II SA/Gd 206/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędzia WSA Wanda Antończyk Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi Województwa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. A. reprezentowane przez Zarząd zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 lutego 2012 r., nr [[...]] w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Na wniosek A., właściciela nieruchomości położonej w W. przy ul. C., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]] obr. 1 o pow. 10.280 m2, Prezydent Miasta decyzją z dnia 19 lutego 2009 r., zatwierdził podział ww. nieruchomości na działki nr: [[...]] o pow. 6.680 m2 i nr [[...]] o pow. 3.600 m2. Decyzja powyższa stała się ostateczna w dniu 13 marca 2009 r. Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, decyzją z dnia 16 maja 2011 r., wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej w skrócie jako u.g.n., Prezydent Miasta ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [[...]] obr. 1 na działki nr [[...]] i [[...]] obr. 1, położonych przy ul. C. w W. w wysokości 6.270 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji A. wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ocenie skarżącego bezzasadnie naliczono opłatę adiacencką w oparciu o operat szacunkowy nie uwzględniający wszystkich aspektów dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem strony, w niniejszej sprawie nie wystąpił wzrost wartości nowopowstałych nieruchomości ze względu na zmniejszenie powierzchni terenu o funkcji usługowo–składowej. Strona skarżąca zarzuciła nadto użycie niewłaściwej metodologii przy porównywaniu działek w operacie szacunkowym (nieprawidłowe dokonanie analizy rynku nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań z działką nr [[...]]) a akże naruszenie zasad ogólnych wynikających z przepisów art. 6 i art. 7 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 lutego 2012 . utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu, przywołując treść art. 98a ust. 1 u.g.n., Kolegium wskazało, że decyzją z dnia 19 lutego 2009 r. Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w katastrze nieruchomości nr [[...]], położonej w W. przy ul. C. W tym czasie obowiązywała uchwała Rady Miasta z dnia 30 października 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w sprawie uchylenia uchwały (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2008 r., Nr 2, poz. 82), która w § 1 ust. 1 stanowi, że ustala się wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale. W niniejszej sprawie sporządzony został operat szacunkowy nr [[...]] z dnia 16 listopada 2010 r. (potwierdzony co do aktualności dnia 14 kwietnia 2011 r.) autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. B. dotyczący szacowania wartości nieruchomości gruntowych przed podziałem i po podziale położonych w W. przy ul. C. Rzeczoznawca określił wartość działki w oparciu o zastosowanie podejścia porównawczego, za pomocą metody porównywania nieruchomości parami. Określając wartość nieruchomości z dnia przed podziałem biegły ustalił wartość jednostkową szacowanej nieruchomości w wysokości 164,90 zł/m2 (1.695.200 zł za całość działki [[...]]), co odpowiadało rynkowemu poziomowi cen notowanych na analizowanym i badanym rynku lokalnym. W odniesieniu do określenia wartości nieruchomości po podziale, biegły uzyskał wartość jednostkową szacowanych nieruchomości w wysokości 164,90 zł/m2 dla nowopowstałej działki [[...]] (wartość działki 1.101.532 zł) oraz 170,70 zł m2 dla nowopowstałej działki [[...]] (wartość działki 614.520 zł). Wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości wyniósł więc zgodnie z operatem 20.900 zł. Określając wysokość opłaty adiacenckiej jako równowartość 30% z tej kwoty, opłata wynosić powinna 6.270 zł. W ocenie Kolegium analiza zawarta w operacie szacunkowym pokazuje, że rzeczoznawca uwzględnił przy szacowaniu wielkość nieruchomości powstałych w wyniku podziału w kontekście sformułowanego przez stronę skarżącą zarzutu. Powstała w wyniku podziału działka [[...]], z uwagi na swoją dużą powierzchnię, zaliczona została przez rzeczoznawcę do nieruchomości z przedziału 