IV SA/Wa 1157/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Renata Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2012 r. sprawy ze skargi R. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] ustalającą R. M. i M. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżona decyzja zapadła w przedstawionym niżej stanie faktycznym. R. M. i M. M. aktem notarialnym z dnia [...] maja 2011r. Rep. A Nr [...], po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B., G. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy S. z dnia [...] listopada 2010r. nr [...] (dalej “nowy plan") zbyli nieruchomość składającą się z działek nr [...], [...], [...],[...] i [...] położoną w B. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy w S. z dnia [...] czerwca 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości G., B., U., J. działki nr [...], [...], [...], [...], [...] położone były na obszarze produkcji rolnej oznaczonym na rysunku planu symbolem R. W nowym planie teren, na którym położone są przedmiotowe działki oznaczony, został symbolem UC/P/U-1 teren wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, teren usług, teren składów, teren magazynów, teren produkcji, teren parkingów i dróg wewnętrznych, teren usług obsługi komunikacji samochodowej. Oznacza to, iż w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 0,5026 ha. W dniu [...] grudnia 2011 r. sporządzony został operat szacunkowy będący pierwszym oszacowaniem wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej na "potrzebę określenia opłaty planistycznej". Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. ustalił R. M. i M. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego planu, dla nieruchomości oznaczonych numerami ewidencji gruntów [...], [...], [...], [...], [...] położonych w miejscowości B. Kwota opłaty wyniosła 22 516,50 zł (słowie dwadzieścia dwa tysiące pięćset szesnaście złotych i pięćdziesiąt groszy). W odwołaniu od decyzji z dnia [...] stycznia 2012 r., wniesionym przez R. M. i M. M., podniesione zostały zarzuty naruszenia: 1. art. 7, 8 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej "k.p.a." poprzez brak należytej weryfikacji i oceny materiału dowodowego w sprawie. W szczególności organ nie przedstawił przesłanek, jakimi się kierował rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu operatu będącego podstawą do ustalenia opłaty planistycznej. W ocenie odwołujących operat został sporządzony z istotnym naruszeniem wymogów § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca typując nieruchomości podobne do nieruchomości będących przedmiotem wyceny wg stanu sprzed wejścia w życie uchwały rady gminy S. o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie uwzględnił żadnej nieruchomości z terenu wsi B. oraz G. Nie uzasadnił też wyboru innych działek. Poza tym rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w sposób wyczerpujący wszystkich cech przyjętych do porównania nieruchomości wpływających na poziom ich cen, poprzestając tylko na zwykłym zestawieniu szacowanych nieruchomości. 2. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 647), dalej "u.p.z.p." poprzez niewykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli tego że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest bezpośrednio zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie odwołujących szczególnie istotne jest, że w żadnym miejscu nie ma oceny roli i wpływu na bezpośredniość tego związku przyczynowego- umów przedwstępnych dość powszechnie zawieranych i dotyczących nieruchomości z pobliskiego obszaru sprzedawanej nieruchomości. Umowy przedwstępne zawierane były w 2008 roku (sami również zawarli taką umowę) z ustaleniem stawek cenowych, zastosowanych bez zmiany po trzech latach w umowach sprzedaży. Umowy te zawierane były z tym samym nabywcą i dotyczyły gruntów podobnych, tworzących w sumie jeden duży kompleks gruntowy. Tym samym miały możliwość oddziaływania na faktyczną wartość nieruchomości w badanym rejonie, która mogła być znacznie wyższa od przyjętej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] stycznia 2012 r., przedstawiając następujące argumenty: 1. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena, która stanowiła podstawę określenia przez organ wartości nieruchomości, ustala wartość nieruchomości (najbardziej prawdopodobną jej cenę) na dzień sprzedaży przez R. M. i M. M. Rzeczoznawca określił w sposób jednoznaczny przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne w tym źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisał i określił stań nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, sąsiedztwa otoczenia i lokalizacji, stanu zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości wg stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przed jego uchwaleniem. 2. Przygotowany operat odpowiadał wymogom stawianym tego rodzaju opracowaniom przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej u.g.n. 3. Rzeczoznawca określił sposób wyceny, a więc wskazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia i metoda wyceny, zawarł analizę i charakter rynku. Określił ponadto wartość przedmiotu wyceny, wagę i ocenę cech rynkowych, obliczył zakres sumy współczynników korygujących, opisał nieruchomości o krańcowych cenach jednostkowych. Opracowanie określa wartość nieruchomości wg przeznaczenia w poprzednim planie oraz po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawiera klauzule i zastrzeżenia, wymienia załączniki. 4. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje budowlane wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, (badaniem objął okres 2010-2011), rynku prawa własności nieruchomości rolnych przeznaczonych pod uprawę (bez prawa do zabudowy) -badaniem objął okres 2009 - 2011 położonych na terenie gminy S. W procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań, z wyeksponowaniem ich cech rynkowych. 5. Sporządzony w celu określenia wartości rynkowej gruntu i ustalenia opłaty planistycznej operat szacunkowy potwierdza, iż w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości składającej się z działek nr [...], [...], [...], [...], [...] o pow. 0,5026ha wzrosła o kwotę 225 165,00 zł. Wartość ta stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu (269 394zł) a jej wartością przed uchwaleniem planu (44 229 zł). Wyliczona od wzrostu wartości nieruchomości, wg stawki 10%, kwota opłaty planistycznej wynosi 22 516,50zł. 6. Zdaniem organu II instancji Wójt Gminy S. przeprowadził postępowanie dowodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z postępowania administracyjnego. Strony o każdej czynności organu były informowane. 7. Zarzut odwołania o braku wykazania wpływu umów przedwstępnych na wartość gruntu, w ocenie organu II instancji jest bezzasadny. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie może wywoływać żadnych skutków prawnych. Skargę do Sądu na decyzję z dnia [...] kwietnia 2012 r. wnieśli R. M. i M. M.. Decyzji zarzucili: 1. naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: a. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. b. art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. c. art. 2 pkt 18 u.p.z.p. Organ przyjął, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi B. i G. nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy, tj. działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] położonych w B., w takiej wysokości i zakresie, jakich zostało ustalone przez organ I i II instancji. w operacie szacunkowym brak jest oceny roli i wpływu na związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a zmianą - umów przedwstępnych dość powszechnie zawieranych i dotyczących nieruchomości, tworzących jeden kompleks z pobliskiego sprzedawanej nieruchomości obszaru. Zdaniem skarżących biegły rzeczoznawca zbyt powierzchownie opisał w operacie wyniki analiz i obserwacji rynku (transakcji, ofert, wizji lokalnych oraz rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości), w szczególności określając trend czasowy przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego. 2. naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami: a. art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. b. art. 134 ust. 2 u.g.n. c. art. 151 ust. 1 u.g.n. d. art. 154 ust. 1 w zw. z art. 155 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. e. art. 157 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. Posłużenienie się błędną definicją “nieruchomości podobnej" doprowadziło do wadliwego ustalenia nieruchomości podobnych względem nieruchomości będących przedmiotem sprawy. Ponadto wykorzystany operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem stosownych norm, brak jest szczegółowego opisu porównywanych nieruchomości, zakresu przeprowadzonych badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców . Jednocześnie organ błędnie powołał się na art. 134 ust. 2 u.g.n., gdyż nie ma on zastosowania w przedmiotowej sprawie. 3. naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: a. § 4 ust. 4 rozporządzenia b. § 56 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 3 ust. 2 w zw. z § 55 rozporządzenia c. § 56 ust. 1 pkt 9 w zw. z § 55 rozporządzenia W przygotowanym operacie rzeczoznawca uwzględnił ograniczoną liczbę nieruchomości, mimo że poszukując nieruchomości podobnych, powinien był zakreślić obszar poszukiwań granicami powiatu s. 4. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego: a. art. 80 w zw. z art. 7 k.p.a. b. art. 107 § 3 k.p.a. c. art. 11 i art. 89 § 2 k.p.a. d. art. 9 w zw. z art. 7 k.p.a. e. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. f. art. 84 k.p.a. Organ nie odniósł się do całości zarzutów podnoszonych w odwołaniu, rozstrzygając jedynie, że nie znajdują one uzasadnienia. Nie rozważył także podnoszonych w całym postępowaniu twierdzeń skarżącego oraz nie przeprowadził w tym celu rozprawy administracyjnej. W decyzji zestawiono jedynie poglądy organu i skarżących, bezkrytycznie powołując się na dane operatu szacunkowego. Organ nie przeprowadził krytycznej oceny dowodu, jakim był wykorzystany operat. Nie przedstawił także skarżacym możliwości zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację z zaskarżonej decyzji, a dodatkowo podnosząc, że wobec zarzutów dotyczących działań rzeczoznawcy, ustosunkował się sam rzeczoznawca pismem z dnia [...] marca 2012 r. Wskazał on, że rozszerzenie rynku lokalnego na inne miejscowości Gminy S. spowodowane było tym, że w badanym okresie, brak było transakcji nieruchomości rolnych położonych na terenie wsi B. i G. (tylko jedna transakcja ). Co do zarzutu, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono wszystkich cech przyjętych do porównań nieruchomości wpływających na ich poziom cen, poprzestając tylko na ich zwykłym zestawieniu szacunkowym nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że na stronach 16-19 operatu szacunkowego oszacował wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości rolnych przed ich zmianą przeznaczenia w planie miejscowym przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej z uwzględnieniem ich cech i wag. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi ((tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270)), dalej "p.