II SA/Sz 347/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.),, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi H. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Burmistrz decyzją Nr [...]. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) po rozpoznaniu wniosku H.M. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego [...] z garażem, przydomowej oczyszczalni ścieków i infrastruktury technicznej na działce nr [...]. W uzasadnieniu decyzji Organ I instancji wskazał, że wyznaczył wokół ww. działki granice analizowanego obszaru w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (oznaczony w załączniku graficznym do decyzji) oraz że w jego granicach istnieje zabudowa lecz o innej funkcji niż planowana na działce nr [...]. Organ ustalił, że po przeciwnej stronie drogi nr [...], w stosunku do terenu planowanej inwestycji), na działce nr [...] zlokalizowane są obiekty o funkcji produkcyjno-usługowej, a na działce nr [...] - zabudowa zagrodowa. Żadna z działek sąsiednich w wyznaczonym obszarze analizowanym, dostępna z drogi gminnej nr [...], nie jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym [...]. W związku z tym Organ uznał, że na podstawie zabudowy sąsiednich działek nie można uznać, że planowana inwestycja na działce nr [...] będzie stanowiła kontynuację istniejącej funkcji na działkach sąsiednich iw konsekwencji nie spełnia warunku koniecznego do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Organ wskazał również, że brak było podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego poza trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, gdyż działka nr [...] obręb [...] położona jest w odległości ok. [...] m od zwartej zabudowy wsi [...], nie stanowi z nią całości urbanistycznej, gdyż jest przedzielona dużymi połaciami niezabudowanych terenów rolnych, nie jest również uzupełnieniem ani rozszerzeniem istniejącej zabudowy mieszkaniowej [...]. Odwołanie od tej decyzji złożyła H.M. zarzucając rażące naruszenie prawa przez niewłaściwą interpretację art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zw. z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). H.M. zarzuciła również rażące naruszenie art. 7 k.p.a. przez nieuwzględnienie słusznego interesu prawnego strony do dysponowania własnością i realizacji zamierzenia, które nie jest sprzeczne z interesem gminy oraz wniosła o uchylenie decyzji Burmistrza i wydanie decyzji co do istoty sprawy. W uzasadnieniu odwołania H.M. podniosła, że przy drodze publicznej nr [...] istnieją działki zabudowane budynkami jednorodzinnymi nr [...] oraz że dla działki nr [...] Burmistrz wydał decyzję o warunkach zabudowy nr [...], a działka ta oddalona jest od działki skarżącej o [...] m i jest dostępna z tej samej drogi gminnej nr [...]. W odwołaniu podniesiono, że przepisy w/w ustawy i rozporządzenia wykonawczego określają jedynie minimalne granice obszaru analizowanego, które w konkretnej sprawie mogą być większe. Zdaniem H.M. Burmistrz winien ustalić większy obszar analizowany, ponieważ nie zaburzy to ładu przestrzennego, a wieś [...] rozbudowuje się właśnie w kierunku jej działki nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Organu pierwszej instancji. Ustalenia faktyczne dokonane przez Burmistrza Samorządowe Kolegium Odwoławcze przywołało we własnej decyzji. Kolegium podało, że decyzyjne warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi określone w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Są to wymogi dotyczące: kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy), zgodności z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy). Kolegium wskazało, że cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym, do ustawy, tj. w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588). Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że zgodnie z wyrokiem NSAII OSK 1636/08 z dnia 27.10.2009r. przepis § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588) odnoszący się do sposobu wyznaczania granic obszaru analizowanego, nie oznacza, że organ dowolnie może przyjąć do analizy obszar większy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zdaniem Kolegium wyznaczając odpowiednio duży obszar analizowany w większości przypadków zawsze można doszukać się na nim funkcji odpowiadającej planowanemu przez inwestora zamierzeniu. Wynik sprawy o ustalenie warunków zabudowy byłby uzależniony wyłącznie od sposobu wyznaczenia w danej sprawie obszaru analizowanego. Dowolne wyznaczenie maksymalnych granic obszaru analizowanego miałby również pewien wpływ na ustalenie poszczególnych cech zabudowy i zagospodarowania terenu, bowiem wyznaczając obszar analizowany można by zwiększyć, bądź zmniejszyć np. średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. W ocenie Kolegium organ administracji wymierzając obszar analizowany winien kierować się zasadą "dobrego sąsiedztwa" i szczegółowo uzasadnić w decyzji jakimi względami kierował się ustalając obszar analizowany w określonej wielkości i określonym położeniu. Kolegium wskazało, że Organ I instancji