4.000-12.000 m2, w którym znajdowała się także przed podziałem (k. 13 operatu), co w analizie rzeczoznawcy wykluczyło przyjęcie wzrostu wartości nieruchomości. W efekcie opłata naliczona została z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wyodrębnieniem działki [[...]] o pow. 3.600 m2. Organ wskazał, że rzeczoznawca dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem powierzchni i przeznaczenia oraz stwierdził wzrost jej wartości w stosunku do tego przed podziałem o ok. 5%. Rzeczoznawca wyjaśnił, dlaczego przyjęta przez niego wartość 1 m2 w wysokości 170,70 zł przekracza wartość, którą można by określić jako średnią tłumacząc to jej lepszym uzbrojeniem oraz dostępem do drogi publicznej, a także potrzebą poniesienia niższych nakładów przy jej zagospodarowaniu. Tym samym, zdaniem Kolegium, nie można podzielić zarzutu strony skarżącej odnośnie niewłaściwej metodologii wyceny tj. tego, że dokonał wyceny przyjmując bezzasadnie wyższe ceny od średnich. Zdaniem organu odwoławczego twierdzenie strony skarżącej, że podział nieruchomości składowej na mniejsze nie powoduje wzrostu jej wartości nie może być uznany za podważający prawidłowość wyceny, albowiem nie dowodzi tego żaden z dowodów przeprowadzonych w niniejszym postępowaniu. Rzeczowa analiza cen transakcyjnych przeprowadzona przez biegłego dowiodła, że jest przeciwnie. W niniejszej sprawie wystąpił wzrost wartości nieruchomości, co uzasadniało uznanie decyzji organu I instancji opartej o sporządzoną wycenę za prawidłową. Sporządzona wycena odpowiada przewidzianym dla niej przepisom prawa, zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy, co przekonuje, że stanowi wiarogodny dowód w sprawie. Końcowo Kolegium wskazało, że stronie zapewniono możliwość czynnego udziału, z którego to prawa korzystała. W przedmiotowej sprawie przeprowadzona została przed organem I instancji rozprawa administracyjna, na której skarżący miał możliwość konfrontacji z rzeczoznawcą majątkowym sporządzającym operat. Powyższe uzasadnia, w ocenie Kolegium, zasadność wymierzenia opłaty planistycznej w oparciu o wycenę przedstawioną przez rzeczoznawcę majątkowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, A. wniosło o uchylenie powyższej decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie art. 6 i art. 7 k.p.a. poprzez nie powiadomienie A. o terminie rozprawy przed Kolegium, naruszenie art. 77 k.p.a. przez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie, naruszenie art. 107 § 1 k.p.a. poprzez złe oznaczenie strony postępowania (w rozdzielniku zamiast A. wskazano Marszałka A.) oraz naruszenie art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a i 154 ust. 1 u.g.n. poprzez bezzasadne naliczenie opłaty w oparciu o operat szacunkowy nie uwzględniający wszystkich aspektów dotyczących przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu skargi podtrzymano stanowisko zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Dodatkowo skarżący podniósł, że rozprawa administracyjna nie została przeprowadzona przez organ I instancji, bądź też A. nie zostało o niej poinformowane, tym samym materiał dowodowy nie został rozpatrzony w sposób kompletny. W ocenie skarżącego przeprowadzenie przez organ I instancji rozprawy w przedmiotowym zakresie, a więc umożliwienie osobistego konfrontowania stanowisk w powyższej kwestii dawałoby szansę na prawidłowe i merytoryczne rozstrzygnięcie przedmiotowego zagadnienia. Następnie strona skarżąca wskazała, że Kolegium potwierdzając konieczność przeprowadzenia rozprawy administracyjnej uznało również za obligatoryjne jej przeprowadzenie, wyznaczając termin tej rozprawy na dzień 15 lutego 2012 r. (zawiadomienie z dnia 23 stycznia 2012 r.). Jednakże A. nie zostało poinformowane o zmianie terminu rozprawy, która faktycznie odbyła się w dniu 17 lutego 2012 r. Strona skarżąca zwróciła uwagę, że przedmiotowe działki stanowią całość gospodarczą i jako cały zespół budynków i budowli stanowią dla inwestora korzystniejszą ofertę przedstawiającą zorganizowaną całość gospodarczą służącą do realizacji zadań zgodnych z zapisami planistycznymi, a ten stan faktyczny nie został uwzględniony, pomimo