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z treści art. 37 ust. 4 u.p.z.p. wynika, iż do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, który stanowi, iż roszczenia (..), można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Stosownie do art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: a) uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, b) wzrost wartości nieruchomości, c) zbycie nieruchomości. Wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne a nie uznaniowe, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Opłata, o której mowa, może być nałożona terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość nieruchomości natomiast ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Sąd w całości podziela stanowisko organu wyrażone zarówno w decyzji z dnia [...] kwietnia 2012 r., jak i w odpowiedzi na skargę. Sąd po pierwsze pragnie odnieść się do samego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Art. 7 u.g.n. stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl natomiast art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast z art. 157 ust. 2 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych w z godzie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Opracowując operat, dane o nieruchomości rzeczoznawca uzyskał z materiałów, o których mowa w art. 155 u.g.n., dane te są w pełni wiarygodne i stanowią rzetelną podstawę wyceny. Przy określeniu wartości rynkowej dla ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu, przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego ([...] stycznia 2011 r.), a ceny z dnia zbycia nieruchomości ([...] sierpnia 2011 r.). Analiza znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, iż operat ten jest prawidłowy i rzetelny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu, z zastosowaniem podejścia porównawczego stosując metodę korygowania ceny średniej, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się conajmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami definicją nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca w sposób prawidłowy ustalił nieruchomości podobne. Wyłączenie spod badania operatem wskazywanego kompleksu nieruchomości sąsiednich nie uprawnia zarzutu wadliwości samego operatu. Obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążą bowiem ustalanie opłaty planistycznej z realnym zbyciem nieruchomości a nie z umową przedwstępną dotyczącą tego zbycia, którą objęte zostały te nieruchomości w badanym okresie. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wyjaśniają znaczenia pojęć rynek lokalny, regionalny, krajowy. Koniecznym staje się zatem poszukanie rozwiązania w innych regulacjach ustawowych. Wskazać należy w tym miejscu na normy art. 6 i 7 ustawy o samorządzie gminnym art. 1 ustawy o samorządzie powiatowym., art. 1 ustawy o samorządzie województwa. Dopuszczalność badania cen transakcyjnych na rynku regionalnym i krajowym ma miejsce dopiero wówczas gdy brak jest nieruchomości do porównań na rynku lokalnym. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca jednoznacznie wyjaśnił, że zakreślony przez niego obszar dla porównania transakcji sprzedaży nieruchomości został poszerzony poza teren wsi B. i G. ze względu na brak wystarczającej liczby transakcji do porównania. Poszerzenie nie może zostać jednak zakwalifikowane jako zbadanie rynku regionalnego. Jednocześnie niezasadne jest twierdzenie skarżących, co do konieczności poszerzenia badanego terenu do całości powiatu s. O ile bowiem na rynku lokalnym da się wyodrębnić odpowiednią liczbę nieruchomości podobnych, rzeczoznawca nie może sięgać do nieruchomości poza ten rynek. Jednocześnie nie sposób przyjąć, by § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego odnosić należało jedynie do cen z rynku lokalnego. Przepis ten nie stanowi takich ograniczeń. Jednak kolejność uwzględnianych w operacie rynków nie pozostawia wątpliwości, że rzeczoznawca powinien rozpocząć badania od rynku lokalnego, co w przedmiotowym operacie miało miejsce. Tym samym decyzja wydana na podstawie operatu nie narusza przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na koniec Sąd pragnie odnieść się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Jak wynika z akta administracyjnych sprawy, skarżący brali czynnie udział w postępowaniu i byli informowani o każdym jego etapie, więc nieuprawnione jest twierdzenie, że organ pomijał stanowisko skarżących. Zgodnie z art. 89 § 2 organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Jak już wskazano wyżej okoliczności sprawy nie były przedmiotem sporu, natomiast biegły tj. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. W tej sytuacji Sąd nie dostrzegł potrzeby przeprowadzenia dodatkowo rozprawy administracyjnej, która w tej sytuacji mogłaby doprowadzić jedynie do przeciągnięcia postępowania. Odnośnie do zarzutu niepouczenia skarżących o możliwości zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych w przedmiocie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, art. 157 u.g.n. nie nakłada takie obowiązku na organ. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. przedstawił fakty istotne dla sprawy, a także właściwie sformułował stan prawny. Istotą rozstrzygnięcia organu jest zestawienie stanowiska organu oraz zarzutów podniesionych w odwołaniu, a także ocena prawna stanu faktycznego. Zarzuty dotyczące postępowania dowodowego należy rozpatrzeć w oparciu o wyżej przedstawione rozważania na temat prawidłowości przedstawionego operatu szacunkowego. Operat spełnia wszelkie, stawiane mu przepisami prawa wymogi, zatem nie sposób uznać, by jego uwzględnienie przez organ jako dowodu naruszało przepisy postępowania administracyjnego o postępowaniu dowodowym. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji.