwołaniu od decyzji organu I Instancji. Następnie skarżący podnosili, że organ nie wyjaśnił dlaczego występują rażące dysproporcje pomiędzy wartością ich działki, a działkami sąsiednimi. Różnica ta wyniosła ponad [...] zł za metr kwadratowy. W ocenie skarżących załączone negatywne oceny operatów, sporządzonych przez R. G. w innych postępowaniach wskazują, iż ta biegła nie ma odpowiednich kompetencji do sporządzania tego rodzaju opinii. Jako uchybienie wskazali również to, że organ nie doręczył pełnomocnikowi skarżących kserokopii dokumentu, gdzie biegłe składały dodatkowe wyjaśnienia co do sporządzonej opinii. Brak tego dokumentu uniemożliwił skarżącym złożenie wniosku o dokonanie oceny poprawności wykonania operatu. Nadto skarżący dołączyli operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę A. D., gdzie ich nieruchomość, która została przejęta na rzecz Skarbu Państwa została wyceniona o ponad [...] złotych za metr kwadratowy więcej niż w opinii z niniejszej sprawy. W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zaprezentowaną argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona pod względem jej zgodności z prawem nie dostarczyła podstaw do stwierdzenia, że akt ten narusza prawo w sposób wskazany w skardze lub w inny skargą nie sygnalizowany, a który należałoby uwzględnić z urzędu stosownie do granic rozstrzygnięcia sprawy przez sąd administracyjny zakreślonych w art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 dalej jako p.p.s.a.). Należy zauważyć, iż przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest poprawność dokonania wyceny wysokości odszkodowania za nieruchomość w związku z przejściem prawa własności nieruchomości nr [...] należącej do skarżących na mocy decyzji Wojewody [...], znak [...] z [...] grudnia 2008 roku o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rynkową wartość nieruchomości stanowi bowiem najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość nieruchomości powinna być adekwatna do stanu z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej. Pojęcie stanu nieruchomości należy odnieść do funkcji zawartej w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami według której oznacza ono stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której nieruchomość jest położona. Oceny istnienia obrotu nieruchomościami określonego rodzaju dokonuje rzeczoznawca majątkowy w ramach sporządzania analizy rynku stanowiącej element opinii o wartości nieruchomości przybierającej formę operatu szacunkowego. Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania ma prawidłowa wykładnia i zastosowanie § 36 ust.1 rozporządzenia w sprawie operatu szacunkowego (według stanu prawnego na datę sporządzania opinii), gdzie przepis stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z ust. 4 wyżej powołanego przepisu ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny – na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Przepis § 36 w sprawie operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2012 roku, sygn. akt I OSK 488/11, LEX nr 1113272). Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalania wysokości odszkodowania został oceniony przez organy administracyjne zarówno pod względem formalnym, jak i jego wartości merytorycznej. Organ odwoławczy odnosił się również do zarzutów stawianych przez skarżących w odwołaniu. Zarzuty skargi odnosiły się tylko do dokonanej wyceny odszkodowania za grunt. Dokonana wycena elementów budowlanych i składników roślinnych nie została zakwestionowana, co skarżący przyznali wprost podczas rozprawy administracyjnej z dnia [...] grudnia 2010 roku. Pierwszą kwestią sporną była ocena czy przedmiotowa działka o nr ew. [...] o powierzchni [...] ha była działką zabudowaną, czy niezabudowaną budynkiem. Należy przyznać rację organowi, który uznał, że na przedmiotowej działce nie znajdował się budynek. Przez budynek należy rozumieć w świetle art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (DZ.U z 2010, nr 243, poz. 1623 ze zm.) taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Na przedmiotowej działce była rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami poprzez wykonanie prac fundamentowych, podmurówki, schodów, przyłączy do sieci wodociągowej, do sieci elektrycznej. Zakres wykonanych prac przy porównaniu z wyżej prezentowaną definicją budynku nie pozwalała na uznanie, że działka była zabudowana budynkiem. Kwestie z tym związane były przedmiotem wyjaśnień rzeczoznawców na rozprawie administracyjnej. Rzeczoznawcy sporządzając opinię i kierując się wskazaniami § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie operatu szacunkowego zastosowali podejście porównawcze, poprzez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Analizą objęto rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu – nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych, ze strefy peryferyjnej miasta K. Wszystkie działki – jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawców – przyjęte do porównań były przeznaczone pod rozbudowę drogi publicznej, posiadały bardzo dobry lub dobry dostęp do drogi publicznej, były w większości zagospodarowane (nasadzenia roślinne, ogrodzenia, utwardzenia terenu). W ocenie Sądu organ kierując się przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał cechy decydujące o podobieństwie przyjętych transakcji nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nosi cechy podobieństwa z nieruchomościami przyjętymi do porównania przez rzeczoznawców w ich opinii. Należy zgodzić się, że wielkość i kształt działki jako cecha rynkowa nie miały przy transakcjach nabywanych pod drogi większego znaczenia. Z porównania cen transakcji działek zajętych pod drogi wynika, iż na podobnym poziomie kształtują się ceny metra kwadratowego działki o pow. [...] m² i działki o pow. [...] m². Skarżący odwołując się wskazywali na dysproporcje cen uzyskiwanych za odjęcie prawa własności sąsiednich działek i ich działki. Ze znajdującej się mapy wynika, że odszkodowanie przyznawane co do działek sąsiednich dotyczyło działek zabudowanych. Tak więc w ocenie Sądu nie można przyjmować do porównania cen transakcyjnych działek zabudowanych różnego rodzaju budynkami, wywłaszczonych pod drogi publiczne z działkami niezabudowanymi. Wartość nieruchomości należy szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość charakteryzuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia nieruchomości w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Zarzuty co do rzeczoznawcy R. G., iż zakwestionowanie przez komisję arbitrażową jej dwóch wcześniej sporządzonych opinii co do wyceny nieruchomości nie może stanowić podstawy do dyskwalifikacji opinii sporządzonej w niniejszej sprawie przez tę osobę. Należy zauważyć, że organ odwoławczy w trybie art. 10 k.p.a. poinformował pełnomocnika skarżących, iż akta sprawy zostały uzupełnione o wyjaśnienia rzeczoznawców majątkowych – R. G. i A. W. Strony, bądź ich pełnomocnicy mogli zapoznawać się z materiałem dowodowym, składać dodatkowe wnioski w sprawie. Tak więc strony miały możliwość zapoznania się z treścią wyjaśnień i mogły złożyć stosowny wniosek do komisji arbitrażowej o przeprowadzenie kontroli prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Załączone do skargi prywatne opracowanie co do wysokości odszkodowania za nieruchomość skarżących przejętą pod drogę publiczną, nie mogło mieć wpływu na prawidłowość dokonanej oceny operatu sporządzonego w sprawie. Zarzuty odnośnie oględzin przedmiotowej działki były wyjaśniane podczas rozprawy administracyjnej, gdzie wskazano, że nieruchomość przed wyburzeniem fundamentów lustrowała biegła R. G., co było wystarczające. Nieobecność rzeczoznawcy A. W. nie mogła mieć wpływu na treść sporządzonego operatu. Z tych też względów biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.