wyjaśnił, że brak jest podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego poza trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem, gdyż działka nr [...]obręb położona jest w odległości ok. [...] m od zwartej zabudowy wsi [...] nie stanowi z nią całości urbanistycznej, gdyż jest przedzielona dużymi połaciami niezabudowanych terenów rolnych, nie jest również uzupełnieniem ani rozszerzeniem istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Kolegium uznało, że skoro Organ I instancji wyznaczył granice analizowanego obszaru zgodnie § 3 rozporządzenia, to zarzut naruszenia tego przepisu nie jest zasadny. Wyjaśniło, że działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, a działka nr [...] położona jest na terenie niezabudowanym, poza zwartą zabudową wsi [...] i nie stanowi z nią całości urbanistycznej. Kolegium podniosło, że w analizowanym obszarze są dwie działki zabudowane: na działce nr [...] zlokalizowane są obiekty o funkcji produkcyjno-usługowej, a na działce [...] zabudowa zagrodowa. W związku z tym Kolegium uznało, że planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie stanowi kontynuacji funkcji na wskazanych działkach, mimo że są one dostępne z tej samej drogi publicznej, przy czym przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć zgodnie z § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), tym bardziej że również przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy wyodrębniają zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. Kolegium wskazało ponadto, że nie wykazano, że na działce nr [...] została zrealizowana zabudowa jednorodzinna, a przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) jako odniesienie dla ustaleń dla nowej zabudowy wskazuje działkę zabudowaną. Kolegium wskazało przy tym, iż kwestia wydania warunków zabudowy dla w/w działki nr [...] nie ma wpływu na rozpatrzenie odwołania. W ocenie Kolegium również zabudowa znajdujących się poza wyznaczonym obszarem analizowanym działek nr [...] itd., nie może być podstawą do ustalenia warunków zabudowy, niezależnie także od kierunku w jakim zmierza zabudowa wsi [...]. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego H.M., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz nałożenie obowiązku rozpatrzenia sprawy przez SKO przy współpracy z osobą uprawnioną (urbanisty, architekta) w celu ustalenia czy Gmina naprawdę nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy dla jej inwestycji czy tylko nie chce skorzystać z prawa ich ustalenia. Skarżąca podtrzymała w całości zarzuty przedstawione w odwołaniu z dnia [...]. od decyzji Burmistrza. Dodatkowo Skarżąca podniosła, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dostrzegło istoty rzeczy polegającej na tym, że Burmistrz nie wskazał, że zamierzona przez Skarżącą budowa domu [...] jest niemożliwa, że w tym kierunku rozbudowuje się gmina oraz że planowana przez nią budowa byłaby zgodna z nieobowiązującym już "starym" planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Skarżącej Burmistrz ma jedynie problem z ustaleniem linii zabudowy, kształtu dachu i innych szczegółów architektonicznych zabudowy, nie powinno zaś być problemu z lokalizacją inwestycji. Skarżąca podniosła także, że pomiędzy jej działką, a zwartą zabudową wsi [...] jest pas gruntu podzielony już na działki będące w trakcie przekształcania na działki budowlane. Skarżąca przytoczyła też treść wyroku NSA (nie przytaczając jednak jego oznaczenia), z którego ma wynikać, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy jak i rozciągnięcia tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na działkach sąsiednich. Skarżąca zarzuciła również, że w jej ocenie Kolegium nie rozpoznało sprawy merytorycznie, ponieważ nie skorzystało z pomocy rzeczoznawcy lub biegłego w planowaniu przestrzennym oraz nie zajęło własnego stanowiska w sprawie, lecz ograniczyło się do przepisania fragmentów decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało, że w analizowanym obszarze brak jest zabudowy o wnioskowanej przez Skarżącą funkcji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a organ pierwszej instancji uzasadnił brak podstaw do rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej "p.p.s.a".) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Wskazać też należy, iż zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, w oparciu o akta sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a). Przedmiotem skargi i oceny Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza odmawiająca skarżącej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz infrastrukturą techniczną. Dokonując analizy zaskarżonej decyzji wg ww. kryteriów, określonych w ustawie Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem, stanowisko organu I i II instancji o braku prawnej możliwości wydania decyzji uwzględniającej wniosek H.M. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy domu [...] na działce nr [...] odpowiada prawu. Podstawą rozstrzygnięcia organów obu instancji, polegającego na odmowie wydania uwzględniającej wniosek skarżącej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla domu jednorodzinnego z urządzeniami technicznymi i garażem na działce nr [...], było stwierdzenie, iż w przedmiotowym wypadku nie zostały spełnione warunki wymagane przez przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717ze zm.). Stwierdzenie to należy uznać za trafne. Wskazany przepis wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem tej regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu organ musi ustalić jako warunek konieczny, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, oraz czy teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust.1 pkt 2-5 ustawy. Z przepisu tego wynika brak możliwości wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy na terenie, gdzie nie ma zabudowy spełniającej wskazane warunki. Zasadnicze znaczenie zatem ma wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej" jako elementów składających się na pojęcie "dobrego sąsiedztwa". W niniejszej sprawie, organ słusznie uznał, że planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W świetle akt sprawy, w tym znajdujących się w nich map i ustaleń, bezsprzecznie bowiem wynika (i skarga tego w zasadzenie kwestionuje), iż nie istnieje zabudowana działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana budynkiem mieszkalnym [...], co powoduje brak możliwości określenia wymagań dotyczących zabudowy działki nr [...], spełniającej wymogi w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektu oraz linii zabudowy, nawiązujących do istniejącej zabudowy, tzn. odpowiadającej kryterium tzw. "dobrego sąsiedztwa". Skarżąca wprawdzie ma rację twierdząc, iż działka sąsiednia w rozumieniu ww. przepisu nie musi być działką przyległą do działki inwestycyjnej. W doktrynie i w orzecznictwie uznaje się konieczność szerszego rozumienia pojęcia działki sąsiedniej wskazując, iż wynikająca z sąsiedztwa bliskość nie może być wyznaczona tylko i wyłącznie przez linię graniczną czy punkt graniczny. Uwzględniając jednak wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy należy wskazać, że zabudowana działka musi być położona w takiej odległości od działki inwestycyjnej, by pojęcie "działka sąsiednia zachowało swe językowe znaczenie. Nie mogą to być zatem działki znajdujące się w znacznej odległości od siebie, oddzielone kilkoma innymi działkami, bowiem w takiej sytuacji określenie "działka sąsiednia" traciłoby swój sens. Z ustaleń organu, opartych na dokonanej przezeń analizie terenu wynika, iż żadna działka sąsiednia wobec działki nr [...], dostępna z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób wskazany we wniosku, tj. budynkiem mieszkalnym [...]. Działka inwestycyjna jest położona w odległości ok. [...] m od zawartej zabudowy wsi [...] i jest oddzielona od niej kilkoma innymi, wydzielonymi geodezyjnie, działkami. Nie można zatem twierdzić, iż jest wobec tej zabudowy działką sąsiednią. Miejsce planowanej inwestycji, wraz ze swoim otoczeniem, w sensie funkcjonalnym, stanowi zwarty teren o użytkowaniu rolniczym - kompleks gruntów rolnych i łąk. Z tej samej drogi, do której przylega działka będąca przedmiotem sprawy, dostępne są wprawdzie dwie zabudowane działki, ale zlokalizowane są na nich obiekty odmienne od planowanej inwestycji, tj. obiekty zabudowy zagrodowej i usługowo-produkcyjnej, które nadto położone są po przeciwnej stronie drogi. Zarówno zabudowy zagrodowej jak i produkcyjno – usługowej, ze względu na sposób zagospodarowania terenu związany z prowadzeniem działalności rolniczej czy przemysłowo - usługowej nie można pogodzić z zabudową mieszkaniową w aspekcie ładu przestrzennego, wymaganego przez art. 61 ust. 1 w związku z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Nadto w takim przypadku nie zachodzi możliwość kontynuacji linii zabudowy. Zabudowa ta zatem nie może być brana pod uwagę przy ocenie spełnienia warunków z art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Skarga opiera się na błędnym – zdaniem Sądu – założeniu, że wskazanej w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy zabudowy można poszukiwać w obszarze analizowanym, wyznaczonym w oparciu o § 3 wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 -dalej: rozporządzenie). Zdaniem skarżącej organ bezpodstawnie zawęził obszar analizowany do [...] – krotności szerokości frontu działki inwestycyjnej, nie ustalając nadto tej szerokości. Zarzut ten, sprowadzający się do niewłaściwego określenia obszaru analizowanego, a zatem błędnego zastosowania § 3 rozporządzenia, uznać należy za chybiony. Celem ww. rozporządzenia i wykonanej na jego podstawie analizy jest bowiem określenie cech architektonicznych projektowanej zabudowy w terenie nieposiadającym planu zagospodarowania w zakresie wskazanym w tym rozporządzeniu, tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni nowej zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu, wysokość głównej kalenicy itd. Jednoznacznie wskazuje na to już sam tytuł rozporządzenia oraz jego treść. Analizę tę wykonuje się zatem wówczas, gdy zostanie ustalone, iż planowana inwestycja i działka, na której ma być ona zrealizowana, spełnia wszystkie wymogi wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Brak spełnienia chociażby jednego ze wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków powoduje brak możliwości wydania przez organ gminy decyzji o warunkach zabudowy takiej działki, skutkujący wydaniem decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wskazanej we wniosku inwestora inwestycji. W takiej sytuacji nie zachodzi potrzeba ustalania parametrów i cech zabudowy, czemu służyć ma taka analiza i wyznaczenie obszaru analizowanego w oparciu o § 3 ww. rozporządzenia. Zatem obszar analizowany, zdefiniowany w § 3 ww. rozporządzenia to - ze względu na jego funkcję – pojęcie szersze niż "działka sąsiednia", o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Brak jest podstaw do stwierdzenia, że działkę sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy może być każda działka położona w obszarze analizowanym wyznaczonym w oparciu o § 3 rozporządzenia. Nie wynika to z treści żadnego z ww. przepisów. Gdyby tak miało być, to nadto maksymalna granica obszaru analizowanego miałaby być nieograniczona – jak wynika z wywodów skargi – to regulacja zawarta w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy traciłby swój cel i sens. Zarzuty skargi odnoszące się do wadliwego ustalenia granic tego obszaru są zatem bezprzedmiotowe. W tej sytuacji trafny zarzut skargi, że organ opisując ustalenie obszaru analizowanego, którym również się tu posłużył, nie ustalił szerokości frontu działki, co stanowi naruszenie art. 7 i 77 § 1 kpa, nie jest skuteczny, albowiem w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało to wpływu na jej wynik. Wskazana wyżej okoliczność, odnosząca się do braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie dyskredytuje złożony przez skarżącą wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy na działce nr [...] domu [...]. W tej sytuacji organ zasadnie nie analizował pozostałych przesłanek z art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, choć z okoliczności sprawy wynika również, że przedmiotowa działka nie spełnia także wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W takiej sytuacji możliwość zabudowy działki wskazanej we wniosku o wydanie warunków zabudowy możliwa jest jedynie w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego, który – zgodnie z założeniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zasadniczo podstawą zagospodarowania i zabudowy przestrzennym jest zasadniczo podstawą zagospodarowania i zabudowy przestrzeni. Decyzja o warunkach zabudowy jest formą zastępczą, stosowaną w przypadku braku planu, wobec czego ustawa rygorystycznie reglamentuje możliwości i warunki tej zabudowy. Należy też dodać, iż bez znaczenia pozostaje okoliczność ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...]. Wydanie decyzji w tym przedmiocie, nawet dla działki spełniającej walor działki sąsiedniej, nie przesądza automatycznie o zasadności ustalenia warunków zabudowy w rozpoznawanej sprawie, w sytuacji, gdy odnośna działka nie jest jeszcze działką zabudowaną zgodnie z prawem. Badanie przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy dokonywane jest dla każdego przedsięwzięcia objętego wnioskiem indywidualnie, z uwzględnieniem ustaleń faktycznych i prawnych właściwych dla danego zamierzenia inwestycyjnego. W świetle powyższego należało stwierdzić, że zarzuty skarżącej odnośnie naruszenia przez organy obu instancji zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7, 8 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu obywateli, oraz art. 77 § 1, 80, 107 § 3 K.p.a. wobec niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego i braku prawidłowej oceny okoliczności, nawet jeśli są w części trafne, nie mają wpływu na wynik niniejszej sprawy. Dodać należy, iż Sąd w składzie orzekającym, z przyczyn wyżej podanych, nie podziela stanowiska, na które powołuje się strona skarżąca, o możliwości odwoływania się do treści § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2008 r. przy ustalaniu działki sąsiedniej oraz spełnienia przez wniosek o wydaniu warunków zabudowy warunków z art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Zdaniem Sądu bowiem z ww. przepisów jednoznacznie wynika, iż najpierw badać należy spełnienie warunków ustawy, tj art. 61 ust.1 pkt 1, a dopiero stwierdzenie, iż wnioskowana inwestycja spełnia określone w niej warunki, organ wyznacza obszar analizowany w oparciu o § 3 rozporządzenia i w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy określa warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w zakresie wymaganym przepisami rozporządzenia. Tym niemniej oczywisty jest wniosek, iż działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy nie może być działka zabudowana, ale położona w odległości znacznie przekraczającej trzykrotność szerokości frontu działki inwestycyjnej i oddzielona od niej kilkoma działkami niezabudowanymi. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.