wcześniejszych uwag skarżącego A. Za nieuzasadnione uznała strona skarżąca twierdzenie organu I instancji, że zgodnie z powszechnym poglądem, podział nieruchomości o dużej powierzchni na działki o mniejszej powierzchni, wynikającej m.in. z planu zagospodarowania przestrzennego, wywołuje wzrost wartości nieruchomości, w stosunku do stanu z przed podziału geodezyjnego. Zdaniem strony skarżącej przy przeznaczeniu danego terenu na funkcje mieszkaniowe pogląd ten można częściowo podzielić, gdyż na wydzielonych działkach np. po 1000 m2 z obszaru 1 ha można zyskać większy dochód przy ich sprzedaży, a tym samym ich wartość wzrasta. Natomiast w sytuacji określonej w niniejszej sprawie mowa jest o funkcji usługowo-składowej i ten pogląd w żaden sposób nie znajduje odzwierciedlenia w przedmiotowej sytuacji. Ponadto opieranie się wyłącznie na poglądach generalnych bez prawidłowego uzasadnienia metodologicznego nie powinno mieć miejsca w ramach toczącego się postępowania administracyjnego. Strona skarżąca zwróciła nadto uwagę na niespójność wywodu organu I instancji, z którego wynika, że zmniejszenie powierzchni nieruchomości powoduje wzrost wartości poszczególnych wydzielonych działek, ale tym samym zmniejsza wartość ogólną. W opinii skarżącego suma wartości poszczególnych działek, których wartość - zdaniem organu wzrośnie - spowoduje wzrost wartości całości. Ponadto opłaty podatkowe np. podatek od nieruchomości uzależniony jest od ilości metrów kwadratowych a podział nie powoduje ubytku powierzchni stąd opłaty podatkowe dla A. pozostały te same, co również można odnieść do kosztów utrzymania nieruchomości. Strona skarżąca zwróciła również uwagę na braki operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wydanych decyzji przez oba organy, w szczególności na brak wskazania zakresu wyceny oraz brak opisu nieruchomości podobnych, które wzięto do porównania (nie wskazano czego dotyczyły transakcje, jakie przeznaczenie miały porównywane nieruchomości). Wskazano nadto, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu wyceny nie uwzględnił zmiany poziomu cen, a obowiązek ten wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. Zastrzeżenia skarżącego budził również opis cech atrybutów nieruchomości wycenianej: lokalizacja szczególna (str. 12 operatu) przyjęta jako dobra tj. zagospodarowana okolica, tereny zielone w dalszej odległości, poczucie bezpieczeństwa, natężenie hałasu ruchu ulicznego. Ta cecha sprzeczna jest z cechą "lokalizacja ogólna", dla której rzeczoznawca przyjął skalę "przeciętna" opisaną jako oddalona od centrum, a zatem nie można mówić tu o natężeniu ruchu ulicznego (błędne opisy cech). Zdaniem strony brak zdjęć nieruchomości, wziętych do porównań, uniemożliwia zbadanie, czy cechy i opis skali ważności tych cech zostały prawidłowo dobrane przez rzeczoznawcę majątkowego. Końcowo A. zwróciło uwagę, że instytucja renty planistycznej jest instytucją odmienną od opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Badając legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę należało uznać za bezzasadną, gdyż przedmiotowa decyzja nie narusza prawa. Podstawą prawną decyzji organów obu instancji był przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako u.g.n., który stanowi: Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio. W przedmiotowej sprawie bezspornym było zarówno dokonanie podziału nieruchomości na wniosek jej właścicieli oraz istnienie uchwały właściwego organu o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a także brak upływu trzech lat od daty uzyskania przez decyzję zatwierdzającą podział waloru ostateczności. Okoliczności te zostały prawidłowo ustalone przez organy w niniejszej sprawie i nie były kwestionowane przez stronę. Strona skarżąca w odwołaniu oraz w skardze kwestionowała natomiast prawidłowość wyceny wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa we wskazanym przepisie, a ponadto zarzucała naruszenie przepisów postępowania, których zasadność należało rozważyć w pierwszej kolejności. W ocenie Sądu bezzasadnie twierdziła strona skarżąca, że nie została prawidłowo zawiadomiona o terminie rozprawy w dniu 15 lutego 2012 r. W aktach organu odwoławczego znajduje się bowiem zawiadomienie strony skarżącej o rozprawie, które zostało prawidłowo doręczone w dniu 27 stycznia 2012 r. Nietrafnie strona podnosiła, że faktycznym terminem odbycia rozprawy był dzień 17 lutego 2012 r. W aktach znajduje się protokół rozprawy z dnia 15 lutego 2012 r., na której skarżąca się nie stawiła. Wskazanie w zaskarżonej decyzji słów "na rozprawie" stanowiło natomiast oczywistą omyłkę, która została sprostowana postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 kwietnia 2012 r. w ten sposób, że w to miejsce wpisano słowa "na posiedzeniu". Strona skarżąca miała zatem zapewnioną możliwość czynnego udziału w postępowaniu dowodowym, z którego jednak nie skorzystała. Odnośnie zarzutu błędnego oznaczenia strony skarżącej Sąd uznał, że wskazanie w rozdzielniku decyzji określenia strony postępowania w sposób błędny nie stanowi uchybienia, które skutkować mogłoby uchyleniem zaskarżonej decyzji. Decyzja bowiem w sposób oczywisty stanowi o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, która ustalała opłatę adiacencką dla A. jako właściciela nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki nr [[...]]. Ponadto decyzja zaskarżona, mimo błędnego oznaczenia strony w rozdzielniku decyzji, została prawidłowo doręczona stronie i wydana jej pełnomocnikowi, a zatem uchybienie w tym zakresie nie miało jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy, albowiem nie wywołało negatywnych skutków dla strony w zakresie możliwości zaskarżenia decyzji. Również zarzuty dotyczące nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego nie mogły skutkować uwzględnieniem skargi. Mieć bowiem należy na uwadze, że w sprawach o ustalenie opłaty adiacenckiej podstawowym i obligatoryjnym dowodem wskazującym na wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy (art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. 1a u.g.n.). To w operacie szacunkowym następuje określenie wartości nieruchomości przed podziałem oraz wartości nieruchomości powstałych po podziale, co pozwala na ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Organy orzekające w przedmiocie opłaty adiacenckiej są obowiązane do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, zaś w razie powstania wątpliwości organu albo zakwestionowania wniosków operatu przez stronę postępowania, rzeczoznawca majątkowy powinien być wezwany do złożenia wyjaśnień do sporządzonego operatu. Wskazane dowody zostały w przedmiotowej sprawie przeprowadzone, albowiem w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z dnia 16 listopada 2010 r., którego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 kwietnia 2011 r., a ponadto wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w pismach z dnia 25 stycznia 2011 r., z dnia 4 lutego 2011 r. z dnia 7 marca 2011 r., jak również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone w trakcie rozprawy administracyjnej przez organem odwoławczym w dniu 15 lutego 2012 r. Z tych przyczyn brak było podstaw, aby w postępowaniu przedmiotowym prowadzić dalsze postępowania dowodowe, albowiem materiał dowodowy został zebrany w sposób wyczerpujący. Zdaniem Sądu, zarzuty strony skarżącej wobec operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie nie są zasadne, a organ odwoławczy prawidłowo ocenił operat jako rzetelny i sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do zarzutów odwołania i wyjaśnił z jakich przyczyn zarzuty skarżących nie są zasadne. Należy wskazać, że decyzja organu odwoławczego została wydana po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, na której mimo niestawiennictwa prawidłowo zawiadomionej strony, rzeczoznawca J. K. szczegółowo wyjaśnił wątpliwości strony skarżącej co do zastosowanego podejścia do wyceny, zastosowanej metody oraz charakteru transakcji przyjętych przez biegłego do porównania. Skarżące A. pomimo prawidłowego zawiadomienia go o rozprawie nie stawiło się na nią i nie skorzystało w toku postępowania administracyjnego z możliwości zadania rzeczoznawcy szczegółowych pytań dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Swoje wątpliwości co do prawidłowości wyceny strona zdecydowała się przedstawić dopiero w skardze do sądu. Odnosząc się do zarzutów strony w kwestii operatu szacunkowego zawartych w odwołaniu i powtórzonych w skardze Sąd w tym zakresie w pełni podziela wyczerpujące stanowisko organu II instancji. Analiza operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy jednoznacznie wskazuje, iż operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami art. 151 – 159 u.g.n. oraz przepisami wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) zwanego dalej "rozporządzeniem". Z operatu szacunkowego wynikało, że istniały podstawy do przyjęcia podejścia porównawczego i metody porównywania parami, albowiem na badanym rynku nieruchomości występowały transakcje, których przedmiot stanowiły nieruchomości podobne do podlegających wycenie, a biegłemu znane były cechy nieruchomości podobnych brane pod uwagę przy ich nabywaniu. Zastosowane przez rzeczoznawcę podejście do wyceny i jej metoda były prawidłowe i zgodne ze wskazanymi wyżej przepisami prawa. Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Zastosowane przez rzeczoznawcę dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości (nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do porównania) i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Podejście porównawcze polega zatem na określaniu wartości nieruchomości wycenianej na podstawie cen transakcyjnych, jakie osiągnięto na normalnym rynku za podobne nieruchomości. Podkreślić należy, że tzw. nieruchomości podobne nie oznaczają nieruchomości identycznych (np. co do obszaru). Nieruchomości podobne są to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest do siebie najbardziej zbliżony. Rzeczoznawca wskazał w treści operatu (str. 6 i 7), że ustalił wartość nieruchomości na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych uwzględniając ich następujące atrybuty cenowe: położenie nieruchomości w stosunku do centrum, lokalizacja szczegółowa z uwzględnieniem sąsiedztwa i dostępu do drogi, warunki geotechniczne, w tym kształt działki i ukształtowanie powierzchni, uzbrojenie terenu oraz stan zagospodarowania i występujące utrudnienia. Z dalszej treści operatu jednoznacznie wynikało, że wszystkie powyższe okoliczności biegły rzeczywiście uwzględnił. Nie znajduje potwierdzenia w logicznym i prawidłowym wywodzie zawartym w operacie i wyjaśnieniach złożonych przez rzeczoznawcę w toku przedmiotowego postępowania, stanowisko strony skarżącej, zgodnie z którym, w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na jej funkcję w planie miejscowym, nastąpił spadek jej wartości. Z operatu szacunkowego jednoznacznie wynikało, że na badanym rynku nieruchomości, wyższe ceny uzyskują nieruchomości zbliżone powierzchnią do powstałej w wyniku podziału mniejszej działki to jest, działki nr [[...]], zaś powstała w wyniku podziału większa działka, to jest działka nr [[...]], która swymi cechami jest zbliżona do nieruchomości istniejącej przed podziałem (głównie ze względu na swą powierzchnię), odpowiada cenom uzyskiwanym, jak za nieruchomość przed podziałem. Słusznie zatem biegły zaliczył działkę nr [[...]] o pow. 6.680 m2 do tego samej kategorii, co działkę istniejącą przed podziałem o pow. 10.280 m2 , to jest do przedziału 4.000-12.000 m2. Skoro wyższe ceny są uzyskiwane za nieruchomości o mniejszej powierzchni, przy czym jak wykazała analiza rynku, nie ma znaczenia, czy chodzi o działkę o funkcji mieszkaniowej, czy innej, jak np. o funkcji usługowo-składowej, jak w przedmiotowej sprawie, to twierdzenia skarżącej strony w tym zakresie należy ocenić jako dowolną polemikę z ustaleniami operatu szacunkowego, która to polemika nie znajduje oparcia w charakterystyce badanego rynku obrotu nieruchomościami. Gdyby faktycznie podnoszona przez stronę skarżącą cecha nieruchomości większych powierzchniowo, polegająca na większej możliwości racjonalnego wykorzystania jej na funkcje usługowe i składowe, miała wpływ na zwiększenie wartości tego rodzaju nieruchomości, to niewątpliwie znalazłoby to odzwierciedlenie w cenach uzyskiwanych za takie nieruchomości na badanym rynku. Sytuacja taka jednak nie ma miejsca, zatem zarzuty skarżącego do prawidłowości operatu należało ocenić jako bezzasadne. W szczególności, że strona skarżąca przyjęła błędne założenie, że w wyniku podziału działki nr [[...]], powstały dwie działki o powierzchni zbliżonej do działki przed podziałem. Nie sposób podzielić takiego założenia, skoro powstałe po podziale działki różnią się niemal w 50% swą powierzchnią. Zatem należało podzielić ustalenia operatu oraz zaskarżonej decyzji, iż działka nr [[...]], jako znacznie większa od działki [[...]] powinna być oceniana pod względem wartości, jako zbliżona do działki przed podziałem. Na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości miała zatem wpływ okoliczność powstania w wyniku podziału działki nr [[...]], powierzchniowo mniejszej, która dodatkowo charakteryzowała się ustalonymi przez rzeczoznawcę atrybutami, które wpływały na konieczność korekty jej ceny. Dotyczyło to lepszego uzbrojenia , dostępu do drogi, a także możliwości zagospodarowania przy poniesieniu niższych nakładów. Z tych względów jej wartość została ustalona na poziomie 170,70 zł za m2. Na powyższe okoliczności w sposób zrozumiały i logiczny wskazywał biegły zarówno w pismach wyjaśniających do operatu, jak również w trakcie rozprawy administracyjnej przed organem odwoławczym. Przedstawione wyjaśnienia w sposób jednoznaczny wskazują, dlaczego ostateczna wartość działki nr [[...]] odbiega in plus w stosunku do cen nieruchomości przyjętych do porównania. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynikało również, że koszty podziału nie stanowiły jedynej cechy nieruchomości, która miała wpływ na wnioski operatu szacunkowego. Podkreślić bowiem należy, że podstawowymi cechami, które miały wpływ na ustalenia operatu były: ceny nieruchomości podobnych uzyskiwane na badanym rynku oraz prawidłowo uwzględnione atrybuty cenowe, które skutkowały koniecznością dokonania odpowiednich korekt w stosunku do średniej ceny uzyskiwanej na rynku. Operat szacunkowy zawiera również, wbrew twierdzeniom skargi, wszystkie elementy wymagane § 56 ust. 1 rozporządzenia. Zawiera on bowiem zarówno zakres wyceny (poprzez wskazanie nieruchomości podlegających wycenie) oraz opis cech nieruchomości podobnych (pkt 4.2 operatu). W ocenie Sądu nie budzi także wątpliwości opis nieruchomości wycenianej, albowiem ocena lokalizacji ogólnej jako przeciętna w związku z jej odległością od centrum miasta oraz ocena lokalizacji szczegółowej, jako dobra, w związku ze stanem zagospodarowania na sąsiednich nieruchomościach oraz małe natężenie ruchu ulicznego, nie powodują sprzeczności dokonanych ocen. Odmienne są bowiem elementy oceny lokalizacji ogólnej oraz lokalizacji szczegółowej, jako cech nieruchomości. Reasumując, analiza treści operatu nie wskazuje aby rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny naruszył zasady szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym. Zarzuty skarżących nie podważają prawidłowości i wiarygodności operatu. Dokonując analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 kpa. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż ustalona na podstawie tego operatu kwota wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału jest prawidłowa, a tym samym zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Co do zakwestionowanego przez stronę skarżącą postanowienia zawartego w decyzji organu I instancji o zakreśleniu terminu do uiszczenia opłaty adiacenckiej oraz zastrzeżeniu zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego do skutków zwłoki lub opóźnienia w jej zapłacie Sąd nie podziela poglądu wyrażonego przez stronę skarżącą. W ocenie Sądu zawarcie przez organ I instancji w treści decyzji ww. postanowień stanowi jedynie zbędne powtórzenie postanowień ustawowych zawartych w art. 148 ust. 1 i 2 u.g.n., które znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie na mocy art. 98a ust. 1 tejże ustawy. Istotnie stanowi to uchybienie, jednak nie jest to uchybienie, które mogłoby mieć jakikolwiek wpływ na wynik sprawy, a tylko takiego rodzaju wady mogą powodować uwzględnienie skargi. Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) oddalił skargę jako bezzasadną.